アパート経営で収益物件探し【5ステップ】中古や競売など儲かるアパートベスト5も紹介

アパート経営で収益物件探し【5ステップ】中古や競売など儲かるアパートベスト5も紹介

「せっかくオーナーになったからにはいつかアパート経営したい」

一棟もののアパート経営は魅力が多く、いつかは実現したいですよね。

一棟アパートとなると投資の額も大きいため、失敗がこわくて二の足を踏んでしまいがち。だけど、物件の選択さえ間違えなければ一棟アパートでもリスクを抑えた安定的な経営が可能です。

今回は『あぱたい』が、安定して儲けるためのアパート選びについて徹底解説!

収益物件の選びかたをしっかりと勉強して、一棟アパートのオーナーを目指しましょう!

あぱたい王子
あぱたい王子
一棟アパートのオーナーになりタイ! 
タシカニ
タシカニ
最初の一棟目をどんなふうに選ぶか、とても大事カニ! 

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【1位】1番儲かるアパート経営!「中古アパート」

【1位】一番儲かるアパート経営! 「中古アパート」

一棟アパートで利益を出すためには、「中古アパート」を購入するのがもっとも手堅い方法。中古アパートとは下記のように定義できます。

  • 竣工から1年以上経っているアパート
  • 一世帯でもすでに入居しているアパート

市場で売りに出されている物件の大部分は中古アパートです。

例えば投資用不動産の検索サイト『楽待』に登録されている東京都内の売りアパートのうち、新築の割合が16%、中古の割合が84%でした。

画像引用:楽待

築6年から築30年までに絞って、「掘り出しもの」を探すのが失敗しない中古アパートの探しかた!

売りアパートで築5年以内の物件は、新築物件と条件的にはほとんど変わらず高価格。逆に築30年以上の築古アパートは、初心者が購入するには難易度が高すぎます。

タシカニ
タシカニ
『楽待』は掲載物件が重複している場合もあるので純粋な実数ではないけれど、だいたいの割合を把握するために引用しているカニ! 

中古アパート物件のメリットデメリット

メリット デメリット
低コストで購入して高利回りを得られる 融資付けで不利のため自己資金が必要
これまでの入居実績を確認できる リフォーム費用がかさむ可能性が高い
購入する物件の選択肢が広い 近所に新築が建ったら間違いなく負ける

もちろん募集条件や大家さんの工夫でデメリットは解消できます。必ずしも上記のメリットデメリットのとおりとは限りません。

 

中古のアパート経営は収益性が高い!

中古アパートを購入する1番のメリットは、なんと言っても低コストで購入して高利回りを得られることです。

建築費も土地価格も高騰している現在、土地の仕入れ価格や上乗せされた業者の利益を考慮すると新築物件は収益性が低くなります。不動産業者が売主になるケースも多いため、価格交渉もしづらいのも欠点。

その点で中古物件は、基本的に収益性や市場価格を考慮して価格が決まるのです。価格の決定には仲介する不動産業者も介入するため、比較的に「購入しやすい価格」が提示されます。

つまり余計なマージンがカットされた中古アパートこそ、儲かるアパート経営にもっとも近い物件なのです。

 

【2位】買った直後に即収入! 「オーナーチェンジ物件」

【2位】買った直後に即収入! 「オーナーチェンジ物件」

中古アパートでさらに利益を出しやすいのが「オーナーチェンジ物件」です。もっとも楽にアパート経営のスタートを切ることが可能です。

オーナーチェンジ物件とはすでに入居者のいるアパートを指しますが、「全室空室」「オーナーが代わると全室退去する社員寮」などはオーナーチェンジにあたりません。

ただ上記のような物件は少なく、売りに出されている中古アパートのほとんどがオーナーチェンジ物件と考えてよいでしょう。

オーナーチェンジ物件のメリットデメリット

中古アパートでオーナーチェンジなら利益が出やすいのに、なぜ今回2位でご紹介しているのか。メリットとデメリットを見比べると理由がわかります。

メリット デメリット
購入してすぐに家賃収入が得られる 空室がないため室内を確認できない
安心してアパート経営をスタートできる なんらかの問題を抱えた物件も多い
事前に適切な賃料設定や募集条件を把握できる 都合の悪い事実を隠されがち

オーナーチェンジ物件は、買ってすぐに収入を得られるのが最大のメリット。ただ不動産業者と売り主が結託している悪質なケースもあります。

 

売り物件である理由を知れば失敗しない!

オーナーチェンジ物件では「満室とみせかけて売買契約後に入居者がごっそりと退去する」ケースがあります。さらに「レントロール」という入居状況がわかる資料にも嘘が書いてあるケースもあり、油断できないのがオーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件を2位とした理由がおわかりいただけたでしょうか。

オーナーチェンジ物件は、とにかく事前の物件調査と入居状況の裏付けをとるのが重要です。

特にレントロールと賃貸借契約書、提出された資料をもとに現地を確認するという作業は絶対におこないましょう。

また、修繕の履歴や管理の履歴なども、口頭ではなく書面の提出を忘れずに求めます。なぜなら、アパートが売りに出された理由を知るためです。

仲介の担当者も売り主も、マイナスな事実を隠したがるもの。担当者らにヒアリングして売りに出された理由や内包されるリスクやデメリットが許容できる範囲なら、オーナーチェンジ物件の購入を決めてもよいでしょう。

くれぐれも、売主側の「高値で売りたいがための画策」には十分注意してください。

あぱたい王子
あぱたい王子
激安物件だったとしても、売りの原因がはっきりしないような場合は購入を見送ることも必要だよ! 

 

【3位】安さと危険が背中合わせ「競売物件」

【3位】安さと危険が背中合わせ「競売物件」

収益物件を安価で購入する方法に「競売物件」があるのをご存知でしょうか。競売物件とは、債務を返済できなくなった人の不動産が差し押さえられて売りに出された物件です。

かつては競売物件といえば反社会的勢力が絡む物件が多く、一般の人ではまともに購入できないイメージがありました。ただ現在はそういった問題もほとんどなくなり、一般の人でも購入しやすくなっています。

しかし、競売物件自体のリスクがなくなったわけではありません。競売物件はトラブル物件の代名詞でもあるのです。

競売物件でアパート経営するメリットデメリット

メリット デメリット
相場より低価格で購入できる ローンが使えない
掘り出し物件に出会いやすい すべてが自己責任
一般物件に比べて競争率が低い 入札の間違いは絶対に取り消しできない

そもそも競売物件は、破綻や訳アリで売りに出される物件。最初からトラブルを抱えた物件というのを忘れてはいけません。しかも仲介業者などもいませんから、自分ですべての責任を負って臨むのが競売物件なのです。

また競売物件は現金購入が原則。ローンを使えないこともありませんが、物件の特性を考えると融資を引くのはむつかしいでしょう。

とはいえ、現在の競売物件はインターネットでかんたんに検索できるようになりました。具体的な競売物件の探しかたをみてみましょう。

 

競売物件でアパート経営をはじめる方法

画像引用:BIT 不動産競売物件情報サイト

画像引用:BIT 不動産競売物件情報サイト

  1. 物件の選択:競売情報サイト「BIT」や裁判所の公示書で物件を選択する。
  2. 物件の調査:BITや裁判所の閲覧室で物件の情報を確認しつつ、現地調査や法務局で権利関係を確認。
  3. 入札:入札用紙に必要事項を記入して提出する。
  4. 保証金の供託:最低売却価格の20%を保証金として供託する。
  5. 落札:開札日に入札価格が開示され落札が決定。
  6. 代金納付:振込または持参で残額を納付すれば所有権の移転が行われる。登記費用は購入者持ち。
  7. 不動産の引き渡し:競売物件が賃貸中の場合、現賃借人に対しては6ヶ月以内の退去を求めることも可能。

競売情報サイトBITでは物件情報だけでなく、入札や手続きについての詳細な流れを確認できます。競売物件を探すなら最初にみるべきサイトですので、一度ご覧になってみてはいかがでしょうか。

タシカニ
タシカニ
競売は手続きも簡単になってハードルが下がったけどリスクはあるため入念な調査が大事カニ! 

 

【4位】物件の供給過多でも儲かる? 「新築アパート」

【4位】物件の供給過多でも儲かる? 「新築アパート」

近年はアパートの供給過多と言われているとおり、「新築アパート」を購入するにはかなりの目利きが必要です。新築アパートを手に入れるには3つの方法があります。

  1. 所有している土地にアパートを建築する
  2. 土地の購入後にアパートを建築する
  3. 土地にアパートが建っているセットの物件を購入する

今回は収益物件の選びかたというテーマですので、2と3を前提に解説します。

新築物件でアパート経営するメリットデメリット

メリット デメリット
資産価値が高くローンを組みやすい 無駄なマージンが乗っているため価格が高い
入居募集で苦労しない 収益性が悪い
修繕費が大きくかからない期間が長い 築年数の経過による賃料の減額幅が大きい

少ない自己資金でアパート経営をはじめたい人にとっては、新築物件のメリットは大きいでしょう。ただメリット以上にデメリットが大きく、一般的な新築物件は儲かりにくいのが現状です。

 

新築物件は利回りの悪さがネック

下図は投資用不動産の検索サイト『楽待』に登録されている、東京都内で売られている新築アパートを利回り別にしたグラフです。下図は投資用不動産の検索サイト『楽待』に登録されている、東京都内で売られている新築アパートを利回り別にしたグラフです。

 

出典:楽待

6%台の利回りが4割以上と最多であり、ついで5%、7%とつづきます。本当に6%以上の利回りが確保されるなら悪い物件ではありません。

ただ不動産ポータルサイトの利回りは「表面利回り」という諸経費やランニングコストを考慮していない利回りです。さらに新築物件はまだ入居実績がありませんから、表示される利回りは想定でしかありません。

もっと恐ろしいことを言うと、新築物件の広告に表示された利回りはおおむね2~3年しか継続しないと考えましょう。なぜなら表示されている利回りは、「新築プレミアム」という最初だけ特別に設定できる家賃をもとにした数字だからです。5年もすれば家賃は大幅にダウンします。

「10年経っても確実に収益を得られるか」

新築物件ほど事前の収支シミュレーションが大事な物件はありません。

タシカニ
タシカニ
新築は魅力的だけど……経年でダウンする賃料が怖いカニ! 

 

【5位】かつてのブームはもう下火「シェアハウス」

【5位】かつてのブームはもう下火「シェアハウス」

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の破綻事件を理由に、すっかりイメージダウンした「シェアハウス」。かつて「テラスハウス」というドラマがヒットしたころは、リーズナブルな価格で仲間たちと都会のおしゃれな物件に住むという華やかなイメージがありました。

ただアパート経営という点で考えると、シェアハウスは問題だらけです……。

アパート経営をシェアハウスにするメリットデメリット

メリット デメリット
ひとりあたりの居住スペースが狭いため家賃効率が高い 共有部分の管理が難しく入居者同士のトラブルが起こりやすい
入居率が高ければ高利回りが期待できる 入居者の絶対数が少ないため入居付けに苦戦する
上京してくる学生に需要がある 必ずしもおしゃれなイメージを実現できるとは限らない

シェアハウス自体にまったく需要がないわけではありません。ただテレビでみるようなおしゃれなイメージにするのはむつかしいでしょう。そもそも部屋が分かれているとはいっても、居住空間が同じですので入居者同士のトラブルにも配慮しなければいけません。

オシャレとはほど遠い「タコ部屋」のあつかい

実際のところ、世間では「シェアハウス = タコ部屋」という悪いイメージが定着しています。自分の部屋は狭く、水回りは共同利用。こまかく仕切られただけの空間では、セキュリティ面で不安という理由で「住まい」として日本の文化に合っていないという意見もあります。

ただ上京してくる学生や海外からの留学生、ほかにも外国人労働者などをターゲットにすれば賃貸経営という点ではアリですね。民泊やコワーキングスペースのような洗練された空間に需要が集まっていることを考えると、戦略次第でシェアハウスも収益化は十分可能だと言えるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
シェアハウス物件はかなり下火のイメージ……。でも需要があれば収益性の高い物件にすることは可能だね! 

シェアハウスについてもっと詳しく知りたいかたはこちら>>空室対策にシェアハウスは有効【転用までの5ステップ】可能な物件ダメな物件の違いとは

 

アパート経営の成功は5ステップで決まる!儲かる物件の選びかた

アパート経営の成功は5ステップで決まる!儲かる物件の選びかた

【ステップ1】物件の収益性をあらわす「実質利回り」は必ず確認

経営するアパートを選定する場合、実質利回りの確認は必須事項です。簡単でよいので月々かかるアパート経営のランニングコストやローン返済額をはじき出して、手残りから実質利回りを確認してみましょう。

目安として簡易的に知りたいなら、表面利回りから70%ダウンした数字を実質利回りとする方法もあります。

例えば、

  • アパート経営にかかるランニングコストが賃料収入の20%
  • 銀行のローン返済額を賃料収入の50%と仮定

すると合計70%が家賃収入から差し引かれる計算。つまり表面利回り7%の物件なら実質利回りは2.1%と計算できるのです。

実質利回りを知れば手元に残る本当の利益がわかりますので、長期的な計画が立てやすくなります。

 

【ステップ2】物件の「築年数」は自分の投資スタンスで考える

最初に解説した築年数ですが、「築〇年がよい」という正解はありません。あくまで自分の不動産投資のスタンスに合わせた選択が大事です。あらためて新築、中古、築古の物件でどんな特徴があるか整理してみましょう。

  • 新築:入居率も家賃も高く、収益性がよい。ただし購入金額が高額ですぐに収益性は悪くなるため長期的な計画が必要。
  • 中古:築15年から20年程度の物件は利回りもほどほどで物件価格もリーズナブル。耐用年数が短いほど銀行の融資が引きづらい欠点もある。
  • 築古:実績がない限り銀行の融資はまずむつかしいでしょう。安く購入できる反面、立地や修繕費が収支に大きく影響します。土地値に限りなく近い物件を探すのが成功への近道です。

 

【ステップ3】物件の「空室率」をインターネットで調べる!

購入を検討する物件があるなら、そのエリアの空室率は必ず確認しましょう。アパート経営のシミュレーションをするうえでとても役に立ちます。

空室率を調べられるツールはいくつかありますが、代表的なのは以下のサイトです。

【見える!賃貸経営】

【見える!賃貸経営】

画像引用:見える!賃貸経営

市区町村ごとの空室率を調べられます。同時にそのエリアで入居者が希望する間取りや家賃、部屋面積を調べられるため、購入物件の検討に役立ちます。

【IREM JAPAN】

IREM JAPAN

画像引用:IREM JAPAN

サンプルの数が多くないためエリアによってはやや偏った情報もありますが、首都圏の賃貸需要が高いエリアの市場について詳細な資料をエクセルファイルでダウンロードできます。

 

【ステップ4】自分が住みたいと思える「地域性」にある物件か

賃貸需要を調べるなら、まず「自分自身が住んでもいいエリアか」を考えましょう。

最低限確認したいのは下記項目です。

  • スーパーやコンビニが徒歩圏内にあるか
  • 駅までの距離
  • 騒音や喧噪のひどいエリアではないか
  • 周辺の夜道が暗くないか

実際に自分が住むとなると、自然と審査の目も厳しくなります。買い物も通勤も毎日のことですから、部屋探しをする入居者の目線に立ってジャッジしましょう。

 

【ステップ5】やらなきゃ失敗確定!「収支シミュレーション」

購入するアパートを選択するときに必須の収支シミュレーション。少なくともローン返済期間分の収支シミュレーションくらいは最低限おこなって、物件のキャッシュフローを確認しておきましょう。

特に家賃から引かれる経費が重要です。経費が家賃を圧迫しすぎるようなら、そのアパート経営は見送りましょう。

また減価償却期間が残っている物件なら、減価償却期間の終わるタイミングが大事。減価償却期間が終わると帳簿上の黒字が増えるため、所得税が急激に上がります。つまり減価償却終了と同時に、キャッシュフローが悪化するのです。

アパート経営の収支シミュレーションは、会社を興すときの事業計画と同じ。リスクを抑えた安定した経営の鍵は、収支シミュレーションにあるといっても過言ではありません。

タシカニ
タシカニ
収支シミュレーションこそがアパートの収益を確保する最大の鍵! 

 

まとめ

「いつかは一棟アパート物件を購入したい! 」

そんなあなたに、儲かる一棟アパート物件の選びかたについて解説させていただきました。

現在の時勢では新築よりは中古物件を購入することが安定した経営への近道。しかし単なる中古アパート以外でも、選びかたに気をつければステキな物件に巡り合うことは可能です。

どんなアパートを選ぶにしてもマイナス面はあります。重要なのは事前にリスクを把握して、収支シミュレーションで長期的なお金の流れを確認することです。

株式投資などと違い、あらかじめデメリットを排除できるのがアパート経営の醍醐味なんですよね!

あぱたい王子
あぱたい王子
リスクを知ってそれに備えることが大事なんだね!