頭金なしでアパート経営【暴露】フルローンで始める4つの条件とリスクを減らす不動産投資とは

頭金なしでアパート経営【暴露】フルローンで始める4つの条件とリスクを減らす不動産投資とは

資産形成のひとつであるアパート経営をはじめるにあたり、投資資金は “自己資金+借入金” と考えるのが一般的ですが、自己資金が少ないとかほとんどない状態でも投資は可能なのでしょうか?

一般に「頭金は〇割必要! 」といわれるなかで、「頭金なし」で成功させた実例もあります。頭金なしではじめるアパート経営とは? 資金ゼロでも成功できるのか? そんな疑問をあなたも抱いたことがあるでしょう。

アパート経営に必要な総費用と資金調達の方法や、頭金なしのアパート経営に必要な4つの条件を考えます。そして、メリットとデメリットを明らかにし、リスクの少ない投資手法を「あぱたい」がお伝えします。

アパート経営開始時に必要な頭金や初期費用の相場は?

アパート経営開始時に必要な頭金や初期費用の相場は?
アパート経営をはじめるためには以下の費用がかかります。

物件価格 アパートの土地と建物を取得する費用
初期費用

(諸経費)

不動産仲介手数料(中古物件の場合)
司法書士への報酬
銀行に支払う手数料
ローン保証料
各種税金
保険料

これら費用を賄う資金は、自己資金+借入金で準備しますが、必要な資金内訳は一般的な相場によると以下のとおり。

  • 初期費用は物件価格の7%~10%であり自己資金から用意する
  • 物件価格の1割~2割を頭金として自己資金から用意し、残りを借入金とする
あぱたい王子
あぱたい王子
頭金とは1割~2割の自己資金のことだよ

初期費用について詳しく知りたいかたはこちらをご覧ください>>アパート経営の資金はいくら必要?【一都三県シミュレーション】購入するには頭金3割がベター?

 

頭金なしでアパート経営できるフルローンとは?

頭金なしでアパート経営できるフルローンとは?
頭金なしの場合は、物件価格をすべて借入金で賄うことになり、このことを「フルローン」といいます。

一般的なケースよりも借入金が多く、返済額が膨らむので金融機関にとってもリスクが大きくなり、フルローンを適用できる物件は限られるのが実態です。

初期費用は一般的に借入できません。しかし物件のなかにはレアケースですが、初期費用も借入金で賄える場合があります。これを「オーバーローン」といいますが、フルローンよりもリスクが高くなることは否めません。

オーバーローンの危険性を知りたいかたはこちらをご覧ください>>アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険? 失敗しない3つのポイント! 

フルローンのメリット

自己資金100%による投資と比べて圧倒的に早いスピードで資産形成が可能

初期費用分以外の自己資金はプールしておけるので、突発的に修繕が必要になったときにも修繕費用の借入をする必要がありません。よって、より安全性の高いアパート経営をできるのが大きなメリット

さらにフルローンが適用できるアパートを取得すると「リスク分散投資」が可能になります。

不動産投資は物件種類や立地、そして顧客ターゲットタイプを分散することが大切。つまり複数のタイプが異なったアパートを所有することです。

フルローンによりプールした余剰資金があると、同時期に複数のアパート取得が可能になります。

タシカニ
タシカニ
タイプの異なるアパートを複数所有するとリスクが分散されるカニ

ただし金融機関の審査が厳しいことはいうまでもありません。次章の「フルローンを受けやすい4つの条件は? 」で述べる条件を満たせることが必要です。

 

フルローンのデメリット

1.フルローンは「借入比率」が高くなるため返済リスクが高くなります。

空室が増加し家賃収入が減ると返済額に足らず、資金ショートする可能性がでてくるのです。返済のために自己資金を充当することは “本末転倒” で、フルローンのメリットが吹き飛んでしまいます。

経営が苦しくなった場合はアパートを売却し、アパートローンの清算を考えなければならない局面も生まれるでしょう。

フルローンの場合は売却価格がローン残高に満たないことも多く、売却のために自己資金を投入することにもなりかねません。

あぱたい王子
あぱたい王子
フルローンのデメリットにはもうひとつ重要なポイントがあるんだ

2.金融機関にとってフルローンは高リスク。

万一の場合に被害を少なくするため「金利を高く」設定することがあり、金利は返済額にも影響します。アパート経営におけるリスクをさらに高くしてしまうことがデメリットといえるでしょう。

 

フルローンを受けやすい4つの条件は?

フルローンを受けやすい4つの条件は?

フルローンが適用されるケースは少ないのですが、次に示す4つの条件を満たすとフルローン融資が可能になる場合があります。

  1. 属性がよい
  2. 物件の収益性がよい
  3. 土地を持っている
  4. 賃貸併用住宅にする

1.属性がよい

金融機関が融資審査をおこなう際に重視する項目が、借入申込者の「属性」。好評価される属性であればフルローンの適用を受ける可能性が高くなります。具体的には次のような属性です。

  1. 職業が公務員
    収入が安定しており昇給も見込めるので返済能力が高い
  2. 安定した企業に長期間勤務している
    上場企業など安定した規模の大きい企業に勤務し勤続年数の長い場合は、今後も安定した収入が見込め滞納リスクが少ない
  3. 1、2 以外で収入が高い
    医師や弁護士など収入の高い職業は、貯蓄額も多くアパート経営でのリスクをとれる力がある
  4. ほかの借入金が少ない
    ほかの事業や住宅・車・などの借入金がない、あるいはあっても少ない場合には、事業や家計における返済負担が少なく借入比率の高いフルローンであっても、返済能力に不安がない
  5. 連帯保証人に信頼がおける
    連帯保証人の職業や勤務先に懸念材料がなく、保有資産も保証債務履行に対応できると評価できる

2.物件の収益性がよい

物件の収益性が高いと返済比率が低くなり、フルローンを受けやすくなります。

例をあげてみてみましょう。

  • 物件価格:3千万円
  • 返済年数:15年
  • 金  利:2%
  • 借 入 金:3千万円
  • 年間返済額:233万円

上記の設定条件で利回り10%と30%とで返済比率を計算してみます。

利回り 10% 30%
年間収入 300万円 900万円
返済比率 77.7% 25.9%

同じフルローンでも利回りの高い場合は返済比率が小さくなり、返済に窮する危険性は非常に低いことがわかります。

 

3.土地を持っている

アパート経営をはじめるパターンには、土地と建物を同時に取得するケースと、所有する土地にアパートを建設するケースがあります。

土地ありの場合は投資資金が建物分だけになり、総投資額が少なくなるので事業として安全性が高い投資といえます。

担保評価」は土地+建物でおこなうので、フルローンであっても担保余力が高く、金融機関にとってリスクが低い融資案件になるのです。

ほかにも、取得する物件以外の不動産を共同担保として提供できる場合、同様に担保余力が高くなりフルローンの適用を受けやすくなります。

アパートを複数所有している場合、返済の終わった物件を共同担保物件として活用し、新規物件をフルローンで購入するといった投資方法もありそうです。

関連記事

アパート経営で「土地あり」が有利は嘘?「土地なし」でも有利な3つの理由

 

4.賃貸併用住宅にする

フルローンを引き出す方法のひとつとして有効なのが「賃貸併用住宅」。ローンの種類としては “住宅ローン” になるので、フルローンがしくみとして可能なのです。

賃貸併用住宅は建物1棟の過半を自宅用として使用し、残りを賃貸用として利用する形式。

「賃貸併用住宅」をローン商品として提供する民間金融機関が増えており、アパートローンよりも金利が低く、返済年数も長く設定でき有利なローンといえるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
「フラット35」はどうだろう? 

融資対象が幅広く民間融資ではむずかしい場合も、融資が可能になるケースが多いフラット35。しかし自宅部分のみが対象であり、賃貸部分には民間融資を別に受けなければなりません。

相談する金融機関で、フラット35+民間融資が可能かどうか事前の確認が必要でしょう。

タシカニ
タシカニ
フルローンを借りられる条件は理解できたカニ。じゃあ成功させる方法は? 

 

フルローンでアパート経営を成功させるには?

フルローンでアパート経営を成功させるには?

まず大切なことは「頭金なし=自己資金がなくても問題はない」ということではありません。

次に「フルローンが適用されるような高利回り物件は多くない」ことも理解する必要があります。

頭金なし=資金ゼロではないことを理解する!

「頭金は必要ない」といっても自己資金がなくてもよいということではありません。自己資金は使わずプールしておいて、物件取得費用を借入金で調達することが “フルローンの鉄則” 。

プールした自己資金は次のように、突発的な出費や再投資資金に使います。

  1. 自然災害や事故などによる修繕費用
  2. 空室増加により収入が減少した場合の返済資金
  3. 新規物件購入の頭金
タシカニ
タシカニ
自己資金がないのでフルローン……このような考えかたはきわめて危険カニ

フルローン物件の修繕工事は融資を受けることがむずかしく、自己資金がないと健全なアパート経営は望めません。自己資金がない状態でのフルローンによるアパート購入は見送るべきでしょう

あぱたい王子
あぱたい王子
「フルローン可! 」とキャッチコピーがついた物件を、インターネットでみたことあるよ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! だけど、「自己資金のあるかた限定」という “ただし書き” が、みえないようについていることを理解しとくカニ。

 

利回りのよい物件を入手する方法

あぱたい王子
あぱたい王子
フルローン成功者が共通して語ることは次の3つ! 
  1. 金融機関の選択を優先
  2. 不動産屋の開拓
  3. 緻密なシミュレーション

1.金融機関を探しておく

よい物件がみつかっても融資が受けられないと購入できません。不動産投資の初心者ならば「融資が先! 」と考えるべきです。

金融機関には数種類あり「フルローンを受けやすい4つの条件は? 」で説明したように、金融機関は申込者の「属性」を審査の重要要素にしています。そのため「属性」によって、相談すべき金融機関がある程度決まってくるのです。

都市銀行や地方銀行 > 信用金庫や信用組合 > 日本政策金融公庫や商工中金 > ノンバンク

このように属性が高くなければ取引がむずかしい都市銀行から、幅広い対応が可能なノンバンクまであり、自身の属性を考慮して相談する金融機関を選択しなければなりません。

あぱたい王子
あぱたい王子
「スルガ銀行」や「静岡銀行」など不動産融資に積極的な銀行もあるので、投資姿勢や意欲を認めてくれ応援してくれそうな金融機関をまず探そう。

 

2.条件にあう物件を探す

フルローン可能な物件は俗にいう「優良物件」です。

インターネットで簡単にみつかるものではありません。投資市場で公開されることもなく、情報取集力のある投資家しか出会うことがない物件ともいえるのです。

あぱたい王子
あぱたい王子
「優良物件」をみつけるには、労力は惜しまない! 

誰もが欲しいと思う物件は、いち早くみつけなければ手に入ることはありません。そのためにすべきことは地道な作業と行動です。

  • ネット情報は常にチェックしこまかな情報も逃さない
  • 真剣に物件を探し紹介してくれるパートナーとも呼べる不動産屋を複数開拓する
  • 開拓した不動産屋とはこまめなコミュニケーションを日常的にとる
  • 物件情報を入手したら現地にいき、物件状況や周辺環境を念入りにリサーチする

物件情報は不動産屋に “濃い情報” が集まります。不動産屋には懇意にしている投資家(大家さん)が必ずおり、優良情報はこのような投資家へ優先的に伝えているのが実態です。

興味を持つ特定の投資家がいない場合に、優良情報は一般情報にランクを落とし、インターネットに公開しているのをわたしたちはみています。

あぱたい王子
あぱたい王子
一般公開される前のホットな情報をキャッチするには、不動産屋とのつながりが不可欠。だから地道な行動が必要だよ。

 

3.十分な収支シミュレーションをおこなう

購入しようと思える物件がみつかったら、大至急しなければならないことがシミュレーション。フルローンの場合はより一層シビアで緻密な計算をしなければなりません。

理由はふたつあります。

  1. わずかな狂いが事業計画全体に影響を与えるので想定外となる要素は除外する
  2. 金融機関に対し真剣さ本気度を伝えることができる

空室率の変化はキャッシュフローに大きな影響を与えます。返済比率が50%以上となる場合は特に注意が必要。

賃料見直しによる変化は数パターンシミュレーションし、損益分岐点を厳密に設定しておかなければ先行き破たんする可能性もあるでしょう。

修繕費の設定も大きなポイント。空室対策には、充分すぎる修繕費を見込んでおくことが大切。

経費の増額は利益を減少させますが、金融機関を意識した “見た目重視” のシミュレーションは禁物です。

タシカニ
タシカニ
より現実的に! よりシビアに! これが鉄則! 

 

フルローンでサブリース契約には要注意!失敗大家さん談

フルローンでサブリース契約には要注意!失敗大家さん談

大手アパート建築メーカーが芸能人をつかって大々的に宣伝していた物件で、しかも30年間家賃保証されるとその当時は勘違いし安心だと思い購入してしまいました。

ただし、実際の契約書には、初回更新は5年目、2回目更新は10年目、以後は2年おきに更新という保証家賃の改定が記載されていたのです。
中略
最終的には、10年で当初の家賃の実に77%と家賃下落率23%になり、ほとんど収益がでない状況になってしまいました。

引用:『アパート経営・不動産投資なら松堀不動産のアルメゾン』フルローンのリスク失敗例2

10年で家賃下落率23%は常識の範囲を逸脱しているため、初期の家賃設定が高額だったのでは? と考えられます。

あぱたい王子
あぱたい王子
周辺家賃相場のリサーチを含めた綿密なシミュレーションをおこなえば、フルローンでは購入しない物件だったかもしれないね。
タシカニ
タシカニ
タシカニ! このような知識不足や確認不足が原因でフルローンのアパート経営に失敗してしまうことは、十分想定できるカニ。

 

まとめ

フルローンは、自己資金がなくてもできる投資方法ではありません。自己資金を使わずにすむ方法です。

頭金がいらないことは有利な条件と思えますが、リスクが高い方法でもあり事業として成立するには、クリアしなければならない条件があります。

  1. ご自身の属性
  2. 物件の収益性

そして高い収益性が見込める物件を取得できる、 物件情報収集力がなければむずかしいこと。物件情報収集力は一朝一夕で身につくものでなく、地道な活動が必要です。

フルローンによる成功法について解説してきましたが、述べてきた内容はフルローンだけでなく、すべてのアパート経営にも通じることです。ぜひ参考にしてください。