無職やフリーターはアパート経営できる?融資のポイント3つで不動産経営の大家になろう 

無職やフリーターでもアパート経営はできる?融資される可能性や注意点まとめ

職やフリーターのかたが、アパート経営をはじめるのは無謀な挑戦? 大家さんになってアパート経営をおこなう。こんな夢を語り、希望を持つことは無理なのでしょうか。

アパートローンの相談にいくと金融機関が相手にする第1優先は公務員、その次が大企業のサラリーマンや医師か弁護士。もっとも相手にされないのが無職やフリーター。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! ところが無職やフリーターが融資を受けて、アパート経営に成功している事例があるのも現実カニ。
あぱたい王子
あぱたい王子
どのような方法でどのような条件をクリアして融資を受けることができたか知りタイ。

むずかしい金融機関の審査を突破して、アパート経営をスタートできる方法を探した結果、みつけた方法の可能性と注意点について「あぱたい」がご紹介します。

無職やフリーターでもアパート経営は可能?

無職やフリーターでもアパート経営は可能?

あぱたい王子
あぱたい王子
フリーターでもアパート経営は可能だよ! 

現金でアパートを購入できればなにも問題はありません。融資を受けてアパート購入をするとなると、かなりハードルが高いように思いますが、実は「不動産担保ローン」という方法があるのです。

タシカニ
タシカニ
「不動産担保ローン」……興味がわくカニ! 

不動産担保ローンを受ければ無職でもアパート経営ができる!

不動産担保ローンはその名のとおり “不動産を担保にして融資を受けられるローン” です。

サラリーマンなどの安定した収入があるかた限定のローンではなく、不動産を担保に借りた資金を元手に事業をおこない、収益からローン返済が可能であれば「定職」がないかたでも借りられます。

アパート取得資金を借りるには、アパートの建物と土地を担保にしてローンを借りるわけですが、サラリーマンであろうがなかろうが条件は同じこと。万一事業の収益が落ち込み返済が困難になった場合でも、ほかの収入で補填できる余力があるかが審査のポイント。

無職といってもいろんなケースがあり、まったくの無収入とは限りません

  • アルバイトによる収入
  • 株式投資による収入
  • 年金収入
  • 家賃収入

これらのかたは “無職” と定義される場合がありますが、ローンを借りられる可能性があるのです。

 

無職やフリーターはノンバンクの不動産担保ローンを検討すべし

無職のかたがアパート経営のための資金融資を受けるには、通常の銀行はむずかしくノンバンクの「不動産担保ローン」を検討しなければなりません。

【ノンバンクのメリット】

  • 銀行よりも審査が甘い
  • 個人事業主や起業前の個人も対象になる
  • 担保掛目が高く自己資金比率を抑えられる
  • 審査期間が短く融資実行までの期間も短い

【ノンバンクのデメリット】

  • 上限金利の高い不動産担保ローンもある
  • 事務手数料が高く繰上げ返済ができないことも

審査が甘いとはいえ安定した収入がない場合は否認されることもあり、申込できるノンバンクはすべて申込んでみましょう。1ヶ所や2ヶ所で断られても落ち込むことなく、貸してくれるノンバンクをみつけるまであきらめない姿勢でのぞみます。

 

融資審査のポイントは?無職やフリーターでも融資されやすい条件まとめ

融資審査のポイントは?無職やフリーターでも融資されやすい条件まとめ

審査をクリアするためのポイントは、

  • 物件選びの選択眼
  • シミュレーションできるスキルを身につける
  • 資金を貯める

融資審査で重要視されるポイントは?

アパート経営をはじめるための事業資金に対する融資審査では、一般的に次のポイントを重要視します。

担保評価 法定耐用年数から築年数を差引いた残存耐用年数
土地評価額と建物再調達価格にもとづき計算する積算価格
事業評価 シミュレーションにもとづくキャッシュフローや損益予想などの収益性
本人評価
(与信)
定期的な収入金額(給与・年金・アルバイト・配当)
預貯金や株などの金融資産
担保物件以外に所有している不動産

担保評価」により融資金額の上限が決まる重要なポイント。万一返済が滞り強制的に担保物件であるアパートを売却した場合、融資した全額の回収を前提にして計算します。

タシカニ
タシカニ
物件選びでは購入価格に比べて担保評価の高い物件が重要! 

事業評価」により返済が確実におこなえるのかチェックします。家賃収入から必要経費を支払いさらにローンの返済をした残りで、建物の長期修繕費用を積立てられるかが最低基準です。

タシカニ
タシカニ
シミュレーションを他人任せにするのは大きな失敗を招く! 

本人評価」は「与信」と言われますが「信用を供与すること」といった意味。無職やフリーターの人が審査に落ちる原因の多くは “与信が弱い” ことなのです。

サラリーマンは “融資基準を超える年収” があり、しかも収入が安定しているので与信が強い。融資を受けるうえで有利な理由がここにあります。

タシカニ
タシカニ
与信を強くするにはどうしたらよいのか? それが問題だ! 

 

無職でも融資されやすい2大条件とは?

無職でも融資審査が通りやすい条件は次のふたつ。どちらかが当てはまれば有利になります。

  1. 不労収入や預貯金がある
  2. 購入する物件の評価額がよい

1.不労収入や預貯金がある

サラリーマンのような安定収入はないとしても、最低限の生活費を賄う収入や預貯金がなければ融資は受けられません。そのうえでアパート経営における不測の事態にも対応できる資金が用意できるかが融資審査のポイントです。

  • 生活費とは別の預貯金
  • 担保提供や売却可能な土地などの不動産
  • 家賃収入のある賃貸物件を所有している
  • 株などの金融資産からの配当
  • 標準的な受給額を超える年金など

これらの不労収入や預貯金そして資産を保有していると融資を受けられる可能性が高まります。

特に次のような好条件を提供できると効果的です。

  1. 預貯金を取崩し、自己資金を多めに投入すると返済比率が下がり滞納リスクが減る
  2. 共同担保としてほかの不動産を提供すると担保評価があがり担保掛目が低下する
あぱたい王子
あぱたい王子
無職といえども、土地あり、株あり、金あり……このような “持ってる人” には可能性があるんだね! 

 

2.購入する物件の評価額がよい

無職の人が不動産投資するなら、20%前後と高い利回りの物件が狙い目です。

任意売却物件とか事故物件など、理由があって格安で販売される物件がときどき市場に出てきます。ときには表面利回りが20%を軽く超す物件も。

表面利回りの非常に高い物件は積算価格を計算すると、販売価格を大きく上回るケースもあるのです。例えば下表をみてください。

販売価格 積算価格
物件価格 2,000万円 2,800万円
満室時収入 400万円 400万円
表面利回り 20% 14%

2,000万円で販売されている物件の表面利回りが20%と記載されています。積算価格を計算してみると2,800万円になる物件です。

積算価格から表面利回りを計算すると14%ですが、販売価格が安いため表面利回りは20%にも。

割引率を計算すると2,000万円÷2,800万円=71%となり、販売価格=担保評価額と考えられる物件であれば、申込者の属性がよくなくても融資が通る可能性は高くなります

ただし利回りがよくなおかつ、高い入居率が確保できる物件が望ましいのはいうまでもありません。

 

無職で融資を受ける際の3つの注意点

無職で融資を受ける際の3つの注意点

条件的に弱い無職のかたは、審査の過程でいろんな条件をローン会社からつけられることもあり、代表的な3つの条件について解説します。

1.連帯保証人の設定

不動産担保ローンは担保提供した不動産に抵当権を設定し、万一債務不履行が生じた場合には担保不動産を売却して債権の回収を計ります。

担保不動産を売却しても残債務に満たない金額になることも。特に競売ではその可能性が非常に高くなり、残った債務は借主が返済しなければなりません。

無職の場合は借主の資力が乏しいので、連帯して返済をしてくれる「連帯保証人」を設定するのが普通です。

そのほかにも連帯保証人を設定しなければならないケースもあります。

対象物件以外の物件も担保提供する場合、所有者が別であればその所有者も連帯保証人になる必要が。例えば別物件として父親が所有している不動産を担保に入れるケースです。

一般的に銀行から受ける融資では「保証会社」の保証つき融資がほとんどなので、連帯保証人の設定はあまり例がありません。しかし、借主の与信が弱い場合には連帯保証人の設定が不可欠と考えたほうがよいでしょう。

 

2.借入できる額が少ない

サラリーマンのように安定した収入が別にある人に比べると、無職の場合は万一の場合の返済能力に不安があることはこれまで何度も述べてきました。そこで金融機関はできるだけ貸付金の未回収リスク対策を講じます。

そのひとつが貸しつける金額をできるだけ少なくすることです。

理由もなく貸付額を減らすのは納得できませんので、金融機関が金額を減らす理由にあげるのが「担保掛目」。

例)

時価評価額が3,000万円ある物件に対し、一般的に担保掛目は70%ぐらいといわれています。この場合の貸付額は2,100万円。

しかし貸付額を1,800万円にしたい場合は「担保掛目が60%しか出ません」などと説明され、なんとなく納得してしまうのです。

借入できる金額が少なくなると、頭金=自己資金を増やさなければなりません。自己資金を増やす方法は預金から取り崩す金額を増やしたり、株を売却したりあるいは身内から借入れるなどが考えられます。

 

3.手持ち不動産の売却をすすめられることも

不動産担保ローンの事前審査を申込むと、保有資産について正直にローン会社へ伝えるので、所有不動産の情報がローン会社に知られてしまいます。

審査の過程で融資に消極的な方向になると、ローン会社は手持ち不動産の売却をすすめてくることも。

これは遠回しに融資を断られていることと同じですが、「ハイそうですか」と売却話しに乗るわけにもいきません。また「もうけっこう」とせっかくできたローン会社との人間関係を断ち切るのももったいないですよね。

そこで、やんわりと売却話に終止符を打ち、融資継続の方向に話を持っていきましょう。

もっとも説得力がある断り文句は “土地の値上がり” 。将来値上がりする可能性があるので、売却するタイミングではないことを主張し、売却話を終わりにする作戦。

値上がりする可能性のあるシチュエーションがいくつかあります。

  1. 用途地域が変更になる
  2. 大規模な商業施設が数年後にオープンする
  3. 鉄道路線の新駅ができる計画がある
  4. 区画整理計画がもちあがっている
  5. 計画道路が事業決定し自治体の買収がはじまる

このような理由があるとローン会社の担当者は、しつこく売却話をつづけようとはしないでしょう。

 

融資審査に落ちたら……住宅ローン利用を検討する

融資審査に落ちたら……住宅ローン利用を検討する

不動産担保ローンの審査に落ちたら「住宅ローン」を検討してみましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
エッ! ノンバンクの審査に落ちる人が住宅ローンを申し込めるの? 

驚かれるかもしれませんがアパート経営のための不動産担保ローンは「事業資金」ですが、住宅ローンは事業資金ではありません。性格が異なる融資なので審査の考えかたが違うのです。

タシカニ
タシカニ
検討するのは「賃貸併用住宅ローン」だよ! 

1棟建物のうち、過半の面積を住宅として使用し、残った面積を賃貸として利用するのが「賃貸併用住宅」。

テラスハウスなどのような2戸つづきの形式になった “長屋” をイメージするとわかりやすいでしょう。あるいは1階と2階が別世帯になっている2世帯住宅なども賃貸併用住宅として利用できます。

【賃貸併用住宅ローンのメリット】

  • 金利が不動産担保ローンより安い
  • 返済年数が長く設定できる
  • 自宅分は住宅ローン控除がつかえる

【賃貸併用住宅ローンのデメリット】

  • 同じ建物に他人が住む
  • 自分好みの家にできない
  • 1戸建てより価格が高い
あぱたい王子
あぱたい王子
無職なのに住宅ローンが借りられる? 

無職といってもまったく収入がないわけではありません。次章で説明しますが無職と定義される状態でも、きちんと収入のある場合は自営業者と位置づけられます。

住宅ローンの申込は自営業者も問題なく可能です。

タシカニ
タシカニ
自営業者はサラリーマンより審査が厳しいけれど申込はできるカニ! 

 

注意!大家さんは無職ではない!

注意!大家さんは無職ではない!

この記事で “無職” という単語を繰り返しつかっていますが、そもそも “無職” とはどんな状態をいうのでしょう?

  • 仕事に就いてない
  • 会社や組織に所属していない
タシカニ
タシカニ
アパートの大家さんは無職なのか? 

大家さんの仕事とはなんでしょうか? 明確にいえる人はいないでしょう。もちろん会社や組織に所属している専業大家さんはいません。サラリーマン大家さんの場合は「会社員」と称します。

大家さんの職業は日本標準産業分類によると「貸家業」(分類コード6921)とされており、

日本標準産業分類貸家業

実はれっきとした職業名があるのです。
引用:『総務省』日本標準産業分類

あぱたい王子
あぱたい王子
一般には「賃貸業」とか「アパートオーナー」と称することもありますね

そのほか以下の呼称をつかうこともあります。

  • 不動産賃貸業
  • 不動産貸付業

合同会社など法人化している大家さんが最近増えており、その場合は「会社社長」とか「会社役員」と肩書を職業として記載するケースもあります。

このように、すでにアパートを所有しているかたは無職ではなく、融資審査が通る可能性は高くなるのです。

職業欄に何と書くか? こちらの記事でも詳しい解説しています>>職業欄は何と書く?サラリーマン大家からアパート経営で会社設立も

 

まとめ

非正規雇用の人たちが増えている今日、将来の人生設計を考えるうえで年金だけに頼れない現実が、自営業者やフリーターなど “無職” に近い人たちには、より深刻な問題です。

アパート経営や不動産投資は “お金持ち” だけのビジネスではありません。年収が少なく不安定な状態にある人ほど、参入しやすい機会を持てる環境があっていいのではと思っています。

本文に述べたように「不動産担保ローン」は、一般銀行に比べてハードルが低く、門戸は広くなっていますが、いくつか厳しい条件がつくのはやむを得ないこと。

金融機関からみた場合「属性」があまりよくないのにかかわらず、公務員や大企業の社員が優遇されてきた印象のある金融環境のなかで、”無職” に近い人たちにチャンスを作ってくれるありがたい存在です。

この記事を書くきっかけになったのが、あるフリーターのかたのアパート経営成功談でした。「不動産担保ローン」の内容を調べるにつれ、可能性があることを確信した次第です。読者のかたの成功談にいつか出会えることを楽しみにしています。