アパート経営【40平米土地購入から1棟2戸建設シミュレーション】成功ポイントは特化型

アパート経営【40平米土地購入から1棟2戸建設シミュレーション】成功ポイントは特化型

「土地の購入から新築アパートを経営するなら、必要な資金は最低数千万円。」

最初は誰もがこのように考えるのではないでしょうか? アパートの戸数は6~10戸、駐車台数も部屋と同じ数だけ必要です。

すると敷地面積は、最低でも150㎡は必要というのが一般的なアパート経営。土地代だけでも1,000万円は超えてくるでしょう。

不動産投資の環境は今まさに変化が起きています。数多くの都市からの人口流出が進み、都心部に「ヒト・モノ・カネ」が集中しているため不動産価格が高騰中。

今後の展望を踏まえて国内情勢を考えたとき、もし賃貸需要の高い都心部で、さらに資金1,000万円台で新築のアパート経営をはじめられるとしたらどうでしょうか。きっと、アパート経営は多額な資金が必要という先入観を捨てることになるでしょう。

今回「あぱたい」が提案するのは “狭小土地” を活用して、少ない資金でアパート経営をはじめる成功方法。

40㎡の土地に2階建て2戸のアパートを建てた場合のシミュレーションもおこないます。

初心者にもハードルが低く、リスクの少ない方法を公開します。

土地の広さは最低何㎡でできる?土地購入からはじめるアパート経営

土地の広さは最低何㎡でできる?土地購入からはじめるアパート経営

注目される都心部には見過ごされそうなホットスポットがあり、きわめて狭い土地でアパート経営をしている事例があります!

紹介するのは、東京に本社を構える建築会社「BLISS (ブリス)」の事例。

なんと18.4坪の土地に「1R × 3戸」「2LDK × 1戸」という賃貸併用型物件を建築。これにより月の家賃収入約21万円とマイホームの取得を実現しました。

建築費は3,500万円ですが、住宅ローンの返済をしながらでもゆとりある生活を可能にしています。

狭小賃貸実例
画像引用:『狭小住宅専門 | 株式会社BLISS [ブリス]』狭小住宅のプロBLISSだからできる!土地10坪からの賃貸併用住宅

タシカニ
タシカニ
理想的なマイホームの実現カニ! 

アパート経営は土地の取得が大きな壁。もともと所有している土地にアパートを建てるのと、新たに土地を取得するのとでは収益性に大きな違いが生まれます。狭小土地でもアパートを購入できるならコストダウンに貢献しますから、上記の例はよい参考例と言えるでしょう。

それにしてもアパート経営を土地購入からはじめる場合、一体どのくらいの敷地面積が必要なのでしょう?

そもそも法律で最低必要な敷地面積などの定めはないのでしょうか?

 

知らない人が多い!アパート経営で購入する土地の最小面積

知らない人が多い!アパート経営で購入する土地の最小面積

もし土地の購入からアパート経営をはじめるなら、土地面積を小さくするのが初期投資費用を抑える主な秘訣!

ただ狭小土地が増えるのを防ぐため、実はたくさんの自治体で敷地面積制限をもうけています。また以前まで敷地面積制限は、民意が反映される「地区計画」にもとづき新たな宅地開発に対しておこなわれていました。ただ近年は、建築基準法にもとづいて敷地面積への制限がおこなわれている状況です。

では実際に「建築基準法第53条の2」に定められた建築物の敷地面積ルールと、わかりやすくまとめた要点をご覧ください。

(建築物の敷地面積)
第五十三条の二 建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物の敷地については、この限りでない。

引用:『e-Gov』建築基準法第53条の2

上記の条文以下は長いため省略していますが、こまかい内容も含めて要点をまとめると以下のとおりです。

  1. 用途地域に関する都市計画において、敷地面積の最低限度を設定することがあります
  2. 最低限度を設定する場合であってもその限度は200㎡まで
  3. 防火地域内にある耐火建築物や公衆便所・巡査派出所などの公益上必要なものは制限を受けません
  4. 最低限度の設定がされる前から、敷地面積が限度面積未満であった場合は制限を受けません
  5. 敷地の周囲に公園や広場あるいは道路などの空地があり特定行政庁が認めたものは制限を受けません

この条文は、ひとつの敷地を小さく区画割する宅地造成の防止し、一定以上の面積を確保した良好な街並みの形成が目的。いわゆる “ミニ開発” を防止する定めです。

東京都を例にあげると、最低敷地面積の制限をおこなっている自治体は以下のとおり。

区部 足立区、板橋区、江戸川区、大田区、江東区、渋谷区、杉並区、世田谷区、中野区、練馬区、目黒区
市部 青梅市、清瀬市、小金井市、狛江市、東村山市、東大和市、日野市

※上記以外にも、地区計画や宅地開発規制条例により最低敷地面積の制限をおこなっている自治体があります。

では上記の制限内容から板橋区を例としてみてみましょう。

板橋区の制限は、建蔽率と容積率に応じて非常にこまかく設定しています。

用途地域 最低面積(単位=㎡)
第1種低層住居専用地域 70、80、100
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域 60、70、80
第2種中高層住居専用地域 60
第1種住居地域 60、70
第2種住居地域 60
準住居地域 60、70
近隣商業地域 60、70
商業地域
準工業地域 60、70
工業地域 60、70
工業専用地域

引用:『板橋区公式ホームページ』東京都市計画用途地域の変更(東京都決定)

上表のように、首都圏では最低60㎡の制限が多くみられます。ただ地方都市においてはミニ開発の懸念が少ないため、第1種低層住居専用地域で165㎡を設定する自治体もあるなどさまざまです。

タシカニ
タシカニ
地方都市はより広い住環境を保とうとする政策なのだ! 

昔からある土地なら狭小地でもアパート経営できる!

ここまでお読みいただくと、最低敷地面積の制限がある自治体では、土地からはじめるアパート建築は難しい印象かと思います。

ただ実は、購入する土地の面積が制限前から狭い土地であった場合は制限を受けません

あぱたい王子
あぱたい王子
制限を受けるのは1筆の土地を分筆した結果、最低面積を下回る場合なのです! 

法律には「不遡及の原則」(ふそきゅうのげんそく)という考えかたがあります。簡単に言えば、新たに決まった法律より前のできごとに関しては、新法を適用しないという考えかた。

地区計画以外の方法で最低面積が制限されるようになったのは、2010年代に入ってから。つまり現在制限を受けている地域であっても、分筆することなく従来の土地にアパートを建てることは問題ないのです。

最初の章で紹介したように、狭小土地の賃貸併用住宅を建てるのは問題ありません。ただ1Rとはいえ、一部屋21㎡弱では賃貸ニーズとして心もとない気もします。もう少し広い住宅を建てることはできないものでしょうか。

 

狭い土地を購入してはじめるアパート経営のシミュレーション!

狭い土地を購入してはじめるアパート経営のシミュレーション!

具体的に狭小土地にアパート建てた場合、どのような事業が成り立つのでしょう? モデルケースを設定してシミュレーションしてみましょう。

40㎡の土地に2階建て2戸のアパートを建てた場合のシミュレーションをご覧ください。

1棟2戸!?狭小アパート経営をシミュレーションした結果

シミュレーションした結果をご覧いただくとわかりますが、都心部の土地価格の高いところでも利回り8.8%の確保は可能です。

【設定条件】

  • 土地面積:40㎡
  • 土地単価:20万円/㎡
  • 建物面積:48㎡(1戸24㎡)
  • 建築単価:16.9円/㎡
  • 賃料設定:6.5万円/月
  • 間取り:1K
  • 戸数:2戸(1フロア1戸)
土地価格 800万円
建築費 810万円
諸費用(約10%にて試算) 160万円
合計額 1,770万円
年間収入 156万円
利回り 8.8%

一般的に不動産投資における表面利回りは、最低7~10%以上ないと厳しいと言われます。いくら資産価値がある都心部の土地でも、土地代が高すぎて利回りが1%やマイナスなんてケースも少なくありません。

上表のように、利回りが8.8%もでれば上々と言えるでしょう。

建築制限が厳しくなく建築会社と入念に打ち合わせれば、1棟4室を実現できる可能性もあります。土地探しをしながら、自身でどんなアパート経営ができそうかプランを作ってみてはいかがでしょうか。

こちらの記事ではサラリーマンでアパート経営をはじめるならどうなるかシミュレーションしています>>サラリーマンのアパート経営の始め方【5つのリスクと失敗例で学ぶ】節税と収支シミュレーション

 

アパート経営は狭い土地を購入するのが成功のコツ!?

アパート経営は狭い土地を購入するのが成功のコツ!?

ここまで解説させていただいた内容や前章のシミュレーションを踏まえて考えると、次の結論が導き出せます。

  • 狭小アパートは今後のアパート経営で重要な位置になるだろう
  • 今のうちに狭い土地の活用方法を知るのはアパート経営を成功に導く!
タシカニ
タシカニ
なぜこのような結論に至るのか? 次の5つの理由があるカニ! 
  1. 東京をはじめ首都圏の都心部には狭い土地しかない
  2. 狭い土地は用途が少ないため安く買える可能性が高い
  3. 戸数が少ないため建築費やその他投資額が抑えられる
  4. コンパクトシティ政策による都市の2極化で都心部の優位性が進む
  5. 人口減や社会構造の変化があっても都心部の賃貸環境に大きな変化はない

都心部の土地は、単価が高く賃貸経営には条件が厳しいと思われがち。しかも狭小敷地となるとなお一層参入者は少なくなります。

また都心部で賃貸事業を展開するメインプレーヤーは、資本力のある業者や大手企業、有名な不動産会社。ただ狭小敷地に手をだすのは効率が悪いと判断するため、競争相手になることはありません。

あぱたい王子
あぱたい王子
都心部だからできる賃貸戦略もありそう! 

狭小土地の購入におけるアパート経営の差別化は「特化型賃貸」

小さな土地ではじめる2~4戸程度の小規模なアパート経営は、現在だからこそひとつの生き延びる方法です。特に都心部は郊外型と違ってさまざまな人たちが集まってきます。そのためニーズも多種多様であり、対象を絞り込んだ「特化型賃貸」が今後のアパート経営の差別化で有効です。

特化型賃貸の一例をご覧ください。

  • ボルダリングができる高い天井と壁面
  • ナナハンと同居が可能
  • ロードバイクを壁掛に
  • 内装DIYが自由にOK
  • パーティ可能なアイランドキッチン

8世帯とか10世帯のアパートを特化型賃貸にしようとすると、入念なマーケットリサーチが必要です。失敗すると郊外型では空室が埋まらないなんて末路もあり得ます。

対する小規模なアパート経営なら、2戸を満室にすればよいだけと割り切れるでしょう。はじめてのアパート経営でも、狭小土地ならハードルは低いのです。

タシカニ
タシカニ
少ない人口では成立しない特化型が都心だと成立するカニ

さらに特化型賃貸という差別化に加え、都心部だからこそ有利な条件がふたつあります。

  1. 交通便がよいので駐車場スペースがなくてもよい
  2. 需要が継続的に見込め空室リスクが少ない

アパート経営は都心部の狭い土地を購入することが成功のコツ。

無理に高い土地を購入して大きなリスクを背負うより、スキマ産業とも言える狭小土地の購入もひとつの方法。アパート経営のテクニックとして、検討してみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

狭小土地の活用に関しては最低敷地面積による制限があります。ただ今回解説したように、分筆せずに活用するなら制限は適用されません。

立地条件がよく割安な土地をみつけ、自身で収支シミュレーションしてみるとより実感がつかめるでしょう。

特化型賃貸についても、枠にはまらず自由な発想をすればいろいろなアイデアがでてくるはず。都市型だから可能な方法、郊外型やファミリー向けでは対応できない需要がたくさんありそうです。
新しい賃貸スタイルを創りあげるのも、大家業の大きな楽しみのひとつですね。