アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説

アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説

パート経営はリスクがあるからやらないほうがいいなんて思っていませんか。

たしかにアパート経営にはリスクもあります。

でも、そういったリスクに対してきちんとした対策法があれば、やらない理由はありませんよね。

今回は「あぱたい」が、アパート経営の10大リスクとその対策法について、詳しく解説していきます。

タシカニ
タシカニ
アパート経営のリスクってなにがあるのカニ……

アパート経営の10大リスクとその対策法

アパート経営の10大リスクとその対策法 

アパート経営の大家がいだく1番大きな不安。それは、「アパート経営について知らない」ということ。まずはどんなリスクがあるのかを知ってください。

あぱたい王子
あぱたい王子
なるほど。知らないから余計に不安なんだね

1.空室リスク

アパート経営において最大のリスクが「空室」。アパート経営の計画を立てる際には、通常20%程度の空室を想定しておきます。

しかし、想定以上の空室がつづけば、家賃収入がダイレクトに減り、ローン返済に影響が出ます。

ですから、多少の空室はやむを得ないにしても、20%以上の空室は絶対に回避しなくてはいけません。

まずは、空室が発生する理由をきちんと把握しましょう。

  • 立地条件が悪い
  • 家賃設定が高すぎる
  • 入居者募集の営業努力が足りない
  • 入居者の満足度が低い

あぱたい王子
あぱたい王子
立地条件が大事なんだね

タシカニ
タシカニ
入居者募集の営業力も重要カニ

 

空室リスクの対策法

空室リスクの対策法は、前述した空室の原因を解消すればいいだけなので、ある意味シンプルです。

立地条件が悪い

これはもう事前の徹底したリサーチしかありません。下記の立地条件を、なるべくたくさんクリアできる物件を選んでください。

  • 駅から近い
  • コンビニやスーパー、学校などが近隣にある
  • 駐車場がある
  • 騒音が少ない落ち着いた住環境
  • 治安がいい
  • 周辺に競合アパートが少ない
  • 所在地と間取りのニーズが合致している

なかでも入居者に1番重視されるのが「駅からの距離」。ぜひとも駅から10分以内の物件を選びましょう

残念ながら、物件を購入してから立地条件を改善することは不可能です。くれぐれも物件購入前の徹底的なリサーチを心がけてください。

 

家賃設定が高すぎる

アパートの家賃をいくらにするかは、大家さんの自由。私も物件のリサーチで家賃を調べることがあります。そんなとき周辺アパートの家賃に比べて少々割高に設定されている物件をみかけます。

入居者は引っ越しの際に、ネットでいろいろな物件を徹底的に比較しています。周辺の家賃相場から著しく乖離するような家賃設定は避けてください

リフォームや最新設備機器など、家賃を高く設定できる理由があるなら別ですが、その際はアパートの特徴をしっかりとアピールしましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
周辺地域の家賃相場をしっかりとつかんでおこう

 

入居者募集の営業努力が足りない

入居者募集といっても実際に入居者募集をおこなうのは、大家ではなく委託された管理会社です。わかりやすくまとめると下図のような流れになります。

入居者募集の流れ

管理会社は、物件の管理だけでなく、同時に仲介会社も兼ねていることがほとんど。しかし、通常は自社の集客だけでなく、レインズ(不動産業者だけが閲覧できる不動産情報サイト)や大手ポータルサイトに情報を掲載します

もしも、レインズなどをとおして別の仲介会社が入居者と契約した場合、管理会社は大家から預かった広告料をその仲介会社に報酬として支払います。

このように優先的な客付けのための広告料(バックマージン)が、今や一般的になっているのです。

広告料の相場は通常家賃1か月分。早く決めたい場合は最大で3か月分を出す場合もあります。

広告料に関しては賛否両論ありますが、そこは空室対策と割り切って、多めに支払うというのもひとつの方法です。

タシカニ
タシカニ
満室経営できるなら広告費くらい惜しくないという考えも必要かもしれんカニ

広告料について詳しく知りたい場合はこちらの記事をどうぞ>>空室対策に強い仲介業者の選びかた【ADの裏技と仲介会社を通さない裏技】

 

入居者の満足度が低い

アパート経営では、借主になるべく長期間住みつづけてもらうことが重要。そのためにはとにかく入居者の満足度をアップさせることです。

不満内容 対応策
建物が古くてみすぼらしい 外壁を塗り替えるなど、リフォームを実施
設備が古い 最新の設備に交換する

特に有効なのが「無料Wi-Fiインターネットの導入」

掃除が少なくて共用部がいつも汚い 掃除の回数を増やす

大家が自分で掃除をする

修理依頼、クレームへの対応が遅い ヒアリングを定期的に実施して、迅速に対応
家賃が高い 家賃相場と築年数に応じた適正な家賃設定

入居者の満足度をアップさせるのは、じつはそんなにむずかしくありません。ようは上記のように、不平・不満をきちんと解消してあげればいいのです。(もちろん、コストとの兼ね合いを検討する必要はあります)

なかでも空室解消の切り札ともいうべきものが「無料Wi-Fiインターネットの導入」です。今やなくてはならない設備ですから、もしまだ導入していないのであれば、ぜひ導入を検討してください。

あぱたい王子
あぱたい王子
入居者とコミュニケーションをとり、迅速な対応を心がけよう

無料Wi-Fiインターネット導入ついて詳しく知りたい場合はこちらの記事をどうぞ>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

 

2.サブリースリスク

サブリースとは、サブリース会社が一括でアパートを借りあげて、入居者へ貸し出す賃貸方式のこと。その際、大家に家賃保証(空室保証)してくれるのが、大きな特徴です。

契約にもよりますが、30年間家賃保証などと謳っていることが多く、サブリースに飛びついた大家がたくさんいました。

ところが、実際には2年ごとに保証額の見直しがあり、途中で家賃保証額を引き下げる事例が頻発しました。ひどい場合は空室の増加により、契約を一方的に解除されることも。

あまりにもトラブルが多いため、消費者庁や金融庁が、相談窓口やホットラインを開設するほどの事態になっているのです。

参考:金融庁 消費者庁 国土交通省 アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!

タシカニ
タシカニ
空室が出て困っているときに、家賃保証を減額されたら……

 

サブリースリスクの対策法

根本的な対策としては、サブリースを利用しないこと。一括借りあげや家賃保証はたしかに魅力的ですが、途中で条件変更される可能性がある限り、安易に利用するものではありません

しかし、サブリースは家賃滞納や入居者管理に不安がある人にとっては、メリットもたくさんあります。

もしも利用するならば、契約書をすべて読み込み、保証内容・解約条件などをしっかりと理解してからにしましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
サブリース問題は大家側の勉強不足も原因のひとつ

タシカニ
タシカニ
サブリースに頼らなくても大丈夫な魅力ある物件を選ぶのが大事カニ

サブリースについて詳しく知りたい場合はこちらの記事をどうぞ>>アパート経営の家賃保証が危険と言われる5つの理由とトラブル回避術

 

3.家賃滞納リスク

家賃滞納はある意味、空室よりもリスクが高いです。空室はすぐに入居者がみつかるかもしれません。しかし、滞納問題は、通常解決までに半年〜1年もの時間がかかります

その間、家賃がまったく入ってこないうえに、アパートローンの支払いは普通どおりにつづくのですからたまったものではありませんよね。

あぱたい王子
あぱたい王子
家賃滞納はキャッシュフローを劇的に悪化させる最悪のトラブルだよ

保証会社を間にはさんでいる場合はともかく、通常の催促で解決できなければ、最悪弁護士に依頼するしかありません。その場合、弁護士費用・強制撤去費用などで最低でも50万円は必要です。

もちろんあとから滞納者に請求できますが、滞納者は支払い能力がないことがほとんどで、ほぼ泣き寝入りすることになるでしょう。

 

家賃滞納リスクの対策法

家賃滞納リスクの対策という意味では、サブリースの利用は有効です。ただし、前述のとおり、サブリースにはデメリットがありますから、利用の際は慎重に検討してください。

それ以外の対策法としては、下記のような方法が考えられます。

  • 保証会社の利用を義務づける
  • 収入証明書の提出
  • 連帯保証人を用意してもらう
  • 大家自ら面談をおこなうなど
  • 定期借家契約の利用

定期借家契約は普通契約と違い、契約満了後に自動更新の義務がありません。(通常契約期間は1〜2年)

ですから滞納があった場合、借主との更新を、トラブルなしで簡単に終了できます。

あぱたい王子
あぱたい王子
連帯保証人も有効だよ

タシカニ
タシカニ
今は保証会社の利用が常識になってきたカニ

 

4.立地条件の悪化リスク

立地条件の悪化リスク 

よい立地条件はアパート経営の成功に不可欠です。立地条件は物件の購入後に変更ができないので、事前にしっかりとリサーチしなくはいけません。

ただ、いくらいい立地条件だったとしても、なかには時間の経過とともに変化することもあるでしょう。

  • 交通の利便性 → 新しい駅の出入口ができて遠回りになった
  • 周辺に必要な施設があるか(コンビニ・病院など) → 近所のコンビニが閉店した
  • 静かな住環境 → 近くに幹線道路ができて車の騒音がひどくなった
  • 競合アパートが周辺にない → 周りに新築アパートがたくさんできた

また、大学や大きな工場など、特定の施設に依存したアパート経営は非常にリスクが高いです。施設が移転や閉鎖になった時点で、入居者が激減する可能性があります

参考:産経WEST 立命館大の学部移転で、滋賀・草津市の不動産業界に“異変”…学生3700人消え、家賃1万円台の物件も

 

立地条件の悪化リスクの対策法

立地条件の悪化リスクに対しては、物件購入前の徹底したリサーチしか対策法はありません。逆をいえば、きちんと調べさえすれば事前に対応できるということです。

しかし、立地条件の将来的な変化は、簡単に予想できるものではありません。

対策として、駅からの距離を基本軸に、どの条件にも平均的に当てはまる「つぶしの効く物件」を選ぶのも賢い選択です。これならば変化があっても、影響は最小限で済みます。

また前述のとおり、特定の施設に依存したアパート経営は基本的にやらないことです。

タシカニ
タシカニ
駅に近ければ大きな条件の悪化はないはずカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
うん! あとは、特定の施設に依存しちゃダメだよ。移転されたらアウトだからね

関連記事

アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】

 

5.増加する修繕費用リスク

通常アパートは、15〜30年周期で大規模な修繕工事が必要です。ところが中古アパートの場合、物件の程度によっては予定よりも早く修繕工事が必要になるかもしれません。

木造10戸の場合、30年間で必要な修繕費は約1,740万円。少しでも計画がずれると、毎月の積み立てだけではまかないきれないことも考えられます。

さらに給湯器の故障や水漏れなど、突発的に発生する修繕工事があれば、余計にキャッシュフローを圧迫します。

 

増加する修繕費用リスクの対策法

事前にしっかりと計画を立てて、毎月積み立てをしていれば、基本的に大規模修繕工事リスクはクリアーできるはず。

突発的な修繕費に関しては、やはりそのぶんも見込んで計画を立てることが重要です。1番故障が発生しやすいのが給湯器。定期的にチェックして、メンテナンスを怠らないのが長持ちさせるポイントです。

もし、自己資金でまかないきれないときは、リフォームローンの利用も検討してください。

以前はアパートオーナー向けリフォームローンの数は少なかったのですが、今はいろいろな金融機関で提供してくれています。(地方銀行や信販系が借りやすい)

【リフォームローンがある主な金融機関一覧】

金融機関名 ローン名
きらぼし銀行 アパートローンI・II
三井住友銀行 直担アパートローン
三井住友信託銀行 アパートローン
イオン銀行 イオンアシストプラン
楽天銀行 不動産担保ローン
関西みらい銀行 アパートリフォームローン
イオンプロダクトファイナンス リフォームローン
JAグループ(町田) アパートオーナー向けリフォームローン

ただし、すでに限度額までアパートローンを借りていると、リフォームローンは利用できない場合があります。リフォームを見越した余力のあるローン借り入れを心がけましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
困ったときにはリフォームローンも検討しよう

修繕計画について詳しく知りたい場合はこちらの記事をどうぞ>>アパート経営では修繕積立金が肝!老朽化に伴う修繕計画と費用の作り方

 

6.社会経済環境の変化リスク

アパート経営のこまごまとしたリスクだけではなく、社会経済環境の大きな変化もよく考慮する必要があります。

下記にまとめた環境の変化は、アパート経営にダイレクトに影響を与えるものばかり。しっかりと頭のなかに入れておいてください。

  • 人口の減少
  • 賃貸アパートの過剰供給
  • 空き家の増加
  • 労働条件の悪化
  • 女性の増加
  • 都市部に人口が集中
  • 核家族・単身世帯の増加

あぱたい王子
あぱたい王子
共同住宅の空き家は475万戸もあるんだよね

タシカニ
タシカニ
人口も減る一方だから、ますます厳しくなるカニ

 

社会経済環境の変化リスクの対策法

これに関しては、具体的な対策法というよりも「いかに時代とニーズの変化を読みとるか」という、洞察力の問題になります。

例えば、人口の減少と聞くと、アパートを借りる人が減ると思いますよね。ところが実際には世帯数の減少は横ばい、単身世帯は逆に増えていきます。

しかも高齢者は周辺になんでもある都心部を好み、若年層もわざわざ郊外のアパートを選びません。

つまり、これからは都心部のワンルーム・1DKニーズが伸びると予想できます。このように時代のニーズを読み取って戦略を立てていくことが、非常に重要になるのです。

 

7.災害リスク

2019年9月に千葉県内を襲った台風15号が、2万戸を超える屋根損壊などの被害をもたらしたのは記憶に新しいところです。また東日本大震災があたえた恐怖もいまだ記憶から消えるものではありません。しかし、このような災害をだれが予想したでしょうか……

あぱたい王子
あぱたい王子
火災や地震でアパートが壊れてしまったら一大事!

タシカニ
タシカニ
ローンの返済にも影響が出るカニ

 

災害リスクの対策法

災害リスクの対策法

画像引用:板橋区洪水ハザードマップ(集中豪雨版)

正確な災害予想は困難ですが、各自治体が公開している災害ハザードマップは非常に参考になります

画像は東京都板橋区の集中豪雨時における洪水マップですが、驚いたことに蓮根地域センターロータスホールの周辺部は、地上5mまで浸水すると予想されているのです。(一般住宅2階軒下まで)

物件を探す際には、こういったエリアを避けるだけでもだいぶリスクが減少します。

国土交通省のサイトから、全国のハザードマップが確認できますのでぜひ活用してください。

参考:国土交通省 ハザードマップポータルサイト

また火災保険の補償範囲にも注意をしてください。水災はオプションな場合が多いですが、上記のような水害が増えている昨今、できるだけ補償をつけたほうが安全です。

火災保険について詳しく知りたい場合はこちらの記事をどうぞ>>アパート経営の火災保険料相場を新築3000万でシミュレート!保険料を安くする5つのポイント

 

8.家賃下落リスク

長期間アパート経営を継続するうえで、この家賃下落もかなり影響が大きいリスクのひとつ。

2018年度の共同住宅空き家数は475万戸もあります。さらに毎月40万戸近い共同住宅が新築されているわけですから、簡単にいえばアパートは余っているのです。

快速が止まる駅から徒歩2分といったびっくりするような好立地であれば、値下がり幅は非常に少ないかもしれません。しかし、通常は経年劣化により、年に1%ずつの値下がりが適正であると厚生労働省が発表しています。

単純に考えて、10年で10%。1,000万円の家賃収入ならば、900万円に減ってしまうということです。

また、15年経つと値下げ率は15%です。家賃7万円・8戸のアパート、購入金額6,000万円で計算すると、現時点での表面利回りは11.2%

15%値下げされると、

5.95万円 × 8戸 × 12か月 = 571万円 ÷ 6,000万円 = 9.52%にまで下がります。

あぱたい王子
あぱたい王子
表面利回りが一桁になれば、当然売却価格も下がってしまうよね

タシカニ
タシカニ
家賃下落は出口戦略にも大きく影響するカニよ

 

家賃下落リスクの対策法

経年劣化による家賃の下落をとめることは、非常に困難。しかし、方法はあります。入居者の入れ替え時期に家賃を下げて新しい借主を探すわけですから、できるだけ既存の入居者に長く住みつづけてもらえばいいのです。

前述の「空室リスクの対策法・入居者の満足度が低い」で解説したとおりに、入居者の満足度をどんどんアップさせましょう。

タシカニ
タシカニ
物件をきれいにして、クレームにもすぐ対応するカニ

 

9.資金計画リスク(フルローン ・金利上昇・土地なし)

無理な資金計画も非常に大きなリスク。特に気をつけたいのが「フルローンとオーバーローン」の利用です。フルローンとオーバーローンは、頭金がなくてもローンを組めるのが特徴で、低資金でアパート経営をスタートできるのがメリット。

しかし、当然支払い総額と毎月の返済額が多くなります。トラブルが発生したらすぐに破綻する危険性があります

タシカニ
タシカニ
変動金利を選択した場合は、金利上昇がこわいカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
土地なしスタートは数千万円も余計にかかるからね。要注意だよ

 

資金計画リスクの対策法

まずできるだけ、フルローンとオーバーローンは利用しないようにしましょう。戦略的に利用していく場合でも、自己資金10〜20%をプールしておきたいですね。

金利の選択ですが、今現在、非常に低金利なので変動金利を選ぶのが正解です。ただし、金利が上昇すると大きく損をしますから。常に金利の動向をチェックしてください。

固定金利への変更と合わせて、ローン自体の借り換えなども視野に入れておきましょう。

土地なしスタートは、単純に3,000〜6,000万円が余計に必要。利回りも著しく低下しますから、土地を購入しても10年を目安に資金回収できるのか、きちんとシミュレーションするのを忘れずに

参考:東急リバブル 収益シミュレーション

あぱたい王子
あぱたい王子
資金がないからフルローンにしようというのだけはやめましょう

タシカニ
タシカニ
フルローンを利用するときも、必ず自己資金は準備しておくカニ

 

10.健康リスク

健康リスク

画像引用:明治安田システム・テクノロジー あなたは大丈夫?将来の備え 50代男性

アパート経営に直接関係するものではないですが、大家の健康は非常に大切日本人の死因トップ3は、がん・心疾患・脳卒中(老衰を除く)。仮に病気が治っても後遺症がこわい病気ばかりです。

もしも体を壊してしまえば、アパートの経営どころではありませんよね。かといって、なにも知らない家族がすぐに引き継げるものでもありません。

また健康だけでなく、自身の高齢化リスクも考慮しておかないといけません。ほかにも家族のライフスタイルの変化などに注意しておくべきです。

例えば、子供が大きくなり学費が1番かかる時期に病気になったら……

また、サラリーマン大家の場合、リストラや病気で、突然本業の収入が途絶えるかもしれません。

あぱたい王子
あぱたい王子
そういったリスクもすべて想定しておかないと、いざというときにたいへんだよ

 

健康リスクの対策法

もちろん健康でいることが1番です。しかし、いつ病気になるかはだれにもわかりません。残された家族のためにも、必ず入っておくべきなのが「団体信用生命保険」です。

団体信用生命保険に加入していれば、もし不幸があった場合でも、ローンの残金を保険から支払ってもらえます。相続した家族にローン負債を残さずに済むのです。

また、いざというときに家族の収入を保障してくれる「収入保障保険」への加入もおすすめ

各社さまざまな収入保障保険がありますので、いろいろと比較検討してみてくださいね。

参考:価格.com 収入保障保険シミュレーション・比較

 

アパート経営のリスクの先に待っているのは、天国それとも地獄!?

アパート経営のリスクの先には待っているのは、天国それとも地獄!?

ここまで10個のリスクとその対策法について解説してきました。アパート経営はたしかにリスクがたくさんあります。

今回解説したリスクの対策をせず、なんとなくアパート経営をつづけていけば、その先にあるのは間違いなく地獄です!

【アパート経営地獄へのロードマップ】

アパート経営地獄へのロードマップ

10個のリスクが原因となり、まずはローン滞納がはじまります。あとは図のような流れを経て、アパート売却。そして最終的には残金返済ができずに、自己破産ですべてが終了です。

自己破産しても再出発は可能ですから、極端に不安がる必要はありません。しかし、せっかくはじめたアパート経営です。やはり失敗したくないのが人情というもの。

そのためには、とにかく空室を出さないことです。

あぱたい王子
あぱたい王子
ローンの滞納だけは絶対しないようにね

タシカニ
タシカニ
それさえできていれば地獄に落ちることはないカニよ

 

まとめ

今回「あぱたい」が、アパート経営の10大リスクについて説明してきました。幸いなことにこの10個のリスクには対策法があります。

1番こわいのはリスクを知らないことです。今日アパート経営のリスクが明確になりましたね。あとは実際に対策をおこなうだけです。

競売 → 自己破産という地獄のシナリオを吹き飛ばしていきましょう!