アパート経営で納める税金と8つの税金対策【猿でもわかる】固定資産税や控除の話

アパート経営で納める税金と8つの税金対策【猿でもわかる】固定資産税や控除の話

「アパート経営をするとどんな税金が発生するのかな」

「たくさん税金をとられたらどうしよう……」

アパート経営をはじめる前の大家さんは、税金に対して不安でいっぱい。

今日は「あぱたい」が、アパート経営に必要な税金の基礎知識と意外と知られていない税金対策について、詳しく解説していきます。税金にお悩みのあなたは必見です!

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営に関係する税金ってどれくらいあるんだろうね? 

タシカニ
タシカニ
印紙税、登録免許税、不動産取得税……これからじっくり説明するカニ

アパート経営で発生する税金は?

アパート経営で発生する税金は?

これからアパート経営にかかる税金の種類と効果的な節税方法について、

  • 不動産購入
  • 不動産所有中
  • 不動産売却

上記3つの時系列ごとにまとめていきます。

タシカニ
タシカニ
それぞれ発生する税金が違うカニ

不動産購入時に発生する税金

ここでは不動産の購入時に発生する税金を解説します。購入時に発生する税金の特徴は、一度だけ発生する税金だということ。あとから説明する固定資産税のように、毎年支払う必要はありません。

印紙税

アパートを購入する場合、必ず「不動産売買契約書」や「建築請負契約書」を取り交わします。こういった商取引の正式な文書に対して課税されるのが「印紙税」です。

印紙税の支払いはある意味変わっていて、購入した収入印紙を書類に貼りつける形で支払います。

注意するポイントは、

  • 貼りつけた収入印紙には必ず消印が必要
  • 契約書の金額に応じて、印紙税額が違う

印紙税

 

消印は収入印紙と台紙にまたがるように、はっきりと押印してください。消印を忘れると、同額の「過怠税」が別途課税されてしまいますので注意しましょう。

 

 

契約金額 通常 軽減後
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

※金額は一部抜粋。軽減措置は2014年4月1日〜2020年3月31日作成書類に限る

出典:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

あぱたい王子
あぱたい王子
自分の保管用契約書にも印紙税は忘れずにね

タシカニ
タシカニ
ローンの金銭消費貸借契約にも印紙税が発生するカニ

 

登録免許税

アパートに限らず不動産を取得した際には、通常、法務局で取得不動産の登記をします。その登記に対して課税されるのが登録免許税です。

ちなみに登記自体に法的な義務はありませんが、トラブル時に第三者へ所有権を証明できないため、登記は必ずおこないましょう。

登録免許税の計算方法は下記のとおり。

課税標準 × 税率 = 登録免許税額

課税標準とは?
税額を算出するための基準となる金額。登録免許税においては、原則、課税標準=固定資産税評価額であり、固定資産税評価額に税率をかけて税額を決定します。

【登録免許税の主要税率一覧】

登記の種類 課税標準 税率 軽減税率
所有権保存登記 法務局の認定価格 0.4% 0.15%
所有権移転登記(建物:共同住宅) 固定資産税評価額 2% 0.1%
所有権移転登記(土地) 固定資産税評価額 2% 1.5%
所有権移転登記(相続) 固定資産税評価額 0.4% なし
所有権移転登記(贈与) 固定資産税評価額 2% なし
抵当権設定登記 債権金額 0.4% 0.1%

※軽減措置は2021年3月31日まで

 

不動産取得税

新しくアパートを取得した際(贈与・相続も含む)に、発生する地方税です。新築・中古、有償・無償問わず、不動産を取得したら必ず発生します。

ただし、新築アパートの建物部分に関しては、1戸あたり1,200万円が控除されます。

(下表参照)

10戸アパートの場合だと、1億2,000万円までは非課税ということです。ですから、通常、新築アパートの不動産取得税はほとんど発生しません。(1Kの間取りで40㎡以下の場合は該当せず)

ぜひ覚えておきましょう。

【不動産取得税の算出方法】

課税標準 × 税率 = 不動産取得税額

土地・建物ともに、標準税率は3%。また、土地・建物、それぞれに軽減措置が用意されています。

区分 軽減措置内容 要件
建物(新築) 課税標準から1,200万円が控除
  • 住宅であること
  • 床面積が40㎡以上240㎡以下
建物(中古) 自己使用の住居のみ
土地 固定資産税評価額 × 1/2
  • 土地と建物同時:新築後1年以内に取得した未使用住宅の敷地であること
  • 土地先行:土地取得から3年以内に建物を着工
  • 建物先行:建物新築後1年以内に土地を取得

あぱたい王子
あぱたい王子
最初に1回だけ、所轄の市区町村に支払う税金だよ

タシカニ
タシカニ
アパートを購入してからだいたい半年〜1年くらいで通知書が郵送されてくるカニ

 

不動産所有中に発生する税金

今度はアパートを所有している間、毎年必ず発生する税金について解説します。しっかりと理解しておきましょう。

タシカニ
タシカニ
毎年かかるのカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
なかでも所得税は特に重要だよ

 

所得税

アパートの部屋を貸すことで、家賃収入を毎月欠かさず手に入れられるのが、アパート経営の醍醐味です。税務上、家賃収入は「不動産所得」とよばれ、収益に応じて課税されます。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営においてもっとも重要な税金だから、あとで詳しく解説するね

 

住民税

住民税は、自分が住む自治体の各種サービスを受けるために支払う地方税です。税額は所得税を基準に算出されるので、所得税の解説後にあらためて説明します。

タシカニ
タシカニ
住民税と所得税は、ふかーい関係にあるカニ

 

固定資産税

固定資産税とは、所有している固定資産(土地や建物・株券など)に対して発生する税金です。毎年1月1日に固定資産を所有している人に納税義務があります。

ですから中古アパートの売買では、引き渡し時期によって、こまかい支払い調整が発生するのが一般的です。

思っていたよりも高額な固定資産税に、四苦八苦している大家さんも少なくありません。とても重要な税金ですので、固定資産税についてものちほど詳しく解説します。

あぱたい王子
あぱたい王子
地方税のなかでは、固定資産税の負担が一番大きいよ

 

消費税

消費税納税の義務がある「課税事業者」に該当すると、国内でおこなった取引に対して10%課税されます。

ただし、住宅の貸つけ(アパートも含む)で得られる家賃収入に関しては、課税されません

また意外に知られていないのですが、土地に対しても消費税は発生しません。アパート経営では、基本的に消費税はないと思っておいてOKです。

もしもアパート経営だけでなく、駐車場や店舗・オフィスの家賃収入があれば、残念ながら消費税の対象となります。その場合、自分が課税業者に当てはまれば、消費税を支払わなければなりません。

課税業者適用の判断は、「基準期間」とよばれる「前々年度」の売上高が、1,000万円を超えるかどうかで決まります。

国税庁 例:個人事業者の場合の基準期間と課税期間

 

画像引用:国税庁 例:個人事業者の場合の基準期間と課税期間

タシカニ
タシカニ
テナントが入るタイプのアパートを経営する場合は、消費税にも注意するカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
自分が課税業者に当てはまるかどうかは、専門家に相談するのがオススメです

 

不動産売却時に発生する税金

所有する不動産を売却するときにも、売却代金に対して税金がかかります。また、メインとなる譲渡所得税以外にも、厳密にいえば前述の印紙税や登録免許税(抵当権の抹消登記)も支払わなくてはいけません。

ただし、税額が少ないので、ここでは譲渡所得税に絞って説明します。

譲渡所得税

アパートを売却して利益が出れば、譲渡所得税(国税)と住民税(地方税)が発生します。

税額は譲渡価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額に税率をかけて算出。譲渡所得税でもっとも注意すべきなのが、「売却物件の所有期間」です。

課税

区分

短期譲渡所得

(所有期間が5年以下

長期譲渡所得

(所有期間が5年超

税率 39.63%

(所得税30%、住民税9%)

20.315%

(所得税15%、住民税5%)

※復興特別所得税も上乗せした税額

上図のとおり、アパートの所有期間5年を境に、税率が大きく変わります。5年以内に売却すると税率がほぼ2倍に跳ねあがりますので、売却するならばできるだけ5年を経過してからにしましょう。

また、青色申告で確定申告をすると、不動産所得の赤字を別な所得から差し引ける「損益通算」という特例があります。しかし売却損の場合は、同年に売却したほかの不動産以外の所得とは損益通算ができません

さらに、土地の取得にかかった負債利子も損益通算できないので、注意してください。

タシカニ
タシカニ
5年がポイントカニよ

 

消費税

家賃収入と違い、売却した金額に対しては消費税が発生。実際に課税されるかどうかは、前述のとおりに課税業者かどうかで決まります。

もしも、今回の売却金額が1,000万円以上で、翌々年にいくらかでも売上があれば、2年後に課税事業者となります

その場合、今年は消費税を支払う必要はありませんが、2年後に支払わなくてはなりません。

また下記の支払いに対しても消費税が発生します。

  • 仲介手数料:売却価格×3%+6万円+消費税(売却価格400万円を超える場合)
  • 司法書士への報酬:5〜10万円+消費税
  • 一括繰上げ返済手数料1.5万円+消費税(りそな銀行アパートローン変動金利)

あぱたい王子
あぱたい王子
同じ消費税でも、家賃収入と売却の消費税は扱われかたが違うから注意しよう

 

1番大きな税金!所得税の基礎知識

1番大きな税金!所得税の基礎知識   

ここまでアパート経営にかかる税金について解説してきました。なかでも「所得税」は非常に重要です。ほかの税金にはないさまざまな軽減措置がありますので、有効に活用しましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
まずは所得税の基本的な知識を解説していくね

タシカニ
タシカニ
税金対策についても詳しく説明するカニ!

不動産所得とは

まず収入と所得の違いを明確にしておきましょう。収入とは簡単にいえば「売上」です。アパート経営でいえば家賃収入を指します。

それに対して「所得」は、家賃収入から収入を生み出すためにかかった経費や控除を差し引いたもので、いわば純利益とでもいえばわかりやすいでしょうか。

所得は不動産所得以外に、「利子所得」「給与所得」「事業所得」など10個に区分されています。税額の計算は不動産所得単体ではなく、10個の所得すべてが合算された金額を基準にして決定するのが特徴です。これを「総合課税」といいます

名前を覚える必要はありませんが、合算して計算する流れは頭に入れておいてください。

また、税金の計算方法ですが、大きくふたつの方式があります。

ひとつは「賦課課税方式」といって、国や地方自治体が計算をして納付書を郵送してくるパターン。

もうひとつが、自分で計算をして税額を申告する方式で、「申告納税方式」といいます。

税金の計算方法

タシカニ
タシカニ
総合課税の流れを知っていると、損失をほかの所得から差し引ける損益通算が理解しやすくなるよ

 

所得税の計算方法

所得税の計算方法所得税の計算は、5つのステップにわけて計算します。

アパート経営における所得税計算のポイントは、STEP1とSTEP3です。

  • STEP1:必要経費を差し引いて計算
  • STEP3:医療費控除・配偶者控除などを所得から控除できる

この5つのステップはきちんと覚えておいてください。

  • 不動産所得の計算式

今度は不動産所得単体の計算についてみていきましょう。

総収入必要経費 = 不動産所得額

家賃収入を得るためには、たくさんの経費がかかるものです。ですから、不動産所得は、総収入からかかった経費を差し引いて計算します。

【総収入に含まれるもの】

  • アパートの貸つけによる家賃収入
  • 敷金・保証料などのうち、返還の必要がないもの
  • 更新料・名義書換料など
  • 共益費(水道・電気代)

タシカニ
タシカニ
必要経費と所得控除については、次で詳しく説明するカニ

 

税金対策①「必要経費」

税金対策のトップバッターともいえるのが、この「必要経費」です。必要経費が多ければ多いほど不動産収入が低くなり、結果税金も安くなります

ただし、当然ですが、なんでも自由に費用を計上できるわけではありません。アパート経営で必要経費として認められる代表的な経費をいくつかご紹介します。

経費 内容
租税公課 不動産取得税・固定資産税などの税金や公共団体への会費など
損害保険料 火災保険・地震保険・自動車保険などが該当。地震保険料控除と混同しないこと
修繕費 外壁の塗り替え・台所の修理など、メンテナンスにかかる費用。ただし、給湯器を最新機種にグレードアップするような、資産の価値がアップする工事は修繕費と認められない
減価償却費 建物や自動車など、固定資産の使用により減少した価値を、定められた年数に応じて毎年差し引くことができる
借入金利子 アパートローンの利息を経費にできる。ただし、借入金元本は経費にできないので注意が必要
消耗品費 不動産業務に必要な備品の購入費用。文房具や名刺、大きいものではパソコンやカメラなども経費にできます。(購入価格が10万円以内の商品のみ)
接待交際費 業務の円滑化を目的とした関係者との食事など、接待活動にかかった費用は接待交際費に計上できます。

代表的な経費を紹介しましたが、このほかにも合計で約20項目の経費を利用できます。少しでも無駄な税金を抑えるために、該当する経費はもれなく計上しましょう。

ただし、経費に関しては、税務署が特に厳しくチェックするポイントでもあります。トラブルにならないように、税理士にきちんと相談することをオススメします。

タシカニ
タシカニ
必要経費は複雑だから税理士にチェックしてもらうのが1番カニ

必要経費についての記事はこちら>>アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

 

税金対策②「所得控除」

税金対策その2は、所得控除です。税額計算する際は、10個の総合課税に「分離課税」(譲渡所得・退職所得など)をさらに合算します。

所得控除は総所得からダイレクトに控除できるわけですから、その効果は抜群です。

【主な所得控除】

税金対策に効果ありその2 「所得控除」

  • 障害者控除

納税者本人・配偶者・扶養家族のうち、障害者がいる場合に適用。

控除額:ひとりあたり27万円など

  • 扶養控除

同じ家計で合計所得が38万円以下の親族に対して適用。

控除額:16〜18歳/23〜70歳未満38万円。同居老親58万円など

  • 配偶者控除

同じ家計で合計所得が38万円以下の配偶者に対して適用。

控除額:一般の配偶者38万円など

  • 医療費控除

本人・同じ家計の親族が1年間に受けた治療費に対して適用。

控除額:(医療費−補填される金額)−10万円。上限は200万円

  • 社会保険料控除

健康保険・厚生年金など、支払った社会保険料に対して適用。

控除額:全額

  • 雑損控除

地震・火事などの災害、盗難、横領などにより、住宅が損失を受けた場合に適用。

控除額:差引損失額−総所得×10%など2種類の計算方法のうち、多いほうの金額

参考:国税庁 所得金額から差し引かれる金額(所得控除)

所得控除はほかにもたくさんあります。当てはまる控除はできるだけぜんぶ利用しましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
個人事業主は、確定申告しないと所得控除を利用できないから注意してね

タシカニ
タシカニ
確定申告については次に説明するカニ

 

税金対策③青色申告で確定申告

あなたがもし会社員ならば、これまで会社がすべて税務処理をしてくれていたはずです。しかし、アパート経営で不動産所得が発生すれば、必ず確定申告をしなければなりません。

税金対策に効果ありその3 青色申告で確定申告

確定申告には大きくふたつのやりかたがあります。どの方式がいいか比較してみましょう。まず結論からいえば、アパート経営者は「青色申告」一択です。

青色申告65万円 青色申告10万円 白色申告
帳簿の種類 複式簿記 簡易簿記 簡易簿記
主要簿・補助簿の提出義務 あり

決算書が必要

あり

決算書が必要

あり

収支内訳書でよい

事前申請 あり あり なし
メリット 最大65万円控除(事業的規模の大家である場合) 10万円の控除

簡易簿記でいいので事務処理が楽

簡易簿記でいいので事務処理が楽

青色申告と白色申告の大きな違いは、使用する帳簿の違いです。青色申告は煩雑な複式簿記の利用が義務づけられている代わりに、最大で65万円の特別控除を受けられます。

残念ながら、白色申告には特別控除がありません。また、同じ青色申告でも簡易簿記で申告すると、控除額は10万円だけです。

じつは最近、白色申告の帳簿記載が厳格化傾向にあり、帳簿作成の手間はどれを選んでも大差なくなってきました。そういった意味でも絶対に青色申告がオススメです。

そのほかにも青色申告には下記のメリットがあります。

  • 専従者給与の必要経費参入
  • 貸倒引当金
  • 純損失の繰越控除

参考:国税庁 青色申告制度の特典

タシカニ
タシカニ
65万円の特別控除を受けるには、事業的規模経営であることが必要カニ

あぱたい王子
あぱたい王子
アパートなら10室以上あれば事業的規模とみなしてもらえるんだよ

確定申告についての記事はこちら>>アパート経営の税金と控除について|事前対策で損をしない確定申告!

 

住民税の計算方法と税金対策

住民税の計算方法と税金対策

先に説明した所得税は国に収める税金です。対して住民税は「都道府県民税」と「市区町村税」の総称であり、管轄は地方自治体となります。

住民税には大きくわけて、所得に応じた「所得割」と全員が定額支払う「均等割」の2種類があり、毎年1月1日に住所がある自治体へ支払います

(所得金額 − 所得控除額)× 10% − 税額控除額 = 所得割税額

住民税の税額計算は所得税が基準になっていて、所得金額から所得控除した金額に税率10%をかけて算出します。

税率10%の内訳は

  • 市民税:6%
  • 県民税:4%

均等割は下記のとおり。

市区町村税 都道府県民税 合計
3,500円 1,500円 5,000円

※〜2023年までの期間限定税額

事業をしている人が事務所などを所有していて、そこに住んでいない場合は、均等割だけで大丈夫です。(所得割は住所のある自治体へ支払う)

税金対策④住民税も所得税と同様に所得控除が利用可能

また、住民税も所得税と同様に所得控除が利用できますので、該当する項目はできるだけ申告しましょう。

勘違いしやすいポイントは、名前は同じでも金額が違う控除があることです。主なものを下記にまとめておきますので、申告の際は注意してください。

所得控除 所得税 住民税
障害者控除 27万円 26万円
扶養控除 38万円 33万円
配偶者控除 38万円 33万円
基礎控除 38万円 33万円
生命保険料控除 最高12万円 最高7万円

出典:東京都主税局 7 個人住民税の所得控除

あぱたい王子
あぱたい王子
均等割は生活保護など特別な要件の人以外は、全員に発生するんだよ

タシカニ
タシカニ
所得税と控除額が違うのも要チェックカニ

 

固定資産税の計算方法と税金対策

固定資産税の計算方法と税金対策

固定資産税は毎年1月1日に所有している固定資産(土地・建物・自動車など)に対して課せられる税金で、アパート経営をおこなっていれば絶対に避けられません。

課税者は各地方自治体(地方税)で、毎年1回必ず発生します。支払い方法は一括払いのほか、年4回の分納も可。(東京23区の場合:7・9・12・3月)

固定資産税の計算方法

課税標準 × 税率1.4 固定資産税額

固定資産税額は、実際の売買価格ではなく、課税標準という独自の基準で計算するのがポイント。通常、固定資産税評価額が課税標準額となります。

土地・建物の固定資産税評価額は、3年ごとに評価替えがおこなわれ、ほかの年度は評価を据え置いて計算。

課税標準額に下記を当てはめて計算すれば、おおよその固定資産税がわかります。

  • 土地:公示価格の70%
  • 建物:建築費の約50〜70%

タシカニ
タシカニ
課税標準額=固定資産税評価額と覚えておくカニ

 

税金対策⑤固定資産税

固定資産税に有効な税金対策は、ズバリ「軽減措置の利用」です。土地と建物両方に軽減措置が用意されていますから、しっかりと活用していきましょう。

  • 土地に関する軽減措置
区分 税率
小規模住宅用地

戸数×200㎡まで

1/6
一般住宅用地(200㎡以上)

※建物の床面積の10倍まで

1/3

アパートは「200㎡×戸数」の面積まで、税率が1/6に軽減されます。(6戸建なら合計で1,200㎡まで軽減)

なお、駐車場を経営している場合は、更地として評価されるため軽減措置がありません

しかし下記の条件を満たせば、その駐車場は「アパートと一体利用されている」と評価され、1/6の軽減措置が認められる場合もあります

  • アパートの敷地内に駐車場がある
  • 契約者がアパート住民だけ

条件に該当しそうなときは、税理士などの専門家に相談してみてください。

  • 建物に関する軽減措置

新築アパート1戸につき120㎡まで、軽減措置が適用。(中古アパートは適用外)

基準 3階建以上の耐火・もしくは、準耐火構造の建物 左記以外の建物
税率 固定資産税額が1/2

(新築後5年間)

固定資産税額が1/2

(新築後3年間)

要件 1.       2020年3月31日までに新築した物件

2.       3階建以上の耐火・準耐火構造建築物

3.       賃貸住宅:1戸あたり40㎡以上280㎡以下

あぱたい王子
あぱたい王子
土地は1/6、建物は1/2になるんだね

タシカニ
タシカニ
建物の軽減措置は中古アパートには適用されないカニよ

固定資産税についての記事はこちら>>アパート経営の固定資産税【計算方法と5つの節税対策】具体的な評価額を表で解説

 

絶対に知っておきたい!そのほかの税金対策

絶対に知っておきたい!そのほかの税金対策

ここまでアパート経営で発生する主な税金と税金対策について解説してきました。ここからは、紹介してこなかった3つの有効な税金対策をご紹介します。

タシカニ
タシカニ
この3つも非常に有効な節税方法カニよ

 

税金対策⑥個人事業税から「法人化」へ

4戸アパートを1棟経営している規模であれば、個人事業税は発生しません。しかし、事業的規模とされる「5棟10室」(一戸建て5棟、アパート10室)以上の物件を経営すると、事業税が課税されます。

【個人事業税の計算式】

個人事業税額=所得金額-事業主控除額 (年間290万円)×税率5%

個人事業税では「事業主控除」があり、290 万円よりも所得が少ない場合、個人事業税は発生しません

事業税の税率自体は5%なので、特別負担になるものではないのですが、「所得税・住民税との合算で考える必要があります。

というのも、個人事業主と法人では、課税される税金が違うからです。

  • 個人事業主:所得税・住民税・個人事業税
  • 法人:法人税・住民税・法人事業税・地方法人税・特別法人事業税
税金の種類 個人事業主 法人
所得税・法人税 所得税

4,000万円〜45%

(最高税率)

法人税

800万円以下:15%

800万円超の部分:23.2%

住民税 所得割:所得の10%

均等割:5,000円

所得割:7%

均等割:5万円

事業税 5%。290万円以下は無税 所得800万円超

所得割:7%

地方法人税 10.3%
特別法人事業税 37%
実効税率 60 33.58

※出典:名古屋会社設立・起業サポート 令和3年3月期の実効税率

自治体によって多少違いはあります。しかし、法人税の実効税率は、おおむね30%台中盤。個人事業主の場合、最高税率は60%という驚くべき高さです。

一般に所得が900万円を超えると、法人のほうが税金は安くなるといわれています。上手なタイミングで法人へ切り替えましょう。

タシカニ
タシカニ
900万円がひとつの基準になるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
10月から地方法人特別税の代わりに、特別法人事業税が新しくできたんだよ

法人化についての記事はこちら>>アパート経営を法人化【4つのメリットと5つのデメリット】個人のお得な節税効果を徹底解説

 

税金対策⑦所得税が大幅に減額「損益通算と繰越控除」

以前、総合課税について簡単に説明しましたが、総合課税のメリットに「損益通算」と「繰越控除」があります。

タシカニ
タシカニ
まずは損益通算をみていくカニ

損益通算とは

損益通算は、赤字が出た所得をほかの所得の黒字部分から差し引ける制度です。全体の所得が減ればそのぶん税金が少なくなりますから、税金対策として損益通算は非常に有効です。

ただし、下記にあげたものは損益通算の対象として認められていません。

  • 土地・建物の譲渡損失
  • 土地の取得にかかった負債利子

また、損益通算はすべての所得でできるわけではなく、できる所得は下記の4つのみ。

  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 譲渡所得
  • 山林所得

実際の利用法としては、複数の事業をてがけている人が、事業の赤字を不動産所得から損益通算するケースが考えられます。

もちろん、毎回損失が出ていては困りますが、一気に設備投資をしてその年度だけ赤字になるというのはよくあることです。

損益通算は、そういった特殊な状況で、やむを得ず利用する税金対策だと考えてください。

 

繰越控除とは

損益通算をしても相殺しきれなかった場合に、赤字を翌年以降に繰越すことが可能です。これを「繰越控除」といいます

繰越控除は損失を全額相殺できるまで、翌年以降3年間に渡り繰越できます。今年出た赤字を来年の黒字から差し引ければ、大きく節税できますよね。

ただし、「青色申告をしていること」「翌年以降も青色申告すること」というふたつの要件をクリアーしていることが適用条件です。

あぱたい王子
あぱたい王子
最大3年間、繰越してくれるんだよ

タシカニ
タシカニ
青色申告の特典だから、青色申告していない人はつかえないカニ

 

税金対策⑧アパートの所有期間で大きく変わる「減価償却のしくみ」

固定資産税には法定耐用年数が定められており、法定耐用年数を過ぎれば、経費として不動産所得の軽減に利用できなくなります

【構造体によるアパートの法定耐用年数】

木造 22年
鉄骨造(厚み3mm以下) 19年
鉄骨造(厚み3mm超〜4mm以下) 27年
鉄骨造(厚み4mm超) 34年

もちろん、法定耐用年数を超えても、建物がすぐに崩壊するようなことはありません。

しかし、経理上資産価値がゼロになる前に、思い切って売却・もしくは建て替えするのも、税金対策としては悪くない方法です。

アパートの所有期間で大きく変わる「減価償却のしくみ」売却と建て替え(もしくは大規模リフォーム)のどちらを選ぶかは、立地条件によります。建物の改善で入居者が確保できるかどうかをしっかりみきわめましょう。

タシカニ
タシカニ
よっぽど立地条件がよくない限りは、なるべく早いうちに売却するほうがいいカニ

減価償却費についての記事はこちら>>アパート経営で耐用年数と減価償却費の関係【国税庁資料より】資産は◯◯して計上がおすすめ

 

まとめ

きちんと納税はすべきですが、無駄な税金を払わなくても済むように、合法的な税金対策はどんどんおこなうべきです。

今回「あぱたい」がご紹介した税金対策は下記の6つ。

税金対策①「必要経費」
税金対策②「所得控除」
税金対策③青色申告で確定申告
税金対策④住民税も所得税と同様に所得控除が利用可能
税金対策⑤固定資産税
税金対策⑥個人事業税から「法人化」へ
税金対策⑦所得税が大幅に減額「損益通算と繰越控除」
税金対策⑧アパートの所有期間で大きく変わる「減価償却のしくみ」

こういった税金対策を活用して、ゆとりあるアパート経営を目指しましょう。