空室対策アイデア10選【宅建士がマジで伝授】入居者ニーズをリクルートのデータで読み解く

空室対策アイデア10選【宅建士がマジで伝授】入居者ニーズをリクルートのデータで読み解く

「空室対策をしよう! 」となっても、部屋・共有部分・外観・立地それぞれに空室の原因はあり、全部やるにはお金も時間も相当必要。できるだけピンポイントで空室が埋まりやすい対策を優先したいですよね?

『あぱたい』所属の宅建士資格をもつライターが、入居希望者に対してのアプローチ別の空室アイデアを紹介。内見時に「このアパートいいかも! 」と思わせる対策が満載です。

また、ムダに空室対策のアイデアを紹介するのではなく、株式会社リクルート住まいカンパニーが発表した2017年度「賃貸契約者動向調査」の内容に沿って空室対策のアイデアを紹介しています。

あなたの物件は大丈夫?空室がでやすいアパートとは?

あなたの物件は大丈夫?空室が出やすいアパートとは?

アパート経営は空室リスクを常に考慮することが必要ですが、空室になりやすい部屋はいくつか特徴があります。

周辺の家賃相場よりも高い
いくら物件や立地がよくても、周辺の家賃よりも高く設定していれば入居者は別の物件に流れてしまう可能性が大。
駅から遠いなど立地が悪い
立地が悪い物件は、ほかとは違う魅力的な部分をアピールすることが大事。
競合物件が多い
入居者のターゲット層を絞るなど、差別化・客付けを意識した対策が不可欠。
部屋に特色がない
入居者のニーズをとくに考えていないありきたりの部屋。単身用アパートに多い特徴です。

これらの原因を断ち切るには、さまざまな空室対策をおこなう必要があります。

あぱたい王子
あぱたい王子
アプローチ別に対策を練ってみよう!

 

1.募集チラシを見直す

1.募集チラシを見直す

募集チラシの見直しは、現状に合わせた賃料および敷金・礼金が適正価格かを見極めるチャンス。周辺物件との差別化を図るきっかけになります。

新たな部屋の写真を掲載し、物件情報を整理。入居希望者の目に留まるようにするのはもちろん、仲介業者が「この物件は成約につながる」と感じてもらえるチラシにするのです。

また、募集チラシは営業方法によってメリット・デメリットがあります。

タシカニ
タシカニ
効果的な空室対策を狙うには費用対効果を見極めるのがいいカニ!

せっかく募集チラシの見直しをするなら、さらに物件の魅力を正確にアピールしたい! と思いますよね?

詳しくはこちら空室対策で使う入居者募集【チラシVSネット】写真や手書きPOPのマイソク4選をご覧ください。

あぱたい王子
あぱたい王子
募集チラシによる営業方法のメリット・デメリットと、空室対策に効果的なチラシ作成のポイントを解説しているよ!

 

2.モデルルームをつくる

https://unsplash.com/photos/_-JR5TxKNSo

モデルルームを活用している賃貸物件はそんなに多くありません。「手間とお金がかかりそう」「ちゃんと効果が出るのか? 」という理由からでしょうか。

しかし「部屋に特色がない」「競合物件が多い」などのアパートは、とくに空室の一部屋をモデルルームにして欲しいのです。

タシカニ
タシカニ
モデルルームはこんなメリットがあるカニ! 

物件の差別化につながる
入居希望者が「部屋をみたい! 」と思いやすい
内見時に入居後の生活をイメージしやすい
不動産業者が興味を持つ

部屋になにもない状態より、家具や家電を配置したほうが内見時に生活イメージを持ちやすく契約にもつながりやすいもの。なによりモデルルームの募集写真は反響もよく、内見候補に選ばれやすくなります。

「あぱたい」では、空室対策に効果的なモデルルームのアイデアを詳しく解説しています。モデルルームで空室対策!家具など6つのアイデアで空室期間を1/3に短縮できる

 

3.簡単でしかも無料の技

3.簡単でしかも無料の技

お金をかけない空室対策では、初期費用の減額や入居者属性を広げるなどで入居率を高める方法が一般的です。

あぱたい王子
あぱたい王子
ほかにもお金をかけない空室対策がいろいろありますよ!

  • 部屋と共用部に対する清掃の強化

成約に結びつかないひとつとして、内見時に共有部の掃除が行き届いていない⇒部屋も大したことがないと思い込んだ内見になってしまう、という負の連鎖が生まれます。

  • 換気と排水

長く使用されていない水回りの排水溝は悪臭が発生し、これが内見時に悪い印象を与えます。また、原状回復でリフォームしたての壁紙も臭いが独特で苦手な人も。

  • 営業力のある管理会社への見直し

自社サイトに募集物件が多い、掲載更新がひんぱんにあるなど客付けに強い管理会社を検討する必要も。

  • DIYで部屋の魅力をUP

ほかの物件と見た目で差別化を図りたいなどにオススメ。ひとりよがりにならないよう、入居者属性に合わせたDIYをしましょう。

こちらではさらに詳しく解説しています。空室対策は簡単!0円で始める5つのBIGアイデアと実例から学ぶ4つのDIYテク

タシカニ
タシカニ
お金をかけない、長く住んでもらうためのアイデアが満載カニ!

 

4.ちょっとした工夫で選ばれる部屋へ

4.ちょっとした工夫で選ばれる部屋へ

費用がかかるリフォームをしなくても、ちょっとした工夫で入居者に選ばれる部屋はたしかにあります。

あぱたい王子
あぱたい王子
内見者にアピールできるアイデアを紹介するよ

収納棚やフックを取りつける
既存の収納スペースを使いやすく改良
室内干しを設置
ホームステージングの利用
家賃のクレジットカード払い導入
入居者へのプレゼント
無料インターネットの導入
今や空室対策の鉄板として無料インターネットの導入は不可欠。さらに近い将来、家事や部屋などをオンラインで管理する時代からも取り残されません。

関連記事

空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

内見者をおもてなしして親切な印象を与える⇒物件にいい印象を抱いてもらうのが目的。

さらに内見時に「これ欲しかった! 」と入居者の生活動線を考えたアイデアも喜ばれます。

ほかの物件にない工夫があると、賃貸のプロである仲介業者も「ほかの部屋ではなかなかないアイテムですよ! 」と内見時にアプローチできます。

「この部屋に住んだらメリットがある」と感じてもらえるよう、「あぱたい」ではさらに詳しく解説しています。空室対策の工夫!小物や芳香剤など簡単なのに満室になる裏技13選

 

5.エアコンの設置や取り換え

エアコンの画像

首都圏を中心に調査した「賃貸契約者動向調査」では、「次引っ越す際に欲しい設備 上位20項目」でエアコンはトップ。今や賃貸物件には必需品の設備です。

参考:リクルート、2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)

また、家賃が上がっても許せる設備としても同じくエアコンは上位。

10~15年以上のエアコンは効きも悪く、見栄えも影響するので適度なタイミングでの取り換えが望ましいと言えます。

あぱたい王子
あぱたい王子
「部屋はいいけど、エアコンがないなら借りない」という人もいるからね

タシカニ
タシカニ
タシカニ! エアコンがない部屋は入居者を逃してるカニ!

 

6.バス、トイレ、洗面台を独立させる

6.バス、トイレ、洗面台を独立させる

独立洗面台も「次引っ越す際に欲しい設備 上位20項目」でエアコンにつづき2位。温水機能つきトイレ(ウォシュレット)もランクインになっていることからバス・トイレ別は高ニーズです。

ここで問題なのが、3点ユニットタイプ(バス・トイレ・洗面台)のアパートは独立させるべきかどうかです。

あぱたい王子
あぱたい王子
工事費用も100万円~と高額になるため、独立させるメリット・デメリットをあげてみたよ

【メリット】

「バス・トイレ別」という掲載ができるため、物件検索で入居者の目に留まりやすい
独立洗面台によって女性からの反響が増える

【デメリット】

それぞれを独立させるため、部屋や収納が狭くなる
費用が高額なため、投資額の回収には時間がかかる

あぱたい王子
あぱたい王子
3点ユニットを独立させるには、部屋の広さに余裕があるのが必要条件だね

タシカニ
タシカニ
部屋のタイプによっては3点ユニットを独立させるよりも、別の空室対策に目をむけたほうがいい場合もあるカニ!

 

7.ゴミ出しを24時間OKにする

7.ゴミ出しを24時間OKにする

ゴミを出す曜日が決まっていると、それまで部屋にゴミを溜めておかなければいけません。さらに時間も決められていれば、その時間に起きられなかった……というケースも。

生活スタイルが多様化している現代で、ゴミ出しの時間が決められているのは不便だと感じる人も多いのではないでしょうか。

「満足度の高い設備」では、24時間出せるゴミ置き場がトップ。さまざまなライフスタイルに対応でき、単身・ファミリーともに人気があります。

参考:リクルート、2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)

時間や曜日に左右されずゴミを出せるかどうかを重要視する人は多く、多少費用をかけても導入したい設備といえます。

24時間ゴミ出しをOKにするには、ゴミ収集容器の設置が必要。自治体によっては設置の許可を必要とする場合があるので、必ず物件管轄の自治体に確認しましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
ゴミ収集容器の値段は4万円~10万円以上と幅があるよ

タシカニ
タシカニ
大きさもさまざまな種類があるので、物件の規模や容量に合わせて選べるカニ!

 

8.セキュリティの強化

8.セキュリティの強化

賃貸物件で、とくに女性やファミリー層が重視している設備がセキュリティ。なかでもTVモニター付きインターホン、防犯カメラは「次に引っ越す際に欲しい設備」としてランキング上位となり、年々需要が高まっています。

参考:リクルート、2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)

TVモニター付きインターホンの導入

玄関のドアを開けなくても、誰が来たのか確認してから会話ができる安心感があります。

外で不審な物音がしてもモニターで様子を確認できるので、防犯設備として必須条件にしている入居希望者も。

既存のインターホンからTVモニター付きインターホンに変える費用は、工事費込みで5万円前後。また物件のインターホンの設備を把握する必要があるので、まずは専門業者に依頼しましょう。

 

防犯カメラの導入

防犯カメラは不法投棄、自転車盗難の抑止に役立つほか、仮に犯罪などのトラブルがあっても防犯カメラがあれば証拠材料のひとつになります。

遠方の大家さんでもアパートの様子を確認できるので、入居者からイタズラなどの相談も防犯カメラによってスムーズな対応が可能です。

費用は工事費込みで5万円前後。女性にはうれしい設備ですので、女性の入居者を増やしたい大家さんはぜひ検討してみてください。

防犯カメラ設置の際は、プライバシーの侵害にならないよう入居者には設置の報告を必ずしましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパートの敷地以外が映らないように設置するのも大切だよ

タシカニ
タシカニ
入居者のプライバシー保護が重要!ほかの入居者から要請があっても安易にみせないようにするカニ!

 

9.ハイテクグッズの導入

9.ハイテクグッズの導入

最近のマンションでLEDライトやスマートロックの導入が増えています。アパートではまだ少ない設備ですが、導入により競合物件との差別化につながります。

LEDライトの導入

寿命が長いためトータルコストを抑えられ、かつ軽量で小型なのがメリットですが、それだけではありません。

最近の賃貸物件はデザイン性が好まれる傾向です。マンションですでに搭載されている一室多灯(複数の照明を組み合わせる)をアパート共有部分にも活用。トータルコストが低いLEDの使用により実現が可能です。

あぱたい王子
あぱたい王子
内見時の第一印象をよくするアイテムとして、ぜひ検討してみてね!

 

スマートロックの導入

鍵がなくてもスマートフォンで鍵の開閉ができるアイテムです。

今までにも鍵ではなく、ダイヤルロックキーやカードキーをかざすと解錠できる物件は存在しますが、スマートロックはホテルの部屋のオートロックのように自動で施錠してくれるのが最大のメリット。スマートフォンがあれば鍵の閉め忘れということがなくなります。

既存のシリンダーに工事不要で後付けできるタイプがあり、費用は3~4万円ほど。

もちろん内見時の鍵の受け渡しも不要です。アプリをダウンロードする必要がありますが、合鍵の権限を設定するだけでいいのでスムーズな内見が可能に。

タシカニ
タシカニ
鍵の紛失も心配無用カニ!

 

宅配ボックスの設置

仕事で家を空けることが多い・再配達の手配を面倒と感じる人は、宅配ボックスを物件検索の必須条件にチェックしている人が多いです。

宅配ボックスにはダイヤル錠で開錠できる従来式のほか、暗証番号式や専用のカードキーで荷物を取り出すカード式など最新式のものも。

これらはセキュリティの面でも安心です。

 

10.大規模修繕も視野に

10.大規模修繕も視野に

築古によって外観の古さが空室の原因と感じたら、大規模修繕を考慮する時期です。

部屋に入る前に「なんか古い……」と感じられてしまっては部屋の期待度も薄れ、「ここに決めよう」と思われません。

また、外観だけでなく大規模修繕は給湯器やトイレ、給排水管工事も含まれます。

外壁と屋根は同時に塗装工事をおこなうのが望ましく、2階建て10戸のアパートで考えると費用は合わせて200~250万円ほど。

給排水管工事はライフラインに欠かせない設備。工事ともなれば300万円以上の費用を要しますので、日ごろから定期的なメンテナンスをおこないましょう。

「あぱたい」では大規模修繕についてさらに詳しく解説しています。【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算

 

まとめ

入居希望者は、その部屋に住んだらどんなメリットがあるかを考えながら部屋探しをします。

今回は、内見前・内見時に入居希望者からどうみられているかを含め、今すぐできるものから工事が必要なものまで幅広くご紹介しました。自分のアパートに活用できるアイデアを実行して、一室でも空室を減らしましょう!