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アパート経営の管理会社選び【費用や手数料、変更方法】大家目線で探す6つのポイント

アパート経営の管理会社選び【費用や手数料、変更方法】大家目線で探す6つのポイント

パートの経営には、管理会社のサポートが不可欠。しかし、「正しい管理会社選びや調べかたがわからない」、という声も少なくありません。

でも大丈夫です! 『あぱたい』が、お悩みの声が多いポイントをじっくりと解説します。

  • 適正な管理費用(委託料)が知りたい
  • いい管理会社選びの調べかたがわからない
  • 管理会社を変更したい
  • 賃貸の管理物件で苦情やトラブルが出たときしっかり対応できるのか?
  • もしかして、他の管理会社と比較すると手数料高くない?

安心できて信頼関係を構築できる管理会社を選べますよ。

タシカニ
タシカニ
たしカニ、もしかして委託料を払いすぎてるのかと悩んでしまうときがあるカニ
あぱたい王子
あぱたい王子
はじめての人は、そもそも管理会社をどうやって探していいかもわからないよね

管理会社の手数料はいくらが適正?                  

管理会社の手数料はいくらが適正?

アパート経営をはじめたばかりの人は管理会社を信頼して、いわれるままの委託料を支払っているのが普通でしょう。しかし、まれに委託料が相場よりも高い場合があります。

管理会社への手数料は「家賃×5%」        

管理会社へ支払う委託料は、「家賃×5%×戸数」が基準。会社によってパーセンテージは違いますが、上限は10%前後。それ以上であれば明らかに相場から外れています

あぱたい王子
あぱたい王子
仮に家賃7万円・10戸のアパートであれば、5%で3.5万円。10%なら7万円だよ

管理範囲にもよりますから一概にはいえません。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 決して小さくない金額カニ。なるべく5%に近い会社を選ぶカニ。

管理範囲には、法的な基準が特にありません。あくまでも大家と管理会社の取り決めで決まります。あとから「やってもらえると思ってたのに……」ということがないように、しっかりと契約書を確認してくださいね。

タシカニ
タシカニ
基準は5%カニよ

あぱたい王子
あぱたい王子
でも、10%払ってもきっちりと管理をしてもらえるほうがいいかもね

 

仲介会社への手数料は「家賃の1か月分」 

本来は、大家と借主が0.5か月分ずつ負担するのですが、現在では「借主の1か月分全額負担」が一般的です。覚えておきましょう。

アパートの管理というと「共用部の清掃」や「入居者の管理」を一番にイメージしますが、じつは「入居者の募集」も管理会社の仕事です。

入居者募集業務では、賃貸契約が決まるたびに、別途「仲介手数料」が発生します。仲介手数料は成約時にのみ発生する「完全成功報酬」で、「家賃1か月分」が上限と宅地建物取引業法により定められています。

あぱたい王子
あぱたい王子
やっぱり入居づけが得意な管理会社に委託したいよね

 

アパートはどこまで管理すればいいのか    

【主な管理業務】

建物管理 入居者管理
  • 共用部の定期清掃
  • 設備機器の修理・交換
  • 水周りの修理
  • 退去時の原状回復工事
  • 大規模修繕工事
  • 家賃回収・振込
  • 家賃滞納処理
  • 入退去手続き
  • 更新手続き
  • クレーム対応

管理委託料が適正かどうかをチェックするには、まずはアパートの管理内容を把握しておく必要があります。そのうえで、委託する範囲と委託料のバランスが適切かどうかをみていけばいいのです。

物件の管理を大家が自分でおこなうことも可能ですが、現在ではすべての管理を一括で委託するのが一般的。経営戦略上の理由で、清掃だけは自分でやるという大家さんも少なくありませんが、その場合は清掃費用だけ差し引いてもらえば問題ないでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
契約書に書かれた管理範囲が合ってるかどうか、きちんと確認してね

タシカニ
タシカニ
時間がないサラリーマン大家さんは、絶対に一括管理してもらうべきカニ

 

入居者募集に必要な広告料とは    

広告料は通常1か月分。急いで入居者を決めたい場合は、おおよそ3か月分を支払うのが通例です。

仲介手数料とは別に報酬が入るので、営業マンも積極的に営業してくれます。

管理会社(元づけ業者といいます)は自社での集客と別に、ほかの仲介会社(客づけ業者)にも集客を依頼します。レインズという不動産業者のみが閲覧できるサイトで情報を共有していますので、基本的にどこの仲介会社でも契約が可能なのです。

その際、入居者を優先的に確保してもらうための動機づけとして、「広告料(AD)」を支払う場合があります。

また、広告料とは違う話になりますが、仮に客づけ業者が契約した場合、元づけ業者には仲介手数料がまったく入らないことになります。それでは元づけ業者になった意味がありませんよね。

考えられるケースは3つ。

  1. 仲介手数料を0.5か月分ずつ山分け
  2. 大家から別な名目で報酬をもらう
  3. 今後得られる管理委託料目当てに、今回は手数料ゼロ

2のケースは大家の負担金が増えることになるので、こういったケースもあるということを頭に入れておいてください。

あぱたい王子
あぱたい王子
広告料は払いたくないという大家さんもいるよ

タシカニ
タシカニ
入居者確保のためならば、必要経費と割り切ることも必要かもしれないカニ

広告料についての詳しい記事はこちら>>空室対策に強い仲介業者の選びかた【ADの裏技と仲介会社を通さない裏技】

 

知っておきたい!管理会社の上手な探しかた

知っておきたい!管理会社の上手な探しかた

相続でなければ、ほとんどの人が新しく管理会社をみつけなければなりません。個人的に知り合いでもいない限り、インターネットや電話でこちらからアプローチしていくことになるでしょう。

  1. 管理と仲介の両方に力を入れているか?
  2. 大手・それとも地元密着?
  3. 入居率はどのくらい?
  4. 担当者の対応はいい?
  5. 会社の財務状況は大丈夫?
  6. インターネットでの集客力は?

タシカニ
タシカニ
6つのポイントにしぼって紹介するカニ

1.管理と仲介の両方に力を入れているか?

管理と仲介どちらにも力を入れている1社を選びましょう。

いいかたを換えると、「仲介能力もありながら、管理業務をメインとした不動産会社」がベストであるといえます。

これは両者の報酬を比較すれば、簡単にイメージできることです。

仲介メインの会社は、仲介手数料が主な報酬です。つまり、入居者の入れ替わりが激しいほうが儲かります。

対して管理メインになると、空室が少なければ、管理委託料が安定して入ってくるわけです。当然、入居者に満足してもらえるよう、物件管理のクオリティも高くなるでしょう。

大家からすれば、管理メインを選ぶメリットのほうが断然大きいですよね。ただ、空室は必ず発生します。だから入居づけにも長けている必要があります。その結果が、「仲介能力もありながら、管理業務をメインとした不動産会社」なのです。

タシカニ
タシカニ
まずはしっかりと管理ができる会社をメインに考えるのがいいカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
管理会社がある大手で建築した場合は、一括で管理してもらうのが楽だよ

 

2.大手・それとも地元密着?

項目 メリット デメリット
大手
  • 知名度があり、入居者も安心
  • 研修が充実しており、管理の質が高い
  • 取り扱い物件が多い
  • 担当者がすぐ変わる
  • ノルマがきつく、強引な面も
  • 管理物件が多いので、対応がなおざりな場合も
地元密着
  • 地元の情報に精通している
  • 交渉が早い
  • 自社物件が多い
  • 社員の質にばらつきがみられる
  • 物件・情報量が少なめ
  • 営業エリア以外の対応が限定される

管理会社には大きくわけて「大手管理会社」と「地元密着型」があります。どうしても知名度のある大手を選びがちですが、地元密着の管理会社にもたくさんメリットはあります。

最終的にどちらを選ぶかは、相性の問題が大きいでしょう。自分に合った会社を選んでください。

 

3.入居率はどのくらい?

【入居率を公表している主な管理会社の入居率と管理戸数】

会社名 入居率 管理戸数
MDI 99% 37,107戸
シノケン 99% 35,009戸
東建コーポレーション 98.6% 23万3,620戸
積水ハウス 97.8% 61万9,494戸
大東建託 97.4% 108万6,927戸
大和ハウス 95.7% 56万4,437戸

規模が大きめの管理会社は、入居率や管理戸数などのデータを公表しています。

空室はアパート経営でもっとも重大なリスクです。最悪でも20%以内に抑えないと、ローン返済に悪影響をもたらし、経営破綻にもつながりかねません

空室の増加を最小限に防ぐためには、入居者にできるだけ長期間住んでもらうのが一番。ですから、各管理会社が公表している「入居率」が、重要な意味を持つわけです。

表は上場クラス大手アパート建築会社の入居率ですが、軒並み高い入居率を維持していますね。ただ、グループ内に管理会社を擁する大手建築会社は、自社建築物件をそのまま管理しているケースがほとんど

マンションや駐車場なども含まれていますし、純粋な管理能力とは関係ないともいえるため、参考程度にしておくのがいいでしょう。

地元の小規模な管理会社には、そういったデータがないかもしれません。その場合でも面談で管理実績をきちんとヒアリングしておくべきです。

あぱたい王子
あぱたい王子
参考程度とはいえ、やはり入居率は重要だよ

タシカニ
タシカニ
最低でも95%以上の入居率は欲しいところカニ

 

4.担当者の対応はいい?

どんなにいい会社でも、担当者との相性が悪ければいいおつきあいはできません。(担当者変更も考えられますが)

ただし、まずは大家のほうから、物件の存在を管理会社に知ってもらうように努力すべきです。

  • 管理会社と定期的に連絡をとる
  • 大家の決済が必要な事案には、なるべく早く返事をする
  • 担当者にある程度の決裁権を与える
  • 管理会社への支払い日はきちんと守る

などを心がけて、積極的にこちらから信頼関係を作っていきましょう。

タシカニ
タシカニ
設備機器の故障など、緊急時に素早く対応してもらえるかどうか聞いておくカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
相手も人間だから、まずはじっくりと話をするのがいいですよね

 

5.会社の財務状況は大丈夫?

会社の財務状況は大丈夫?管理会社は管理委託料が安定して入ってきます。だから、倒産のリスクに対しては、さほど心配しなくても大丈夫でしょう。

ただし、気をつけたいのが、管理会社が手広く不動産事業をおこなっている場合です。

ほかの事業で出した損失をつい家賃から補填してしまった、などということも考えられます。

管理会社を選ぶ際には、「財務状況」「業績」「従業員数」「管理戸数」などを、できる限り調べておきたいですね。

もし契約してから、家賃振込の遅れなどが発生したら、倒産の可能性もあります。契約解除や、入居者へ振込先変更のお知らせを告知するなど、大至急行動してください。

タシカニ
タシカニ
可能であれば弁護士に依頼するのがベストカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
業績が悪い会社は、担当者の雰囲気にも表れるから要チェックだよ

 

6.インターネットでの集客力は?

【訪問する不動産会社を選ぶときのポイント】

【訪問する不動産会社を選ぶときのポイントアンケート】

画像引用:不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC) 「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果

大手ポータルサイトを運営する「アットホーム」や「リクルート」などが名を連ねる「不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)」の2017年アンケート調査をみると、現在の賃貸物件探しの状況がよくわかります。

事前に問い合わせをした不動産会社の数は、平均2.8社。実際に訪問した不動産会社は、平均2社です。

仲介会社を選んだ理由は、ダントツで「写真の点数が多い」です。

「ほかにもたくさんの物件を掲載している」が第2位になっており、インターネット広告の情報量で、訪問する仲介会社を絞っている状況がよくわかる結果に。

あぱたい王子
あぱたい王子
大手ポータルサイトをどのくらい利用しているかがポイントになるね

タシカニ
タシカニ
写真をたくさん載せているか、情報量が多いかなどもチェックしたいカニ

 

管理会社を変更したいときはどうすればいいの

管理会社を変更したいときはどうすればいいの 

今現在、業務委託している管理会社に変更をいいだすのは少々勇気がいるのも事実。ここでは管理会社を変更したい場合に、どのように動けばいいのかを具体的に説明していきます。

タシカニ
タシカニ
やっぱりいいずらいカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
きちんと手順を踏めば大丈夫だよ

こんな状況になったら、管理会社の変更を考えよう 

こんな状況になったら、管理会社の変更を考えよう 

具体的には、表の事例がひんぱんに発生してきたら、管理会社変更のサインだと考えてください。

あぱたい王子
あぱたい王子
変更自体はなんの問題もないよ

タシカニ
タシカニ
空室対策に積極的じゃない会社は要注意カニ

 

本当に管理会社を変えても大丈夫?

【管理会社変更による主なマイナスポイント】

本当に管理会社を変えても大丈夫?         

対応としては、下記が考えられます。

  1. 共用部に大家名義の告知文を貼り出す。全戸へ変更内容についてのお知らせを配布する。
  2. 最初から変更可能な保証会社を選ぶ。最悪変更できなくても、大家持ち出しで新しい保証会社と再契約してもらう。
  3. 引き継ぎに関しては、新管理会社と従来の管理会社で直接やり取りしてもらう。

あぱたい王子
あぱたい王子
必要以上に心配しなくても大丈夫だよ

タシカニ
タシカニ
わからないことは、新しい管理会社に相談するカニ

 

こうすれば大丈夫!上手な変更のやりかたとは

【管理会社変更の流れ】

理会社変更の流れ

管理会社を変更する場合には、契約書に記載されている「◯か月前までに解約を告知」のとおり、期日までに告知をする必要があります

また、契約解除を申し出たものの、新しい管理会社が決まらないという状況は避けなければいけません。ですから解約前に新管理会社を探して、今後についてきちんと打ち合わせを済ませておいてください。

大家にしてみれば、はじめての管理会社変更により不安でいっぱいかもしれませんが、管理会社にとっては特別珍しいことではありません。

契約のしかた・旧管理会社との引継ぎなど、すべて新しい管理会社に任せておけばいいのです。もちろん、丸投げはよくありませんから、どういう流れで進んでいくのかは、きちんと説明してもらってくださいね。

タシカニ
タシカニ
それよりも入居者に不安を与えないように、きちんと告知をするカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
実際、詐欺だと疑う入居者もいるからね

 

まとめ            

これから新しく管理会社を探している人もいれば、今委託している管理会社を変更したい人もいるでしょう。いずれにしても、管理会社はアパートを経営する大家さんのよきパートナーでなければいけません。

今回「あぱたい」が紹介した「管理会社の仕組み」「いい管理会社の探しかた」「管理会社の変更のしかた」をしっかりと頭に入れて、ぜひ信頼できる管理会社を探してください。