空室対策は簡単!0円で始める5つのBIGアイデアと実例から学ぶ4つのDIYテク

空室対策は簡単!0円で始める5つのBIGアイデアと実例から学ぶ4つのDIYテク

室リスクは賃貸経営では大きなポイントです。

空室を埋めるため、空室を作らないために多くの大家さんが日々工夫をしているでしょう。

実は「これをやれば完璧!」という方法はありません。しかし、ひとつずつ丁寧に対応することで空室を避けることができます。

さらに、コストをかけずにすぐに実行できるものをピックアップしました。今回の「あぱたい」では空室対策を徹底的にチェックしていきます。

お金をかけない5つの空室対策

お金をかけない5つの空室対策

空室対策は、賃貸経営のなかでもっとも大切なポイントです。

家賃収入がなければ収入を得ることができず、融資を受けている場合は返済できずに負債となってしまいます。

まずは、空室対策の基本をチェックしてみましょう。

どれも、必ずやるべきことですがお金のかからない対策です。もし、おこなっていない項目があればすぐに実行しましょう。

1.室内と共用部の行き届いた清掃

室内の清掃と、共有部の清掃は見学に来たお客さんの印象を大きく左右しますよ。

ハウスクリーニングを入れているから大丈夫! と思いがちですが、見学者が少なくなり時間がたつと埃が溜まったり、ゴキブリや蛾の死骸が落ちていたりなんてこともあります。

共有部も管理会社がいれば常にキレイだと思いがちですが、ポスティングされたチラシが散らばっていることもあります。

大家さんもこまめに足を運び、もし行き届いていないことがあれば管理会社へ指摘が必要です。

 

2.室内の悪臭を防ぐ換気と排水

室内はだれも住んでいないとニオイがこもりがちです。下水のニオイなどはもっとも嫌煙されますので、以下のような対策をおこないましょう。

  • こまめにトイレや洗面台、キッチンの水を流す
  • 窓を開け換気する

また、リフォームをした場合も、壁紙のノリなど施工後の独特な人工的なニオイが残ります。

なるべくこまめに空室は換気をおこなうようにしましょう。

 

3.初期費用の減額とフリーレント

お部屋や共有部をキレイに清掃したり、換気をおこなったりと清潔に保っても見学しにくるお客様がいなければ、無駄な努力となってしまいます。

賃貸では、お部屋の見学までにインターネットのポータルサイトでさまざまなお部屋を見比べ、条件で絞っていきます。

見学者がいないということは、その検索のタイミングで選ばれていない可能性が高いです。

引っ越しで重要視されるのは、まずは初期費用です。

敷金礼金など初期費用は適正な金額かどうか、今一度リサーチしてみましょう。

ほかのよい物件や、似たような物件と比べて、魅力がなければ選ばれません。

また、早く入居者を決めたいときや、より魅力的な条件で募集をしたいときはフリーレントを検討してみましょう。

入居してから一定期間家賃が無料になる募集条件です。

  • 通常は1か月~3か月
  • 管理費は無料にはならない
  • 最低居住期間を決め、すぐに退去した場合は違約金がある旨を契約書に明記する

フリーレントをつけるにあたり、3つ目のポイントの居住期間について決めることが大切です。

フリーレント期間が過ぎすぐに退去されてしまうと大赤字です。1年間、または2年間住むことを条件にフリーレントをつけるようにしましょう。

 

4.募集する入居者の属性を拡げる

募集の際は、収入が安定していてトラブルが起きない入居者を選びたいものです。

しかし、見学や申し込みもないと、入居者の幅を広げることを検討しなければなりません。

外国人や水商売のかたなど、収入が不安定な入居者を受け入れることは非常にリスクが高くなります。

家賃滞納のリスクや生活トラブルなどが起こる可能性もあるので、賃貸経営の浅い大家さんは、管理会社とよく相談してみましょう。

近年多いのが、単身高齢者の賃貸への入居希望です。

家族も独立や死別などでひとりになり、手ごろで便利な賃貸への入居を希望するかたが多くなっています。

現在では、孤独死などが発生した場合は、告知事項に該当することが多くなっています。いわいる、事故物件の扱いです。

日々の生活をサポートしてくれる人はいるかどうか確認、また、家族関係などもよくヒアリングする必要があります。

できれば契約時に家族と直接話をしておくと安心です。

 

5.営業力のある管理会社へ変更

まったく反響さえもない場合は、入居者募集をおこなっている管理会社を変更することも検討してみましょう。

  • 専任専属媒介:契約した1法人としか取引ができません。例えば、自分の友人や紹介などで入居者を見つけてきても、この契約した法人を必ず通さなければなりません。
  • 専任媒介:専任専属媒介と同じ契約内容ですが、自分で見つけた入居者と契約が可能です。
  • 一般媒介:複数の不動産会社と契約することが可能です。契約上縛りがないのがメリットですが、不動産会社は責任がないため、あまり積極的には営業してくれないデメリットがあります。

空室を埋めるためには一刻も早い営業が必要ですが、目先の利益を取って今まで頑張ってくれた不動産屋さんをないがしろにするのは、あまりよくありません。

管理会社とは上手につき合っていきましょう。

 

物件の魅力アップを図る空室対策

物件の魅力アップを図る空室対策

より集客力をあげるためには、プラスアルファの魅力が必要になります。

ピックアップしたふたつは、今注目されている入居者向けサービス、設備になります。

単身者向け、ファミリー向け両方ともに共通するキーワードは「お得」「便利」です。まずは、詳しくチェックしてみましょう。

無料インターネットの導入

インターネットの導入はもはや必要不可欠です。

回線だけ引いてあるから、あとは自分で手配するのが一般的でしたが、工事が込んでいることや複雑なプロバイダーの手配などで入居してもしばらくインターネットが使用できないことがあります。

インターネットは、全世代ニオイて当たり前に使用しているものなので、引っ越してしばらく使用できないとなると入居者には大きなストレスです。

しかし、導入すると高額なコストがかかるのではないか……メンテナンスやランニングコストはいくらぐらいかかるのか……わからないことも多くありますね。

また、物件に合った無料インターネットを検討しているならアイネットが参考になりますよ。

(参考:マンション・アパートの空室対策やIOT設備なら無料インターネット設備アイネット

インターネットの導入にはもう1点大きなメリットがあります。

将来的にスマホから家電を操作したりカギを管理したりと、お部屋のことがネットを通して一括で管理することが可能になりますよ。

そのようなシステムを導入するための足掛かりとなるので、早目の導入をおすすめします。

こちらの記事でもくわしくお伝えしています。

>>空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

 

宅配ボックスの設置

世代問わず、買いものを実店舗ではなく通販で購入するかたは非常に多くなっています。

特に働き盛りの世代では、お店が開いている時間も仕事をしているので、通販を積極的に利用している傾向があります。

そんなとき、賃貸の設備として宅配ボックスがあると好印象です。

しかし、せっかく設置していても、いつも使用中で使えないなど不都合があるとクレームのもととなります。

宅配ボックスを導入するときは、戸数や日常の管理を含めて検討しましょう。

 

DIY可能なお手軽リフォーム4つの例

DIY可能なお手軽リフォーム4つの例

入居者が退去し、次の入居者を迎える際は、クリーニングとリフォームをおこないます。

個性的な物件として付加価値を高めたい場合は、セルフリフォームもおすすめです。

ひとつ注意したいのが、好きな雰囲気やテイストは、人によってまったく違うという点です。

大家さんがよくても、好みだと感じなかった入居者はまったく興味を示しません。

過剰なセルフリフォームは、入居者の幅を狭めてしまいます。

若い女性に流行しているからとそのテイストでリフォームをすると、単身赴任の男性などには選ばれません。

適度な範囲でリフォームにチャレンジしてみましょう。

例1. 塗装でつくるアクセントクロス

 

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セルフリフォームでおしゃれなスタイルとして、壁のどこか一面だけに個性を出す、色を取り入れるという方法です。

壁紙を剥がして下地を作らなくても、壁紙の上から塗装することのできる塗料が多く販売されています。

特に人気なのは、塗って乾くと黒板になる塗料です。

黒板というと、黒や深緑を思い浮かべますがパステルカラーなどさまざまな色味のものがあります。

はじめてでも、塗装のために刷毛やローラーがセットになっているキットも販売されているので、あわせて活用してみましょう。

 

例2. 壁紙でつくるアクセントクロス

 

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壁紙の一部を個性的にする方法として、塗料以外にクロスがあります。

クロスを張るのは、内装業者さんじゃないとむずかしいと思われがちですが、既存の壁紙の上から張ることのできる「シールタイプ」や「生のりつき壁紙」が、多種多様なデザインで販売されています。

はじめてだと気泡が入ったり柄合わせが難しかったり、時間もかかることが多いです。

「入居後に剥がれ落ちた」などとなるとクレームに発展するので、ある程度練習してから導入するようにしましょう。

 

例3. カッティングシートでリメイク

 

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味気ないキッチンの戸棚や洗面台の収納扉などは、カッティングシートで簡単にリメイクできます。

木目調やレンガ調など多くのデザインが販売されています。

壁紙同様、剥がれたりするとクレームにつながったり、逆に安っぽい印象になるので練習しよく検討して導入するようにしましょう。

 

例4. クッションシートでアレンジ

 

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クッションフローリングも、柄や質感を選ぶことで、お部屋のグレードがランクアップします。

畳のような質感のシートや古材のようなデザインのものなどさまざまなものがあります。

もし、ペット可の賃貸物件であれば、抗菌消臭やすべり止めの機能性のあるシートもセールスポイントとなるでしょう。

また、ファミリータイプで小さなお子様がいる可能性があるときは、アレルギーなどに配慮した床材を選ぶことで、印象がよくなります。

 

退去者を出さないことが最大の空室対策

退去者を出さないことが最大の空室対策

 

もっとも有効な空室対策は、今の入居者さんに住み続けてもらい退去者を出さないことです。

学生さんが多いエリアなどでは、卒業すると退去していくなどどうしても退去が避けられないケースもあります。

しかし、日々の管理や工夫でより快適に住んでもらう努力はとても大切です。

入居者はお客様という気持ちをもって、丁寧に対応していきましょう。

共用部の清掃、点検を怠らない

共有部の清掃や点検はとても大切です。

  • 不要なチラシがあふれかえっている
  • 共有部の電気が切れている
  • 植栽の枯葉がたまっている

このような点は、入居者が直接クレームを言ってきませんが、不満に思うポイントです。

こまめに物件に足を運ぶことで、入居者のちょっとした変化にも気がつくことができます。

自分自身でひんぱんに通えない場合は、管理会社に丁寧に対応してもらえるようにしておきましょう。

 

入居者の不満をヒアリング

入居者の満足度を知っておくと、今後の運営にとても役に立ちます。

不動産を購入して年数がたっている場合などは特に、時代が変わりニーズが変化している場合があります。

突然入居者を訪ねてヒアリングしてもあまり効果はありません。また、アンケート用紙も回収率があまりよくありません。

日頃から、気軽に話し連絡が取れるように、こまかくフォローする必要があります。

むずかしい場合は、更新時に直接書類をもっていったり、アンケートをおこなったりなどしてコミュニケーションをとってみましょう。

しかし、入居者は大家さんと同じマネージメントの感覚を持っていません。

要望を伝えてくるだけなので、コストや効果を見極めながら入居者の声にこたえてあげましょう。

 

まとめ

空室対策は、日々進化しています。初期費用を下げても近隣みんなが初期費用を下げていれば、アピールポイントにはなりません。

常に新しい情報を仕入れ、より魅力的な物件づくりにチャレンジしていきましょう。