アパート経営の確定申告【初めてのサラリーマン用】3ステップマスター方法

アパート経営の確定申告はわずか3ステップ!青色申告の必要書類も解説

段は本業で忙しいサラリーマンだからこそ「簡単に確定申告ができたらいいな」と思いませんか?

会社員であれば年末調整をもって課税関係が終了するため、確定申告とはまったくの無縁です。ただ「働き方改革」の影響で副業をおこなう会社員が増え、アパート経営をはじめるサラリーマンも増えました。

今まで確定申告と無縁だったサラリーマンにとって、確定申告は必要以上に労力のかかるものです。ただポイントをおさえれば自分で簡単に確定申告はできます。

あぱたい王子
あぱたい王子
そこで今回は、確定申告の3ステップを「あぱたい」が詳しく解説します。

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確定申告とは?アパート経営でなぜ必要なの?

確定申告とは?アパート経営でなぜ必要なの?

確定申告とは前年1月1日から12月31日までの1年間の所得を自ら申告して、所得税額を確定させる手続きです。

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個人か法人かを問わず、給与以外の収入が20万円を超えた場合に確定申告が義務づけられています。

会社員なら毎月の給与から源泉徴収で所得税が納められますので確定申告は不要です。ただアパート経営で年間20万円を超える収入があると、給与所得ではなく ”不動産所得” ですから確定申告をしなければいけません。

そもそも確定申告はいつ、なにをやればいいの?

確定申告の時期は、翌年の2月16日から3月15日までです。

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最初にやることは、必要書類の準備と確定申告書の作成です。

各書類をもとに自ら所得税額を算出したうえで、必要書類とともに申告書を税務署に提出します。最後に指定の方法で所得税を納税すれば確定申告は完了です。

アパート経営は複数戸あるのが通常ですので、よほど収支が悪くない限りほぼ確実に確定申告が必要と考えたほうがよいでしょう。

 

アパート経営の確定申告は全部で3ステップ

アパート経営の確定申告は全部で3ステップ

確定申告の流れは大きく3つの段階にわけることができます。

  1. 確定申告書作成のために必要な書類を用意する
  2. 確定申告書類を作成する
  3. 添付書類を添えた確定申告書類の提出と納税

こうみると確定申告も把握すれば比較的に簡単に思えます。しかし、用意する書類が多かったり複雑な計算が必要だったりと意外と労力が必要です。

そこで確定申告をより簡単にイメージできるように、3ステップにわけてみてみましょう。

【ステップ1】アパート経営の確定申告をはじめる準備!必要書類一覧

【ステップ1】アパート経営の確定申告をはじめる準備!必要書類一覧

そもそも確定申告ではさまざまな書類を準備しなければいけません。

所得の種類や経費の種類などで準備すべき書類は違います。そこで、アパート経営の確定申告で必要になる主な書類をみてみましょう。

ローン支払い証明書

アパートローンでアパートを購入したら用意する書類です。

タシカニ
タシカニ
ローンの支払いを証明する書類で、銀行に請求すれば入手できるカニ。

 

不動産売買契約書

不動産の売買契約の際に渡される、自己が所有するアパートであることを証明する書類です。

あぱたい王子
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確定申告の際には原本ではなくコピーで提出します。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! もし紛失してしまっていたら売り主や不動産会社へ問い合わせをして、再発行してもらうかコピーをもらうようにしましょう。

 

賃貸借契約書

賃貸借契約時に賃借人とのあいだで取り交わす契約書です。

あぱたい王子
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アパートを賃貸していることを証明するのに必要になります。

 

家賃送金証明書

実際に支払われた家賃を証明するために必要な書類です。

あぱたい王子
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アパート経営を管理会社に委託していれば、管理会社から賃料入金明細書をもらえるはずですので確認してみましょう。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! もし、管理会社を利用していなければ、家賃入金を証明できる銀行通帳などが必要になります。

 

火災保険などの証券

火災保険や地震保険などの保険料は、必要経費として所得から差し引くことができます。必要経費として支払ったものは領収書を添付すれば足りますが、火災保険は保険証券が必要です。

あぱたい王子
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保険証券は保険契約後に保険会社から送付されているはずです。

タシカニ
タシカニ
もし、紛失してしまっていたら保険会社に問い合わせれば再発行してもらえます。

 

固定資産税納税通知書

その年の1月1日時点における固定資産税の納税義務者に対して、5月1日に固定資産税納税通知書が送付されます。

あぱたい王子
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固定資産税のみならず、不動産を取得すると課税される不動産取得税なども必要経費に計上することができるので、大切に保管しておきましょう。

 

修繕費用のわかるもの

自己が所有するアパートなどの修繕にかかった費用も計上することができます。

タシカニ
タシカニ
ただし修繕費用のわかるもの(見積書や請求書、領収書などが該当)が確定申告時に必要です。

 

領収済通知書

書類名からはなんの書類だかわかりづらいですが、領収済通知書は確定申告後に税金を納めるための納付書です。

あぱたい王子
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領収済通知書は金融機関においてあります。

 

その他必要経費の領収書

アパート経営で必要な設備や物品(エアコンなどの家電や家具)を購入した際には、必要経費に計上できます。

タシカニ
タシカニ
領収書がなければ計上できなくなります。大切に保管しておきましょう。

 

マイナンバーカード

そもそもマイナンバーの目的のひとつが、税金に関する手続きに利用するためです。

マイナンバーカードは身分証明書としても有効ですが普及率が10%程度と多くありません。

もしマイナンバーカードがなければ、マイナンバー通知書+補助書類もしくはマイナンバー入りの住民票+補助書類が必要です。

【ステップ2】確定申告で提出する書類を作成しよう!

【ステップ2】確定申告で提出する書類を作成しよう!

確定申告の必要書類がそろったら、次は申告書類の作成です。

確定申告の作成では、主に以下の書類を用意して手書きやパソコンなどの専用ソフトを使って作成します。

確定申告書B(第一表、二表) 確定申告書には数種類ありますが、不動産所得の確定申告では「確定申告書B(第一表・第二表)」を作成します。
青色申告決算書 「損益決算書」「不動産収入の収支内訳書」「減価償却費の計算」「賃借対照表」の必要事項を記入します。

収支内訳表は、青色申告のみ必要な書類ですので白色申告では必要ありません。

では確定申告書の作成方法について確認していきましょう。

アパート経営の費用を洗い出す

不動産所得の金額の算出方法は「総所得金額-経費=不動産所得の金額」です。

総所得と経費にもさまざまな種類がありますが、まずはアパート経営における総所得の主な種類をご覧ください。

【総所得の種類】

賃貸収入 不動産の賃貸によって得た収入
返還不要になった敷金や保証金 礼金や返還の必要がなくなった敷金、その他収入は総所得金額に計上
共益費や光熱費 共益費を光熱費などの名目で受け取っても総所得になります。ただ実際に光熱費を支払ったなら経費として計上します
それ以外(更新料や名義書換料など) 管理会社などから交付される明細書などに記載

上記の所得をすべて合算したのが総所得です。

では続いて、総所得から差し引くことができる主な経費をご紹介します。

固定資産税や不動産取得税などの各種税金

毎年課税される固定資産税はもちろんのこと、不動産取得時にかかる不動産取得税や抵当権設定時に課税される登録免許税も必要経費として計上可能

 

損害保険料(火災保険料や地震保険料)

火災保険や地震保険は数年単位で契約する場合がほとんどですが、単年単位で必要経費に計上

 

減価償却費

使用可能期間が1年未満のものや取得金額が10万円以下のものはその年分の必要経費として計上

 

修繕費

建物のリフォームや修繕にかかった費用です。

ただし建物の使用期間が伸びたり資産価値を向上させたりする範囲の修繕は、経費ではなく資産とみなされることもあるため注意が必要です。

 

その他不動産経営に必要なもの

支払い管理費や仲介手数料、清掃料、給与賃金、支払い顧問料などが該当

 

確定申告書のつくりかたは2パターン

確定申告書の作成は複雑ですから税理士に依頼するという方法もあります。当然、専門家に依頼をするということは報酬を支払わなければいけません。

税理士費用の節約のために自分自身で確定申告をおこないたいと思うかたも多いと思います。

そこで、自分で確定申告をおこなう場合と、税理士に依頼した場合、費用などがどう違うか確認してみましょう。

 

【確定申告パターン1】税理士に確定申告書の作成を依頼する

確定申告を税理士に依頼する費用は、依頼内容により違うため一概に「〇万円! 」と示すことはできないものの、まずは以下のような事情で費用が変わると考えましょう。

  1. 確定申告書の作成のみか作成から提出まで丸投げするのか
  2. 青色申告か白色申告か
  3. 依頼する時期はいつか

など……

一般的には3万円程度からが相場です。

すべて丸投げで依頼すると税理士費用は高額になりがちですが、必要経費や総所得金額などの計算、記帳代行なども一括して依頼できます。

働きながらアパート経営をおこなっているサラリーマンなど、時間的な余裕がないかたにはオススメです。

なお確定申告の直前はとくに高額になります。課税期間は1月1日から12月31日までなので、1年間が終了した時点で早めに依頼をしたほうがいいでしょう。

顧問として雇う方法もありますが、月額で顧問料(3万円程度が相場)を支払わなければいけません。

ただ確定申告書の作成だけでなく、日々のアパート経営で無駄な支出がないかや節約方法などのアドバイスを受けられるメリットがあるため、顧問契約を検討してみてもよいでしょう。

 

【確定申告パターン2】自分で確定申告書を作成する

確定申告は減価償却費や税金、賃貸借対照表などの知識が求められるため、自分でおこなうには相当の知識が必要です。

それでも税理士に支払う費用を考慮して、自分で確定申告をしたいと考えるかたも多いことでしょう。

自分で確定申告をするならe-Taxや会計ソフトの利用がおすすめです。

e-Tax

画像出典:e-Tax

会計ソフトは数字の入力のみで納税額が自動算出されるため、自分で複雑な計算をする必要がなくなります。

また国税庁が運営するe-Taxを利用すれば、ネットで確定申告書を作成することが可能です。自分で確定申告をおこなう際には、会計ソフトやe-Taxを利用して確定申告を簡略化しましょう。

【ステップ3】アパート経営における所得税の納税方法は5つ!

【ステップ3】アパート経営における所得税の納税方法は5つ!

確定申告書の作成が終了したら確定申告書を提出して納税します。

確定申告書の提出後に税務署から納付書や納税通知書が届くわけではありません。よって自分で納付書などをもちいて納付することになります。

確定申告書の提出は所轄の税務署に提出してもよいですし、郵送での提出も可能です。

ただ税務署の窓口が空いている時間は平日の8時30分から17時までと限られており、一部の税務署では確定申告の時期に限り日曜日も空いています。

忙しい会社員のかたは直接税務署に行って提出することはむずかしいでしょう。

ではほかに簡単に納税できる方法がないかも含めて、納税方法の違いをみてみましょう。

【納税方法1】指定した金融機関から振替納税する

振替納税を希望する場合は、納税の期限までに口座振替の依頼書を提出する必要があります。

振替納税を指定した場合には4月の中旬ころに引き落としされますので、指定した預貯金口座にあらかじめ現金を入れておくようにしましょう。

 

【納税方法2】インターネットを利用して電子納税する

インターネットバンキングによる電子納税もしくはダイレクト納付が可能です。電子納税は登録方式と入力方式の2パターンがあります。

  • 登録方式

e-Taxを利用して確定申告書を提出したあと、または納付情報登録を依頼したあとに納付区分番号を取得し電子納税します。

  • 入力方式

自分で納付目的コードを作成して電子納税をおこなう方法です。

ダイレクト納付とは税務署での事前登録と-Taxを利用して電子申告をおこなったあと、登録した金融機関口座から振替により納税する方法です。簡単なクリック操作のみで即日もしくは期日を指定して納付できます。

 

【納税方法3】クレジットカードで納付する

インターネットを利用して国税クレジットカードお支払いサイトから納税することができます。

 

【納税方法4】コンビニで納税する

コンビニ納付用QRコードを入手することで、コンビニにて納付することができます。国税庁HPや確定申告書等作成コーナーにてQRコードを作成することが可能です。

ただし納付できる金額は30万円までと定められています。納税額が少ない際に利用しましょう。

 

【納税方法5】現金で納付する

納税する現金とともに、領収済通知書を添えて金融機関もしくは所轄税務署にて納税する方法です。領収済通知書は金融機関や税務署においてあります。

アパート経営の確定申告でよくある4つの質問

アパート経営の確定申告でよくある4つの質問

アパート経営での確定申告は、複雑であるがゆえにさまざまな疑問が生まれます。特に多い4つの質問に対しての対処法を解説しますので参考になさってください。

(1)青色申告決算書が複雑すぎてわからない!

確定申告のなかでも青色申告は複雑ですよね。

実は青色申告決算書はe-Taxを利用することで、比較的簡単に作成することが可能です。

国税庁確定申告書等作成コーナー

画像出典︰国税庁確定申告書等作成コーナー

上図は実際のe-Taxの画面ですが、表示される空欄に必要事項を入力するのみです。

あぱたい王子
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非常に難解な減価償却費も自動で算出してくれます。

タシカニ
タシカニ
e-Taxをつかえば青色申告決算書の作成も心配ありません。

 

そもそも減価償却費とは?

アパート経営で建物を購入または建築しても、支払った金額をその年の費用として計上できません。建物や付随する設備の耐用年数に応じて費用を分割して計上します。

こういった費用計上の方法を「減価償却」、減価償却される資産が「減価償却資産」です。

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減価償却は耐用年数に応じて数年(耐用年数はその資産の種類や構造などによって定められています。これを法定耐用年数といいます)に渡り費用に計上できるため、減価償却されているあいだは税金をおさえることが可能です。

減価償却の概念は非常に難しく、初心者ではまず間違いやすい費用です。よって無理に自分で計算しようとせず、税理士などの専門家に依頼するか、自動で計算してくれるe-Taxや会計ソフトを利用したほうがよいでしょう。

(2)青色申告と白色申告はどちらがいい?

不動産所得では青色申告制度を利用することができます。青色申告制度とは、税法にしたがって帳簿の記帳をし、一定の要件を満たして申告する制度です。

青色申告制度を利用する人のことを青色申告者といい、一般の申告をおこなう人は白色申告者といいます。

それぞれの特徴について確認しましょう。

白色申告者

  1. 簡易な帳簿の記帳が認められている
  2. 特別な手続きが必要ない

 

青色申告者

  1. 法にしたがって帳簿の記帳をする必要がある(簿記の原則にしたがって記録)
  2. 帳簿書類を7年間保存しなければいけない
  3. その年の3月15日までに所轄の税務署長あてに青色申告承認申請書を提出する必要がある

青色申告は白色申告に比べて手続きなどが多いです。しかし、青色申告者はさまざまな特典を得ることが可能です。

青色申告者の特典

65万円もしくは10万円の青色申告者特別控除 青色申告者であれば最大65万円の特別控除を受けることができます。簡易な記帳や事業的規模でない不動産所得、期限後申告であれば10万円の特別控除しか受けられません。
青色事業専従者給与を必要経費に計上できる 青色専従者給与とは青色申告者と生活をともにする配偶者もしくは親族であって、その年の12月31日時点で15歳以上であること。
純損失を翌年以降3年間繰越控除できる 不動産所得が赤字になり純損失が発生したときには、その損失額を翌年以降3年間の繰越控除ができます。
貸倒引当金などの引当金を経費に計上可能 事業で生じた売掛金や貸付金などが将来に貸倒れそうな状況が発生すれば、損失の見込額をその年の経費に計上が可能です。

 

なお青色事業専従者給与とは、その年を通じて6ヶ月を超える期間その事業に従事していたものに支払う給与のことをいいます。青色申告者ならではの特典を得ることができますが、白色申告者と特典の有無を比較してみましょう。

青色申告者 特典 白色申告者
正規の簿記の原則にしたがっている場合は65万円

簡易帳簿などの場合は10万円

特別控除 なし
原則、全額を経費に参入可能 専従者給与 控除限度額あり

配偶者の場合︰86万円

配偶者以外の場合︰50万円

3年間可能 純損失の繰越控除 できない
経費に計上可能 引当金の経費計上 できない

青色申告は少しめんどうな手続きなどをしなければいけません。だけど、白色申告者に比べて受けられる特典が多いため、節税するなら青色申告を選択すべきでしょう。

 

    (3)確定申告書類の用意が間に合わないとどうなる?

確定申告は毎年2月16日から3月15日(土日祝日の場合は翌週の月曜日)で約1ヶ月しかありません。会社員として働いているかただと、期限内に確定申告書類を準備したり提出が間に合わなかったりする場合もあるでしょう。

期日を過ぎてからの確定申告も可能ですが、期日を過ぎて確定申告をおこなうといくつかのペナルティを課されてしまうので注意が必要です。

期日に間に合わなかった場合のペナルティ

  • 無申告加算税

期限を過ぎてから確定申告をおこなうと、納付すべき税額に応じた割合の無申告加算税が加算されます。

納付すべき税額 加算割合
50万円以下 15%
50万円超 20%

税務署の調査が入る前に自主的に期限後申告をおこなえば、加算割合が5%へ軽減されます。

なお、期限後申告であっても一定の条件を満たした場合には無申告加算税が加算されません。

  1. その期限後申告が、法定申告期限から1月以内に自主的におこなわれた場合
  2. 期限内申告をする意志があったと認められる場合

参考元︰国税庁確定申告を忘れたとき

  • 延滞税

納税が遅れると延滞税が課されます。納期限の翌日から2ヶ月が経過するまでは原則として年7.3%の延滞税が課されます。

2ヶ月すぎると延滞税は年14.6%にもなるため十分注意しましょう。

参考元︰国税庁延滞税について

  • 青色申告の65万円の特別控除が受けられない

期日までに間に合わなかった場合には、青色申告者の最大の特典でもある65万円の特別控除が受けられなくなります。65万円の特別控除が受けられないことによって、還付される税金が減るか、もしくは納税する金額が増えます。

参考元︰国税庁青色申告特別控除

 

確定申告書類の作成が間に合わなさそうなときの対処!

確定申告は期日までの提出が必須ですが、サラリーマン大家さんなら仕事の都合上どうしても間に合わないときもあるでしょう。自宅に戻ってからでもe-Taxなどを利用して確定申告をおこなえばいいのですが、その時間すら取れない場合や、そもそも確定申告を忘れていたなんてことも考えられます。

「気づいたときには期日が過ぎていた! 」なんてことにならないためにも、どうしても間に合わなさそうなら下記の対処法を参考にしてください。

  • 17時に間に合わなくても夜間ポストがある

税務署は平日の8時30分から17時までしか開いていません。だけど、夜間ポストが用意されています! そちらで確定申告書を提出することが可能です。

  • 還付を受けられるときは必ずしも3月15日でなくてよい場合もある

アパート経営で赤字になったら給与所得などとの損益通算により、納税どころか税金が還付されるケースがあります。この還付を受けるための確定申告を還付申告と言います。

還付申告は過去5年間までさかのぼっておこなうことが可能です。必ず3月15日までにと決められてはいませんが、念のため所轄の税務署へ確認しましょう。

  • とりあえず提出したあとで修正申告

どうしても間に合わなければ、未完成のまま1度提出をして後日あらためて修正申告をする方法があります。

確定申告で税金を納めすぎていたなら、更正の請求をおこなうことで支払いすぎた税金の還付を受けることが可能です。

逆に過少申告だった場合は差額分を納税することになりますので、差額分に延滞税が加算されます。

  • 税理士に依頼する

はじめての確定申告だと思っている以上に時間がかかります。どうしても間に合わなさそうであれば、税理士に依頼することを検討しましょう。

税理士費用はかかりますが、延滞税や青色申告特別控除を考慮すると丸投げしてしまったほうが安心です。

ただし確定申告のシーズン中に税理士へ依頼しても時間的に間に合わないケースや、依頼を受けつけてもらえないケースもありますので十分注意しましょう。

 

(4)アパートローンの繰り上げ返済は経費になる?

結論から申し上げると、アパートローンの繰り上げ返済は経費に計上できません。なぜなら繰り上げ返済で充当される返済額は元金部分だからです。

でも実際には、アパートローンでアパートを購入または建築したのですから元金も経費として認められてもよさそうです。なぜ経費にならないのでしょうか。

実は繰り上げ返済の元金部分は会計上ですでに「資産」として計上されており、同時に前述にてご説明した減価償却費として経費計上しています。

どういうことかわかりやすくご説明するため「5000万円のアパートを現金とアパートローンで購入したときの違いでみてみましょう。

アパートを現金で買う場合
1 5000万円を売り主に支払う
2 アパートが手に入る(資産計上)
3 購入費用は毎年の確定申告で減価償却(経費計上)

 

アパートをローンで買う場合
1 5000万円を支出することなくアパートが手に入る(資産計上)
2 購入費用は分割で毎月支払う
3 毎年の確定申告で減価償却(経費計上)

アパートの購入費を最初に一括で支払ったか分割で支払ったかの違いしかなく、どちらも資産計上と減価償却にて経費計上をしています。つまりアパートの購入費用は減価償却費として経費計上しているのに、繰り上げ返済の元金まで経費にすると会計上では二重計上になるのです。

  • アパートローンの元金は経費にならない
  • 繰り上げ返済のお金は元金に充当される

減価償却とローンの元金という概念が少しむずかしいかもしれません。まずは以上のように覚えておくとよいでしょう。

2020年の確定申告に慌てないための準備

2020年の確定申告に慌てないための準備

慌てずに正しい確定申告をおこなうためにも常日頃からこまめに記帳をすることは大切です。だけど、会社員のかたであればなかなか時間が作れないかと思います。今からはじめられる準備をしておきましょう。

領収書や収支の一覧表をまとめておく

時間が空いたときにコツコツと整理をしておくことで、慌てずに準備を進めることができます

 

新たに購入するものが必要経費に計上できるか確認しておく

アパート経営に関して費用が発生する場合は、支出の都度、それが経緯になるかどうか確認しましょう。あとでまとめて確認するより、確定申告が楽になります。

 

早めに税理士に依頼する

もし2020年の確定申告を税理士に依頼する場合には、早めに目星をつけておいたほうがいいです。ギリギリになればなるほど忙しくなり依頼を受けてくれない可能性もありますし、支払う報酬も高額になってしまいます。

2020年の確定申告は土日を挟むため、2月17日(月)から3月16日(月)までです。

通常の確定申告時期と1日ずつずれていますので間違えないようにしましょう。

 

まとめ

確定申告はさまざまな必要書類があるうえに期限を過ぎればペナルティを課せられるなど、非常に厳しいものです。確定申告の時期も約1ヶ月間しかありません。

日々忙しいサラリーマンだと、確定申告に費やす時間はなかなか取れないでしょう。

今回紹介した内容を参考に、必要に応じてe-Taxの利用や税理士などのプロに依頼することも検討して、早めの納税準備を整えましょう。

複式簿記に関して詳しくさらに知りたいならこちらの記事をご覧ください>>アパート経営に特化した複式簿記の付け方!大家に人気の会計ソフト3選も紹介