アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

動産投資やアパートの経営にリスクはつきもの。近年は、リスクを背負ってでも経営をはじめる人が増えており、サラリーマンのかたわら副業としての人気も出てきました。アパート経営は、準備の時点でポイントを押さえることでさまざまなリスクを回避することが可能です。

アパート経営を成功させるためには、

  • 正しい情報
  • 管理会社や銀行などのサポート
  • 入居者を紹介してくれる不動産会社とのつながり
  • 資産運用や土地活用などの幅広い知識

が必要です。そこで大家として成功するためには、なにからはじめればよいのでしょうか。

あぱたい王子
あぱたい王子
ローリスクなアパート経営にする具体的なノウハウを「あぱたい」が紹介するよ。

5つのステップ!アパート経営のはじめかた

5つのステップ!アパート経営のはじめかた

アパート経営のはじめかたは、大きくわけて2種類。

  • 土地を購入して新築のアパート経営をはじめる
  • 中古アパートを購入して経営をはじめる

今回は、中古アパートの経営を前提としてご説明していきます。アパート経営をはじめるまでにやることは、おおよそ5つのステップにわけられます。

【ノウハウ1】アパート経営に有利な「資金計画」

【1】アパート経営に有利な「資金計画」

まず物件を探す前段階で大切なことは、正しい資金計画です。アパート経営をはじめる際に、物件から探してしまうと自分がいくらの物件が買えるのか判断できないので探しにくくなります。

そのため、資金計画において以下の点を考えることが欠かせません。

  • 自分がいくらの物件を買えるのか
  • いくらのローンが組めるのか
  • いくらの資金を出せるのか(自己資金はどれくらい必要なのか)
  • どのくらいの収入が入るのか
  • 大規模修繕などの際にはいくらの支出が発生するのか

アパート経営において一番重要なのは資金計画であり、多少のズレがあったとしても赤字にならないための策を講じる手段でもあります。資金計画がむずかしい場合には、銀行や不動産投資会社などの専門家に相談しながら計画するとよいでしょう。

【資金計画】ローリスクのアパート経営を考える

ローン(融資)を受けてアパート経営をはじめる

まず、自分が融資を受けられる限度額はいくらかを把握しておきましょう。

一般的に、サラリーマンであれば年収の10倍くらいまで借りることが可能と言われています。日本人の平均年収420万円をもとにすると以下のとおりです。

420万円 × 10 = 4200万円(融資可能な額)

つまり4200万円前後のアパートならローンで購入できるという計算ができます。

※10倍というのはあくまで一般論であり、金融機関の審査基準や購入する物件の資産価値や収益性に大きく左右されることは覚えておきましょう。

では仮に10倍の額を借りたとして、もし家賃収入が入らなくなったらどうでしょうか? くわしくシミュレーションしてみましょう。

  • 借入額:4200万円
  • 金利:2.5%
  • 借入期間:30年
手取り給与

(年収450万円、手取り8割と仮定)

月30万円

 

毎月返済額 16万5,950円
差し引き 13万4,050円
タシカニ
タシカニ
毎月の手取り給与が30万円なら、10万円前後の支払いで持ち家か賃貸住宅に住むことができるね。
あぱたい王子
あぱたい王子
残り20万円もあれば食費や税金、衣服、旅行などにもお金を使えるんだ!

アパート経営をはじめてしまったばっかりに毎月手元に残るお金が13万円ほどしかなくなるという可能性があります。

こんなことにならないためには「返済比率」というものを把握しておきましょう。

 

返済比率を計算してみよう

返済比率とは返済負担率とも呼ばれており、収入に対する年間返済額の割合のことで、アパート経営においては以下のように計算します。

年間のローン返済額 ÷ 年間の家賃収入 × 100 = 返済比率(%)

返済比率は金融機関も審査基準としていて、アパート経営においては50%未満が適正な目安。

そしてアパート経営はローンだけでなく「諸経費」という支出もあります。諸経費はおおむね家賃収入の20~30%が相場です。

  • 家賃収入100% × アパートローン返済比率50% = ローン返済後収入50%(A)
  • (A) - 諸経費20~30% = 手残り収入20~30%

このように、最終的に家賃収入の20~30%くらいしか手元に残らないのが普通です。この残った20~30%からさらに税金を支払わなければいけません。もし空室が発生したら家賃収入も少なくなれば手元に残るお金はもっと少なくなるでしょう。

このように返済比率を用いて計算すれば、空室や修繕が発生したときのリスクを加味した資金計画が立てられます。

 

自己資金を出してアパート経営をはじめる場合

すべて自己資金で経営をはじめることはオススメできません。なぜならば、そもそも貯金を全部使って投資すること自体が危険です。

アパート経営をはじめると管理会社へ支払う費用や各設備の修繕、その他税金などさまざまな費用を要します。家賃収入だけでまかなえるとは限りませんから、自己資金にある程度の余裕を残すべきです。

物件の買い増しがしづらくなる

仮にアパートを順調に経営できていたとしても自己資金を目いっぱい使ってしまっていれば、次の物件を購入する際にローンが利用しづらくなります。やはりある程度は金融機関に見せられる「資金力」は残しておきましょう。

資金計画という点で「いくらくらい自己資金を残すべきか」という基準はありません。ただ、一般的には「購入する物件価格の2割の自己資金が必要」と言われています。つまり2棟目以降の物件を購入する際に、その2割が手元にあるかどうかが大事ということは覚えておきましょう。

 

どんな価格の物件でアパート経営をするか

仮に以下のような物件を設定してあらためてシミュレーションしてみましょう。

  • 物件価格:5000万円
  • 自己資金:1000万円
  • ローン借入額:4000万円
毎月の家賃収入

(6万円×6戸)

36万円
毎月返済額

(金利2.5%、30年で試算)

約16万円
諸経費

(20%)

12万円
手残り収入 8万円

上記のシミュレーションでは、なんとか8万円が手元に残りました。しかし、ここからさらに固定資産税や修繕費、空室などを見積もっておかなければいけません。つまり計算上では黒字でも、1部屋でも退去されると自分の給与から持ち出しが発生する可能性が非常に高いと言えます。

では物件価格を下げてみたらどうなるかみてみましょう。

  • 物件価格:3000万円
  • 自己資金:1000万円
  • ローン借入額:2000万円
毎月の家賃収入

(6万円×6戸)

36万円
毎月返済額

(金利2.5%、30年で試算)

約8万円
諸経費

(20%)

12万円
手残り収入 16万円

このように手残り収入が倍になりました。これなら空室が1部屋くらい発生しても問題なさそうです。

ただ物件価格だけでアパート経営のシミュレーションをすべきではありません。利回りなどの収益性や税金がいくらになりそうかなども加味すべきです。

とはいえ上記のようなシミュレーション方法がわかっていれば、「どのくらいの物件価格で勝負するか」が検討しやすくなりますね!

 

【ノウハウ2】安定したアパート経営を実現する「物件探し」

【2】安定したアパート経営を実現する「物件探し」

物件探しのポイントは「自分が住みたい物件」ではなく「儲かる物件かどうか」です。もちろん、自分が住みたいと思えるということは長所の多い物件ということですが、それがイコール儲かる物件ではありません。

  1. 収益用不動産の情報サイトを閲覧する
  2. 不動産屋に訪れて探してもらう
  3. 競売物件情報を探す
  4. 官公情報から公売物件をみる
  5. 物件チラシをみる
あぱたい王子
あぱたい王子
物件探しは「情報収集」だから、決まった方法に固執せずいろいろ探してみようう。

ただし競売物件や公売物件には要注意。

競売や公売の物件も行政の担当者や裁判所の執行人がしっかり調査しています。不動産のプロではないので見落としが発生することがまれにあるでしょう。また競売や公売物件には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)がないため、購入後に問題が発生してもそれは自分の責任です。

競売や公売の物件というのは、債権の履行、つまり借金返済ができなかったり税金を滞納したりして差し押さえられた物件。つまりその建物に住む人がそもそも問題を抱えた人である確率が高いのです。

最悪の結果として、反社会的勢力に関わりのある人が住んでいてなかなか立ち退いてもらえないなんてこともあります。競売や公売はリスクが高いので、アパート経営1年目などの初心者のかたには向きません。

最初の資金計画と照らし合わせて、焦らずじっくり儲かる物件を探しましょう。

タシカニ
タシカニ
でも、儲かる物件ってどんな物件? 気になるカニ。 

【物件探し】こんな物件はアパート経営で有利!

物件探しで押さえたいポイント!

  • 交通の利便性
  • コンビニ・スーパーなどが近くにあるか
  • ニーズに沿った設備が整っているか
  • 管理がきちんとされているか

どれも物件探しで大事なことです。さらに、「収益性の高い物件を探す」という点ではほかにもコツがあります。

【物件探しのコツ】1.減価償却期間の長い物件

アパート経営の戦略により意見がわかれるところですが、アパートローンを利用するなら減価償却が長い物件のほうが有利です。

物件価格3000万円の建物(木造)で簡単に減価償却費をシミュレーションしてみましょう。

※減価償却は非常に難解な計算が必要なので、くわしい説明は省略。

償却期間5年の物件 償却期間15年の物件
1年目 12,000,000 3,990,000
2年目 7,200,000 3,459,330
3年目 4,320,000 2,999,239
4年目 3,240,000 2,600,340
5年目 3,239,999 2,254,495
6年目 1,954,647
7年目 1,694,679
8年目 1,469,286
9年目 1,369,651
10年目 1,369,651
11年目 1,369,651
12年目 1,369,651
13年目 1,369,651
14年目 1,369,651
15年目 1,360,077
  • 5年で減価償却……減価償却費は大きくなりますので最初の節税効果は高い
  • 15年で減価償却……6年目以降もコンスタントに一定額を経費に計上可能

次にアパートローンを利用して物件を購入するとした場合で考えてみましょう。

【償却期間5年の物件】

6年目以降からアパート経営の収入がまるまる所得額に上乗せされて納税額が格段に上がります。長期のアパートローンを利用していれば、返済と所得税の増税で毎年頭を悩ませることになるでしょう。

【償却期間15年の物件】

経費に計上できる額は少ないものの、15年という年月で収支計画を見なおすことが可能です。アパートローンも15年の間に繰り上げ返済などで完済すれば、所得税がアップしても痛手になりません。

アパート経営における減価償却とは、建物が日々劣化して資産価値が目減りすることを「費用」ととらえて、毎年決まった金額を経費として計上することです。減価償却は所得税が決まるうえでたいへん貴重な「経費」であり、減価償却ができるかできないかで納税額が大きく変わります。

 

【物件探しのコツ】2.アパートの敷地に余裕がある

賃貸需要の高い地域で、少しでも敷地に余裕があるアパートを探すことが物件探しのコツです。

敷地に余裕があったらどんなことができるか考えてみましょう。

  • 駐車場
  • 自動販売機
  • 貸し倉庫
  • 貸し看板

上記すべて家賃収入以外の利益になります。

敷地は広いほうがよいといっても、賃貸需要のない田舎にアパートを購入しても意味がありません。

 

【物件探しのコツ】3.任意売却物件を探してみる

任意売却物件は経営が苦しくなって売り出された物件がほとんど。そのため修繕や管理が行き届いてない物件もあり、物件に瑕疵(かし)があっても任意売却物件は誰も保証してくれません。

任意売却とは?

任意売却とはローンの返済や税金などの支払いができなくなった人が、差し押さえなどを避けるために自ら物件を売却する方法。もし任意売却物件を見つけることができれば普通の物件以下、リスクの高い競売物件以上の価格で買えるケースがあります。

一般的な販売物件に比べると数は多くありません。しかし、「任意売却物件」を見つけられると安くアパートを手に入れられる可能性があります。

また、安いと思わせるために任意売却と嘘をつく業者もいます。そのため、以下のような信用に値する団体や不動産業者の物件を探すようにしましょう。銀行や弁護士から情報をもらえることもあります。

FKR不動産オークション

参考URL:https://fkr.or.jp/efuoku/

任意売却物件は売主との相談のうえで内覧が可能。現況での引渡しが一般的ですが、瑕疵などがないか自分の目で確かめられるのは一般の物件と変わりません。

そもそも早めの売却を希望しているのが任意売却物件なので、ある程度の価格交渉が可能です。

あぱたい王子
あぱたい王子
安く物件を手に入れるために、任意売却物件というものがあることを頭の片隅にでも置いておこう。

 

【ノウハウ3】アパート経営を失敗させない!「収支シミュレーション」

【3】アパート経営を失敗させない!「収支シミュレーション」

アパート経営で失敗しない物件を探すためには、同時に「長期的な収支シミュレーション」をおこなうことが欠かせません。つまり、どれだけの収益を得ることができるのか確認しながら物件を探すのです。

収支シミュレーションとは?

収支シミュレーションとは、収入から支出を差し引き、年間でどのくらいの収益があるのか表などで判断するもの。

収支シミュレーションの基本となるのが「利回り」

利回りとは?

利回り計算の基本となる式は以下です。

年間の家賃収入 × 物件価格 利回り(%)

なお「利回り」には「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

【表面利回り】

  • 1年間で回収できる投資金額を物件価格の何割かをあらわすパーセンテージ。
  • 税金や保険料、手数料などの諸経費用は含まれていない。
  • 計算式は……年間の家賃収入 × 物件価格 = 表面利回り(%)

【実質利回り】

  • 物件価格に対して、年間家賃収入から諸経費を引いた場合の割合のこと。
  • 税金や保険料、手数料などの諸経費用が含まれている。
  • 計算式は……(年間の家賃収入 - 諸経費) × 物件価格 = 実質利回り(%)

ポータルサイトや不動産会社の資料などに書かれてある利回りのほとんどは、表面利回りです。収支シミュレーションの具体的な方法はのちほどくわしくご説明しますので、アパート経営で重要なのは実質利回りであることをここでは覚えておきましょう。

【収支シミュレーション】アパート経営のシミュレーション方法

くわしいシミュレーションのノウハウですが、あなたが以下のような物件をアパートローンで購入するとします。

  • 物件価格:5000万円
  • 利回り:11%
  • 自己資金(2割):1000万円

シミュレーションにするなら年額と月額の両方を試算するのがベストです。

支出入 試算式 年額 月額
家賃収入 5000万円 × 11% 550万円 45.8万円
ランニングコスト 550万円 × 20% 110万円 9.1万円
ローン返済額 借入額4000万円にて試算 189.6万円 15.8万円
固定資産税 5000万円 × 60% × 1.7% 51万円 4.3万円
委託管理費 550万円 × 5% 27.5万円 2.3万円
差し引き計 171.9万円 14.3万円

※固定資産税は「不動産の価値60%~70%」「固定資産税1.4%」「都市計画税0.3%」にて試算するのが一般的です。

上記の表では年額で170万円、月額で14万円ほどの利益が出ていることがわかります。本来はここからさらに修繕費や空室損、所得税なども考慮しなければいけません。

くわしいシミュレーションをすることで「このアパートを所有したら経営は成り立つか」ということが一目瞭然。

 

【ノウハウ4】「物件購入」はどんな手続きが必要?

【4】「物件購入」はどんな手続きが必要?

  1. 購入申込:「買うぞ! 」と決めたら買付証明書の提出と価格交渉をおこなう
  2. ローンの事前審査:年収や勤続年数、債務状況をもとにローンの簡単な審査
  3. 売買契約:事前審査を通過後、不動産会社にて契約手続き
  4. 金銭消費貸借契約(ローン契約):借入金や期間、金利などローンの条件が確定
  5. 決済・引渡し:代金の支払いや鍵の受け取り。司法書士や売主などが一堂に会しておこなう
  6. 登記手続き:司法書士に登記書類を渡し、所有権移転と抵当権設定の登記申請をおこなう

手続きにかかる期間としては、2ヶ月以上かかることもあります。スケジュールに余裕をもって行動するようにしましょう。金融機関の審査にかかる時間や、司法書士や売主などの日程の調整などによりけりです。

【物件購入】購入前の最終チェックを忘れない!

契約書を締結前に自己確認すること、レントロールの確認を欠かさないでください。

アパート経営においてレントロールというものがあります。レントロールは物件の管理会社や売り主が所持している下表のようなものです。

階数 号室 現況 用途 入居者 面積 賃料 共益費 合計
1 101 入居中 店舗 法人 120㎡ 300,100 20,000 320,100
2 201 入居中 住居 個人 45㎡ 120,000 8,000 128,000
2 202 空室 住居 45㎡ 118,000 8,000 126,000
2 203 入居中 住居 個人 45㎡ 120,000 8,000 128,000
3 301 入居中 住居 個人 45㎡ 125,000 8,000 133,000
3 302 入居中 住居 個人 45㎡ 120,000 8,000 128,000
3 303 空室 住居 45㎡ 125,000 8,000 133,000
あぱたい王子
あぱたい王子
レントロールはその物件がどのくらいの収益を生むか判断する材料となります。
タシカニ
タシカニ
タシカニ! ほかにも、保証金の有無や金額、フリーレントなどの特約が表示されている場合もあり、特に決まった形式はないカニ。

表をみるだけでも「どのような建物や構造なのか」「入居率はどうか」「家賃は変動しているのか」などたくさんの情報を得ることができます

レントロール3つの確認ポイント!

  1. 敷金や家賃のばらつきの有無:ばらつきがあると募集に苦戦している場合あり
  2. 入居者の属性:法人が多いのか、女性が多いのかなどニーズを把握
  3. 入居年月日:ある程度バラバラのほうが、一斉退去などはないので稼働率が安定

現在の経営状態をみることで、資金計画や収支シミュレーションよりさらに踏み込んだ戦略を立てられるということです。レントロールは必ず確認しましょう。

契約時の重要事項説明の前に自分でも確認!

契約書は、事前に写しをFAXや郵便でもらっておくと、先に目を通しておくことができます。

契約時には、仲介業者の事務所にて重要事項説明がおこなわれます。当日は、流し読みのように説明されるかもしれません。すべてを把握し記憶するのはとてもむずかしいです。

重要事項説明書はかなり詳細に記載されています。主に以下の項目を確認しておきましょう。

  1. 売主の瑕疵担保責任
  2. 物件の抵当権が抹消されているか
  3. 近隣で嫌悪施設などの建築予定がないか
  4. 購入予定の土地の用途地域
  5. 修繕積立金や管理費の金額
  6. 家賃滞納の有無
  7. 再建築不可物件ではないか
  8. 告知事項の有無
  9. 解約手付の際、解約可能な期限
  10. ローン特約の有無
  11. 付帯設備等の引き渡しの有無

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は、物件の引き渡し後に発覚した瑕疵について売主負担で修繕の義務を負うということです。期間が設定されている契約が多いのですが、まれに瑕疵担保責任を負わないという場合もあるので、確認しておきましょう。

 

【ノウハウ5】いざ「運営」開始!アパート経営はここがスタート

【5】いざ「運営」開始!アパート経営はここがスタート

アパート経営の開始時にほかの物件と差別化を図りつつ有利なアパート経営を進めるためのポイントは、

  1. 入居者層のターゲットに合わせた募集条件を決める
  2. 人気の設備や内装を把握してリフォームを検討する
  3. アパートの管理会社を選定する
  4. 入居付けに強い不動産会社を探す
あぱたい王子
あぱたい王子
例えば大学が近くにあるなら、1か月だけフリーレントにしてみるといいかも。
タシカニ
タシカニ
タシカニ! 上京してくる新入生の引越し費用の負担を軽減してあげれば、優先して検討してもらえる可能性があるカニ。

また無料のインターネット設備や独立洗面台、温水洗浄便座、モニター付きインターフォンなど、人気設備を導入することも大事。部屋の壁紙にアクセントクロスを取り入れておしゃれにするのもいいですね!

無料インターネットやアクセントクロスのメリットは以下の記事でもご紹介していますので、ぜひご参考になさってください!

空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

 

空室対策で優先して変える内装は「アクセントクロス」7つの効果と費用を解説

空室対策で優先して変える内装は「アクセントクロス」7つの効果と費用を解説

【運営開始】安定したアパート経営にする方法を考えよう!

安定したアパート経営のノウハウとして、

  1. 管理会社への委託:入居者や建物の管理などはプロにお願いする
  2. 空室対策:入居者募集をおこなう。不動産会社にお願いする。ニーズにあったリフォームをおこなうなど
  3. ローンの繰り上げ返済:金利上昇や減価償却期間の終了に備えて、繰り上げ返済するためのお金を貯めておく
  4. ランニングコストの削減:建物の維持にかかる費用として、不必要なものは省く
  5. 経費計上による節税:アパート経営における税金は大きな負担。税金の知識を少しずつでも学ぶ
あぱたい王子
あぱたい王子
運営がはじまってからもするべきことはたくさんあるよ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! 無理に自分だけでアパート経営を頑張るのではなく、管理会社や不動産会社・税理士とチームで進めていくといいカニ

 

まとめ

アパート経営はリスクのある事業ですが、ノウハウを学ぶことで回避することが可能。物件を探す前に、まずしっかりとした資金計画を立てるところからはじまります。無理のない経営をおこなうためにも、ノウハウをしっかり学んでおきましょう。