空室対策や家賃の値上げに人気!

アパート経営で中古物件を薦める3つの理由!失敗しないお得な投資物件事例

【初心者向け】アパート経営するなら中古物件!失敗しないためのチェックポイントは?お得な中古物件例も

じめてのアパート経営、新築アパートを購入するか中古アパートを購入するか? それぞれにメリットとデメリットがあります。

新築物件なら入居希望者が多く高めの家賃が設定できそうと思いがち。しかし、投資資金は中古物件に比べると高額になるもの。

その点中古物件は2割~3割ダウンがあたり前、しかも物件取得当初から収益を得られるのは大きな魅力。

あぱたい王子
あぱたい王子

だから、アパート経営初心者には中古物件をおすすめするよ

タシカニ
タシカニ

タシカニ! しかし高利回りな物件が多く投資戦略を描きやすい一方で、中古ならではのリスクもあるカニ

今回は中古物件購入前のチェックポイントを「あぱたい」がわかりやすく解説、失敗しない物件選択の確かな方法を身につけてください。

アパート経営初心者におすすめは中古物件?新築と比較

アパート経営初心者におすすめは中古物件?新築と比較

アパートを経営するには「新築アパート建てる」方法と「中古物件を購入する」方法がありますが、アパート経営初心者には新築物件よりも価格が安く高利回りの中古物件がおすすめ

しかし中古アパートには、融資期間や大規模修繕などのリスクも存在します。

アパート経営をはじめるにはこちらの記事もご覧ください>>「これで基礎知識は完璧!アパート経営7つのメリット・始め方・リスク対策

新築と比較!中古物件をすすめる3つの理由

アパート経営初心者にとって中古物件は、新築と比較すると有利な点が多いもの。利回りが高く収益性のよい物件を取得できる可能性が高いこと、そしてスタート時点から収益が保証されていることです。

あぱたい王子
あぱたい王子

オーナーチェンジの中古物件は初心者に特におすすめしタイ! 

1.購入価格が安い

新築時 築10年
土地価格 2,000万円 2,000万円
建物価格 4,000万円 2,000万円
合計価格 6,000万円 4,000万円
年間収入 400万円 400万円
利回り 6.7% 10%

中古物件は新築に比べると価格は割安。築2年経過した築浅物件であっても、新築時の価格より2割~3割安くなった物件が中古市場に存在します。

木造アパートは法定耐用年数から考えると、築10年経過すると建物の価値は半分近くにもなるのですが、表は新築時と築10年の物件を比較したものです。

中古物件がいかに有利な条件になるのか、おわかりいただけるのではないでしょうか。

 

2.高利回り物件が多い

中古物件が割安で利回りが高くなる理由として次のことがいえます。

  1. 利便性の高い物件は価格が安くても、家賃設定を新築同様にすることが可能
  2. 築浅の中古物件は新築時から入居しているケースが多く、家賃設定が新築時のままになっている
  3. 家賃の値下がり率は年率約1%ですが、アパートの減価償却率は年率4.6%と、建物価格の値下げ率が高い
タシカニ
タシカニ

利回りを高く保つには利便性のよい物件を選ぶカニ! 

 

3.すでにいる入居者から家賃収入がある

中古物件が新築より有利にアパート経営をスタートできる理由にはもうひとつ。

あぱたい王子
あぱたい王子

スタート時からすでに入居者がいる! 

中古物件は入居中の状態で引き継ぎできるので、物件購入時にはすでに家賃収入があります。

新築であれば物件の引渡しを受けてから満室にするまで、数ヶ月かかることが普通。スタート時期が悪いと6ヶ月から1年かかるケースもあるでしょう。

その点中古物件には “満室稼働中” 物件もかなり市場には存在し、短期間で経営を軌道に乗せることが可能になるのです。

管理会社に管理を委託している場合はそのまま継続することもでき、大家さんがしなければならない準備を大幅に削減することもできるでしょう。

空室がある場合であっても、すでに募集活動はおこなわれていますから、物件取得後に新たに大家さんがすることはほとんどありません

 

中古物件ならではのリスクもある!

中古物件がかかえるリスクは「融資」と「修繕工事」です。

中古物件は新築に比べ有利な面があると同時に、不利な面もあるので物件選択では不利な面をどこまでカバーできるかが鍵となります。

融資期間が短い、融資がつかない場合も

新築物件ではあり得ないことですが、中古物件には融資がつかない場合があります。ついたとしても返済期間がすごく短く収支計画が成り立たないことも。

タシカニ
タシカニ

その理由は築年数! 

金融機関は建物の耐用年数により返済期間の上限を決めています。たとえば次の式で返済期間を決められることもあるのです。

返済期間=法定耐用年数-経過年数

木造 22年
軽量鉄骨 27年
RC 47年

築10年の物件であれば構造種類により、返済期間は下表のように短くなります。

木造 12年
軽量鉄骨 17年
RC 37年

新築と中古物件、木造の同じ物件価格であれば中古物件の返済期間は半分近くになってしまいます。法定耐用年数を超えた物件の場合、金融機関により融資を受けつけないこともあるのです。

 

大規模修繕が必要になる場合も

大規模修繕の必要がある工事は以下のようなもの。

  • 外壁や屋根の塗装工事
  • 給水管や排水管の交換工事
  • キッチンや浴室など住宅設備を含むリフォーム工事

特に配管類は隠蔽配管されているため老朽化が進んでいても把握できません。

中古物件は大規模修繕の必要性をチェックすることが欠かせません。特に売主が個人のかたは、建物に対する知識が浅く各部の劣化が進んでいたり、適正なメンテナンスをおこなわず経過している物件もあります。

物件資料にはないリフォームや修繕履歴を売主に要求し、正確な履歴を確認できない場合は工事費用を盛りこんだうえで値段交渉をおこなうか、購入を見送る必要もでてきます。

また個人が売主の場合は「瑕疵担保責任」を負わない特約がついている場合も多く、最低限3ヶ月程度の瑕疵担保責任期間をつけるような交渉も必要でしょう。

大規模修繕工事の費用についてはこちらをご覧ください>>【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算

 

中古物件のインカムゲインとキャピタルゲインの関係

中古物件のインカムゲインとキャピタルゲインの関係

中古物件の購入では出口戦略を明確にすることが重要です。

  • あらかじめ設定しておいた時期に売却する
  • 売却せずにギリギリまで稼働させ建て替えするか更地で売却

不動産投資による収益はキャピタルゲインとインカムゲインにわかれます。もちろんインカムゲインを重視しながら、時期がきたらキャピタルゲインを狙って売却するというのが王道でしょう。

しかし物件によってはキャピタルゲインを期待できない場合もあるのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

アパート物件は木造の場合、築20年を経過すると融資がつきづらくなり、築25年をすぎると絶望的

タシカニ
タシカニ

タシカニ! 転売しようとしても融資がつかないと現金客だけがターゲットになり、売りづらく時間もかかってしまうカニ/surfing_voice]

キャピタルゲインを狙うなら築浅……せいぜい築10年までの物件を購入し10年以内に転売することが大切。築15年以上の物件を購入するなら長く働いてもらい、コツコツとインカムゲインを狙う考えかたになるでしょう。

中古物件は築5年~10年の期間で価格が大きく下落する傾向があります。そして築20年~25年あたりから大きな下落はなく、ゆっくりと下がっていくもの。

築年数による価格の変化に合わせた投資戦略が求められるのです。

タシカニ
タシカニ

失敗しない投資戦略を考えることが大切カニ! 

 

お得な中古物件事例

お得な中古物件例

新築に比べると投資資金が少なくてすむ中古物件ですが、さらにお得感のある物件があります。

それが「賃貸併用住宅」。

中古物件の総数からみると件数が限られており購入機会は少ないですが、定期的にチェックすると “優良物件” を見つけられるでしょう。

また「競売物件」もお得ではありますが、こちらは通常の物件売買とは異なる点があるため注意が必要です。

賃貸併用住宅はお得!

賃貸事業は儲からなければ意味がありません。儲けるためには支出額の多くを占めるローンの返済金」を少なくすることがひとつの方法。

その方法を実現できるのが賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅は通常の「住宅ローン」が利用できます。「住宅全体のうち自宅として使用する部分が50%以上である」との条件はありますが、アパートローンより低金利という有利な条件での融資が可能となるでしょう。

ただ非常に物件の少ないことが難点、そこで考えられる方法が「2世帯住宅」のリノベーションです。

あぱたい王子
あぱたい王子

中古アパートではなく中古住宅市場で物件を探すところがポイント! 

ひとつの家屋に2世帯が暮らす前提として玄関・台所・風呂・トイレなど、世帯で生活できる設備がすでに用意されているため大掛かりな工事が不要。

物件を購入後、必要に応じて手を加えるだけで「賃貸併用住宅」として稼働ができるのです。

 

競売物件はお得?

相場価格より安く物件を購入できるのが「競売」です。銀行融資を使った購入もできるようになり、一般の消費者が入札に参加する例が増えてきました。

競売物件は「BIT 不動産競売物件情報サイト」で情報収集ができます。

検索のしかたは都道府県ごとにおこない、物件は以下の4種類にわかれています。

  1. 土地
  2. 戸建て
  3. マンション
  4. その他

アパート物件を探す場合は「その他」で検索。賃貸併用住宅として活用するなら「戸建て」での検索です。

情報をみることができる「閲覧開始日」から「入札終了日」までの3週間で、物件の検討と銀行への事前審査申込をおこない、承認されてから入札します。

入札は「売却基準価格」の20%を保証金として納めることにより可能です。開札の結果 “最高価買受申出人” となった場合は1週間後に「売却許可決定」がなされ、約1ヶ月後に残代金を納付して物件の取得ができるのです。

なお競売物件入札時には、以下の3点に注意が必要。

  1. 金融機関の事前審査が承認されても本審査で承認されない場合、入札保証金は戻ってこない
  2. アパートの入居者情報がまったくないので、不法占拠者や不良入居者がいる可能性がある
  3. 室内の状況が正確に把握できないため、予想外の修繕費がかかる可能性がある

上記注意点以外に、通常の売買と異なる点にも留意しましょう。

  • 重要事項説明を受けることはない(すべて自身で判断しなければならない)
  • 売買契約書もない
  • 瑕疵担保責任は誰も負担しない
  • 土地の境界明示はない
  • 所有権移転登記は裁判所の権限によりおこなわれる(買主はなにもしなくてよい)

通常の売買契約とは異なり “あっさり” した手続きになりますが、物件の情報があまりにも少ないので、初心者にはハードルが高いといえるでしょう。

競売物件についてはこちらの記事もごらんください>>アパート経営で収益物件探し【5ステップ】中古や競売など儲かるアパートベスト5も紹介

 

失敗しないために!中古物件購入前にこれだけはチェック!

失敗しないために!中古物件購入前にこれだけはチェック!

現地にいって物件を直接確認する

購入前に現地での確認は鉄則といえるでしょう。物件情報に記載されている内容は事実にもとづいていますが、重要ではないが都合の悪い点があっても記載されることはありません

現地での確認は、そのような記載されていない不都合な点をみつけだすことです。

  • 駐車場のスペースが狭くコンパクトカーや軽自動車しか駐車できない
  • 物件までの道路幅が狭く大型車の所有が不便
  • 隣地建物との間隔がなく日当たりが悪い
  • 屋根や外壁の劣化状態が激しく早急に大規模修繕が必要
  • 空室の内装や設備に劣化が目立つ
  • 床に傾きがあり老朽化が進んでいる

このようなことは物件資料に記載されることはありません。せいぜい “各部に劣化がみられます” などの記載がされる程度です。

修繕工事の必要性や管理上の改善点、空室対策や家賃設定の見直しなど、正確なシミュレーションに欠かせないデータは現地にいかないと把握できません

特に物件情報に記載される「利回り」は、表面利回りを記載しているので、まったくあてにできないことを肝に銘じておきましょう。

 

入居者の居住年数や状況把握

満室偽装」とか「偽装入居」という言葉があります。売却前に “満室稼働” を謳い契約させ、引き渡し後に大量退去がおこってしまう犯罪のような方法です。

タシカニ
タシカニ

満室の偽装を見破るにはレントロールに注目カニ! 

レントロールに入居年月日が記載されているか、記載されている場合は次のことに注意したいです。

  • 直近3ヶ月以内の入居者割合が多い
    フリーレントや敷金0・仲介料0などにより入居したケースであり、しっかりした入居審査がなされていない場合もある
  • 5年以上の長期居住者が多い
    家賃設定が高いころの入居者であり、退去後は家賃設定を下げなければならなくなる

現在の入居率がよいからといって、購入後も同じ状態がつづく保証はどこにもありません。家賃の値下げは必ずあり得ることなので、シミュレーションはより厳密におこなう必要があります。

レントロールではさらに次のことにも注意が必要

  1. 滞納履歴
  2. 暮らしぶりや近隣とのトラブル
  3. 保証人の有無と健全性

滞納はもちろんのこと迷惑な入居者は大きなリスクになります。できるだけ問題がおこるような物件の購入は避けるようにしたいものです。

 

まとめ

アパート経営による投資は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことが王道。キャピタルゲインを前提に考えると、新築物件の選択は理屈上あり得ないことです。

ほとんどの場合は汎用性の高い居住空間を提供し、リーズナブルな家賃設定で経営が成り立ち、10年~20年での出口戦略が描ける “中古物件” が最適だといえます。

新築物件をあえて考える場合は、特定のニーズを対象にした “ターゲット・マーケティング” が成立する市場環境のあることが必要。

新築か中古か……と悩むことなく、初心者のかたこそ本記事を参考に “中古物件” をメインに考えることをおすすめします。

アパート経営初心者向けにアパート経営のすべてをわかりやすく解説した記事があります>>アパート経営の仕組みやデメリット【収入は月89万?】失敗した事例で学ぶ資金や利回り計算

ぜひご覧ください。