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住友林業でアパート経営、本当に大丈夫!? 住友林業の特徴から口コミ・評判まで、徹底解剖!

住友林業でアパート経営、本当に大丈夫!? 住友林業の特徴から口コミ・評判まで、徹底解剖!

将来を考えてアパート経営に乗り出す人は、これからますます増えていきます。あなたが予定している建築場所の周辺でも、新築アパートがどんどん建築されていくでしょう。

いったんアパート経営をスタートしたら、ほかのアパートとの競争は避けてはとおれません。

そこで、「木の家なら住友林業」というブランド力を利用するのはいかがでしょうか。

内閣府の調査によると、「木の家に住みたい」という人の割合は、80.7%もありました。住友林業でのアパート経営は、きっと大きな差別化につながるはずです。

しかし住友ブランドが大きすぎて、住友林業の実態がよくわからないという声が多いのも事実。

そこで今回「あぱたい」では、リアルな口コミと評判をとおして、住友林業の実態を徹底的に解説していきます。住友林業を選んで大丈夫かどうか、しっかりと確認してくださいね。

あぱたい王子
あぱたい王子

住友林業が木材に強い理由も説明していくね

タシカニ
タシカニ

リアルな口コミも紹介していくカニ

住友林業ってどんな会社? 住友林業の4大特徴を大研究

住友林業ってどんな会社? 住友林業の4大特徴を大研究  

【住友林業とは】

住友林業は、木材の調達から流通までを幅広く扱う自社木材事業のおかげで、「木の家といえば住友林業」といわれる強力なブランドの構築に成功。

アパートのみならず戸建住宅にも強く、1975年に住宅事業へ参入してから、累計で31万戸以上を提供してきました。その抜群の知名度で1兆3,089億円もの売り上げを誇る、日本有数のハウスメーカーです。

【住友林業4つの特徴】

  1. 自然素材 ”木” にこだわる住友林業アパート「フォレストメゾン」
  2. 手厚いサポートが期待できる「住友林業グループ」のサポート体制
  3. 自由な間取りを可能にする3つの構法「BF(ビッグフレーム)構法」「WF(ウォールフレーム)構法」「ツーバイフォー構法」
  4. 長期間のアパート経営を支える住友林業「4つのテクノロジー」
①    耐震性:震度7×22回を含む、合計246回の耐震実験をクリアー「BF構法」

②    断熱性:建物中をすっぽり覆う断熱材と「アルゴンガス入り複層窓ガラス」で、寒さも暑さも遮断

③    遮音性:「賃貸遮音55仕様床」で、デリケートな上下階の騒音問題を軽減

④    より美しい外観を保つ高耐候仕様「LL30仕様」

あぱたい王子
あぱたい王子

会社概要は、特徴を説明したあとにまとめておくね

特徴その1. 自然素材 ”木” にこだわる住友林業アパート「フォレストメゾン」

特徴その1. 自然素材 ”木” にこだわる住友林業アパート「フォレストメゾン」

画像引用:住友林業 総合報告書2019 山林管理・保有等面積

住友林業はその名前のとおり、木材にとことんこだわって建物づくりをしている会社です。

住友林業が所有する森林は、国内約4.8万ヘクタール(国土の約1/800)・海外約23万ヘクタールにもおよび、賃貸アパートにも積極的に木材を使用しています。

湿度を調節し、有害な紫外線を吸収してくれる性質がある木材。なんといっても、木は住む人の心と体を癒してくれます。

賃貸でもやっぱり木の住まいがいいという人に、絶大な人気を誇っているのが、住友林業の賃貸アパート「フォレストメゾン」なのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

自社保有林は、東京ドームだと約10,207個分にもなるんだよ

タシカニ
タシカニ

さすがは、木を活用しつづける住友林業カニ

音声あり

 

特徴その2. 37,000戸を超える管理実績「住友林業レジデンシャル」の手厚いサポート

特徴その2. 37,000戸を超える管理実績「住友林業レジデンシャル」の手厚いサポート

画像引用:住友林業レジデンシャル メイクアップ賃貸

住友林業は木材建材事業と住宅事業を中心に、国内32社・海外38社のグループ会社で構成されています。なかでもアパート経営と特に関係してくるのが、管理業務を担当する「住友林業レジデンシャル」です。

管理会社として「30年以上・37,000戸を超える管理実績」を持つ住友林業レジデンシャル。「メイクアップ賃貸」と「30年一括借上げシステム(サブリース)」の複合プランという、非常に特徴的な管理プランを用意してくれています。

建物が古くなり空室が増えてきたアパート。まずは原状回復工事の際に軽微なリフォーム工事(メイクアップ工事)をおこない、お部屋の入居促進をはかります。

入居中の部屋は通常の管理契約とし、どうしても埋まらない空室だけサブリース契約を結びます。メイクアップ工事によって少ない予算で入居促進ができ、さらに「空室だけのサブリース」で安定した収入も期待できるというわけです。

あぱたい王子
あぱたい王子

もちろん最初から一括サブリース契約もできるよ

タシカニ
タシカニ

入居していた部屋が空室になれば、その時点でサブリース契約に切り替えるのもOKカニ

 

特徴その3. 自由な間取りを可能にする3つの構法「BF(ビッグフレーム)構法」「WF(ウォールフレーム)構法」「ツーバイフォー構法」

特徴その3. 自由な間取りを可能にする3つの構法「BF(ビッグフレーム)構法」「WF(ウォールフレーム)構法」「ツーバイフォー構法

画像引用:住友林業 柔軟さと強度を両立させるウォールフレーム(WF)構法

住友林業フォレストメゾンに用いられる構造体は、大きく「WF(ウォールフレーム)構法」と「ツーバイフォー構法」にわけられます。

「WF(ウォールフレーム)構法」

WF構法では、建物の内側に大型柱「ビックコラム」を用いたBF構法、外壁に耐力壁「構造用合板」を配置。柔軟さと強度を両立させるWF構法の核となる技術が、「BF構法」です。

なんといっても注目すべきは、 ”560mm” という一般的な柱の約5倍もの太さを持つ、ビックコラム(柱)でしょう。

ビックコラムを金属と金属によるメタルタッチ接合(上図参照)することで、非常に強靭な構造体をつくります。

「WF(ウォールフレーム)構法」

画像引用:住友林業 BF構法 耐震性と大開口の両立

また上図のとおり、BF構法は一般的な木造軸組工法と比べて、約1/5の幅で同じ耐震性を確保できます。

あぱたい王子
あぱたい王子

このビックコラムのおかげで、自由な空間づくりが可能になったんだね

タシカニ
タシカニ

グループに木材建材会社を持つ、住友林業ならではの技術カニ

 

「ツーバイフォー構法」

どうしてもWF構法に注目が集まりがちですが、ツーバイフォー構法も十分な耐震性を確保しています。

住友林業のツーバイフォーは、壁・天井・床の6面をひとつの構造体として設計。6面全体で衝撃を緩和するこの基本構造こそが、地震に強いといわれる所以です。

ツーバイフォー建築協会のアンケートでは、東日本大震災などの大地震後でも、ツーバイフォー住宅の約97%がほとんど被害にあわなかったと発表されています。

参考:日本ツーバイフォー建築協会 2.ツーバイフォー工法の 技術の研究・開発、基準整備等の推進

あぱたい王子
あぱたい王子

ツーバイフォーは面で支えるから、もともと衝撃に強いんだよね

タシカニ
タシカニ

ツーバイフォーをさらに強化したWF構法の耐震性については、あとで詳しく説明するカニ

 

特徴その4. 長期間のアパート経営を支える住友林業「4つのテクノロジー」

【住友林業4つのテクノロジー】

①    耐震性:震度7×22回を含む、合計246回の耐震実験をクリアー「BF構法」

②    断熱性:建物中をすっぽり覆う断熱材と「アルゴンガス入り複層窓ガラス」で、寒さも暑さも遮断

③    遮音性:「賃貸遮音55仕様床」で、デリケートな上下階の騒音問題を軽減

④    より美しい外観を保つ高耐候仕様「LL30仕様」

タシカニ
タシカニ

ひとつずつ詳しく解説していくカニよ

① 耐震性:震度7×22回を含む、合計246回の耐震実験をクリアー「BF構法」

前述のビックコラムとメタルタッチ接合を軸としたBF構法は、とても耐震性にすぐれています

住友林業がおこなった耐震実験では、東日本大震災と同程度の震度7を22回、余震として震度4〜6を224回も連続で加震。計246回の耐震実験に対して、まったく問題なくクリアーしました。

参考動画:住友林業 耐震実験動画

これからのアパートは、「安全性」がなによりも重要視されます。このすぐれた耐震性能は、アパートオーナーにとって大きなアドバンテージといえるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

東日本大地震よりも強い揺れを、余裕でクリアしたんだよね

タシカニ
タシカニ

やっぱり柱が通常の5倍もあるからカニ

 

② 断熱性:建物中をすっぽり覆う断熱材と「アルゴンガス入り複層窓ガラス」で、寒さも暑さも遮断

② 断熱性:建物中をすっぽり覆う断熱材と「アルゴンガス入り複層窓ガラス」で、寒さも暑さも遮断

画像引用:住友林業 室内側のガラス面の温度比較

住友林業のアパートは、耐震性だけではありません。

  • 高品質の木材:木材の断熱性は、鉄の約440倍
  • 隙間なく断熱:使用断熱材は、旧省エネ基準に比べて4〜7倍の厚さ
  • 断熱性が高い「アルゴンガス入り複層窓ガラス」

上記3ポイントの組み合わせにより、「夏は涼しく・冬は暖かく」、建物全体を魔法瓶のような断熱状態に保ちます。

なかでもアルゴンガス入り複層窓ガラスの効果は絶大で、一般的な1枚ガラスに比べて、熱の伝導を約80%もカットします。上図の温度差をみれば、その効果は一目瞭然です。

あぱたい王子
あぱたい王子

なるほど。隙間なく厚手の断熱材で覆っているんだね

タシカニ
タシカニ

開口部が一番温度の影響を受けるから、80%もカットするのはすごいカニ

 

③ 遮音性:「賃貸遮音55仕様床」で、デリケートな上下階の騒音問題を軽減

③ 遮音性:「賃貸遮音55仕様床」で、デリケートな上下階の騒音問題を軽減

画像引用:住友林業 床の遮音性能

アパートで一番トラブルになりやすいのが、近隣の騒音問題です。特に上下階の歩行音に対する不満は多く、どの建築会社も対策に力を入れています。

住友林業では、下記の方法で上下階の遮音性を確保しています。

  • 遮音弾性フローリング
  • 階下の天井と床の構造を切り離す「独立天井」

厚さ36mmの遮音モルタル板と吸音材などを組み合わせた「賃貸遮音55仕様床」により、重量床衝撃音(LH)55・軽量床衝撃音(LL)35というトップレベルの遮音性を実現しました。

タシカニ
タシカニ

やはりアパートでは音への配慮が欠かせないカニ

重量床衝撃音/軽量床衝撃音とは?

構造体から階下へ伝わる、上階で発生した音を床衝撃音といい、「重量床衝撃音」と「軽量床衝撃音」に分類される。

  • 重量床衝撃音:子供の飛び跳ねた音など、ドスンというやわらかくて重い落下音のこと
  • 軽量床衝撃音:スリッパやスプーンなど、コーンという軽量で硬い落下音のこと

 

④ より美しい外観を保つ高耐候仕様「LS30仕様」

住友林業フォレストメゾンでは、屋根材や外壁材などに「LS30仕様」を採用。「LS」とは「Long Support」の略で、今後30年間のメンテナンスを最小限に抑えるべく、高品質な外装材を採用しています。

LS30が使用される部位は、主に屋根・外壁・軒天の3か所です。屋根材や外壁材には、すべて表面コート処理がされています。

この表面コートのおかげで、屋根や壁面についた汚れが雨で簡単に剥がれ落ち、紫外線による色あせも防止してくれるというわけです。

隙間を充填するシーリングに関しては、6,000時間経過後(約24年間に相当)もほとんど変化がないという結果に。画像のとおり、一般のシーリングは硬化してひび割れていますから、LS仕様の高耐久性がよく理解できます。

④ より美しい外観を保つ高耐候仕様「LS30仕様」

画像引用:住友林業 促進耐候性試験結果

タシカニ
タシカニ

30年目の一般仕様外装材メンテナンス費用を比較すると、LS30仕様は約500万円近く節約できるらしいカニ

あぱたい王子
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住友林業会社情報

住友林業会社情報

画像引用:住友林業 フォレストメゾン

住所

本社

〒100-8270

東京都千代田区大手町一丁目3番2号(経団連会館)

TEL 本社:03-3214-2220
URL https://sfc.jp/tochikatsu/about/
代表取締役社長 市川 晃
設立年月日 1948年2月
登録番号 建設業許可:国土交通大臣許可(特-27)第4237号

宅地建物取引業者免許:国土交通大臣(14)第 687号

資本金 327億5,200万円
売上高 1兆3,089億円
従業員数 8,660名(住宅・建築事業のみ)
タシカニ
タシカニ

ハウスメーカー売上トップ3に入る東証一部上場企業カニ

あぱたい王子
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住友林業グループ全体だと、従業員数は19,000人以上もいるみタイ

 

住友林業の口コミ・評判について

住友林業の口コミ・評判について

マンションコミュニティやTwitterから、住友林業フォレストメゾンの口コミや評判を集めました。全体的に戸建住宅の口コミが多いのですが、住友林業のイメージは十分につかめるはずです。

アパートの性能・住み心地・騒音など

大手の住友林業のアパートだと思って安心して入居したが、すごく残念。なんといっても壁が薄い。お隣の話し声がはっきり聞こえる。生活音もすごく聞こえるし最低だ。

引用:マンションコミュニティ 住友林業のアパート

あぱたい王子
あぱたい王子

メーカーを問わず、やはり騒音問題はアパートにつきものなんだね……

しかし、そもそもアパートでは、ある程度の騒音問題は我慢するしかないという意見も少なくありません。

住友林業に限らず、木造住宅に低静粛性を求めるのは筋違いです。RCと比べると防音性は劣ります。

        ごろさん(YAHOO知恵袋より)

引用:YAHOO知恵袋 住友林業の賃貸の住んでる方にお聞きしたいのですが

あぱたい王子
あぱたい王子

どのメーカーも騒音対策には力を入れているけど、限界はあるよね……

タシカニ
タシカニ

RC造に比べると、木造はどうしても音が響くカニ

 

アパート経営・管理・営業など

今度はアパートの管理や営業など、経営面に関しての口コミをみていきましょう。

【管理について】

タシカニ
タシカニ

連絡が遅いという不満は、どこでも多いのカニ

素早い対応を称賛するコメントもあります。やはり担当する支店と担当者によるところが大きいですね。

https://twitter.com/taki_chie/status/1002394037146435584

あぱたい王子
あぱたい王子

厳密にいうと、管理業務は住友林業ではなく、住友林業レジデンシャルだからね

タシカニ
タシカニ

こちらから管理会社と、積極的にコミュニケーションをとるのも大事カニ

【営業・施工について】

営業は真面目そうな方で要望は聞いては頂きましたが、現場とのコミュ能力が低く、その上現場の工事関係者は皆さん柄が悪く怒声が飛びかう始末。近所からは顰蹙を買ってしまったみたいです。また、引き渡しの日程に固執するあまり、早朝から土日も工事を行い、 金額の割りにやっつけ感が否めませんでした。最悪でした。

引用:なんでもベスト店 住友林業

あぱたい王子
あぱたい王子

うーん、やっぱり、ひどい現場担当者もいるんだね……

タシカニ
タシカニ

でも、素晴らしい営業マンもいるカニ

住友林業株式会社の営業マンは、大変丁寧な言葉遣いをして、適切な内容の説明をしていただいた。会社は、一部上場の企業であるから、会社の社員への教育も大変良く、素晴らしいものだと推察される。不動産会社の営業マンは、当然ノルマがあり、きついものと推察されるが、そのような大変な状況は感じさせない態度であり、感心させられた。

it 60代男性さん(不動産のミカタより)

引用:不動産のミカタ 住友林業 営業

結局のところ、営業も施工も、担当者によって対応が180度変わってくるということです。窓口になるのは営業マンですから、実務をおこなう設計者や現場監督ときちんと橋渡しをしてくれる人が担当になってほしいですね。

タシカニ
タシカニ

普通は、最初に窓口になった人がそのまま担当になるから、運の要素も大きいカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

とにかく疑問点や不満があれば、遠慮せずにどんどんとコミュニケーションをとろう

 

住友林業でアパート経営、本当に大丈夫? よくある疑問を一挙解決

住友林業でアパート経営、本当に大丈夫? よくある疑問を一挙解決  三井・三菱とともに、日本の三大財閥と呼ばれる住友グループ。会社の規模が大きすぎて、これまでの解説でもまだまだわからないことがたくさんあるはずです。

ここでは、ここまで紹介しきれなかったポイントについて、詳しく解説していきます。

タシカニ
タシカニ

経営状況についても触れていくカニ

Q1: 住友林業の経営状況は、将来的に大丈夫ですか?

Q1: 住友林業の経営状況は、将来的に大丈夫ですか?画像引用:住友林業 総合報告書 過去からの連結業績の推移

前述のとおり、住友林業2019年3月期の売上高は1兆3,089億円で、経常利益も514億円を叩き出しています。

20年の売上高予想は1兆1,230億円と下がっていますが、これは新しい会計基準で算出しているためです。19年度と同じ算出方法では1兆3,890億円となり、実質売上げ予想はアップします。

また住宅・建築事業単体も売上げは堅調です。この売り上げグラフをみると、国内と並行して、海外市場にも積極的に展開している戦略がよくわかります。住友林業 総合報告書2019 住宅・建築事業セグメント画像引用:住友林業 総合報告書2019 住宅・建築事業セグメント

あぱたい王子
あぱたい王子

これから、国内市場が徐々に縮小していくのは間違いないからね

タシカニ
タシカニ

うん、たしカニ。売り上げを確保するために、積極的な海外展開は大事カニ

 

Q2: 住友林業の管理実績を教えてください。

Q2: 住友林業の管理実績を教えてください画像引用:住友林業レジデンシャル 管理戸数推移

住友林業フォレストメゾンの管理業務を担当する「住友林業レジデンシャル」は、「30年以上・37,000戸を超える管理実績」を持ちます。

また「メイクアップ賃貸」と「30年一括借上げシステム(サブリース)」の複合プランなど、オーナーに寄り添った提案力にも定評があります。

あぱたい王子
あぱたい王子

安心して賃貸管理を丸ごと任せられるね

 

Q3: アフターサービスはどうなっているの?

アパート経営は長期戦です。不具合やトラブルが発生したときに、どういったサポートをしてもらえるのか、しっかりと押さえておきましょう。

【住友林業の主なアフターサービス】

  • 初期保証20〜30年。安心の「ロングサポートシステム」
  • 無料点検サポート/60年ロングサポートシステムにも対応
  •  24時間365日受付コールセンター
  • 初期保証20〜30年。安心の「ロングサポートシステム」

初期保証20〜30年。安心の「ロングサポートシステム」画像引用:住友林業 賃貸経営ロングライフサポート

住友林業では、住友林業施工で有料メンテナンスをおこなった場合、構造躯体(基礎・壁・柱など)と防水を20年間保証してくれます。

さらに長期優良住宅の場合は、保証期間が30年に延長。法律で定められている瑕疵担保責任保証期間は10年ですから、最長で3倍もの期間を保証してくれるわけです。

瑕疵担保責任とは?
購入した建物に購入時にはわからなかった欠陥(瑕疵)が発見された場合、売主が買主に対して負う保証責任(契約解除・修繕義務・賠償責任など)のこと。対象となるのは建物の基本構造部(基礎・柱・梁など)で、保証期間は品確法により、引き渡しから10年間と定められている。
タシカニ
タシカニ

通常でも20年保証してくれるなんて、うれしいカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

30年保証を受けるには、住友林業の有料メンテナンス工事が必要だから、費用はかかるけどね

  • 無料点検サポート/60年ロングサポートシステムにも対応

住友林業のサポートといえば、「60年サポート」が有名ですよね。

しかし60年サポートといっても、残念ながら60年間無料でサポートしてもらえるわけではありません。これはあくまでも点検であって、仮に不具合があれば修理は自己負担です。

とはいえ、定期的にきちんと建物の状態をチェックしてもらえるのは心強いもの。しっかりと活用していきたいですね。

ちなみに築25年までに、無料点検が8回おこなわれます。(おおよそ5年ごと)

以降、点検は10年ごとにおこなわれ、築60年までつづけることも可能。(築25年以降の点検は有料)

あぱたい王子
あぱたい王子

60年ロングサポートはあくまでも点検だから、勘違いしないでね

タシカニ
タシカニ

少なくとも、25年まではしっかりとチェックしてもらうカニ

  • 24時間365日受付コールセンター

24時間365日受付コールセンター水漏れや鍵の紛失など、急なトラブルが夜中に発生した場合、普通だと管理会社には連絡がつきません。そんなとき、住友林業のコールセンターなら安心。なんと、24時間365日相談を受けつけてくれます

もちろん上記以外の相談も、いつでもOK。急ぎでない場合は、メールでの問い合わせでも大丈夫です。

=住友林業24時間コールセンター=

住友林業24時間コールセンター

 

タシカニ
タシカニ

夜間の漏水は、すぐに対応してもらえると助かるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

退去の手続きなどは、専用サイト「CLUB RESIDENTIAL(クラブ・レジデンシャル)」で、すぐにできるよ

 

Q4:住友林業と住友不動産ってどういう関係?

「住友林業」と「住友不動産」どちらも戸建住宅などを扱う住友グループのハウスメーカーですが、じつは会社の戦略がまったく違います。

名前だけだとイマイチ違いがわかりにくいという話をよく聞きますので、ここで両者の違いを明確にしておきましょう。

項目 住友林業 住友不動産
住宅建築の特徴 木材にこだわった家づくり ビル建築で培った技術力を住宅に還元
主な建築物 戸建・アパートが中心 ビルやマンションが中心
アパートの構法
  • BF構法
  • WF構法
  • ツーバイフォー構法
  • ツーバイフォー工法
  • ツーバイシックス工法
グループ管理会社 住友林業レジデンシャル 住友不動産建物サービス
会社業績
  • 売上高:1兆3,089億円
  • 経常利益:514億円
  • 売上高:1兆132億円
  • 経常利益:2,042億円

会社の規模としては、どちらも売上高1兆円を超える東証一部上場企業です。一番大きな違いは、下記のふたつでしょう。

  • 木材へのこだわり
  • 土地活用の種類(アパートとマンション)

住友不動産も、戸建は木造がメインです。しかし自社で木材商社を抱える住友林業のブランド力は、非常に強力です。住友不動産はどちらかというと、「新築そっくりさん」というリフォーム事業のほうが有名かもしれません。

また住友林業が積極的にアパート建築を展開しているのに対して、住友不動産はマンションに力を入れており、アパートの比率はそれほど高くありません

あぱたい王子
あぱたい王子

同じ住友グループだけど、両社はまったく連携していないから、別会社と思っておいたほうがいいよ

タシカニ
タシカニ

マンション経営なら、住友不動産が候補に入ってくるカニ

 

まとめ

住友林業は、売上日本1位の木材商社を自社で抱え、「木の家といえば住友林業」という確固たるブランド構築に成功しています。「多少高くても住友林業なら」という納得感があるのが、なんといっても強みですね。

2019年3月期の売上高も1兆円超えをキープしており、しばらくは安定した経営がつづくでしょう。

ただし来期の木材事業が約半分に縮小する予想もあり、賃貸住宅建築事業にどのような影響をもたらすかは不透明です。

アパート経営の長期的なパートナーになれるかどうか、将来的な住友林業の経営状況をしっかりと見極める必要があります。