アパート経営の管理費【超具体的な相場紹介】7大費用見直しで損しない共益費を計算

アパート経営の管理費設定で迷わない!得する決めかたと3つのコツ

理費や共益費、そして水道代や駐車場代など、全部込み込みで家賃を設定されているアパートを見かけることがあると思います。物件を探すユーザーにとってわかりやすくて親切に思えることでしょう。

実は、少し気をつけないとユーザーにもアパートオーナーにも「損」をさせることになりかねません。

そもそも管理費や共益費は、一体どのようにして決められているのでしょう。あなたも両者の違いがよくわからないのでは?

そこで今回は、アパート経営における管理費と共益費の正しい決めかたを「あぱたい」が解説します。「このくらいかな」と安易に決められがちな管理費や共益費も実は決めかたにコツがあるのです。この記事でしっかりお教えしますのでぜひご参考になさってください!

タシカニ
タシカニ
前から知りたかったカニ! 

あぱたい王子
あぱたい王子
これで管理費の決めかたに迷わない! 

アパート経営の管理の違いと費用の基礎知識

アパート経営 管理 違い

まずアパート経営の管理方法には、自主管理管理委託という2種類の管理形態があります。

自主管理 オーナー自らが入居者の手続きからすべての業務をおこなう管理形態
管理委託 管理会社にすべての業務を委託する管理形態

アパート経営のすべての業務をこなすには非常に多くの時間や手間がかかり、管理会社だけでなくリフォーム会社や清掃会社、ときには入居者とのやり取りも必要です。よって本業を持っていて時間に余裕がないサラリーマン大家さんなら、管理会社に業務委託するのがベストな選択になります。

ではもう少し詳しく、自主管理と委託管理の違いをみてみましょう。

自主管理と委託管理の違い

アパート経営においては手数料を抑えようと自主管理をする大家さんと、手数料がかかっても管理委託をする大家さんでわかれます。

それぞれのメリットデメリットを確認してみましょう。

自主管理のメリット
管理委託手数料が抑えられる
賃貸経営のノウハウが覚えられる
仲介業者やリフォーム業者と直接つながる
建物や入居者のことに気づきやすくなる
自主管理のデメリット
時間と手間がかかる
クレームやトラブルなどに対応しなくてはならない
目が届く範囲にしか対応ができない
管理委託のメリット
時間や手間がかからない
管理会社が常に対応してくれる
管理委託のデメリット
手数料がかかる(賃料の2~7%程度)
担当者によって対応が違う
頼りすぎると対応してもらえないこともある

自主管理はすべての業務を自身でおこなうため経済的なメリットがありますが、時間や手間がかかります。必ずしも委託管理よりも費用が安く済むとは限りません。よって費用はかかりますが、建物管理や入居者対応を代行してもらいたい場合は委託管理を検討するのがベストです。

 

委託管理費の相場

委託管理費の相場は通常家賃の5~8%程度です。

毎月得られる家賃収入から管理会社へ支払う手数料を差し引いた金額が物件オーナーの収入になりますが、毎月のことなので収支計画を立てなくてはなりません。

具体例をご覧ください。

【委託管理費の具体例】

家賃 8万円
管理委託料 5%
戸数 5戸
委託管理費 20,000円
(8万円×5戸×5%)

委託管理費は管理会社によって多少異なるものの、毎月かかる費用だと考えると委託管理費は管理会社を決める大事なポイントになります。管理費相場を基準に所有物件に相応しい手数料で契約できる管理会社を選ぶのが、アパート経営を成功に導くひとつの要素です。

タシカニ
タシカニ
8%見積もっておけば間違いなさそうカニ! 

あぱたい王子
あぱたい王子
目安があると収支計画が立てやすいね

では今度は、この委託管理費を含めて実際のアパート経営で必要な費用相場をみてみましょう。

 

アパート経営でかかる管理費の相場と費用の内訳

管理費 費用 相場

そもそもアパート経営を維持するための費用には、構造の違いによって大きな差があります。具体的に構造と物件タイプ別で管理費にどのような違いがあるか見てみましょう。

構造とタイプ別のアパート経営の管理費

以下は、IREM JAPANが公表する「全国賃貸住宅実態調査報告書(2017年度)」にて報告されている物件タイプ別と構造別の管理費です。

【物件タイプ別の管理費】

1戸あたり月額の平均管理費
単身向け物件 ¥15,191
ファミリー向け物件 ¥18,956

【築年数による管理費の違い(木造)】

築年数 1戸あたり月額の平均費
単身向け物件 10年以内の物件 ¥8,640
20年以内の物件 ¥8,247
20年超 ¥8,711
ファミリー向け物件 10年以内の物件 ¥15,619
20年以内の物件 ¥13,842
20年超 ¥14,093

【築年数による管理費の違い(非木造)】

管理費 1戸あたり月額の平均費
単身向け物件 10年以内の物件 ¥17,627
20年以内の物件 ¥18,078
20年超 ¥14,372
ファミリー向け物件 10年以内の物件 ¥21,485
20年以内の物件 ¥22,535
20年超 ¥18,553

参考:全国賃貸住宅実態調査報告書

非木造とは?
非木造とは、鉄筋コンクリートや重量鉄骨などの物件を指します。理由は不明ですが、木造の場合は築年数が古ければ管理費が高く、非木造は築年数が古いと逆に管理費が安くなっているのが特徴的です。

上表は固定資産税や火災保険、消防点検費用などが含まれる大変貴重なデータです。ぜひこの機会にアパート経営に興味があるかたにも教えてあげてくださいね!

 

アパート経営を管理するのに必要になる7つの費用

ではアパート経営における管理費には、いったいどのようなものが含まれるのでしょうか。アパート経営だけでなく、不動産の管理や運営には家賃収入の20%前後が維持費として必要といわれています。

具体的な費用の一覧をご覧ください。

1.委託管理費 管理委託をしている管理会社に支払う手数料
2.入居募集時の費用 入居募集による仲介手数料や広告費など不動産会社に支払う費用
3.修繕費 空室時のハウスクリーニング費や経年劣化による改修費用
4.固定資産税・都市計画税 土地や建物の所有者は毎年支払わなくてはならない税金
5.修繕積立金 将来の大規模修繕工事に備える積立金
6.電気・水道代 住戸以外の共用部分でかかる水道光熱費
7.その他の雑費など 通信費、交通費、交際費、消耗品費、帳簿作成費、弁護士や税理士報酬など

必要経費の額は所有不動産の規模や築年数などにより異なります。

【費用1】委託管理費

前述にて委託管理費の相場は家賃の5%程度とお伝えしました。一部のみ委託する場合は家賃の2~3%程度と格安の場合もあります。委託管理費は管理会社により違いますので、管理してもらう範囲を明確にして契約をしましょう。

 

【費用2】入居募集時の費用

仲介手数料は宅地建物取引業法により借主か貸主の一方から家賃1か月分、もしくは借主と貸主で0.5ヶ月分ずつと定められています。借主が家賃1か月分の仲介手数料を支払うのが慣例ですが、仲介手数料の割引として借主と貸主で0.5ヶ月分ずつとしている不動産会社もあります。

また上記の法律により仲介手数料という名目なら家賃1か月分が上限ですが、広告費と称して借主から家賃1か月分以上が必要になる不動産会社もあります。混同しないように注意が必要です。

 

【費用3】修繕・クリーニング費

リフォーム代やクリーニング代といったメンテナンス費用は、意外と大きな費用負担になります。業者に依頼する際には相場を知ったうえでコストパフォーマンスのよい業者を選ぶことが重要です。

以下は個人のかたがハウスクリーニングを依頼した際の費用一覧ですが、ひとつの目安としてご覧ください。

【間取り別ハウスクリーニング費用例】

マンション・アパート 1K/1DK ¥32,000~¥64,000
1LDK/2DK ¥40,000~¥80,000
2LDK/3DK ¥54,000~¥108,000
3LDK/4DK ¥68,000~¥136,000
4LDK/5DK ¥82,000~¥164,000
一戸建て 2LDK/3DK ¥66,000~¥132,000
3LDK/4DK ¥80,000~¥160,000
4LDK/5DK以上 ¥94,000~¥188,000

出典:おそうじ本舗「在宅まるごとクリーニング」 

【個別のクリーニング費用例】

リフォーム内容 クリーニング費用(税抜)
エアコン(1台あたり) ¥11,000
トイレ ¥7,500~¥11,500
バスルーム ¥13,500~¥17,000
キッチン ¥15,000~¥18,000
洗面所 ¥7,000~¥10,000

参考:おそうじ本舗「ハウスクリーニング」より各料金抜粋

【床などの張替え費用例】

リフォーム内容 クリーニング費用
(税金、工事費込みの料金)
クロス張替え(6帖) ¥39,800
フローリングの張替え(6帖) ¥99,800
クッションフロア張替え(6帖) ¥44,800
カーペット張替え(6帖) ¥54,800

参考:リノコ

ハウスクリーニング業界もシーズン中は依頼が多く、やや高い料金設定にすることがあります。急ぐ必要がない場合はオフシーズンのタイミングに依頼するのがよいでしょう。

タシカニ
タシカニ
意外とお高いカニ……

 

【費用4】固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、土地や建物などを所有していると課税される税金です。固定資産税評価額を課税標準として計算しますが、固定資産税評価額は3年ごとに見直しされます。

それぞれ計算方法は以下のとおり。

固定資産税=課税標準×1.4%
都市計画税=課税標準×0.3%

なおアパート経営の場合は、軽減措置がありますので納税額を抑えることができます。固定資産税と都市計画税の軽減措置は以下のとおりです。

【固定資産税】

200㎡以下の部分(小規模住宅用地) 課税標準の6分の1に軽減される
200㎡を超える部分(一般住宅用地) 課税標準の3分1に軽減される

【都市計画税】

200㎡以下の部分(小規模住宅用地) 課税標準の3分の1に軽減される
200㎡を超える部分(一般住宅用地) 課税標準の3分2に軽減される

固定資産税と都市計画税の200㎡という規定は一戸あたりで認められているもので、賃貸住宅の場合は200㎡×戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。

 

【費用5】修繕積立金

アパート経営において大規模修繕にかかる工事費は大きな経費です。赤字経営に陥らないためにも家賃の5~8%程度の積み立てが理想と一般的に言われていますが、建物の大きさや構造、築年数や立地などによって異なります。

おおよその修繕工事の内容と相場をご紹介します。

外壁塗装やコーキングなどの補修工事 塗料によって費用は異なり、一平方メートルあたり10,000円~30,000円ほどが相場です。
屋根の防水工事 屋根の状態によって方法が違います。一平方メートルあたり3,000円~12,000円程度が相場です。
バルコニー工事 工事方法によって違いがありますが、一平方メートルあたり6,000円~8,000円が相場です。
給湯器の交換 本体の費用と工事費がかかります。本体によっても異なりますが、平均で一台あたり10万円程度です。
給水ポンプの取替え 給水ポンプは建物の規模によりますが、80万円~250万円ほどが相場です。
エアコンの交換 本体の費用と工事費を合わせた費用になります。一台あたり5~10万円が相場です。

修繕費は金額が大きいことから計画的な資金繰りが必要です。10年~15年に一度の工事を目安に、あらかじめ資金計画を立てたほうがよいでしょう。

 

【費用6】電気・水道代

アパート経営においてはエントランス、階段、廊下などの電気代がかかりますし、ゴミ置き場や共用部分の清掃時にかかる水道代も必要です。もちろん水道光熱費は建物の規模によって異なりますが、年間で1戸あたり数千円~1万円で見積もるとよいでしょう。

電気代の節約のために照明器具を減らしたりワット数の低い電球に交換したりするのは、安全面や見た目が損なわれるため逆効果です。

あぱたい王子
あぱたい王子
だから、基本料金の見直しや省エネタイプのLED電球に交換する、点灯時間を変更するなどの工夫が大事だよ。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 共用部分の管理に落ち度があると、入居率がさがることもありうるので、十分な管理を心掛けましょう。

 

【費用7】その他の雑費など

アパート経営にはほかにも、物件を確認しに行ったときの移動費や管理会社などと連絡を取ったときの携帯電話やインターネットの通信費、不動産にまつわる情報を得るための新聞書籍代もかかります。

どれも相場というものが明確にはありません。

あぱたい王子
あぱたい王子
少なくともいつ・どこで・なんのために使った費用かを明確にしなければいけませんね。

タシカニ
タシカニ
レシートや領収書、それらがなければ詳細をメモに残しておくことが大事カニ。

 

アパート経営の管理費や共益費を決める3つのコツ

管理費 共益費 決める コツ

管理費や共益費は建物を管理するために必ず入居者からいただかなければなりません。

どちらにしても管理費と共益費は賃貸物件を維持管理するために必要なもので、家賃の5~10%が目安になります。

ただそもそも、管理費と共益費には明確な線引きがなく、アパートオーナーですら違いをよくわかっていないというケースは多くあります。

この答えは、入居者の目線で考えると見えてきます。

管理費というのは「物件を管理して円滑に運営するための費用」と考えましょう。

つまり入居者が安心して暮らせるように物件を修繕したり清掃したり、設備の故障などの問い合わせに対応できるようにしておくなど、事業としてアパートを継続するために必要なお金ということです。

対する共益費は、アパートの「廊下や電灯、駐輪場など、主に共有部分を正常に使えるようにしておくために必要な費用」というとらえかたが一般的。

ではこの管理費や共益費の額は、どう決めるべきでしょうか。

【1】オーナーが負担した管理費から計算する!

管理費や共益費を決める方法でもっとも簡単なのは、アパートの維持のために実際にかかった費用を戸数で按分する方法です。

不動産の運営でかかる維持費は一般的に家賃の15~30%といわれています。

あぱたい王子
あぱたい王子
そこで「家賃7万円」「6部屋」「維持費15%」というアパート経営のシミュレーションをしてみよう。

タシカニ
タシカニ
毎月どのくらいの維持費がかかり、そこから管理費や共益費をどう算出できるカニ。

【アパート経営の維持費】
家賃70,000円×6部屋×維持費15%=63,000円
【管理費や共益費】
63,000円÷6部屋=10,500円

本来は毎月かかる費用をすべて合計して部屋数で割るのが正解な方法です。上記のように考えると、管理費や共益費の決めかたはむずかしくないことがご理解いただけると思います。

ただ単身アパート1戸で10,500円の管理費や共益費は高いですよね。

これは実際のところアパートオーナー負担ということになります。だから、更新料や礼金などからまかなうか、日ごろから維持費の節約を心がけるなどの対策が必要です。

 

【2】家賃に管理費を含める?含めない?

家賃と管理費を別々にするのか家賃に含めるのかは、賃借人と賃貸人の双方にメリットになる方法を考えなければいけません。

たとえば6戸のアパートで「家賃6万円、管理費0円」とした場合と「家賃5万5,000円、管理費5,000円」とした場合により、賃借人と賃貸人にとって入居1年目でなにが違ってくるかシミュレーションしてみましょう。

家賃6万円、管理費0円の場合
賃借人の費用 96万円
家賃12ヶ月+敷金1か月+礼金1か月+仲介手数料+更新料1か月
賃貸人の収入 504万円
(家賃12ヶ月+礼金1か月+更新料1か月)×6戸

 

家賃5万5,000円、管理費5,000円
賃借人の費用 94万円
家賃12ヶ月+敷金1か月+礼金1か月+仲介手数料+更新料1か月
※実質的な負担になるため家賃には管理費を含みます
賃貸人の収入 498万円
(家賃12ヶ月+礼金1か月+更新料1か月)×6戸
※実質的な収入になるため家賃には管理費を含みます

賃借人の費用は年間で2万円しか変わらないのに対して賃貸人の収入は6万円の差があります。

とはいえ賃貸ユーザーにとって毎月の数千円は大きな違いです。対する賃貸人の収入も年間で6万円くらいの差では大したことないように思えますが、1部屋分の家賃であると考えると空室が1か月発生したときの穴埋め分くらいにはなります。

あぱたい王子
あぱたい王子
上表では家賃に管理費を含めるかどうかの違いを実感していただくために計算式なども記載しました。

タシカニ
タシカニ
簡単に言えば「1戸あたりの費用の差」と「6戸分の収入の差」という違いカニ。

これを客観的にみると次のように言えます。

【管理費込みの家賃】
入居者の費用負担が大きくなりマイナスイメージだが、大家は儲かる

【管理費別の家賃】
入居者の費用負担が少なくなりプラスイメージだが、大家の儲けは減る

家賃に管理費を含めるか含めないかは、利益とユーザー目線のバランスを加味して考えましょう。

 

【3】家賃を下げて管理費は上げると空室対策に!

前述で解説した管理費を家賃に含めるかどうかの考えかたは、入居者の物件探しという面で考えてもよいでしょう。つまり入居者が物件探しのポータルサイトで検索をかけるときに、所有している物件が目に留まるように家賃を設定すると空室対策につながるのです。

昨今は「管理費込み」で検索できるポータルサイトも増えており、家賃と管理費をわけることにこだわらない場合は管理費込みでも問題ありません。

ただ、家賃を下げて管理費を上げるといった工夫ができると次のような効果があります。

家賃6万円(管理費込み) 家賃上限6万円で探しているユーザーの目に留まる
家賃5万7,000円、管理費3,000円 家賃上限6万円で探しているユーザーの目に留まる
家賃5万5,000円、管理費5,000円 家賃上限5万5,000円で探しているユーザーの目に留まる
家賃5万円、管理費1万円 家賃上限5万円で探しているユーザーの目に留まる

管理費1万円というのは極端に見えますが、賃貸マンションだとよくある設定です。

あぱたい王子
あぱたい王子
では上記でもっとも多くのユーザーの目に留まるのがどれかといえば、4番目の「家賃5万円、管理費10,000円」です。

ユーザーにとって家賃は安ければ安いほどよいため、家賃の上限を設定して検索することはあっても家賃の下限を設定して検索することは多くありません。かといって「家賃5000円、管理費5万5000円」という極端な設定は税制面や一般常識で考えてもよくありません。

そう考えると、上記でどれかひとつベストなものを選ぶとすれば3番目の「家賃5万5,000円、管理費5,000円」です。

賃貸ポータルサイトの多くは5,000円単位で検索できる仕組みになっています。上記の2番目の検索では家賃上限6万円で探しているユーザーの目に留まっても、家賃上限5万5,000円で物件を探すユーザーの目には留まらないのです。

ただ、家賃を下げると敷金や礼金が減少するため入居者にとってはメリットです。しかし、オーナーにとっては収入減というデメリットにつながります。

空室対策が優先なら家賃を下げて管理費を上げるという方法も検討したいところですが、収支計画に影響することはよくよく理解し、入居者とアパートオーナーにとってバランスのよいポイントを探すことが重要と言えるでしょう。

タシカニ
タシカニ
大家さんばっかり儲けちゃだめカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
入居者目線で管理費を設定するのも大事だよ

 

まとめ

今回解説させていただいた管理費や共益費はすべて「不動産所得」にあたります。つまり名目がなんであろうが収入という扱いになるため、それに応じた所得税を納税しなければいけません。

一部では共益費が税制上の経費になるため節税に有効と解説する記事も見かけますが、それはあくまで共益費を別勘定にして、そこからアパートの維持費をまかなうべきということを言っているのです。

アパート経営は収入とコスト、税金という3つの視点から考えなければいけません。どんぶり勘定で「共益費はこのくらいかな」と決めるのではなく、アパート経営は事業という前提で考え、収支バランスなどから合理的に管理費を決めるようにしましょう。