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アパート経営【自己資金0円の始め方】頭金ゼロでも可能!余剰金や賃貸併用住宅の活用法

アパート経営【自己資金0円の始め方】頭金ゼロでも可能!余剰金や賃貸併用住宅の活用法

己資金0円でアパート経営ができる。

こんなアパート経営だったら、サラリーマンでも気軽にスタートできそうですよね。

自己資金0円で、しかも利回りの高いアパート経営は可能です。

その方法として

  • 「フルローン」
  • 「オーバーローン」
  • 「賃貸併用住宅」

がありますが、絶対に欠かせない条件があります。

それは余剰金を確保しておくこと。

余剰金を活用することで、安全で安定したアパート経営が実現可能になるのです。

今回の「あぱたい」では、頭金なし・自己資金0円で利回りの高いアパート経営のはじめかたと、余剰金について解説します。

自己資金0円でアパート経営をはじめるには?

自己資金0円でアパート経営をはじめるには?

あぱたい王子
あぱたい王子

自己資金0円からはじめられるアパート経営は以下の方法だよ!

  • アパート購入価格の全額を借りるフルローン
  • アパート購入価格の全額+諸費用も借りるオーバーローン
  • 自身も経営アパートに住む賃貸併用住宅

タシカニ
タシカニ

それぞれどんなメリット・デメリットがあるカニ?

フルローン

フルローンとはアパート購入金額すべてをまかなうというローン。

フルローンとはアパート購入金額すべてをまかなうというローン

アパート購入代をローンで支払うので、自己資金を投入する必要がなく手元に自己資金が残ります。

そのため、返済期間中に事故など想定外な事態で収入が減ったとしても、手元に残しておいた自己資金でローンの滞納を回避できるメリットが。

フルローンは、資金計画によるローンでの選択肢のひとつとして不動産投資事業としても広く知れ渡っているローンです。

頭金0円のフルローンと、頭金ありのローンでは当然毎月の返済金額や金利が違います。

不動産投資事業における資金計画は、費用やローンのしくみを把握しておくのが成功の第一歩。

アパート経営にまつわる費用やローンの種類、金利の違いを詳しく解説した「あぱたい」の記事はこちら>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

オーバーローン

オーバーローンとは、フルローンと似ていますが、アパート購入金額以外の諸費用までまかなうのがフルローンとの違い。

オーバーローンとは、フルローンと似ていますが、アパート購入金額以外の諸費用までまかなうのがフルローンとの違い。

つまり、アパート経営に関わる費用ほぼすべてを借金してしまうという意味です。

あぱたい王子
あぱたい王子

フルローンとの大きな違いはなんだろう?

フルローンと比べてオーバーローンは、レバレッジ効果が期待できます。

諸費用までローンで賄うため、よりスペックの高い物件の購入が可能になります。スペックが高い物件なぶん、ハイリターンも期待大。

現にハイリターンの効果を利用してオーバーローンで事業をおこなう不動産投資家も存在するほど。

不動産投資におけるフルローンとオーバーローンの詳しい解説はこちら>>アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険?失敗しない3つのポイント!

フルローンやオーバーローンを受けるには?

自己資金を出さずに、利回りの高い物件でアパート経営ができるのは魅力的ですよね。

しかし、フルローン・オーバーローン、どちらも簡単に審査が通るわけではありません。

タシカニ
タシカニ

頭金アリのローンよりもシビアに審査されるカニ!

一般的なローンともっとも違うのは、購入アパートに対して収益が見込めるかどうかをより厳しく審査する部分にあります。

フルローンやオーバーローンの返済原資はおもに家賃収入。

その家賃収入となる物件に利益が見込めなければ、たちまち返済が滞る結果に。

金融機関はローン滞納のリスクを避けるためにも、フルローン・オーバーローンの審査を厳しくしているのです。

購入アパートが安定した収益を生みだせるか判断する方法のひとつに、積算評価というものがあります。

土地・建物それぞれの評価を合算し、不動産の価格を算出するのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

そのほかの審査対象は以下のとおりだよ!

  • 年収、資産状況
  • 不動産経営実績がある

タシカニ
タシカニ

アパート経営という事業に対してのローンは、積算評価以外の「信用面=事業として実績があるか」も審査対象になるカニ!

フルローンとオーバーローンのデメリット

当然のことながら、アパート購入金額を全額借金でまかなうローンなので、金利が高くなります。

また、月々の返済額・総返済額も高額に。

あぱたい王子
あぱたい王子

さらに空室が増えれば収入は下がり、たちまちキャッシュフローがマイナスになるリスクもあるよ

タシカニ
タシカニ

タシカニ! アパートを手放す状況になっても、購入額より高い金額で売れることは一般的になかなかないカニ

売却金がローンの元本を下回る可能性は高く、赤字経営なのに売れないという負のスパイラルにおちいることも。

たとえ利回りがいい物件だったとしても、売値が高く買手が見つからないリスクもあります。

このようなデメリットを回避するためにもフルローン・オーバーローンを利用したアパート経営は、できるだけ若いうちからはじめることをオススメします。

あぱたい王子
あぱたい王子

例えば20代からフルローンで不動産投資を開始したとすると、35年ローンを終えたころには定年をむかえるくらいだね

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 結果的に完済後は家賃収入のすべてが収益になり、安定した老後が実現しやすいカニ

つまり40代~定年退職後にフルローン・オーバーローンのアパート経営をはじめるよりも、30歳までにはじめたほうが、突発的な出費の対応がしやすくリスクを小さくできるのです。

 

賃貸併用住宅として住宅ローンを受ける

アパート経営でのローンは「信用面」も審査対象に入ると前述でお話しました。

タシカニ
タシカニ

じゃあ住宅ローンはどうカニ?

住宅ローンは、年収や借入状況などが審査の対象になります。アパート経営をはじめとする不動産投資ローンに比べ、住宅ローンは返済原資が家賃収入に限らないため審査基準が比較的ゆるいのです。

そこでアパートを賃貸併用住宅として購入することで、アパートのフルローンを受けられる可能性が高まります。

例えば木造3階建のアパートの場合、1・2階を賃貸用住居、3階を大家住居にするといった構造です。

あぱたい王子
あぱたい王子

賃貸併用のメリット・デメリットは以下のとおりだよ

【メリット】

マイホームが家賃収入で手に入る 自宅を含めての購入であるため、家賃収入で返済可能
ローン返済後は家賃収入が収益に 返済後は家賃収入というコンスタントな収入が見込める
低い金利でローンが組める 0%台の金利を受ける可能性も高く、収支計画に余裕が生まれる
税金面での優遇制度が適用される 住宅ローン減税や、すまい給付金を得られる

 

【デメリット】

低年収は審査に落ちやすい 一般的な住宅ローンよりも借入額が高額になるため、年収が低いと審査に落ちる可能性が高い
入居者との距離が近く、トラブル対応に追われるリスクがある 入居者同士のトラブルが起きれば、その都度対応が必要
物件の購入価格に対し、得られる収益が低い 賃貸併用住宅で住宅ローンを受けられる条件は、建物の床面積50%以上が自宅部分であること。つまり床面積すべてが賃貸用であるアパートより収益が半分になり、当然利回りも半分

アパート経営は資金0円でも可能!ただし余剰金0円は要注意!

アパート経営は資金0円でも可能!ただし余剰金0円は要注意!

アパート経営は、自己資金0円でもはじめられます。

タシカニ
タシカニ

フルローンやオーバーローン、賃貸併用住宅の活用は、自己資金の投入をなるべく抑えられるのが最大のメリット!

不動産投資にかかる初期費用を融資でまかない、自己資金だけでは手に入らない積算評価が高い物件を購入。

結果的に利回りが高い経営につながりやすく、自己資金だけの不動産投資に比べて効果的な資産形成が期待できます。

あぱたい王子
あぱたい王子

しかし、余剰金がないアパート経営は危険だよ!

自己資金0円ではじめるアパート経営の成功と失敗は、余剰金(手元にある資金)の有無によって大きく左右するのです。

余剰金を持っている場合

フルローンやオーバーローンは自己資金を投入せず融資のみで購入金額をまかなうため、手元にキャッシュ(余剰金)が残ります。

アパート経営では空室対策はもちろん、天災など想定外な出費が必要になる可能性もゼロではありません。

自己資金0円で融資を受け、余剰金としてプールしておいた預貯金や資産は突発的な出費などにあてる。その結果レバレッジ効果の高いアパート経営が期待できるのです。

 

余剰金0円の場合

余剰金があれば、前述でお話したアパート経営中におこりうるリスク対策や思わぬ出費に対応できます。

しかし預貯金や資産などの余剰金が0円であれば、当然リスク回避の対策費用が捻出できません

タシカニ
タシカニ

退去に伴う修繕費や大規模修繕費などの費用もあるカニ……

またフルローンやオーバーローンで融資を受けていると、リフォームローンの追加融資は利用できないことが多いです。

そのためメンテナンスが満足にできず、長期間の空室が常態化する危険性も。

空室がつづくと、ますます経営が悪化。最悪ローン滞納という結果になるので余剰金0円でのフルローン・オーバーローンはまったくオススメできません。

あくまで頭金0円で物件を購入したいのであれば、せめて物件価格の1~3割程度の余剰金を確保してからアパート経営に着手するのが賢明です。

あぱたい王子
あぱたい王子
余剰金を確保して安全なアパート経営をめざそう!

 

資金0円でアパート経営を成功させるには?

資金0円でアパート経営を成功させるには?

資金0円でアパート経営をはじめるには、ふたつのポイントがあります。

  • 情報収集をして収益の高い物件を選ぶ
  • リフォーム費用は最低限に

情報収集をして収益の高い物件を選ぶ

アパート購入費用を融資でまかなうからこそ、収益が高い物件を狙う。

フルローンやオーバーローンの融資審査は、融資物件の収益が大きなカギ。

積算評価が高くなければ、長期的な収益の見込みはないとみなされフルローンでの審査はおりません

そのためできるだけ高利回りの物件を選ぶ必要があります

また、利益が見込める物件を探すのは知識が必要。インターネットや不動産屋・セミナーなどに参加して、プロの意見や情報収集を心がけましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

大切なのは、知識を増やし自分自身で優良物件を見極める! だね

タシカニ
タシカニ

タシカニ! その経験が、そのあとの空室対策やリスク回避に大きく役立ち財産になるカニ!

また、事故や病気、天災などを想定した収支シミュレーションをおこなう必要があります。

そして収支計画と運用収支の乖離を小さくするためにも、アパート経営中にかかる経費や費用はかならず把握しましょう。

アパート経営の経費についてさらに詳しい「あぱたい」の記事はこちら>>アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

 

リフォーム費用は最低限に

費用対効果をしっかり見極める。できるだけリフォームが少なくてすむ物件を狙う。

物件購入時には、できるだけリフォームが少なくてすむ物件を選んだうえでの購入がオススメです。

リフォームが必要な場合は、DIYできる箇所は自身で対処するなど費用を抑える工夫も必要。

プロに任せる部分と自身でできるところをよく見極めて、コストパフォーマンスの高いリフォームを計画しましょう。

「あぱたい」では、リフォームにおける効果とコストパフォーマンスの方法についてくわしく解説しています>>空室対策のリフォーム【効果とコスパで考える3つの方法】補助金でおこなう裏ワザ伝授

 

まとめ

自己資金0円でも利回りの高いアパート経営は可能です。

しかし、アパート経営を資金0円ではじめる=資産なしでアパート経営ができる、というわけではありません。

資金0円でのアパート経営は、余剰金という資産を残しさまざまなリスクヘッジに備えておくのが必須条件。

「こんなはずじゃなかった」と後悔しないよう、収支計画の徹底と費用を把握し、高利回りかつ安定したアパート経営をめざしましょう!

アパート経営に必要な知識をたくわえるなら、こちらの記事も合わせてご覧ください。必要な情報をピックアップしているので、必要な箇所を学びやすくなっています>>アパート経営の仕組みやデメリット【収入は月89万?】失敗した事例で学ぶ資金や利回り計算