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三井ホームでアパート経営、本当に大丈夫!? 三井ホームの特徴から口コミ・評判まで、徹底解剖!

三井ホームでアパート経営、本当に大丈夫!? 三井ホームの特徴から口コミ・評判まで、徹底解剖!

パート経営をはじめるときは誰でも不安でいっぱいですから、大手メーカーに依頼して、少しでも不安を解消したいと思うものです。

とはいえ、ハウスメーカーは星の数ほどあり、どこを選べばいいのかよくわからない人も多いでしょう。今回「あぱたい」では、木造ハウスメーカーのなかでも抜群の知名度を誇る「三井ホーム」について解説していきます。

あぱたい王子
あぱたい王子

三井ホームの特徴から口コミ・評判までを「あぱたい」が詳しく解説するよ

タシカニ
タシカニ

よくある疑問点についても詳しく解説するカニ

三井ホームってどんな会社? 三井ホームの4大特徴を大研究

三井ホームってどんな会社? 三井ホームの4大特徴を大研究

三井ホームとは

三井ホームは、三井不動産の住宅事業を継承する形で1974年に設立。現在は三井不動産の完全子会社として営業。三井グループのブランド力もあり、2,601億円もの売上高(2018年度)を誇る巨大ハウスメーカーです。

 

三井ホーム4つの特徴

  1. 土地の特徴に合わせてさまざまな土地活用が可能
  2. 大手ならではの豊富なサポートシステム「30年一括借上げシステム」
  3. 震度7に60回耐えた家。強さの秘密は「プレミアム・モノコック構法」
  4. 三井ホームが誇る5つの住宅性能
①     耐震性:震度7の耐震実験に60回耐えたプレミアム・モノコック構法

②     遮音性:高遮音床Mute50/Mute45

③     耐火性:ファイヤーストップ構造

④     断熱性:ハイグレードサッシ

⑤     構造:プレミアム・モノコック構法

タシカニ
タシカニ

三井ホームの会社概要は、特徴を説明したあとにまとめておくカニ

 

1. 土地の特徴に合わせてさまざまな土地活用が可能

土地活用といえば、アパート・マンション経営が王道です。しかし立地条件によっては、ほかの土地活用を検討したほうがいい場合もあります

例えば、幹線道路沿いに比較的大規模な土地を所有しているならば、アパートよりも店舗や病院のほうが高い収益を期待できるかもしれません。

三井ホームは、三井グループのスケールメリットを最大限に活かして、医療・介護・学校・保育・商業など、さまざまな分野の施設経営に対応が可能です。

単なるアパート経営ではなく、土地活用を総合的にサポートしてくれるカニ

音声あり

 

2. 大手ならではの豊富なサポートシステム「30年一括借上げシステム」

特徴その2. 大手ならではの豊富なサポートシステム「30年一括借上げシステム」

画像引用:三井ホーム 一括借上げシステム

三井ホームでは、三井グループの名に恥じない手厚いサポートシステムを用意。そのなかでも、もっとも特徴的なのが「30年一括借上げシステム」です。

三井グループ管理会社である三井ホームエステートが、全室を一括で借上げ、入居者に転貸します。いわゆる「サブリース」ですが、特筆すべきは30年間という契約期間の長さでしょう。

30年という長期間、賃貸管理をすべて委託でき、空室が発生しても家賃の保証をしてもらえるのが大きなメリットです。

しかし、注意すべきポイントもいくつかあります。

  • 家賃全額が保証されるわけではない:通常85〜90%程度
  • 数年ごとに保証額の見直しがある
  • 家賃下落の可能性がある
  • 契約解除される場合がある

タシカニ
タシカニ

保証額や見直し期間などを事前にきちんと確認するのが大事カニ

あぱたい王子
あぱたい王子

そのほかのサポートシステムについては、最後のQ&Aで説明するね

 

3. 震度7に60回耐えた家。強さの秘密は「プレミアム・モノコック構法」

特徴その3. 震度7に60回耐えた家。強さの秘密は「プレミアム・モノコック構法」

画像引用:三井ホーム 震度7に60回耐えた家。

三井ホームの建物は、最新の実験で、震度7の連続60回耐震実験にも耐え抜きました。その驚くべき耐震性を支える技術が「プレミアム・モノコック構法」です。

プレミアム・モノコック構法とは、耐震性にすぐれたモノコック構法(枠組壁工法)に、下記3つを加えた最新の構法

  • マットスラブ:従来と比較して2倍以上の鉄筋を使用した、厚さ15cmを超えるベタ基礎
  • ダブルシールドパネル:4トンの荷重に耐える屋根断熱パネル
  • ブロック・アンド・シームレスウォール:名前のとおり、継ぎ目のないパネルで、耐熱性・遮音性・防水性を備えた高性能外壁材

音声あり

タシカニ
タシカニ

これからはますます地震への対策が重要になってくるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

木造なのに270mmRC床並みの遮音性を持つ、遮音床「Mute50」も注目したい技術だね

枠組壁工法とは?
柱と梁の構造体に合板などを組み合わせて、面材として建物を支える建築工法。壁や床全体に荷重が分散されるため、耐震性にすぐれているのが特徴。広く知られるツーバイフォー工法も枠組壁工法のひとつ。

 

4. 三井ホームが誇る5つの住宅性能

安定したアパート経営のためには、入居者が安心して長期間暮らせる住環境は欠かせません。快適な住空間を約束してくれる「三井ホーム5つの住宅性能」をご紹介します。

【三井ホーム5つの住宅性能】

①     耐震性:震度7の耐震実験に60回耐えたプレミアム・モノコック構法

②     遮音性:高遮音床Mute50/Mute45

③     耐火性:ファイヤーストップ構造

④     断熱性:ハイグレードサッシ

⑤     構造:プレミアム・モノコック構法

参考: 三井ホーム 5つの住宅性能

三井ホームの住宅性能を支えるのが、前述の「プレミアム・モノコック構法」です。このプレミアム・モノコック構法に、さまざまな技術をプラスすることで、圧倒的な住宅性能を実現しています。

あぱたい王子
あぱたい王子

ここでは②〜④について紹介するね

② 遮音性:高遮音床Mute50/Mute45

② 遮音性:高遮音床Mute50/Mute45

画像引用:三井ホーム 遮音性

三井ホームの共同住宅には、高遮音床「Mute50」を標準装備。上図のように、「高比重遮音マット」や制振パッドをはさむことで、歩行音を大幅に吸収してくれます。また制振バーの設置により、階下へ音が伝わりにくくなっているのもうれしいところです。

あぱたい王子
あぱたい王子

アパートは騒音問題がつきものだから、こういった技術はうれしいね

タシカニ
タシカニ

Mute50で歩行音が少しでも減れば助かるカニ

 

③ 耐火性:ファイヤーストップ構造

三井ホームは「ファイヤーストップ構造」で空気を遮断し、火のとおり道を塞ぐため、耐火性にすぐれているのが特徴です。

また、壁や天井に使用する石膏ボードには21%の結晶水が含まれており、充填されたロックウールとともに火災の被害を最小限に食い止めてくれます。

③ 耐火性;ファイヤーストップ構造

画像引用:三井ホーム 耐火性II

画像は火災にあった三井ホームの賃貸アパートです。ファイヤーストップ構造のおかげで、延焼は室内だけで済みました。幸いなことに構造体への影響がないので、右画像のとおり、比較的簡単に修復できたのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

枠組材ですきまがないから、火が燃え移りにくいんだね

タシカニ
タシカニ

少しでも火の進行を遅らせることができれば、被害も少なくて済むカニ

 

④ 断熱性:ハイグレードサッシ

④ 断熱性:ハイグレードサッシ

画像引用:三井ホーム 断熱性

すぐれた断熱性のプレミアム・モノコック構法に加えて、ハイグレードペアガラスサッシを標準装備。

  • 熱伝導が低いアルミクラッド樹脂サッシを採用
  • 熱伝導率が空気の2/3しかないアルゴンガスを注入したペアガラス
  • 室外側ガラスの内面に高遮熱金属膜をコーティング

上記の特徴を持つハイグレードサッシは、結露を防ぎ、建物の耐久性にも大きく貢献してくれています。

あぱたい王子
あぱたい王子

冬の結露が少ないのはうれしいよね

タシカニ
タシカニ

たしカニ! 入居者の満足度アップに直結する装備カニ

 

三井ホーム会社情報

三井ホーム会社情報

画像引用:三井ホーム 賃貸住宅

住所

本社

〒163-0453

東京都新宿区西新宿二丁目1番1号 新宿三井ビル53階

TEL 本社:03-3346-4411
URL https://www.mitsuihome.co.jp/
代表取締役社長 池田 明
設立年月日 1974年10月
登録番号 建設業許可/国土交通大臣許可(特-29)第8030号

宅地建物取引業者免許/国土交通大臣(11)第2531号

資本金 139億70万円
売上高 2,601億円
従業員数 2,079名(2019年4月1日現在)

タシカニ
タシカニ

ハウスメーカーのなかでも、売上高トップ10にランクインしているカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

グループ企業のサポートを受けられるのが魅力だよね

 

三井ホームの口コミ・評判について

三井ホームの口コミ・評判について

三井ホームのアパートに限定した口コミ情報はあまり多くありません。今回は、戸建・賃貸に共通した口コミ・評判をピックアップして、三井ホームの実態に迫っていきます。

アパートの性能・住み心地・騒音など

本当に三井ホームのツーバイフォーで建築されているなら上階の音は凄く響く。

構造上避けられない。

gru********さん(YAHOO知恵袋より)

引用:YAHOO知恵袋 三井ホーム施工の木造アパートに住まわれたこと ……

戸建・アパート両方に共通しているのが、「外からの防音性はよいが、室内、特に上下階の遮音性は満足のいくものではない」というもの。

また、少ないながらも、三井ホームの遮音性をすすめる口コミもありました。

オススメできないのは、大東建託やレオパレスなどの「土地活用型の物件」です。

〜中略〜

パナホームがお探しの地区にない場合は住友林業(シャーメゾンって聞いたことありませんか?)か三井ホームもオススメです。

それがわからない場合はとにかく鉄骨造(S造)と書かれてあるものは避けましょう。

引用:YAHOO不動産 騒音について

あぱたい王子
あぱたい王子

木造アパートの場合、音の問題はある程度妥協する必要がありそうだね

タシカニ
タシカニ

厚手のカーペットを敷くなど、自分で対策をするのも効果的カニ

 

アパート経営・管理・営業など

今度はアパートの管理や営業など、経営面に関しての口コミをみていきましょう。

管理について

結果から書きます。三井系はダメです。

超大手なので、名前だけでも仕事がとれる。ここが怠慢の全ての始まり。

①マージンばかり取って仕事の質は中か中の下。地元の評判の良い建設会社に直接たのめばよかった。

②売りっぱなし⇒契約時は熱心、あとはほったらかし。大手だから、一件、一件にいちいち構ってくれない。

③融資に関しても、建築時に手配して、無理させてでも借りさせて、建築。建築契約が取れたら後は知らん顔で、アパート経営が火の車でも自社利益だけは優先確保。

④三井ホームエステートの管理もマージンばかりで、細かいところは下請けや地場の小さな不動産会社任せ。案件多数かかえているから建てた後は相手にしてくれない。また、あっせんも自社物件優先。

397 匿名さん(マンションコミュニティより)

引用: マンションコミュニティ 三井ホームで家を建てられる方へ その2

タシカニ
タシカニ

大手だけに、実際の対応は下請け任せという声も少なくないカニ

反対に、管理体制を評価する声もたくさんありました。

三井ホームエステートさんの管理担当の方は、こちらが困っていることについて、些細な問題でも真面目に取り組み、自身の経験や事例を踏まえた提案をしてくれるので、とても助かっています。費用のかからない手法から始めてくれるのもうれしいことです。

Eさま(三井ホームエステート公式サイトより)

引用:三井ホームエステート Eさまの声

あぱたい王子
あぱたい王子

大手はどうしても小回りがきかない面があるよね

タシカニ
タシカニ

結局は、事業者や担当者によるところが大きいのかもしれないカニ

 

営業・施工について

品質管理はしっかりするという営業マンの口車に騙されて契約しましたが、契約後に、営業マンは最初だけ同席し後は、一切同席もせず、契約までに話をしていたことも引き継ぎされていなかった。

納品された設計図面も間違いだらけで、こちらが指摘して初めて気づくというありさま。施工自体も問題だらけで、これも施主が指摘して初めて対応するというありさま。

施工期間中は、三井ホームの社員は検査以外見たことはなかった。

889 匿名さん(マンションコミュニティより)

引用:マンションコミュニティ 三井ホームの評判ってどうですか? (総合スレ)

タシカニ
タシカニ

営業面でも、いい口コミと悪い口コミは混在しているカニ

来宅するとの事だったが、会社の雰囲気を知るために先方の事務所を訪ねたてみた。 責任者を含め、それぞれの担当者が数人待っていてくれて、会社の説明と、何を重点に営業しているかという話から始まった。 当方の全く初歩的な質問に対しても、いやがらずに分かりやすく、しかも当方の気が付かなかったところまで得失の説明があり、丁寧に教えてくれた。

ぼっちゃん70代(不動産投資のミカタより)

引用:不動産投資のミカタ 三井ホームエステートの口コミ評判・評価

やはり担当者によって対応がまったく違うみたいですね。担当者と合わないなと感じたら、遠慮せずに担当者の変更を申し出てみるのも効果的かもしれませんね。

あぱたい王子
あぱたい王子

高額な買いものですから、へたな遠慮は禁物ですよ

タシカニ
タシカニ

相性のいい担当者に巡りあえたら、大成功カニよ

 

三井ホームでアパート経営、本当に大丈夫? よくある疑問を一挙解決

三井ホームでアパート経営、本当に大丈夫? よくある疑問を一挙解決

グループの巨大さゆえに、三井ホームの実態はなかなかつかみづらいところがあります。この項では、これまで紹介した特徴や口コミ・評判でもわからなかったポイントについて、解説していきます。

あぱたい王子
あぱたい王子

グループ会社がたくさんあって、どの会社がどういう役割をしているのか、わかりづらいんだよね

タシカニ
タシカニ

気になる上場廃止についてもお話していくカニ

Q1: 三井ホームのグループ体制はどうなっているか?

Q1: 三井ホームのグループ体制はどうなっているか?

画像引用:総合力でサポートする、三井ホームのグループ力

三井ホームは三井不動産の100%子会社です。三井ホーム単体としても子会社14社・関連会社5社でグループが構成されており、さまざまな業務を分担しています。

【三井ホームの主なグループ企業】

  • 三井ホームエステート:賃貸管理
  • 三井ホームリンケージ:住宅ローン・保険
  • 三井ホームデザインテック:リフォーム
  • 三井ホームデザイン研究所:企画・設計
  • 三井ホームテクノス:アフターメンテナンス
  • 三井ホームコンポーネント:建材生産・販売
  • 三井ホームエンジニアリング:施工

親会社である三井不動産はもちろん、三井グループ全体のサポートが期待できるのも大きな魅力です。

あぱたい王子
あぱたい王子

グループパワーがあるから、アパート以外の不動産投資にも積極的に提案してもらえるよ

タシカニ
タシカニ

直接関係ないけど、ダスキンやサッポロビール・トヨタ自動車・東レなどの有名企業も三井グループカニ

 

Q2: 三井ホームの管理実績を教えてください。

Q2: 三井ホームの管理実績を教えてください。

画像引用:三井ホームエステート 管理戸数

三井ホームの管理業務は、グループ会社の「三井ホームエステート」が担当しています。三井不動産グループの総合力で、賃貸住宅をしっかりと管理してくれるから任せて安心です。

入居者専用サイト「My Room247」にて24時間管理受付してくれるのも、住民の満足度をあげるのに大きく貢献してくれています。

  • 入居率:約97%
  • 管理戸数:30,000戸以上

タシカニ
タシカニ

アパートだけでなく、戸建住宅・マンション、木造・RC問わず幅広く対応してくれるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

オーナーは専用のフリーダイヤルなどで、24時間相談できるんだよ

 

Q3: 30年一括借上げシステム以外にどんなサポートがある?

はじめてのアパート経営です。どんなサポートを受けられるのか、とても気になりますよね。「30年一括借上げシステム」についてはすでに解説済みですが、三井ホームではそのほかにもたくさんのサポートシステムを用意してくれています。

【三井ホームの主なサポートシステム】

サポートシステム

内容

滞納家賃保証システム 提携保証会社が、滞納家賃支払い・督促と回収・訴訟費用までを請け負うシステム。
キープウェルサポート

(60年点検システム/30年保証システム)

建物の引き渡し後、10年ごとに点検とメンテナンスをおこない、長期的に品質を維持していくためのサポートシステム。

【60年点検システム】

10年ごとの点検を60年間つづけ、品質管理をサポート。(2年、10年、20年、30年点検は無料.)

【30年保証システム】

点検後、メンテナンスをおこない、基礎と構造体を最長で30年間保証。

らくらくサポート(原状回復+設備保証システム) オーナーが毎月保証料を支払うことで、トラブルになりがちな退去時の原状回復工事を保証。合わせて設備機器(給湯器など)の修理・交換費用も保証してくれるお得なプランです。
三井ホームローン 三井ホームで賃貸住宅を建築するオーナー向けに、グループ会社「三井ホームリンケージ」が、提携金融機関の優遇金利が適用される提携ローンを提供。

条件によりますが、店頭金利より、約0.5〜1%ほど金利を下げることが可能。

あぱたい王子
あぱたい王子

もちろん、管理業務をすべて代行してもらうことも可能だよ

タシカニ
タシカニ

大手だけに手厚いサポートが期待できそうカニ

 

Q4: 2018年に上場廃止したけど、経営状況は大丈夫なの?

三井ホームは単体で東証一部に上場していましたが、2018年10月づけで上場を廃止して、三井不動産の完全子会社になりました

上場廃止というと、どうしてもマイナスなイメージを持ってしまいますよね。

ただ今回の上場廃止には、市場の大幅な下降トレンドへ対応するために、株主を少なくして経営判断を速めたいという思惑があるようです。

【三井ホーム近年度の売上高】

回次 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期
決算年度 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
売上高 2,472億

3,300万円

2,529億

6,100万円

2,561億

5,800万円

2,549億

5,400万円

2,601億

900万円

経常利益 45億

2,800万円

42億

1,500万円

45億

4,700万絵

50億

5,400万円

56億

1,400万円

出典:有価証券報告書 1【主要な経営指標等の推移】

売上の推移をみても、順調に売上をキープしています。今すぐに経営破綻する心配はないでしょう。

しかし、三井ホームに限らず、住宅事業の市場規模が今後どんどん少なくなっていくのは明らかです。旨味が少なくなった業界に対して、これから三井ホームがどのような対応をしていくのか注目しましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

「いずれはアフターサービス部門だけを残して、撤退する準備じゃないの……」など、心配する声もいまだ聞こえてくるんだよね

タシカニ
タシカニ

今後どういう戦略で市場を開拓していくか、しっかりとみきわめていくカニよ

 

まとめ

高級感あふれる建物と、耐震性に強い高性能が人気の三井ホーム。なんといっても三井ブランドの安心感を手に入れられるのが魅力です。

三井ホームは安定した売上高をキープしており、現在のところ、選んで間違いのないハウスメーカーのひとつといっていいでしょう。

ただし、上場廃止という大きな動きが、将来的に悪い方向へ進む可能性もあります

これから賃貸アパート市場自体が縮小していくのは間違いありません。三井ホームが、どのような戦略で縮小する市場を乗り切っていくのかをしっかりみきわめていきましょう。