「アイネット」は空室対策や家賃の値上げに大人気!

サブリースはアパート経営失敗のもと?メリットはある!一括借り上げトラブルの原因や回避方法を解説

サブリースはアパート経営失敗のもと? メリットはある! 一括借り上げトラブルの原因や回避方法を解説

アパート経営方法のひとつであるサブリース契約。アパートのサブリースというと、世間ではトラブルの事例ばかりがクローズアップされています。

しかしサブリースに関するトラブルの原因のほとんどが、サブリース会社による重要事項の説明不足とアパート大家の確認不足にあります。

サブリースで失敗しないためには、大家自身が契約内容をしっかり確認すること。そうすればサブリース本来のメリットである、空室対策や手間の削減などのメリットを享受できます。

今回はサブリースによるトラブル回避のポイントやメリットなどについて、「あぱたい」がわかりやすく解説します。

アパート経営におけるサブリース(一括借り上げ)の仕組みを解説!

アパート経営におけるサブリース(一括借り上げ)の仕組みを解説!

サブリースとは、サブリース会社が不動産オーナーの所有している物件を一括借り上げし、入居者の有無にかかわらず満室時の家賃を保証する契約形態

サブリース会社は、不動産オーナーから一括借り上げした物件を入居者に転貸し家賃を受け取り、不動産オーナーに借り上げ賃料を支払うシステム。

なお借り上げ賃料は、入居者が支払う家賃の8割~9割程度に設定されており、サブリース会社は入居者から受け取る家賃と借り上げ賃料との差額から利益を得ているのです。

アパート経営におけるサブリース(一括借り上げ)の仕組みを解説!

1室あたりの家賃は通常より低くなりますが空室分の家賃も保証されること、物件の管理や入退去手続き、賃料の集金などすべてをサブリース会社がおこなってくれるというメリットがあります。

タシカニ
タシカニ

これだけ聞くと、すごくいい契約に聞こえるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

でもサブリースは、とてもトラブルが多いみタイ

 

サブリースでアパート経営失敗?トラブルの原因や問題点を解説

サブリースでアパート経営失敗?トラブルの原因や問題点を解説

仕組みだけ耳にすると不動産オーナーにとってメリットが大きく感じるサブリース契約ですが、一方でサブリース契約に関するトラブルが数多く報告されているのも事実。

実はサブリースに関するトラブルの原因の多くは、業者による契約内容の説明不足によって引き起こされています。

「サブリース問題」としてメディアでも大きく取り上げられたことから、すべてのサブリースが詐欺であるかのように扱われることも。

しかしトラブルの原因や問題点を理解すれば、すべてのサブリースが詐欺ではないことがみえてくるでしょう。

業者による契約内容の説明があいまい、不十分

トラブルの事例を紐解くと、サブリース契約に関する重要事項について業者の説明が圧倒的に不足しているという事実が浮かびます。

そこにオーナーのアパート経営に関する知識不足も加わり、契約前に把握しておくべき重要ポイントを理解しないまま契約に進んでしまうことが問題なのです。

説明不足・確認不足でトラブルにつながる重要事項は以下になります。

  • 家賃保証期間、賃料見直しについて
  • 建築、修繕費について
  • 契約解除について
  • サブリース会社の経営悪化・破綻時の対応について

上記に関して十分な説明がされずサブリース契約を結んでしまうと、契約当初に予定していた収入が得られず「話が違う・聞いていない」というトラブルにつながるのです。

その結果、アパート経営の悪化・破綻を多数招きました。

こういったサブリース問題を受け、国土交通省は「賃貸住宅管理業者登録制度」を改正。

契約時には重要事項(サブリース契約開始から一定期間経過後には、賃料の見直しがされるなど)の説明を不動産会社に義務づけました。

しかし、この説明義務を負うのは「賃貸管理業者登録制度」に登録している業者のみが対象であり、すべての不動産会社が対象となっていません。

参考:賃貸住宅管理業者登録制度

したがってサブリース契約のトラブルを避けるためには、必ず重要ポイントを確認し、不動産オーナーもアパート経営の知識を身につけることが必要となります。

タシカニ
タシカニ

アパート経営について勉強するにはどうしたらいいのかな?

あぱたい王子
あぱたい王子

本やブログを読んだり、勉強会やセミナーがおすすめだよ

家賃保証や免責期間についての説明

サブリース契約後のトラブルで一番多いのが家賃保証期間と家賃減額に関するもの

サブリース契約で「○○年間家賃保証」と謳っていても、一定期間を経過するごとに借り上げ賃料の見直しをするという項目が契約書に必ず記載されています。

特に空室が多い物件であれば、賃料引き下げの提案が必ずされるでしょう。

この「賃料見直し」という重要事項の説明がされなかったために、「○○年間ずっと家賃が受け取れる」と勘違いをして契約してしまった不動産オーナーがたくさんいます。

その結果、数年後の賃料見直しで賃料が引き下げられ収支が悪くなってしまい、経営破綻したオーナーが続出、「話が違う、聞いていない」という大問題につながったのです。

家賃保証でよくみられる期間は30年間などですが、年数がたち人気のなくなった築古物件は入居者を入れるために家賃を下げる必要も

「家賃下落リスク」はサブリース契約に関係なく、一般のアパート経営でも常に考慮されるリスク。

サブリース契約時の賃料のまま「30年間家賃保証」をするのは、常識的に考えても難しいことがわかります。

サブリースの保証期間の問題については、多くのサイトやブログでも取り上げられています。

例えば、30年のサブリース契約を結べば30年間賃料が保証されるというイメージは危険です。これは、あくまで30年間のうちの一定期間(10年が多い)の賃料を保証するという形式が多いです。では、その後はどうなるのか?

周辺相場の下落を理由に、家主はサブリース会社から保証賃料の値下げ交渉をされる可能性が高いです。

引用:金持ち大家さんになるホームページ_賃料が急落する!「サブリース2025年問題」とは!?

もう1点、家賃を受け取れるまでの免責期間についての説明不足も問題です。

新築アパートの場合や退去者が出て次の入居者が決まるまでの空室期間は、サブリースの契約で免責期間とされ、賃料を受け取れない場合も。

そのほかにもサブリース契約には、通常の賃貸運用で発生する敷金や礼金も不動産オーナーは受け取れません。

以上のように賃料に関する重要項目を十分確認しないでサブリース契約を結んでしまうと、あとで「そんなことは聞いていなかった」とトラブルに発展してしまうので注意が必要です。

タシカニ
タシカニ

契約の内容を確認するにはどうすればいいのかな?

あぱたい王子
あぱたい王子

必ず契約書と重要事項説明書を渡されるから、しっかり読んでおくといいよ

 

建築、リフォームや修繕費用についての説明

アパートの建築費などに関しても、事前の説明不足からトラブルに発展することも。

サブリース契約によっては、新築時の建築業者や建材の指定をはじめ、入居者入替時のリフォームやリノベーション・アパートの計画修繕など、すべての工事をサブリース会社に委託する契約になることが多いです。

そのためサブリース会社から割高な建材や人件費を請求されることがあります。

費用はオーナー負担でありながらオーナーの希望する安い建築業者や建材を使用できないため、当初の予定以上にコストがかかるという問題が浮かびます。

 

契約解除についての説明

サブリース契約の解除に関する説明も重要事項のひとつです。

まずサブリース契約中にアパートの工事や家賃の値下げなど、サブリース会社の提案にオーナーが応じない場合、サブリース会社側は一方的に契約を打ち切り、解除できるという事前説明がないことが多いです。

また逆にサブリース会社の提案を受け入れたくない、通常の賃貸運用に切り替えたいなどの理由から、オーナー側からサブリース契約解除を申し入れることもあるでしょう。

しかしこの場合、契約内容によっては違約金を請求されることもあります。

このような契約解除に関する説明も契約前にしっかりと理解しておくべき事項ですが、残念ながら事前に説明されないことが多いので注意しましょう。

 

サブリース会社の経営悪化や破綻した場合

どんな会社であっても「絶対に破綻しない」とは言い切れないものです。サブリース会社の経営状況や経営破綻した場合の救済措置対応について、契約前にあらかじめ確認しておきましょう。

サブリース会社の経営悪化や経営破綻が原因で借り上げ賃料の支払いができなくなれば、オーナーはアパート経営の継続ができなくなります。

このように万が一のとき、どのような救済措置が用意されているか、しっかり確認する必要があるのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

サブリースを継続できなくなってしまった場合についても契約書に書いてあるよ

タシカニ
タシカニ

記載されていなかったら、サブリース会社に聞いてみるカニ

 

サブリースにもメリットはある

サブリースにもメリットはある

トラブルばかりがクローズアップされがちなサブリースですが、もちろん世間には成功例もあります。むしろ事前にその仕組みや契約内容をしっかり把握できていれば、空室リスク対策や管理会社としての活用など、メリットも多くあるのです。

空室対策

入居者が入っているかどうかにかかわらず、借り上げ賃料を受け取れるサブリースは、空室対策につながります

通常のアパート経営では空室の賃料は、当然入ってきません。

しかしサブリース契約の最大のメリットである「家賃保証」なら、空室期間中の機会損失を防げます

 

管理会社+αとしての役割

サブリースのもうひとつのメリットは、管理会社としての機能も含まれていること。

通常であれば管理会社や仲介業者に別途料金を支払い、契約を結びますが、サブリース契約ではそれらすべてをサブリース会社が請け負うため手間がかかりません

  • 入居募集や入退去手続き
  • 清掃や修繕など建物管理
  • 家賃滞納や騒音など入居者トラブル

上記のこまごまとした問題をサブリース会社=管理会社として処理してくれます。

遠隔地物件や忙しいサラリーマン大家にとってありがたいシステムです。

 

サブリースでアパート経営を成功させるには?トラブル回避のポイントを解説!

サブリースでアパート経営を成功させるには?トラブル回避のポイントを解説!

サブリースにメリットがあっても、結果としてトラブルになってしまっては意味がありません。トラブルを回避してサブリースを成功させるためにもオーナーは、立地条件や運用の採算性を検証するなど、アパート経営の基礎知識を身につけましょう。

自衛のためにアパート経営について勉強する

サブリースによるトラブルの原因の多くは、業者の説明不足やオーナーの知識不足、確認不足にあります。

しかし一部では「アパートを建てれば儲かるに違いない」という安易な認識のもとでサブリース契約を結び、アパート経営のリスクを考慮していないことも問題のひとつ。

サブリースはうまく活用すればアパート経営のリスク対策につながりますが、通常の運用と同様に事前確認するべき点がいくつかあります。

  • 賃貸需要を見込める立地であるかどうか

サブリースの有無以前に、アパートの立地を見極めることはとても重要です。そもそも賃貸需要のない場所にアパートを建ててしまうと、サブリースをしてもしなくても苦しい運用になることに変わりはありません。

特に相続した土地や余った土地活用として、サブリース業者から契約を持ちかけられたときは、賃貸需要のある立地であるかどうかの見極めは重要です。

アパート経営中の大家ブログやコラムでも、立地条件はアパート経営において最重要ポイントとして指摘されています。

いかに表面の数値がよくても、現実的にターゲットとする入居者が住まないと収入が上がってこない。君はその駅の複数の不動産業者に対して、どんな人が借りに来るのか、その間取りに需要があるのかヒアリングはしたかい?

引用:ぼのぼのですよの勝ち確不動産投資_サブリースを信じすぎる養分くんの失敗

物件の表面利回りの数字だけでなく、きちんと周辺環境を把握したうえで入居者の有無やターゲット決める必要があるのです。

  • 家賃設定は周辺相場と合致しているか

家賃相場の確認もアパート経営にとって重要ポイントのひとつです。競合物件よりも家賃が安ければ入居者が入る可能性は高まりますが、収益は低くなってしまいます。

逆に家賃が高すぎると入居を見込めず、サブリース業者に任せたところで運用が立ちゆかなくなってしまうでしょう。

  • アパートの規模と融資額の妥当性

事前にコストバランスを確認し、そもそもサブリースが得になるのかどうかを判断することも重要です。

アパート建設の初期費用が高すぎると、家賃収入があっても収益の効率は悪いという事態に陥ってしまいます。運用後に見込める収益と初期費用とのバランスをとるようにしましょう。

また融資を利用してアパートを建てた場合、収益の見込みよりも返済額のほうが高くなってしまうのではアパート経営をする意味がありません。

シビアな収支シミュレーションおこない、返済比率が上昇する原因を必ず確認し対策を立てましょう。

タシカニ
タシカニ

どうやってバランスを見極めればいいのかな?

あぱたい王子
あぱたい王子

サブリース会社が収益のシミュレーションを提示してくれるから、よく話し合うといいよ

アパート経営の基礎について詳しくはこちら>>これで基礎知識は完璧!アパート経営7つのメリット・始め方・リスク対策

 

要注意! 需要のない立地にアパート建設はNG!

「賃貸需要を見込める立地であるかどうか」でも説明しましたが、立地はアパート経営において最重要事項。立地によってアパート経営の運命が決まるといっても過言ではありません。

ところが悪徳なサブリース会社のなかには、アパート経営の知識がない地主をターゲットに「相続税対策になる、儲かる」などの誘い文句で、賃貸需要を見込めないような場所にアパート建設を持ち掛けてくることも。

賃貸需要がなければアパート経営はとても難しく、結果的に経営がうまくいかず負債だけが残ってしまったという事例はよく聞きます。

このような賃貸需要のない土地にサブリース会社がアパート建設をすすめる理由は、アパート建設会社の収益構造が関係しています。

サブリースはサブリース会社にとって継続的な利益を生むものの、すでにある利益をあとから底上げするということはなかなか難しいのが実態。

このため一部の悪徳サブリース会社がアパート建設時に割高な工事をおこない、利益を得ているのです。

つまりサブリース会社はサブリースの運用がうまくいかなくても、アパート建設時に利益を得ているので、そのしわ寄せがオーナーの負担になってもさほど気にしていないということがよくあります。

このようなサブリース業者の収益構造については、多くの不動産関係者のブログでも解説されています。

この手の業者は土地を持っている地主にアパートを建てさせ、その建築費用でバッチリと利益を上げます。そしてリスクの低い20年くらいでこれまたバッチリとマージンを取ります。

引用:ニシオカの不動産投資 〜大家歴16年間のノウハウ大公開〜_サブリースについて4

このような悪徳業者の手口にのせられないためにも、賃貸需要が見込める立地かどうかの判断は慎重に!

立地の見極めをするためには、以下を確認してみましょう。

  • 建設予定地周辺では賃貸住宅に空室が多くなっていないか?

周辺のアパートやマンションに空室が多いと、新たにアパートを建てても経営に苦戦する可能性は高いでしょう。周辺の競合物件に「賃貸募集中」の看板が出ていないか? インターネットのポータルサイトで物件検索の結果を確認してみるとよいでしょう。

  • 周辺の家賃相場はいくらぐらいか?

近隣の不動産屋をまわる、インターネットの賃貸住宅サイトで家賃相場を調べておきましょう。

  • どんな人が入居者候補になりそうか?

駅近であれば利便性重視の単身者をターゲットに。地方都市などは駅から遠い物件でも駐車場を併設することで、マイカー利用者が入居者候補になります。

くれぐれも「サブリースだから立地が悪くても安心」と思ってはいけません

タシカニ
タシカニ

結局はちゃんと入居者が入るかどうかが一番大事カニ

あぱたい王子
あぱたい王子

自分でも調べることが大事みタイ

アパート経営とサブリースについてはこちらの記事も参考に>>農家のアパート経営はリスクだらけ?大家になって収入ゼロにならない4つのポイント

 

サブリースに定評のある信頼できる業者を選ぶ

同じサブリース契約をするにしても、業者によって、日ごろの対応など質の良し悪しは千差万別です。複数の業者を比較したうえで、評判がよい業者を選ぶようにしましょう。

「業者による契約内容の説明があいまい、不十分」で紹介した「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録している業者のなかから選定するのもよいでしょう。

国土交通省のホームページから賃貸住宅管理業者を検索することが可能です。

*『国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム』こちら

または『全国賃貸住宅新聞』が発表している「全国管理戸数ランキング」を参考にして、業者を探すのもよいでしょう。

全国賃貸住宅新聞

画像引用:『全国賃貸住宅新聞2018年全国管理戸数ランキング』 *閲覧には無料会員登録が必要です。

ただしランキング上位のほとんどが大手業者。豊富な実績を持っていることは確かですが、必ずしもよい業者とは限らないので注意しましょう。

*『全国賃貸住宅新聞』こちら

 

ほかのオーナーからの情報を参考にする

サブリースを検討するのなら、ほかのアパートオーナーの情報を参考にするのもよいでしょう。

サブリースについてインターネットで検索すると、失敗例ばかりが目につきますが、空室リスク対策にサブリースをはじめたという事例もあります。

『楽待』の大家コラムを執筆されているRJ72号さんは、学生向けのアパートをサブリース契約にされたそうです。

サラリーマン大家の「リスクヘッジ」として→最低金額を「約束」した

サブリース金額で契約し→毎月の「アパートローン」と、固定資産税くらいは払える様な仕組みに変更しましたです♪

しかし・・・

サブリース契約を結んだからと言って

あぐらをかいて・・・は、いられません!!!

修繕も ろくに実施しなければ→最悪、サブリース契約を打ち切られる可能性もあります・・・

サブリース期間中だからこそ!?

外観・内装の修繕を しっかり行い・・・

サブリース会社さんと→長期契約出来るように

努力しましょう~♪

引用:楽待【実践大家コラム】物件の「サブリース期間中」に、大家がヤルべき事とは!?

サラリーマン大家にとって遠隔地物件をサブリースにすると、メリットが大きいことがわかりますね。またサブリース会社に任せきりにしないという姿勢も、サブリースを成功させる秘訣となるのです。

サブリースにおすすめの会社はこちらをチェック!>>空室対策にサブリースを活用【おすすめ会社5選】意外と知らないリスク回避3つの方法

 

長期間の契約は避ける

サブリース会社はメリットを大きく見せるため、20年や30年など長期間にわたる「賃料保証」を謳っています。しかしすでにお伝えしたように、長期間にわたって収益が変わらず保証されることはありえません

サブリース契約を結ぶなら、たとえ失敗したとしてもリカバリーしやすいよう、できるだけ短期間の契約を結ぶとよいでしょう。

 

サブリース契約でトラブル発生!? そんなときの相談先は……

サブリース契約でトラブル発生!?そんなときの相談先は…

もしサブリース契約でトラブルに遭遇してしまったら、放置や泣き寝入りをせずに、以下の窓口に相談することをおすすめします。

《賃貸住宅に関するトラブル相談》

  • 公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)

http://www.muryo-soudan.jp/mail2/index.html

※賃貸住宅のオーナーに対して、賃貸住宅でのトラブルやお悩みについて、メールによる無料法律相談を行っています。

 

  • 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

03-6265-1555

※賃貸住宅のオーナーに対して、賃貸住宅でのトラブルやお悩みについてアドバイスを行っています。

 

《賃貸住宅管理業者に関する相談》

  • 国土交通省等の窓口(最寄りの窓口にご連絡ください。)

※賃貸住宅管理業者には、国土交通省の登録を受けた業者と登録を受けていない業者があります。

国土交通省では、賃貸住宅管理業の適正化を図るため、賃貸住宅管理業者登録制度を実施しており、

登録業者は一定のルールを守る必要があります。また、登録を受けていない業者に対して、登録制度への登録を推進しています。

引用:アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!(金融庁・消費者庁・国土交通省)

 

まとめ

サブリース契約のトラブルの多くは、業者による家賃保証期間の見直しなど重要事項の説明不足やオーナーの確認、知識不足が原因となっています。

そのためサブリースを成功させるための秘訣は、「自分でもしっかり調べる」「契約内容をしっかり確認する」こと。特に以下のポイントは必ず自身でチェックしましょう。

・サブリース契約の重要事項(賃料保証や契約解除など)を理解したか

・そもそも賃貸需要がある立地か

・無理のないアパート経営が可能か

・ほか

特に立地条件は、もっとも重要なポイントです。需要のないところにアパートを建てると、サブリースであってもそうでなくてもアパート経営はうまくいきません。

お伝えしてきたようにサブリース契約の仕組み自体は、アパート経営のリスク回避手段として有効です。ぜひ事前の確認をしっかりおこなって、うまく活用してください。