アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで！争続を避ける4つの行動
はてブ
送るアパートを相続する機会は、おそらく一生に一度あるかどうかでしょう。
相続の仕方や税金、今後の経営について、不安で一杯な気持ちはよくわかります。
- 「相続で事前に確認しておくべきこと」
- 「相続の仕組み」
- 「経営を引き継ぐべきどうかの判断基準」
多くの人と同じで、あなたもこれら相続に関係する悩みを抱えていませんか？
こちらの記事でも相続関係の内容を書いています。ぜひ一緒にご覧ください＞＞アパート経営の連帯保証人トラブルQ&A相続放棄や家族、親・夫婦でおこるリスク
アパート経営の状態を確認して相続に備える
親がアパートを経営していれば、必ずいつかは相続が発生します。
アパートがあれば家賃収入で儲かると誰もが思うものですが、必ずしもプラスなことばかりではありません。
あとから詳しく解説しますが、知らずにマイナスの財産を相続してしまうとたいへんなリスクを負うことになります。
とにかく親が生きているうちに、下記の相続に関係する情報をきちんと確認しておくことが大切。
- 誰が相続するのか・遺言の有無
- 相続内容：アパートの詳細・権利関係・ローン額など
- アパート以外の財産の有無
まず遺言の有無と相続人の確認
まずは誰が、相続する権利があるのかを確認しましょう。
なるべく被相続人（財産を残して亡くなった人）に近い人から、優先的に相続されるように「法定相続人」が、民法で定められています。
| 順位 | 相続人 | |
| 必ず | 配偶者 | 正式な配偶者は、常に相続人となる |
| 第1順位 | 子供 | 子供が死亡している場合は、そのまた子供・孫が相続 |
| 第2順位 | 直系尊属 | 1：父母 2：祖父母
父母のほうが優先 |
| 第3順位 | 兄弟姉妹 | 兄弟姉妹が死亡している場合は、そのまた子供・孫が相続 |
仮に配偶者と子供がふたりいる場合、相続財産は配偶者に1/2、子供に1/4ずつという計算です。
遺言書がなければ相続人で話し合って決めますが、通常は法定相続人が規定どおりに相続します。
しかし、遺産相続でもっとも重要視されるのが、誰になにをどのくらい分配するのかという、被相続人の意思を記した「遺言書」です。
生前から遺言書について話し合う機会は、少ないかもしれません。
それでも、遺言書が存在するか・代理人の有無・保管場所などは、きちんと確認しておくべきです。
また、遺言書の内容が、法定相続人の権利を侵害している場合があります。財産のすべてを特定のひとりに譲るとか、寄付するなどといった場合です。
そういう場合でも、法定相続人には最低限の相続を請求できる「遺留分」という権利があります。
なお、遺留分の適用は自動的に処理されるものではなく、遺留分減殺請求をおこなわないと、遺言書どおりの相続になってしまうことは覚えておいてください。
アパートの権利関係は？
被相続人がアパートの大家さんだった場合、まずすべきことはそのアパートの詳細を教えてもらっておくことです。
※今後、例として被相続人を父親として話を進めていきます。
しかしそれだけでは足りません。権利書を取得後に、他人に売却していることもありえます。
普通は親がウソをつく理由はないとは思いますが、最低下記で確認をしておくべきです。
- 登記事項証明書
- 固定資産税の納税通知書
登記事項証明書を取得したら、まずは「甲区」とよばれる区分をチェック！ そこに父親の名前と住所が記載されていれば、まずはOK。
建物の住所や広さ、共有名義者がいるかどうかなども、しっかりと確認しておきます
次に、一番重要な情報が書かれている「乙区」の確認です。乙区には「抵当権」が記載されています。
アパートを買った際にアパートローンを組んでいれば、通常、抵当権が設定されます。
多額のローンが残っている場合、その支払いも相続することになりますので要注意です。
死亡時には保険金でローンが完済される、団体信用生命保険に加入しているかどうかも、必ず確認してください。
またアパートローン以外の、第三者からの借り入れがあり、抵当権が設定されている場合もあり得ます。 その場合は、借り入れ先・日時・金額・抵当の優先順位など、すべて記載されていますので必ずチェックしましょう。
アパート経営以外の財産の有無
賃貸住宅単体に負債があるかどうかの確認はもちろん、賃貸住宅以外の財産についてもきちんと確認しておかなくてはなりません。
相続というと、アパートや現金がもらえるというプラスのイメージばかり持つ人が多いですが、実際は借金などのマイナスの財産も一緒に相続しなくてはならないからです。
| 主なプラスの財産 | 主なマイナスの財産 |
| 不動産（土地・建物など） | アパートローン |
| 現金・売掛金・預貯金 | 借入金 |
| 株式・投資信託 | 未納税金 |
| 貴金属・絵画骨董品 | 各種ローン残高 |
| 生命保険・会員権 | 連帯保証人 |
もしプラスの財産よりもマイナスの財産のほうが多いなら、相続放棄するようになるでしょう。そのため、アパートだけでなく、必ずすべての相続財産の有無を調査してください。
アパート経営のオーナーが死亡したら取るべき4つの行動
アパート経営をしているオーナーが死亡した場合に、子供がやらなくてはいけないことが大きく4つあります。
まず1番はじめにやらなくてはいけないことが「死亡届の提出」。
とにかく死亡届を出さないと火葬・埋葬の申請ができません。最優先で処理してください。
死亡届を提出すると、自動的に戸籍・住民登録が抹消され、税務署にも自動的に連絡がいくようになっています。
期限をすぎると罰則を受ける場合があります。注意してください。
| どこに？ | 市区町村役場 |
| いつまで？ |
死亡を知った日から7日以内 |
| なにが必要？ | 死亡診断書・印鑑 |
まず死亡届について説明しましたが、下記の3点も必ずやらなくてはいけません。
- 相続放棄の届け出（相続放棄する場合）
- 準確定申告
- 相続税の納付
これらも死亡届同様、すべて期限が決まっています。期限は必ず厳守してください。
「相続放棄」は死亡から3か月以内
【1】遺言の有無を確認する
まずは先ほど説明したように、遺言の確認や相続人の把握・財産の確定を急いでおこないます。
遺言がある場合は、基本的に遺言どおりに相続されますから問題は起こりません。
トラブルになりやすいのが、遺言がない場合。その場合は、法定相続人の間で遺産分割協議を開いて、どのように相続するかを協議します。
財産に借金があったり、ほかの相続人と揉めたくなかったりという理由で、相続をしたくない場合がありますよね。
そういうときに取る方法として「相続放棄」があります。
相続放棄は、文字どおり、プラス・マイナスすべての財産相続を放棄することです。そうすれば借金を背負う必要は、一切ありません。
注意するポイントとしては、相続放棄の申請ができるのは、相続の事実を知ってから3か月以内ということです。
相当の理由があれば期限を延長してもらうことも可能です。しかし、簡単ではありませんし、延長される保証もありません。
「準確定申告」は4か月以内
アパートに限らず賃貸住宅を所有して家賃収入がある父親が死亡した場合、相続人は父親に代わり、確定申告をしなければなりません。これを「準確定申告」といいます。
3月15日までに確定申告をしていなかった場合は、相続開始を知った日から4か月以内に、昨年度と本年度の両方分を申告・納税しなくてはならないので注意が必要。
また準確定申告をしないといけないのは、どういう条件の人かもきちんと押さえておきましょう。
以下家賃収入がある大家さんに関連する内容だけ、抜粋します。
- 給与収入が2000万円を超える場合
- 給与所得および退職所得以外の所得金額が20万円を超える場合
- 個人事業主で収入が38万円以上ある場合
- 事業所得・不動産所得がある場合
- 2カ所以上から給与をもらっている場合
【2】準確定申告の方法
さて次は、いよいよ準確定申告の申請です。
準確定申告には下記の書類が必要になります。
- 確定申告書B
- 決算書
- 確定申告書付表（相続人が複数の場合のみ）
基本的に一般の青色申告と、提出する書類は同じです。申告書はAとBがありますが、不動産所得があれば申告書Bを使用します。間違わないようにしてください。
確定申告付表は、相続人が複数いる場合に確定申告書と一緒に提出します。
相続人が複数いても、人数分提出する必要はなく、1枚にそれぞれ記名・押印すれば問題ありません。
書類のやりとりが面倒・マイナンバーを知られたくない人もいるでしょう。そういうときは、ほかの相続人の名前を記入して、それぞれが提出するという形でも大丈夫です。
「相続税の納付」は10か月以内
次にやるべきことは「遺産分割協議」です。遺言がない場合や分配に不満がある場合は、遺産の取りぶんを相続人全員で話し合います。
各自の相続額が決まったら、今度は相続税の支払いです。
相続税には基礎控除があり、基礎控除よりも相続総額が多ければ、相続税を支払わなくてはなりません。
【基礎控除額の計算式】
3000万円 ＋ （600万円×法定相続人の人数）
相続税の計算は、相続総額から相続した割合に応じて、各自の相続額を決定します。
したがって、たくさん相続すれば相続税も多く、相続額が少なければ少なく支払うということになります。
なお相続税の申告・納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
1日でも遅れると、税額軽減の特例措置を利用することができませんし、罰則として追加で課税されてしまいます。
遺産分割協議が期限内にまとまらずに金額が確定しない場合は、とりあえず暫定金額を支払っておきましょう。 多く支払ったとしてもあとから清算できますので、必ず期限内に処理してください。
【3】遺産分割協議は3つにわかれる
遺産分割協議とむずかしい名前がついていますが、要するに“話し合い” です。話し合いの結果、口約束だとトラブルになるので「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議は、遺言の有無によって内容が変わってきます。まずは遺言がない場合です。
- 遺言がない場合
遺言がない場合は、財産分割の基準となる故人の意思が存在しないので、相続人全員で話し合って決めます。
とくに分割の基準はないので、極端な話、全員が納得すればひとりが全部相続しても問題はありません。
また、もし非嫡出子（内縁の子供）がいれば、非嫡出子にも相続の権利があります。
連絡がつかない相続人がいる場合は、代理人（弁護士など）を立てて協議を進めることができます。
とにかく、法定相続人全員の合意が必要です。
- 遺言があるが、異なる内容へと協議をする場合
遺言がある場合は、ふたつのケースが考えられます。
- 遺言内容を変更したい場合
- 遺言で財産の一部にしか指定がない場合
こういう場合は、相続人全員が合意すれば、話し合いで内容を変更することも可能。（出席できない場合は、電話や代理人の参加でも可）
ただし、遺言で第三者に相続させたい旨が表明されている場合は、いくら法定相続人が協議して第三者に相続させないようにしても認められません。
【遺言と異なる遺産分割協議をおこなえる主な要件】
- 被相続人が遺言と異なる分割を禁じていない場合（民法907,908条）
- 相続人全員が同意している場合
- 遺産分割裁判
相続内容が話し合いで決まれば問題ないのですが、どうしても条件が折り合わない場合が出てきます。
その場合の流れは、下記のとおりです。
遺産分割調停
遺産分割審判
まずは家庭裁判所に仲裁に入ってもらって、遺産分割調停をおこないます。
ここでまとまらないと裁判官が判断すれば、次は遺産分割審判へ移行です。
調停はあくまでも話し合いですが、審判の結果は通常の「判決」と同じ強制力があります。
ここまで来てしまうと人間関係も崩れてしまいます。できれば最初の協議で合意したいものです。
【4】相続税の納税方法
相続は複雑ですので、税理士に依頼しておけば間違いありませんが、相続税の納税方法について理解はしておきましょう。
| 納付期限 | 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内 |
| 納付者 | 相続人が各自で納付 |
| 納税する場所 | 金融機関・所轄税務署 |
| 必要書類 | 納付書 |
| 延滞した場合の罰則など | 延滞税が発生 |
現在は窓口での支払い（振込は不可）以外に、インターネットでの電子納税も利用できます。
クレジットカードも使えますので、忙しいかたはぜひ積極的に利用してみてください。
アパート経営が相続税対策と言われる3つの理由
2018年の賃貸住宅新設着工数は、前年より減っているものの、39万6000戸と供給過剰の傾向が続いています。
その要因のひとつが、アパート経営による相続税対策。
ただ普通に土地を相続しても節税になりません。しかし、賃貸住宅を建てて土地活用すれば、さまざまな軽減措置の恩恵を受けられるからです。
【1】小規模宅地の特例
相続税は、一括支払いが原則です。相続財産が不動産のみだった場合、現金が足りなくて税金が払えずに、不動産を売却しなくてはならないことも考えられます。
そういった悲劇を招かないために『小規模宅地の特例』があります。下記の不動産を相続する場合は、一定の面積まで評価額を割り引いてくれるのです。
| 直前の利用区分 | 上限
面積 |
減額率 |
| 自宅の土地（特定居住用宅地） | 330㎡ | 80％ |
| 事業用の土地（特定事業用宅地） | 400㎡ | 80％ |
| 賃貸住宅の土地（貸付事業用宅地） | 200㎡ | 50％ |
出典：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
【貸付事業用宅地計算例】
- アパート敷地面積300㎡、評価額3500万円
3500万円×200㎡/300㎡×50％＝1155万円
更地であればこの減額措置は利用できませんが、賃貸住宅があれば、1155万円も減額してくれます。アパート経営が、節税といわれる所以です。
【2】不動産の評価額がさがる
貸家・賃貸アパートなど、他人に貸すための建物が建っている土地を「貸家建付地」といいます。
他人が住んでいれば「借家権」が発生しますから、いくら自分の土地とはいえ、簡単には売却できません。
そのため、相続税額の計算では、借家権を考慮して減額してくれる仕組みになっています。
貸家建付地の計算式は下記のとおりです。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
- 借地権割合
借地権割合は、土地の評価額における借地権の割合を表します。
その割合は国税庁の路線価図に書かれていて、30〜90％の間で地域ごとに決められています。
例に挙げた東京都練馬区旭丘1丁目の借地権割合は、Cの70％です。
出典：国税庁 路線価図 東京都練馬区 旭丘1丁目 48097
- 借家権割合
借家権割合は建物における借家権の割合のことで、全国一律30％と決まっています。
- 賃貸割合
賃貸割合とは、アパートなど賃貸住宅に、実際にどのくらい入居者がいるかいう数字を表したものです。基本的に空室が少なければ、軽減率が高くなります。
【3】アパートローンの債務控除
相続ではプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も一緒に相続しなければなりません。
税額の計算は、マイナス財産は差し引いて、実際に手に入れた財産にだけ税金がかかる仕組みになっているのです。
これを「債務控除」といいます。
【差し引ける主な債務】
- 住宅ローン
- 金融機関以外からの借入金
- 税金
- 未払金
連帯保証している債務などは、債務控除できませんので注意してください。
【債務控除の計算例】
- 土地価格：4000万円、借地権割合：70％、借家権割合：30％
- 建物評価額：3000万円、賃貸割合：90％
- 債務控除：ローン残額3000万円
貸家建付地と貸家の計算式
- 土地の課税対象額＝土地の時価評価額×(1－借地権割合60％～70%×借家権割合30%程度)
- 建物の課税対象額＝建物の評価額×(1－借家権割合30％程度×賃貸割合)
- 土地4000万円×路線価80％＝3200万円
- 建物3000万円×評価額60％＝1800万円
- 課税対象額合計：5000万円
- 土地：3200万円×（1−70％×30％）
- 建物：1800万円×（1−30％×90％）
- 合計：約3800万円—債務控除3000万円＝800万円
債務控除を利用すると、5000万円−800万円＝4200万円減額されたことになります。
相続した親のアパート経営を引き継ぐ？引き継がない？
あなたはアパートを相続して、そのまま引き継いで経営を続けていきますか？ それとも売却を検討しますか？
アパート経営を受け継ぐかどうか決める前に、下記のポイントをここでもう一度じっくりと整理してみませんか。
- 被相続人である親の意思確認
現在の所有者である親が、アパート経営に対してどんな想いを持っているかは、とても重要です。
将来もしっかりと経営を続けてもらいたいのか、キリのいいところで売却したほうがいいと思っているのか、じっくりと話し合ってください。
- 親の財産の状況
ローン残高やそのほかの借入金の有無、連帯保証人になっていないかどうかなど、ここが一番重要です。しつこいくらい確認しましょう。
マイナスの財産も、引き継がなくてはならないことをお忘れなく！
- アパートの権利関係
先ほどのマイナスの財産と共通しますが、抵当権は最重要確認ポイントです。
借り入れがあって、もし不払いが発生すれば、担保として強制的に売却させられる可能性もあるわけですから。
- アパートの経営状況
今現在の経営状況を把握しましょう。
- このまま黒字経営を続けられるのか？
- 赤字であれば、今後黒字に転換できる見込みは？
- 大規模修繕工事の予定は・修繕資金は十分か？
- 出口戦略は明確か？
- 管理会社・住民との関係性は大丈夫か？
- トラブルはないか？
親は都合の悪いことは、子供にあまり正確に伝えない傾向があります。
だから、父親の話を鵜呑みにせずに、書類・資料・データなどから得られる根拠のある判断をしましょう。
アパートの名義を移す相続登記
アパートを相続したら、相続による移転登記と抵当権の設定登記をする必要があります。
義務ではありませんが、第三者に自分の所有物であることを証明するためにも、必ずおこなってください。
【必要な書類】
- 登記申請書
- 登記事項証明書
- 被相続人の除票・戸籍謄本
- 相続人の印鑑証明書・住民票など
なお、登記には「登録免許税」と、通常代行してもらう司法書士への報酬が必要です。
【登録免許税計算式】
- 相続による移転登記：固定資産税評価額×4％
- 相続による抵当権設定登記：債権金額×4％
- 司法書士登記代行の報酬：5〜10万円
管理会社と入居者への連絡
賃貸住宅の相続が決まったら、すぐに管理会社と住民に連絡しましょう。
また家賃の振込口座の変更なども必要です。忘れずにおこなってください。
管理会社との連絡は、もっと重要。なぜなら空き家を出さないためには、管理会社の協力が不可欠だからです。
まとめ
アパートの相続を考えた際にやるべきことは、一にも二にも「事前の確認」しかありません。親が死んでしまってからでは、遅いのです。
まずはすべての相続人と財産を調査してください。
とくにローン関係・借入金・抵当の有無は、最重要ポイント。またアパートの経営状況も、しっかりと確認しておきましょう。
現状を正しく把握し、きちんと計画さえ立てれば、あとは損をしないように相続手続きをして、実際に経営をスタートするだけですよ。
アパート経営には、出口戦略という考えも重要です＞＞アパート経営で必要な売却のタイミングは？消費税等を考慮する4つの出口戦略
