アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険?失敗しない3つのポイント!

アパート経営でオーバーローンのメリットは?失敗しないためにできること!違法性についても解説!

ットでオーバーローンと検索してみると、「違法」というワードがひんぱんに出てくるため、利用をためらう大家さんも少なくないはず。

また、オーバーローンのほかにもフルローンというのもあり、結局どのローンがよいのか迷ってしまいがちです。

今日はいろいろな情報が交錯しているオーバーローンについて、「あぱたい」がしっかりと解説していきます!

あぱたい王子
あぱたい王子
オーバーローンってなんか怖いんだよね

タシカニ
タシカニ
大丈夫! 上手に活用するコツや違法性についてもきちんと説明するカニ

オーバーローンとは?

オーバーローンとは? 

アパート経営をスタートするには多額の資金が必要。潤沢な資金があれば通常のアパートローンで問題ありませんが、資金が足りない(もしくは余剰資金として確保しておきたい)場合、選択肢として浮上してくるのが、「オーバーローン」と「フルローン 」です。

オーバーローンとフルローンという言葉はよく耳にしますが、このふたつのローンは具体的になにが違うのでしょうか。

オーバーローンとフルローン

このふたつのローンに共通しているのが、「頭金ゼロで借入れできること」。まずフルローンは、文字どおり、頭金なしで購入価格をフル(満額)に貸してくれます

これに対してオーバーローンとは、購入価格よりも多い金額(オーバー)の融資を受けられるローンのことをいいます。

購入価格よりも多いとはどういうことか? 下記のように購入金額以外に必要な諸費用も含めてすべてローンで貸してくれるということです。

  • 税金(印紙税・登録免許税・不動産取得税など)
  • 司法書士などへの報酬
  • 仲介手数料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 住宅ローン事務費用

あぱたい王子
あぱたい王子
なるほど! 違いは諸費用まで借りられるかどうかだね

メリットは?

オーバーローンには下記のようなメリットが考えられます。

  • 自己資金なしですぐにアパート経営をスタートできる
  • 自己資金を残せるのでほかの投資に資金を流用できる
  • レバレッジ効果が期待できる

オーバーローンを利用する一番大きな理由は、「レバレッジ効果が期待できること」に尽きるでしょう。

不動産投資におけるレバレッジというのは、いわゆる「テコの原理」という意味で、少ない資本でより多くの利益を動かせます

本来自分が用意しなくてはならない頭金と、諸費用(最低でも頭金10%+諸費用10%)も含めて銀行の資金でまかなうことで、低資金でより価値のある資産を手に入れられるわけです。

自己資金だけの投資に比べて圧倒的に速いスピードで資産形成が可能になるところが、オーバーローンの最大のメリットといえます。

あぱたい王子
あぱたい王子
レバレッジってすごいですよね

タシカニ
タシカニ
これなら素早く資産形成ができるカニ!

 

リスクは?

メリットがあれば当然リスクもあります。

  • ローン返済総額が大きくなる
  • 毎月の返済額が多くなる
  • 修繕費などが突発的に必要になったとき新たな借入れがむずかしい
  • 売却をするときにローン残金が発生する可能性が高い
  • 通常の不動産ローンに比べて金利が高い

オーバーローンは自己資金が必要ないというメリットを受けるかわりに、返済の負担が大きくなるという非常に大きなリスクがあります。いくらレバレッジがかかるといっても、途中で破綻しては意味がありません。

あぱたい王子
あぱたい王子
そうか。たくさん借りるぶん、当然返済額は多くなるよね……

 

オーバーローンで失敗しないために気をつける3つのこと

オーバーローンで失敗しないために気をつける3つのこと

オーバーローンはリスクもありますが、事前にしっかりと対策をとることでリスクを限りなく少なくすることはできます。ここではオーバーローンで失敗しないために気をつけるべきポイント3点について詳しく説明します。

  1. 収益性の高い物件を選ぶ
  2. 余剰資金を用意しておく
  3. 収支シミュレーションをシビアにおこなう

1.収益性の高い物件を選ぶ

アパート経営の目的は収益を出すことですから当然、利回りの高い物件のほうがより多くの収益を得られます。

あとから詳しく説明しますが、適正な返済比率をキープできれば、とりあえず破綻することはありません。

ただし、空室が増えると途端に収益を圧迫します。収益が低い物件だと、トラブル時の持ち出しが大きく、非常に苦しいアパート経営になってしまうでしょう。

そういった突発的なトラブルをカバーするためにも、ある程度高い利回りの物件を慎重に選ぶことがとても重要です。

あぱたい王子
あぱたい王子
できるだけ収益性の高い物件を選びましょう!

 

2.資金を用意しておく

これは非常に重要です。先ほども少し触れましたが、長期間に渡るアパート経営においては、突発的な修繕工事や空室の発生を常に想定しておく必要があります。

自己資金がありながらもレバレッジをかけるために、あえてオーバーローンを利用するのは賢い戦略です。しかし、現金が手元にないからオーバーローンで融資を受けるというのは、非常に危険なことだと認識しておきましょう。

空室の発生はともかく、修繕工事であればリフォームローンを利用するという対処方法もあります。しかしすでに目一杯オーバーローンで融資を受けている場合、ほかのローンは借りられないと考えておくべきです。

タシカニ
タシカニ
現金がないからオーバーローンというのは危険カニ

あぱたい王子
あぱたい王子
余剰資金がないなら、オーバーローンは利用しないほうが無難だね

 

3.収支シミュレーションをシビアにおこなう

アパート経営で一番大きな支出はいうまでもなく「ローン返済」。ですから返済比率を適正に保つことが、長期的に安定した経営をするためにはとても重要になってきます。

【返済比率の計算式】

毎月の返済額 ÷ 毎月の家賃収入

諸説ありますが、返済比率はおおよそ50%をキープできれば安全圏と一般的にはいわれています。ただし、返済比率だけをみて安心するのは大間違いです。

通常のローンよりも返済額が大きいオーバーローンだからこそ、下記のような要因もきちんと織り込み、事前にしっかりとシミュレーションしましょう

  • 諸経費20%
  • 経年劣化による家賃の下落リスク(年1%ずつ)
  • 空室リスク(10〜20%が平均)
  • 突発的な修繕費用
  • 税金(所得税・住民税)

 

オーバーローンは違法?合法?その違いは?

オーバーローンは違法?合法?その違いは?   

オーバーローンをネットで検索すると「違法」や「合法」といったキーワードがたくさんみつかります。オーバーローンといえども銀行から借入れをするわけで、なんで違法なの? と不安になりますよね。

じつはオーバーローンには2種類の意味があります。それらを混同していることに「違法・合法」といった議論が起こる原因があるので、しっかりと違いを覚えてしまいましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
オーバーローンって違法なの?

タシカニ
タシカニ
オーバーローンといっても2種類あるカニよ

合法の場合

まず結論からいうと、正規の手続きを踏んで銀行から承認されたオーバーローンは、違法ではありません。実際のオーバーローンの流れをふたつのパターン別に解説します。

タシカニ
タシカニ
きちんと承認されたオーバーローンは問題ないカニよ

銀行に正規手順で融資を申し込む

前述のとおり、諸費用も含めたオーバーローンを銀行が承認してくれれば、問題なく合法として借入れが可能です。

ただし、どの金融機関でも必ずオーバーローンを融資してくれるわけではありません。一概にはいえませんが、大手都市銀行ではオーバーローンの借入れはむずかしく、地方銀行は比較的審査が緩やかな傾向にあります。

いずれにせよ、オーバーローンの融資を受けるには、

  • 物件の価値:物件の担保価値が十分か
  • 借主の属性:年収、勤務先、勤続年数、職務経歴、所有資産
  • 事業性:中古であれば過去の損益状況、新築の場合は事業計画の信頼性

など、主に3つの基準から厳しく評価されることになります。

 

賃貸併用の住宅ローンとして申し込む

先ほど金融機関が承認すればというお話をしましたが、実際のところ賃貸投資物件に対してのオーバーローン融資は、簡単ではありません。基本的に銀行の諸経費ローンは住宅ローンに対してのオプション的な融資ですから当然といえるでしょう。

そこで考慮したいのが「賃貸併用住宅」です。

賃貸併用住宅とは文字どおり、自宅の一部に賃貸住宅を併設した建物のこと。自宅部分の割合は銀行によって違いますが、おおよそ自宅部分が全体の1/2以上という基準が一般的です。

賃貸併用住宅として承認されれば、アパートローンや不動産投資ローンではなく、住宅ローンが適用されます。

参考:みずほ銀行 賃貸併用住宅のご購入をお考えのお客さまへ

あぱたい王子
あぱたい王子
住宅ローンだから諸費用分も借りやすくなるというわけです

タシカニ
タシカニ
ただし取り扱っていない銀行のほうが多いから注意するカニ

 

違法な場合の手口は?

先ほど、オーバーローンには2種類の意味があるといいました。ここまで解説してきたオーバーローンというのは、あくまでも「購入価格にプラスして諸費用分も融資を受ける」という意味で、もちろん合法です。

しかし「かきあげ」と呼ばれる二重売買契約書を使ったオーバーローン(融資金額の水増し行為)は、完全に違法となります。

かきあげは不動産業者から持ちかけられることがほとんどで、不動産業者が本来の契約額を水増しした金額の別な契約書を作成します。

購入者はその水増しされた契約書を銀行に提出し、購入価格よりも多い融資を引き出すという仕組みです。

二重契約書を用いたスルガ銀行の不正融資問題が、世間を騒がせたのも記憶に新しいところですよね。

参考:日本経済新聞 スルガ銀、不適切融資1兆円 書類改ざんなど 【イブニングスクープ】 2018/8/21 18:00

なぜ、バレるのか?

銀行に提出する書類を適正な数字に改ざんしてあるので、書類からバレることは案外少ないものです。では、なぜバレるのでしょうか? 実は担保価値に対し、融資金額が釣り合わないと疑われて発覚するパターンが1番多いです。

銀行は融資物件に担保を設定するため、かなりシビアに融資物件の価値を査定します。返済が滞って回収不能になった場合に、土地と建物を強制的に売却して貸出金を回収できないと困るからです。

あぱたい王子
あぱたい王子
査定額と購入価格が違いすぎるとすぐにわかっちゃうんだね

また発覚した業者や加担した金融関係者への調査で、芋づる式に不正がバレることも少なくありません。前述のスルガ銀行もまさにこのパターンでした。

 

違法であることがバレたら?

かきあげタイプのオーバーローンは書類を改ざんしていますから、バレたら「私文書偽造」に該当すると考えられます。

また場合によっては、詐欺罪が適用されてしまう可能性があります。これは借主がかきあげであることを知っているかどうかで大きく変わります。

実際のところ、借主が自らかきあげを持ちかけることはほとんどありません。不動産業者のいわれるままによく理解しないで加担してしまった場合は、詐欺罪にはならないこともあるでしょう。

営業マン
営業マン
融資金額を水増ししましょう。なに、バレやしませんよ……

ただし、不動産業者と結託してかきあげをおこなえば、もちろん詐欺罪の可能性が非常に高いです。

また、法的な処罰のほかに、「期限の利益損失」を請求されます。つまりローン残額をこれまでのように分割ではなく、一括で返済しなくてはいけなくなるということです。

期限の利益損失とは?
通常、借入金は決められた期間中、毎月分割で支払うという契約を結んでいます。しかし、支払いの滞納や虚偽申請などに該当した場合、貸主は借主に分割支払いの権利を停止して一括で返済を請求するのが普通です。これを期限の利益損失といいます。

参考:北洋銀行 銀行取引約定書のご案内 第5条(期限の利益の喪失) ②-3

ローン残高にもよりますが通常は現金で返済しきれないので、物件を売却して返済に充てます。売却金額が返済金額に足りなければ、残金は借金となり、返済義務を負うことになるでしょう。

オーバーローン(かきあげ)は、バレるリスクを犯してまでやるべき行為かどうか、ぜひ冷静に判断してください。

あぱたい王子
あぱたい王子
ハンコを押してあるから、あなたも共犯になっちゃいますよ

タシカニ
タシカニ
絶対に加担してはダメカニ!

 

まとめ

オーバーローンは、レバレッジを利用して通常よりも速く資産形成できるという大きなメリットがあります。

ただし、支払いの負担が増えるリスクもありますから、下記の3点には特に気をつけて、失敗しないようにしたいものです。

  1. 収益性の高い物件を選ぶ
  2. 余剰資金を用意しておく
  3. 収支シミュレーションをシビアにおこなう

また、同じオーバーローンでも「かきあげ」と呼ばれる不正融資には、絶対に加担してはいけません。最悪、詐欺罪などの法的処分を受けてしまいますし、ローン残金の一括返済も請求されます。

オーバーローンの甘い誘惑に負けて、アパート経営が失敗しないように、冷静に判断しましょう。