アパート経営は見直しでリスク回避【支出や経費等4つのポイント】おさえておく失敗しない節約術

アパート経営を見直して収益UPさせるポイントとは?失敗しないための対策を!

年1月末は管理会社から「前年の収支報告書」が届きます。管理会社に委託していない大家は、自身で計算しているでしょう。アパートの経営状態を具体的な数値で把握できる絶好の機会であり、アパート経営の改善や見直しの必要性を感じるのがこの時期。

「収支報告書」からはさまざまな問題点を読みとれます。

浮かんできた問題点を改善しアパート経営の見直しを図らないと、来年はもっと深刻な状態におちいるかもしれません。

あぱたい王子
あぱたい王子
経営状態のよくないアパートの見直しポイントを整理して、経営改善につながるヒントを「あぱたい」がお届けするよ

アパート経営で失敗する前に!見直しを考える3つのシチュエーション

アパート経営で失敗する前に!見直しを考える3つのシチュエーション

苦しくなってきたアパート経営の改善方法について、3つの局面を設定して考えてみます。すべての局面において共通する経営戦略は次のふたつ。

  • 攻めの戦略→潜在需要を分析し、新しい需要を作り上げる
  • 守りの戦略→事業体制や経費の見直しにより収入と支出のバランスを改善する

この章では3つのシチュエーション別経営戦略の概要について触れ、具体的な見直しポイントについては次章「経営見直しポイントその1~その4」で詳しく解説します。

1.空室が増えた場合

空室が増えると収入が減り利回りが悪化します。原因として考えられることは次の4つ。

  1. 周辺の物件と比較し家賃が高い
  2. 住戸タイプや設備内容が需要と合わない
  3. 物件の管理状態が悪い
  4. 仲介会社の集客力や営業力が劣っている

大家の決断によって改善できること、管理会社や仲介会社の見直しにより改善できることがあります。それぞれの原因が複合して影響することが多いのですが、一つひとつを正確に分析することにより経営を立て直すことが可能です。

攻めの戦略 家賃設定や設備などの見直し
需要にマッチする間取り変更
守りの戦略 管理会社や仲介会社の変更や増強

 

2.地域環境の変化に合わせて

原因は物件そのものでなく地域環境の変化によるもの。

  • 企業の撤退によるマーケット人口の低下
  • 学生寮が整備され学生需要が激減
  • 公共交通機関の路線が変化し交通便が悪化
  • 商業施設の統廃合により生活利便施設が減少

このような周辺環境の変化により、これまでの間取り・設備・条件では入居者が集まらなくなります。家賃の値下げだけでは対応できず、間取りの変更や駐車場の整備や増設など、アパートの改築を含めた根本的な見直しが必要。

あぱたい王子
あぱたい王子
ピンチのように思えますが新規需要を創出できるチャンスに切替わることも。
攻めの戦略 需要を掘り起こすリフォーム・リノベーション
守りの戦略 入居率に対応した収支計画の見直し

 

3.アパートを相続した

亡くなった親のアパートを相続し、経営内容を調べると毎月赤字スレスレの状態。1室でも退去すると持ち出しになる可能性がある。売却するか継続するか決断は早いに越したことはありません。

あぱたい王子
あぱたい王子
相続したアパートの経営はビジネス環境に対する情報が不足ぎみだよ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! 相続人が引きつづき経営するにはむずかしい面が多いカニ
  • 物件の場所は相続人にとって遠方であり地域の事情にも疎い
  • 管理会社や仲介会社との人間関係がまったくない
  • 仕事が忙しく管理会社に任せられないことがあった場合対応できない
  • 賃貸事業をやろうとするモチベーションがそもそもない

このような状態でアパート経営を継承することは “負動産” を相続することになりかねません。

攻めの戦略 管理会社などの協力体制を早期に構築
相続物件を売却し利便性のよい物件に買い換える
守りの戦略 アパートを売却し賃貸事業から撤退
あぱたい王子
あぱたい王子
売却するか継続するか判断は早いほうがいいよ

 

経営見直しポイントその1:家賃面の対策

経営見直しポイントその1:家賃面の対策

経営を見直すポイント最優先は「家賃設定」です。家賃の見直しで入居率が大幅に改善する期待はありますが、同時に収益性の悪化も懸念されるので慎重な検討が必要。サブリース契約の場合は思いきった見直しを。

家賃相場を確認する

空室の増加で、まず確認したいのが「家賃設定」。入居率が悪くなるほとんどの原因が、周辺の相場よりも高めに設定された家賃です。

入居者の居住年数が長くなると家賃を見直す機会が少なくなり、いつのまにか周辺より割高になっていることがあります。退去者があっても以前の家賃で募集してしまい、なかなか空室が埋まらず気がつけば半年経過した事例も。

考えられる改善策は以下。

  • 家賃の値下げ
  • 敷金や礼金の値下げや無料
  • フリーレントの設定

家賃の設定次第で入居率は改善しますが、下がった家賃が収支バランスに与える影響も確認しなければなりません。

あぱたい王子
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キャッシュフローの変化をシミュレーションし、見通しを立てたうえで値下げにふみ切りましょう

 

一括借り上げの効果を確認する

一括借り上げ(サブリース)契約をしている場合は、契約を継続してもよいのか検討してみましょう。

サブリースは本来の家賃の約85%~90%くらいで賃貸借契約を締結します。契約期間中の家賃変更はおこなわないとの特約があっても、入居率が下がってくるとサブリース業者は値下げ要求をしてくるものです。

また内外部のリフォーム工事はサブリース業者が計画するので、大家さんの意向が反映されず、割高な工事代金の負担を強いられていることもあります。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 入居者との直接契約により収益性と経営の安定が見込めるなら、サブリース契約の解除も選択肢カニ

 

経営見直しポイントその2:設備面の対策

経営見直しポイントその2:設備面の対策

経営を見直すふたつ目のポイントは「設備面」です。共用部分や室内の状態が空室を生む原因になっていないか? もしかしたら「管理会社」に原因があることも。

共有部分の整備をおこなう

オーナーさんはアパートの共用部にあまり関心がないかもしれませんが、部屋探しをしている人が意外にも気にするのが “外観” です。

建物だけでなく「アパートの周りは雑草もなく」整備され「アプローチの花壇には季節の花」が咲いているようなアパートと、ゴミが散らかっていたり共用部に個人のモノが置かれて雑然としたアパートでは入居率が違ってきます。

屋根や外壁は10年~15年ごとに塗装工事などの大規模なメンテナンスが必要。大規模修繕工事のための積立金残高を確認し、もし足りないようなら修繕計画の見直しもしなければなりません。

入居状況によっては、この記事の最後「こんなときは売却も視野に」の章で解説しますが、大規模修繕工事は取り止め売却に舵を切ることも選択肢になります。

 

室内のリフォームを検討する

埋まらない空室は思い切ったリフォームをおこなうのも良策です。長年働いてくれている室内の床は傷だらけ、エアコンや照明器具はタイプが古く電気代が高くなりがち。

余剰資金に余裕があればキッチンやバスルームの一新も空室対策に効果があります。さきほど「空室が増えた場合」でも述べましたが、地域環境の変化によって住戸タイプが需要に合わなくなっている可能性もあります。

  • 単身者が減りファミリー層が増えてきた
  • 企業の法人契約が減り学生が増えた

など間取りの変更や2戸を1戸に改築するリノベーションも検討する価値があります。ただし工事費用はかなり高くなるので、工事をした場合のシミュレーションを綿密におこない費用対効果を慎重に判断しましょう。

大きな金額のリフォームは必要なく、40万円程度の費用で効果のある方法があります。

こちらの記事でくわしく解説しています。:アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

 

管理会社の変更を検討する

家賃を見直したりアパートの整備やグレードアップを図っているのに、入居率が改善しない。原因は思いもしなかったところにあるかもしれません。

管理を委託している管理会社です。

アパート経営の開業時には準備することがたくさんあります。管理会社選びもそのひとつ。スタート時での管理会社の選択は複数社を比較検討したり、知人のアパートオーナーから紹介されたり、信頼できる管理会社と委託契約を交わしたはず。

しかし数年や十数年と同じ管理会社とつき合ううちに、業務内容がマンネリになり緊張感の薄れた関係になっているかもしれません。

  • 空室対策への提案がない
  • インターネットの掲載情報が更新されていない
  • 仲介不動産会社に対する営業活動がない
  • 空室の清掃が行き届いていない
  • 共用部の整備について提案がない
  • 空室や外部のリフォーム工事について提案がない
  • 代理受領している家賃の振込時期が遅くなる

このようなことで思い当たることがあれば、管理会社の見直しを検討してみる必要があります。管理会社が変わったとたんに入居率がアップしたという事例もあります。

新しい管理会社を選ぶポイントは

  1. 集客能力
  2. 管理に係る提案力
  3. 委託管理料

複数の管理会社から話を聞いて、現在の管理会社との違いを確認することも大切です。

タシカニ
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管理料が上がることもあるカニ

 

経営見直しポイントその3:経費面の対策

経営見直しポイントその3:経費面の対策

経営状態がよくないと「家賃収入」「入居率」などの “お金が入る” ほうに目がいきますが “出るお金” に注目すると経営状態が改善されます。

具体的な見直しポイントは、

  • 経費を見直し、節税を図る
  • ローンの金利を下げて返済金額を下げる
  • 火災保険の見直しをおこなう

経費を最大限活用しているか

会計処理のときに必要経費をすべて計上しているか確認してみましょう。もし経費で落とせるのに損金計上していない支出があれば税金を低減できます。

必要経費と認められるのは次の費用です。

1.租税公課

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 事業税
  • 印紙税
  • 自動車取得税
  • 自動車税

※自宅や自家用のものに課税される税金は経費に算入できません。

あぱたい王子
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自家用のものは経費にできないよ!
タシカニ
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接待交際費も気をつけるカニ!

2.返済金利

アパートローンなどの融資を受けた返済金の金利分。

3.減価償却費

建物や付属設備の取得費は法定耐用年数にしたがい毎年認められる分割分を経費算入。

4.管理委託費

賃貸管理会社に管理業務を委託している費用。

5.損害保険料

火災保険や地震保険などの当該年度分の保険料。

6.修繕費

  • 室内の壁・天井などの塗替えや張替
  • 換気扇類の交換
  • 畳や襖の張替退去時の室内清掃料上記のほかに類する20万円未満の費用または、およそ3年以内周期でおこなう定期的な修繕工事が該当

※模様替えや改築などや階段の取付けや交換など「資本的支出」とみなされる費用は、経費に算入せず「減価償却」による会計処理をします。

7.広告宣伝料

賃貸仲介会社に支払う仲介手数料。

8.交通費

物件や管理会社までの移動に使う交通機関の費用。

9.車両関係費

移動に車両を使用する場合のガソリン代など。

10.通信費

管理会社や入居者への連絡に使う電話代や郵送代、インターネット利用の通信費やプロバイダー料金など。

11.消耗品

  • パソコン
  • プリンター
  • 携帯電話機
  • デジタルカメラ
  • 事務用品
  • その他

12.新聞図書費

経営に必要な情報を収集するための新聞代や書籍代など。

13.外注費

確定申告や月次の会計処理を税理士に依頼する費用。

14.接待交際費

管理会社や税理士との打合せで飲食した費用やセミナーやアパートオーナー意見交換会などの参加費用。

※経費として認められない接待交際費もあるので注意。

必要経費として認められない費用を経費算入すると、申告内容が虚偽と判断され “追徴課税” されることがあるので注意してください。

 

ローンの金利を下げてもらう

アパート経営がうまくいかないと感じる大きな原因は “キャッシュフローの悪化” です。

なかでも借入返済の負担が大きいことが資金繰りを窮屈にします。そこで検討したいのが “返済金利の引き下げ” 。

十数年前に借りたアパートローンなら、現在の金利水準より高いことも。

銀行と相談し金利の見直しをするか、むずかしいようなら違う銀行で「借換」という方法もあります。

金利が下がると返済がどのくらい楽になるか確認してみます。

  • 借入金:2,000万円
  • 返済年数:25年

この場合の返済額を比較したのが下表。

金利 4.5% 2% 差額
毎月返済額 111,166 84,770 26,396
年間返済額 1,333,992 1,017,240 316,752

なんと年間 316,752円もの違いがあります。

タシカニ
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金利が違うとこんなに楽になるカニ!

 

保険料の見直しをおこなう

火災保険の更新時期が近づいたら補償内容を見直しましょう。

火災保険の保険料は3つの条件で決定。

  1. 補償内容
  2. 契約期間
  3. 支払方法

保険料が安くなるか高くなるかを比較すると、保険見直しのヒントがみつかります。

高い 安い
補償内容 補償範囲が広く特約が多い 補償範囲が最低限で特約が少ない
契約期間 1年契約 10年契約
支払方法 1年払い 長期一括払い

補償内容は必要最低限にすると保険料が下がります。その反面想定外の損害があったときは補償されないので、ここは時間をすこしかけて検討したいところです。

契約期間は最長で10年間の契約ができ、しかも長期になるほど保険料は割引されて安くなります。

10年契約の一括払保険料を1年分に換算した保険料と、1年契約の保険料とでは約2割の違いが。

下表は東京都内の木造建物を、最低補償内容で契約した場合の保険料です。契約保険金は3,000万円で試算しました。

1年契約 10年契約
保険料 34,860 285,210
1年あたり 34,860 28,521
タシカニ
タシカニ
長期契約だと約2割安いカニ

もっと保険料について詳しく知りたいかたはこちら>>
アパート経営の火災保険料相場を新築3000万でシミュレート!保険料を安くする5つのポイント

アパート経営で加入したい保険6選!知らないと損する補償内容や保険料を解説

 

経営見直しポイントその4:青色申告に変更する

経営見直しポイントその4:青色申告に変更する

確定申告を白色申告でおこなっている場合は、青色申告に変更するだけで所得控除があり税金対策になります。

青色申告と白色申告の違いをみてみましょう。

青色申告 白色申告
所得控除 65万円 10万円 0
帳簿 複式簿記 簡易簿記 簡易簿記
領収書 整理保管 整理保管 整理保管
会計方式 発生主義 現金主義でも可 現金主義でも可

青色申告にすると所得額から65万円控除されますが、以下の条件に該当することが必要です。

  • 会計方式は発生主義でおこなう
  • 帳簿は複式簿記で記帳する
  • 申告時に貸借対照表と損益計算書を添付し、法定申告期限を厳守

会計方式が現金主義の場合、帳簿が簡易簿記の場合は、控除額が10万円に下がります。

*所得金額が65万円未満の場合は、その金額が控除される。

【発生主義と現金主義について】
収益や費用について現金による入出金があったときに計上することを「現金主義」といい、売掛(未収)や買掛(未払)など入出金の予定のある収益や費用が発生したときに計上することを「発生主義」といいます。

例えば300万円の所得がある場合、白色申告と青色申告の所得税はこんなに違います。

  • 白色申告課税所得 3,000,000-97,500=2,902,500 所得税:290,200円
  • 青色申告課税所得 3,000,000-97,500-650,000=2,252,500 所得税:225,200円

(節税分の金額は約3戸分の室内清掃代に相当します。)

もっと青色申告について詳しく知りたいかたはこちら>>青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは

 

こんなときは売却も視野に

こんなときは売却も視野に

古いアパートの経営改善をするよりも、出口戦略として “売却” したほうがよい場合があります。

  • 大規模修繕に費用がかかり過ぎ
  • 修繕しても入居が見込めるか疑問
  • 借入返済と減価償却が終わり節税効果がなくなった
  • 周辺に新築物件が増えそう
  • 保有期間が10年を超え「買換え特例」の利用ができる

このようなケースでは売却も選択肢、モデルケースでシミュレーションして経営の見直しか売却かを考えてみましょう。

【モデルケース】

土地:以前からの所有地(評価額1,000万円)
建物:新築2,400万円(内付帯設備200万円、木造)
借入:2,000万円(金利2% 30年返済)
新築時満室時年収:360万円

この条件でおこなったシミュレーション結果から1年目、16年目、25年目のデータをまとめたのが下表です。

モデルケースシミュレーション        単位=万円
年次 1年目 16年目 25年目
年間収入 306 230 176
経費 96 86 78
借入金返済 89 89 89
元金返済 49 66 79
金利返済 40 23 10
建物減価償却費 101 101 0
設備減価償却費 13 0 0
当期税引前利益 56 20 88
所得税率 5% 5% 5%
所得税額 3 1 4
税引後キャッシュフロー 118 54 5
借入金残高 1,951 1,081 421
建物残存価値 2,299 781 0

新築から25年経過し家賃の値下げや入居率の低下により、家賃収入は新築時満室の48%です。キャッシュフローはほぼ “0” に近く、ただ税金を払っているだけの状態。

借入金残高は421万円で返済はまだ5年間つづきます。

【モデルケースの出口戦略】

上記のモデルケースをもとに25年目に売却する出口戦略を考えてみましょう。25年目の年間収入176万円を前提にすると、以下の売却価格の設定ができます。

満室時年収 250万円
実質年収 176万円
入居率 70.4%
売却価格 1,500万円
表面利回り 16.67%
土地固定資産評価 1,000万円
土地査定価格 1,530万円

初期売出価格を1,650万円とし、成約価格は1,600万円~1,500万円と設定します。

土地の固定資産評価は1,000万円であり、査定価格は1,530万円と計算。

1,600万円~1,500万円は、ほぼ土地代であり売却可能と判断できます。

あぱたい王子
あぱたい王子
売るなら今しかないでしょう!

売却のタイミングについて詳しく知りたいかたはこちら>>アパート経営で必要な売却のタイミングは?消費税等を考慮する4つの出口戦略

 

まとめ

20~30年間つづくアパート経営、その間満室状態になる月数はほんのわずかというのが実態。決算月に1年間の入居率が90%台をキープしていると「健全経営」ですが、80%を切るのであれば危険信号、どこかに問題があると考えなければなりません。

決算は1年間をふり返り業績の確認をするのと同時に、経営の見直すべきポイントを探す機会にもなります。

賃貸事業をとりまく環境は常に変化するもの、本文に掲げた4つの見直しポイントを年に1回点検する習慣をつけておくと、まだ表面化していない問題点に気づくこともあります。

リゾート施設の再生で有名な「星野リゾート」

前身である「星野温泉」は軽井沢で100年つづく老舗旅館ですが、現在の星野リゾートに変えたのが4代目社長の星野佳路氏。1991年に代表取締役に就任後、経営改革・経営見直しの連続だったそうです。

経営見直しの過程で感じたことが

「長期視点」を身に付けて、成功するまでやり続ける

引用:『YouTube』【星野佳路】「長期視点」を身に付けて、成功するまでやり続ける

アパート経営にも通じることですね。