年収400万からのアパート経営の始め方!融資審査のポイントや20代からのメリット

年収400万でアパート経営のメリットがすごい!年収に合わせて無理なく不動産投資をはじめよう

パートを購入してサラリーマンから専業大家になりたいけれど、年収400万円ではとてもじゃないけど無理だろう。そう思って二の足を踏んでいるサラリーマンはとても多いですね。

たしかに年収は多いに越したことはありません。しかし、年収が少なくともそれをカバーする方法はたくさん! 大切なのはアパート経営についてのリスクや知識をしっかりと持って、無理のない経営をしていくことです。

今回は「あぱたい」が年収400万からできるアパート経営について、詳しく解説していきましょう。年収別にアパート経営のはじめかたやおすすめの物件についてもご紹介します。

タシカニ
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年収400万でもアパート経営ができるなんて本当カニ! 

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アパート経営は年収400万から可能! 融資審査やリスクを知ろう

アパート経営は年収400万から可能! 融資審査やリスクを知ろう

アパート経営をはじめるための融資審査経営をはじめてからの起こりうるリスクについて理解を深めて、自分にとってのアパート経営の道筋を描けるように準備をしましょう。

年収400万円というのは決していい条件ではなく、ややうしろのスタートラインに立っていると考えるといいでしょう。そのため、しっかりと知識を持っておくことが重要です。

年収が400万前後のアパート経営者は多数存在している

アパート経営者のなかには、会社員としての年収をブログなどで公開しているかたも少なくありません。そこで公開されている年収をみてみると、年収400万円どころか20代で年収300万円ではじめたというかたもいますね。

年収が400万円に満たないと融資審査でも厳しいことが想像されますが、どうやってアパート経営をはじめているのでしょうか?

多くの成功オーナーがやってきた方法は「リスクの少ない金額で融資を受けて購入できる戸建てや小さいアパートから不動産投資をはじめ、こつこつと不動産収入を増やしてから大きな融資を受ける」という地道な王道です。

年収が少ないことはスタートこそ不利ですが、こつこつと資産を増やしていくことで当初の10倍以上の融資が受けられるようになることも。そういったオーナーたちの経験談はとても参考になります。

あぱたい王子
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ブログで読めるオーナーの経験談は参考になることばかり!

 

資金は必要?

よく「自己資金ゼロでもはじめられる不動産投資」「年収300万あれば自己資金不要」といった広告をみますよね。当然諸費用込みのオーバーローンが組めればそれもウソではありません。

しかし資金的に余裕のない状態でアパート経営をスタートさせると、突発的な支出に対処できず経営がとん挫してしまうこともあります。

また借りる人や物件の属性にもよりますが、フルローンやオーバーローンが組めないケースも少なくありません。

そのため自己資金は物件価格の2割から3割は用意しておいたほうがいいでしょう。自己資金があることで金利の安いローンが組めたり突発的な支出に対応できたりしますので、より安定したアパート経営につながります。

 

融資審査の可否ポイント

年収400万円のサラリーマンが組むことのできるアパートローンはどのくらいの金額なのでしょうか。

借入金額の上限はおおよそ年収の8倍から10倍です。つまり年収400万円だった場合、3200万円から4000万円の借り入れができる可能性があります。

しかしそれは借りる人も不動産物件も、ともに属性がよくスムーズに審査がとおった場合であり、実際にはそこまでの金額に届かないことのほうが多いです。

スムーズに審査が通るには、下記のような条件があります。

  • 一部上場企業や公務員など固く安定した勤務先
  • 転職歴がなく勤続年数が長い
  • 持ち家がありローン残債が少ない

これらの条件をすべて満たすことはたいへんです。もし審査の条件に満たず借り入れ金額が不足してしまうときはどうすればいいのでしょうか?

ローンの審査に不安がある場合は、事前に下記の対策をおこなっておきましょう。

  • 住宅ローンやほかのローンを繰りあげ返済するか借り換える
  • 使わないクレジットカードは限度額を下げるか退会する

金融機関によって考えかたは違うので万能ではありません。こういった対策をおこなうことで融資条件がよくなることがあります。

また年収400万円前後の場合は、民間の金融機関ではなく日本政策金融公庫や商工中金での融資が受けられる可能性が高いため、こういった政府系の金融機関を検討することもおすすめです。

 

アパート経営のリスクとは?

アパート経営において重要なリスクは下記のとおりです。

  • 空室リスク:入居者の退去による空室損失
  • 滞納リスク:入居者の滞納による賃料損失
  • 老朽化リスク:建物が老朽化することでかさむ修繕費
  • 金利上昇リスク:金利が上昇することで増加する返済額
  • 売却価格の下落リスク:資産価値が下落して下がる売却価格
  • 災害リスク:災害による修繕費および空室損失
  • 人的リスク:入居者の事故、自殺による賃料下落

上記のようなリスクのなかには、保険や保証会社といった機関を使ってほとんど回避できるものもあります。しかし年収400万円といったあまり余裕のない状態でアパート経営をする場合には、回避することがむずかしいリスクもあるのです。

  • 空室リスク……賃料収入が入ってこないだけでなく空室の原状回復費用や元利金払いといった支出が重なる
  • 老朽化リスク……修繕費が高額な支出となる可能性が高い危険な項目
  • 金利上昇リスク……ローン期間が短かったり購入金額に対して借入金の割合が高かったりすれば、あっというまにアパート経営を赤字にしてしまう可能性がある

余裕のない状態でのアパート経営だからこそ、こういったリスクは事前にしっかり予測をたてましょう。そしてなるべくリスクの少ない物件を選ぶか、資金的に備えておく必要があります。

 

年収400万前後ではじめるアパート経営のメリットは? おすすめの物件例など!

年収400万前後ではじめるアパート経営のメリットは? おすすめの物件例など! 

年収400万前後でアパート経営をはじめるには、どんなことに気をつければいいのでしょうか?

購入できる物件が限られてくるうえ、売買市場では激戦区であるのがこの年収層です。しっかりとアパート経営のはじめかたを準備して、掘り出しものとの出会いに備えましょう。

若くしてはじめられることが最大のメリット!

もしあなたがまだ20代、30代であれば、たとえ年収が低くても若いうちにアパート経営のスタートを切ることがなによりのメリットとなります。

  • 老後に向けて長いスパンでアパート事業に取り組んでいける
  • 年齢が若いことが融資条件に有利に働くことも

理由はまずなによりも老後に向けて長いスパンでアパート事業に取り組んでいけること。

アパート経営はほかの投資とは違い十分なリターンを得るまでに時間がかかる事業です。経営を続けているあいだに金利や賃貸市場といった社会情勢はどんどん変化していきます。

そういった状況に合わせて柔軟に経営方針を変えていくことができるのも、時間的余裕という最大の武器があるからです。

また体力があり自主管理で経費を抑えたアパート経営ができることや、ニーズやトレンドを肌で感じることのできる年代であることも大きな理由です。

年齢が若いことが融資条件に有利に働くこともあります。政府系金融機関である日本政策金融公庫では、34歳以下と55歳以上の借り入れについては返済期間を通常15年から最長20年に延ばすことができ、さらに0.4%の金利優遇が受けられます。

若く年収が低いときにはじめるからこそ受けられるメリットは、かなり大きいといえます。

 

投資におすすめの物件例

年収400万円ではじめてアパート経営をする場合、4世帯程度の小規模なアパートをおすすめします。

手元の資金が心もとない場合は、一戸建ての購入も検討するといいでしょう。空室や金利上昇、老朽化の際の費用を、手元の資金で補填できる範囲の物件であることが大切です。

購入金額から考えると区分所有のワンルームマンションも視野に入ってきます。しかし区分所有マンションは少なくとも最近の時勢ではおすすめできません。

特に首都圏のワンルームマンションは、利回りが低いのに管理費や修繕費が支出を圧迫するため、キャッシュフローを出すことがとても困難な状態になってしまっているからです。

 

物件選びは慎重に!

最初に購入する物件を選ぶときは充分に吟味を重ねて選びたいものです。

しかしながら売買市場が活発なこの時勢ですから、あまりに吟味をしていると物件を買い逃してしまいます。

そうならないため常に物件購入のシミュレーションをしておきましょう。

  • 購入したいエリア
  • 価格
  • 物件のタイプを絞り込み

自分の射程範囲内の物件がでたらすぐに買付を入れられるよう準備しておきます。

はじめての物件は極端なものは避け、「いざとなったら自分が住んで社会人生活を続けていけるような物件」を選ぶことが大切。

実際住めということではありません。自分が住めるならば、空室になっても入居者に選んでもらえる物件である可能性が高いということです。

あぱたい王子
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自分では住めないような物件はいくら安くても価値がないよ!

 

年収700万前後ではじめるアパート経営のメリットは? おすすめの物件例など!

年収700万前後ではじめるアパート経営のメリットは? おすすめの物件例など! 

融資審査が楽になり購入できる物件が多くなるのが年収700万円の層です。

アパート経営のはじめかたとしては、新築なら1棟、中古物件だと複数棟購入することも可能。選択肢が広い分、物件を選ぶのも一苦労です。

融資額が増え、選べる物件の幅が広がるのが最大のメリット!

年収700万円前後であれば5000万円~6000万円の融資を受けることが可能。5000万円を超える予算であれば、新築のアパートも視野に入ってきます。

あぱたい王子
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選べる物件の幅が広がることが、年収700万円からアパート経営をはじめる最大のメリット!

時勢的には新築の利回りは非常に厳しいですが、フルローンが可能であり築浅物件よりは購入しやすいため検討の価値はあります。

新築物件の場合、立地か物件どちらかに難ありになってしまう可能性が高いですが、バランスを考慮して絞り込みましょう。

中古物件を購入する場合、フルローンでは厳しいことが多いため自己資金の準備が必要です。

これから市場にでてくる中古物件は、もとのオーナーが匙を投げた問題あり物件であることも。掘り出し物もあるかもしれませんが、物件についてはよくよく吟味する必要がありそうです。

 

投資におすすめの物件例

年収700万円前後ではじめてアパートを購入する場合、新築の1棟アパートや5000万円前後のアパートが融資もつきやすく経営のしやすい物件です。

中古を購入する場合は、規模の大きい1棟ものを購入するよりは2棟にわけて購入したほうがよいでしょう。

規模の大きい1棟ものは事務処理や管理が楽というメリットがありますが、一方で修繕工事が大規模になったり物件内の空室が競合してしまったりといったデメリットがあります。

リスクヘッジと売却時の売りやすさを考えると、2棟にわけて購入することをおすすめします。

 

過度の借り入れや自己資金のプールに注意

購入するアパートを検討するときは、実質利回りや返済比率、負債比率といった指標を使い物件の安全度を確認しましょう。それぞれの計算式は下記のとおり。

  • 実質利回り=純利益÷アパートの購入価格

安全度の目安:3%以上

  • 返済比率=満室賃料÷ローン返済額

安全度の目安:50%以下

  • 負債比率=ローン借入額÷物件価格

安全度の目安:80%以下

金融機関や不動産業者から自己資金を増やして1億円規模の物件をすすめられたりすることもあるでしょう。しかし年収をすべて不動産投資に充ててもいい場合は別として、自分や家族の生活もありますので無理して購入をすることはやめましょう。

経営するアパートの規模が大きければ、プールしておくべき自己資金も多くなるもの。リスクへの備えも手厚くする必要があります。

 

年収1000万以上ではじめるアパート経営のメリットは? おすすめの物件例など!

年収1000万以上ではじめるアパート経営のメリットは? おすすめの物件例など! 

購入面ではだんぜん優遇されるのが年収1000万円以上の層。融資だけでなく物件探しにもメリットがあります。

アパート経営のはじめかたとして注意すべきなのは、所得が増加するため倍増する所得税。節税対策は必須です。

あらゆる物件に手が届く範囲なのが最大のメリット

年収1000万円以上になると、購入できる物件価格は1億円超になります。新築で戸数の多い1棟ものを、金利2%以下のフルローンで購入できることも。首都圏であれば、20世帯から30世帯くらいのワンルームアパートとなります。

タシカニ
タシカニ
あらゆる物件を検討できることが、年収1000万円でアパート経営をはじめる最大のメリットカニ!

1億円を超える物件は購入できる層が狭まるため、属性のいい物件を低い利回りで購入できることも。市場にでない物件も多くなるので、不動産業者や金融機関に紹介をお願いしておきましょう。

また投資用アパートを作っている建設会社とパイプを持っておくと、アパート用地を仕入れる段階で情報を得ることも可能です。

 

投資におすすめの物件例

1億円を超える物件は有利な条件で購入できるものも多いため、規模の大きい新築の1棟ものをおすすめします。

新築物件は減価償却費の割合が高いため、中古に比べれば節税も可能です。

注意点としては、部屋数が多いと満室までに時間がかかること。また管理にも手間がかかります。できるだけ引き渡し前から不動産会社を入れて、スムーズな募集活動をおこないましょう。20世帯を超える場合は、管理会社を入れることも必要です。

あぱたい王子
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戸数が多いと自主管理ではコストが悪くなることもあるよ!管理会社を検討しよう!

 

節税目的で法人化も視野に

年収1000万円以上で不動産を所有する場合、法人化などの税金対策をする必要があります。家族を役員にした法人を設立し、不動産を所有させて賃料収入を家族に分配することで、かなり節税することが可能です。

年収1000万円以上でアパート経営をはじめる場合、物件の購入に心配はありませんが、所得が増えることでかかってくる税金が心配です。課税所得が1800万円を超えると40%の所得税がかかってきます。

法人化する際は、事務処理などのわずらわしさを考えても物件購入前にしておいたほうが断然いいです。早め早めの対策をしましょう。

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まとめ

年収が低いとたしかにスタートラインでは不利です。しかし、小さな物件をコツコツ購入してキャッシュフローを出して、実績を積みあげて複数棟を所有するようになったオーナーもたくさんいます。

アパート経営に王道はありません。しっかりと知識と情報を持っておくことでスタートから大きな一歩を踏み出すことができるでしょう。

タシカニ
タシカニ
一棟アパートのオーナーになれるかも……そしてゆくゆくは複数棟を所有も…