空室対策【民泊の始め方辞典】届け出から設備まで!4つのリスク回避で安心経営

空室対策【民泊の始め方辞典】届け出から設備まで!4つのリスク回避で安心経営

貸をはじめとする不動産オーナーにとって、空室対策として民泊を利用したいと考えているかたもおられることでしょう。

しかし、

  • どのようにはじめればいいのか?
  • どんなリスクがあるのか?

と二の足を踏んではいませんか。

民泊をはじめるためには届け出が必要ですし、準備を怠ると取り組んだあともトラブルつづきになってしまいます。

あぱたい王子
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「あぱたい」では空室対策として民泊に注目されるオーナーに、スムーズにはじめるための方法とリスクをご紹介していきます。

民泊で空室対策!空室期間を無駄にしない

空室対策で民泊が流行っています。

不動産オーナーにとって、空室期間は最大の敵といっても過言ではありません。

あぱたい王子
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空室期間を民泊に利用することで、空室で生じた不動産収入のマイナスを軽減させることができます。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! まずはご自身の物件で民泊経営に取り組めるのかをみていくカニ

 

どんな賃貸物件でも民泊を開始できる?

不動産投資では中長期的な視点を持ちましょう。

オーナーによっては、さまざまな賃貸物件を所有されていることでしょう。

じつは物件の種類によっては、民泊をおこなうために注意しておきたい点があります。

戸建て

戸建てに関しては、比較的民泊をおこなうのに向いている物件といえます。

あぱたい王子
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とりわけ周辺が川や山などの自然環境に囲まれている別荘の場合は、近隣住民とのトラブルを避けることができるため最適!

 

アパート

民泊において、アパートの造り自体は木造でも鉄筋でもとくに問題はありません。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 重要なのはオーナーが、アパート全体を民泊で利用しようと考えているかどうカニ。

すべての部屋を民泊で利用する場合は、騒音などの隣室トラブルが比較的少なくなるため、民泊経営に向いています。

あぱたい王子
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すでに入居者がいるアパートで、一室だけを民泊に利用するというケースでは注意が必要です。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 一般の入居者にストレスがかからないように配慮が大切。

とりわけ騒音や、ゴミ出しに関するトラブルには注意を払う必要がでてくるでしょう。

 

マンション

マンションの民泊利用については、とくに注意しておきたい点があります。

そのひとつがマンションのルールである「管理規約」です。

マンションによっては、「管理規約」で民泊自体が禁止されているケースがあります。

分譲マンションなどで区分所有されているオーナーは、所有しているマンションの管理規約を確認してください。

また一棟所有における民泊でも、共有部分(エントランス、屋上、プール)などでのトラブルが多発しているので注意が必要です。

 

知っておくべき民泊新法!4つのポイント

民泊は法律により定まっています。

従来の民泊においてのトラブルは、世間的に認知されるようになりました。

あぱたい王子
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その結果、2018年6月から「住宅宿泊事業法」、いわゆる「民泊新法」が施行されたね。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! この民泊新法を順守することで年間180泊まで民泊営業をおこなうことができるようになったカニ。

また民泊新法を守らずに違反を犯すと、罰則の対象となるので注意が必要です。

出典:住宅宿泊事業法(民泊新法)とは? | minpaku民泊制度ポータルサイト

具体的には以下の4つのポイントをおさえる必要があります。

1. 管轄する都道府県知事に届け出が必須

新たに民泊をおこなうためには、住宅が位置する都道府県の各自治体に書類などを提出する必要があります。

市区町村によっても、届け出をおこなう自治体が異なるケースがあります。必ず確認するようにしてください。

届け出前に確認しておくこと

届け出をおこなう前に必ず確認しておきたい点がいくつかあります。民泊新法に記された原文をわかりやすい表現にしたのが以下です。

  • これから民泊に活用する物件が借りている物件の場合、貸出人から民泊事業をおこなうことに承諾を得ているか
  • マンションで民泊をおこなう場合、マンションの管理規約で民泊事業が禁止されていないか(また将来的に禁止される方針はないか)。
  • 「消防法令適合通知書」を入手しているか
    ※「消防法令適合通知書」は消防機関が交付してくれます。立入検査を含めて、申請から交付までおよそ1週間かかります。

出典:住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて | minpaku民泊制度ポータルサイト

 

2. 宿泊可能日数は1年間で上限180日

民泊新法のなかでも話題となっているのが “年間180日” という宿泊可能日数。

あぱたい王子
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空室対策を検討しているあなたは、残りの185日の対策を知りタイよね。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 最近では民泊営業期間外の時期は、単身赴任者などを対象とした「マンスリーマンション」として活用するオーナーも増えているカニ。

また宿泊可能日数のカウント方法は特殊で、正午から翌日の正午までを “1日” と計算するので注意しましょう。

少しわかりにくいので以下に例をあげます。

利用者Aさんの場合 ■利用者Bさんの場合
【チェックイン】 【チェックイン】
4月1日 13時 4月1日 13時
【チェックアウト】 【チェックアウト】
4月2日 10時 4月2日 13時

上の表を見た場合、利用者Aさんと利用者Bさんのそれぞれは実際に泊まった日数は “1日” です。

しかし民泊新法においての1日は正午ではじまって、翌日の正午で終わります。

  • 利用者Aさんの場合、カウント日数は「1日」
  • 利用者Bさんの場合は利用時間で正午をまたいでいるため、カウント日数が「2日」

こまかい点となりますが、民泊を上手に活用するためには大切なポイントですので覚えておきましょう。

 

3. そろえるべき必要な設備

民泊をおこなうための物件には、最低限の設備がそろっている必要があります。

  • 台所
  • 浴室
  • 便所
  • 洗面設備

これらは “1棟の建物内に設けられている” 必要はありません。同じ敷地内の建物に設けられている場合は、届け出ることは可能です。

出典:対象となる住宅 | minpaku民泊制度ポータルサイト

ほかにも民泊新法内では、設備の機能性などについても触れています。具体的には以下のとおりです。

ユニットバスでもOK!銭湯はNG!

とりわけ問題にあがりやすいのが「浴室」です。設備はそれぞれが独立している必要はありません。

あぱたい王子
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そのため浴室や洗面所・トイレが同一空間になっているユニットバスはOKです。

タシカニ
タシカニ
一方で、「近所に銭湯などの公衆浴場があるから」と浴室の代替として民泊をはじめることはできないカニ。

意外と勘違いされている点ですので、しっかりと把握しておきましょう。

 

設備の機能性や様式は不問

設備自体の機能性や様式は、とくに問われることはありません。

あぱたい王子
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たとえば、キッチンは住宅用でも業務用のキッチンでもOK!

タシカニ
タシカニ
浴室の場合は、浴槽がなくてもシャワーがあれば問題になりませんし、トイレは和式でも洋式でも申請できるカニ。

ただし、和式トイレは訪日外国人のかたから不評を買う傾向が強いため注意が必要です。

 

4. 民泊の対象となる家屋の要件

民泊営業をおこなうために家屋の要件も定められているので注意しましょう

次のうちのいずれかに該当している必要があります。

  • 物件の所有者自身が自宅として利用している物件かどうか
  • 現在、賃貸もしくは売却という形で入居者を募集している物件かどうか
  • 所有者が自宅として利用していないものの、年に1回以上利用している別荘や相続した空き家などであるか

 

民泊経営に関する大家の5つの手間

民泊活用で不動産投資をおこないましょう。

民泊新法において、民泊経営をおこなう際にオーナーに課せられた義務がいくつかあります。

1. 行き届いた清掃と換気

まずは宿泊者のことを配慮した衛生面に関する義務です。

押入れなどの生活動線で利用できないスペースを除いたうえで、宿泊者ひとり当たり3.3平方メートル以上確保する必要があります。

また宿泊者のことを配慮し、しっかりと清掃と換気をすることも求められています。具体例としては以下です。

  • シーツや布団カバーなどを宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り換える
  • 設備や備品を清潔に保ち、カビやダニが発生しないように除湿や換気・清掃を心掛ける
  • 浴室は宿泊者が入れ替わるごとに湯を抜き、汚れが残らないように定期的な洗浄をおこなう

 

2. 非常時や災害時に備える

次は宿泊者の安全確保に関する義務です。具体的には非常用照明器具の設置と避難経路の表示になります。

さらには災害が発生した場合、宿泊者の安全を確保するように行動することも義務付けられていますので注意しましょう。

 

3. 外国人宿泊者への配慮

訪日外国人の宿泊者が、不慣れな土地で快適に過ごすための配慮も義務とされています。

民泊新法では、以下の3点に対してすべて外国語を用いるように指示していますので注意してください。

  1. 住宅の設備使用に関する案内
  2. 交通手段に関する情報の提供
  3. 災害発生時の連絡先の案内

 

4. 近隣住民からの苦情対応

近隣住民からの苦情などに関する内容も義務に該当します。

  • 騒音防止に関する配慮
  • ゴミの処理に関する配慮
  • 火災防止に関する配慮
  • 周辺の生活環境に対する配慮

また実際に苦情が発生した際には、宿泊者に退室を求めることも含めた対応も求められています。

 

5. 宿泊者名簿の作成と保管

民泊を利用される宿泊者のトラブルを避けるためにも、宿泊者の本人確認をおこなった上で、名簿の作成が必要です。

また氏名や住所・職業・国籍・旅券番号を登録して作成した名簿は3年間保管しなければなりません

都道府県知事へ2ヶ月ごとに定期報告

作成した名簿は、毎年の偶数月に前月までの2カ月分のデータを都道府県の自治体に提出します。

報告する内容は以下の4項目です。

  • 宿泊日数
    ※1年間は毎年4月1日正午から翌年の4月1日正午まで。1日は正午から翌日の正午まで。
  • 宿泊人数
  • 延べ宿泊人数
    ※各日の宿泊人数の合計。たとえば、2名の宿泊者が3日間宿泊した場合の延べ宿泊人数は6名と計算します。
  • 宿泊人数の国籍別による内訳

出典:事業者の業務[2] | minpaku民泊制度ポータルサイト

 

民泊経営に潜む4つのリスクとは

民泊をおこなう前にリスクを確認してください。

空室対策として注目されている民泊経営ですが、リスクがあるのは確かです。

しっかりと対策を講じておくことでトラブルを避けるようにしておきましょう。以下にトラブル例をいくつか紹介していきます。

1.もぐりはNG!無届・無許可は違法

不動産オーナーとしては、はじめやすい民泊ですが、届け出を怠ったり、許可を得ていなかったりした場合には違反の対象となります。

違反行為を犯した場合、上限100万円の罰金の支払いとあわせて懲役を受ける可能性もあります。

出典:その他留意事項 | minpaku民泊制度ポータルサイト

 

2.安易な参入はコストで赤字に……

「その場しのぎの空室対策だから」と、ろくに計画を立てずに民泊経営をおこなうことは絶対に避けるようにしてください。

民泊事業では、あらかじめ家具や設備・日用品を備えておくことが基本的です

それらをそろえるために資金が必要となりますし、一度入居者が決まってしまうと、保管するスペースも必要になってきます。

タシカニ
タシカニ
思わぬ事態が続いてしまい収益をあげるつもりが、コストが大きくなりすぎたという結果にならないとも限りません。

あぱたい王子
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民泊をはじめる前に、しっかりと計画を練っておくことがタイせつだね。

 

3.物件の損壊が起こる可能性

宿泊者のなかには、部屋の使いかたが荒い場合も。

あぱたい王子
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部屋をのぞいてみると、和室のふすまが破れていたり、壁に傷がついていたりしたというケースもあります。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! また、なかには設備の使いかたがわからずに、備品を損傷してしまう宿泊者もいるカニ。

こうしたトラブルを避けるためにもしっかりと口頭で説明したり、ルールを外国語で記した書面を置いたりするようにしましょう。

 

4.文化の違い? モノが無くなることも?

意外と多いトラブルが「モノが無くなる」というケース。

常備しておいたアメニティグッズやドライヤーが無くなってしまうということも場合によってはあります。

原因は文化の違いや宿泊者の勘違いということもあるため、対策としては事前に注意喚起しておくことが大切。

またアメニティグッズなども、持ち帰りされることを前提とした製品を用意しておくというのもひとつの方法です

 

まとめ

ここまで、民泊をはじめるうえ欠かせない手順や注意点をご紹介しました。

民泊は空室対策として効果的であることは間違いありません。

しかし計画や準備を怠ってしまえば、民泊経営は大きな投資ロスとなってしまいます。

経営をスムーズにはじめるためにも、リスク軽減のためにも今回紹介した内容をぜひ参考にしてください。