アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

パートのことはなんでも知っているつもりでも、経費や税金の話だけは苦手ではありませんか? 経費や税金について苦手意識のあるかたは多いですよね。

特に青色申告や経費についての考えかたには解釈が難解な部分もあり、自ら税金について学ぶことは避けられがちです。ただ正しい知識で申告ができれば、たくさんの恩恵を享受できます。積極的に経費を計上していかないのは非常にもったいない話なのです。

タシカニ
タシカニ
今回は、そんなあなたの苦手意識を払拭すべく、「あぱたい」が経費についてわかりやすく解説していくカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
経費の項目はたくさんあるから、しっかりと押さえていきましょう

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アパート経営の経費を正しく理解しよう!

アパート経営の経費を正しく理解しよう!

一般的には、事業をおこなうために必要なコストを「経費」と言います。従業員に払う給料も仕入れた商品の代金もぜんぶ経費です。よって打ち合わせで誰かと食事をしたときのお会計も立派な経費になります。

経費を正しく理解するには、以下3つがポイント!

  1. アパート経営における経費の意味
  2. 青色申告と白色申告の違い
  3. 経費計上のルール

実は知らない人が多い!アパート経営の「経費」の意味

不動産から得られる収入を不動産所得といいます。たとえサラリーマンでも不動産所得が発生すれば、当然所得税を納めなければなりません

【不動産所得の計算方法】

総収入金額 必要経費 不動産所得の金額 

経費がたくさんあれば不動産所得(利益)が減ります。税額は不動産所得をもとに計算しますので、経費を計上すればするほど税金の支払額が少なくて済むわけです。

一般的に「経費」と「費用」は同じ意味でつかわれがちな言葉ですが、両者はまったく違います。

  • 費用:アパート経営のためにつかったすべてのお金
  • 経費:税制上で認められた収入から差し引ける費用

経費にできない費用の典型が「アパートローン」。経費として計上できるのはアパートローンの利子部分のみで、元本は経費にはなりません。特に確定申告で必要な決算書などには必要経費を正しく記載しなければいけませんから、「費用」と「経費」の違いは必ず理解する必要があります。

 

そもそもアパート経営の青色申告と白色申告とは?

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。アパート経営をしているならば、さまざまメリットがある青色申告で申告したほうが断然お得です。

【青色申告の主なメリット】

  • 青色申告特別控除により、所得額から「10万円」「55万円」「65万円」を控除できる
  • 家族などを青色事業専従者として従業員にすれば給与を経費に算入できる
  • 黒字から差し引く赤字を3年間で繰り越して相殺できる

大きなメリットのある青色申告は、誰でも利用できるわけではありません。「不動産を持っている人」か「会社経営などの事業所得がある人」、「山林を持っている人」のいずれかでないと青色申告はできないのです。

また65万円の控除を適用するためには、複式簿記での帳簿作成が必要です。白色申告と青色申告の違いをまとめますので、自分に合った申告方法を選択しましょう。

  青色申告65万円 青色申告10万円 白色申告
帳簿の種類 複式簿記 簡易簿記 簡易簿記
補助簿等の提出義務 あり

決算書が必要

あり

決算書が必要

あり

収支内訳書でよい

事前申請 あり あり なし
メリット  最大65万円控除 10万円の控除

簡易簿記でいいので事務処理が楽

簡易簿記でいいので事務処理が楽

あぱたい王子
あぱたい王子
そもそも白色申告という名称はないんだよ!

タシカニ
タシカニ
青色申告以外がそう呼ばれてるだけカニ

 

アパート経営の経費にルールはない!?

アパート経営の経費にルールはない!?

確定申告で提出する各書類。誰もが「どの支出が経費になるの? 」と頭を悩ませますが、青色申告で提出する損益計算書の科目を基準にすれば間違いありません。例えば税金なら「租税公課」という欄があり、アパート経営で火災保険に加入しているなら「損害保険」の欄が該当します。

どういった出費がどの科目に当てはまるのかはある程度決まっています。間違わないようにしましょう。

気をつけたいのは、損益計算書に記載されている科目のどれにも当てはまらないケース。具体的にはアパート経営の参考資料として購入した「新聞図書費」、不動産関連セミナーに参加したときの「セミナー費」などです。

ただ上記のような損益計算書の経費欄にない費用は、「セミナー受講費」「研修費」といったように自由に記述しても問題ありません。ある程度誰もが理解できる言葉であれば、適切な科目を自分で作ってもいいのです。

 

アパート経営の青色申告で経費にできるもの15種類を解説!

アパート経営の青色申告で経費にできるもの15種類を解説!

アパート経営に限らず、不動産投資に関係する経費の科目はたくさん。国税庁が提供する『e-Tax』の損益計算書に記載された9種類とそのほか6種類、計15種類の経費についてわかりやすく説明します。

租税公課

租税公課は税金やそのほかの公的な支出全般を指します。租税公課 = 税金とイメージしている人が多いですが、公共団体・商工会への会費なども含まれますので注意しましょう。

【主な租税公課一覧】

経費にできる租税公課 経費にできない租税公課
不動産取得税 所得税
固定資産税 住民税
印紙税 相続税
登録免許税 贈与税
都市計画税 延滞税・延滞金
自動車税 事業に関係ない自家用自動車の税金
個人事業税 追徴課税
公共団体・商工会などの会費 交通違反などの罰金

あぱたい王子
あぱたい王子
経費にできない税金もあるんですね

損害保険料

損害保険料とは各種保険料のこと。アパート経営で該当する主な保険は「火災保険」「地震保険」「自動車保険」などです。

注意したいのが火災保険料の経費計上方法。5年や10年の長期契約の多い火災保険は、長期契約分の保険料を一括で計上できません

例えば1年あたり1万円で10年契約だとした場合、初年度の損害保険料として1万円計上します。残りの9万円を「前払金」として帳簿に記入して、以後、「当年」「前払金」の処理を繰り返していくのです。

また地震保険には「地震保険料控除」という制度がありますが、賃貸アパートは適用されないことにも注意しましょう

 

修繕費

修繕費とは、物件の修理やメンテナンスの費用を指します。

注意が必要なのは「修繕費」と「資本的支出」の違い。修繕費であれば経費として一括計上できますが、資本的支出と判断されると減価償却という形で少しずつしか経費計上できないのです。

例えばアパートの外壁を塗装したという程度なら「修繕費」に計上できますが、グレードの高い設備に交換するなど資産価値を高める工事は「資本的支出」にしなくてはなりません。ただ資本的支出であっても、「20万円未満の修理・改良工事」など、一定の条件を満たせば修繕費として一括で経費に計上できます。

タシカニ
タシカニ
「修繕費」と「資本的支出」ってどうやって区別したらいいのカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
あとで詳しく説明するね

 

減価償却費

不動産は構造によって耐用年数が定められています。

構造 耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨(建材3mm以下) 19年
軽量鉄骨(建材3~4mm) 27年
重量鉄骨 34年
RC・SRC 47年

※RC = 鉄筋コンクリート/SRC = 鉄骨鉄筋コンクリート

参考:国税庁 耐用年数(建物/建物附属設備)

上表の法定耐用年数に応じて毎年少しずつ減少する価値を経費計上するのが「減価償却費」です。

また10万円以上の建物・備品は減価償却が基本ですが、2020年(令和2年3月31日)までの特例措置として「少額減価償却資産の特例」があります。これは30万円未満のものに対して減価償却ではなく一括で経費にできる特例です。

減価償却は経費計上のなかでも大きな割合を占めますので、積極的に活用しましょう。減価償却費についてさらに詳しく知りたいかたは、以下の記事もご参考になさってください。

アパート経営に関する償却資産税と減価償却費|知っておけば申告も安心!

アパート経営に関する償却資産税と減価償却費|知っておけば申告も安心!

 

借入金利子

アパートを購入、建築するにはアパートローンを利用するのが普通です。当然、返済が必要ですから返済額を経費に計上したいところ。ただ注意点がいくつかあります。

  • 経費に計上できるのはアパートローンの利息部分だけ
  • 賃貸開始前のローン利子は、取得価額に含めるため経費に算入できない
  • 不動産所得が赤字だとローン利子の土地部分は経費にできない

【損益通算例】

損益通算例

あぱたい王子
あぱたい王子
土地の借入利子は、損益通算できないんですね

タシカニ
タシカニ
そうなのカニ

 

地代家賃

地代家賃は事業用の事務所や店舗などの賃貸料や駐車場代を指します。

アパート経営で地代家賃がかかるのは、土地を借りてアパートを建てた場合くらいです。一般のアパート経営では、あまりむずかしく考えなくてよいでしょう。

 

給料賃金

個人事業主だと多くありませんが、不動産賃貸業務をおこなうにあたって従業員を雇って給料を支給すれば「給与賃金」として経費にできます

気をつけたいのは、自分の家族に給料を払う場合です。

(2) 必要経費になるものとならないものの例

(中略)

ロ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与賃金(青色事業専従者給与は除きます。)は必要経費になりません。

(注) 青色申告者でない人についての事業専従者控除の金額が、必要経費とみなされます。

引用:国税庁 No.2210 やさしい必要経費の知識 3 必要経費に算入する場合の注意事項

上記にあるように、生計が同じ家族に払う給料は経費にはなりません。その代わり納税者が経営する不動産会社などで家族が専属で働くなら、その給与は全額経費として認められます。

この給料を「青色事業専従者給与」といい、控除は「事業専従者控除」と呼ばれています

ただし、条件がふたつ。

  • 納税者が青色申告で確定申告をすること
  • 経営する物件が事業的規模であること

事業的規模は「5棟10室」が基準。独立した建物なら5棟、アパートなら10室以上の物件を経営していることが条件です。

あぱたい王子
あぱたい王子
事業的規模でないと事業専従者控除は適用されないんだね

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 事業的規模というのは、一般的に「5棟10室」の規模の不動産をいうカニ

 

税理士等の報酬

毎月の帳簿処理や青色申告の手続きを税理士などに依頼する場合、「税理士等の報酬」という科目で経費計上が可能です。国税庁が提供するe-Taxの「損益計算書」でも、あらかじめ税理士等の報酬という専用科目が記載されています。

ただ税理士等の報酬という科目を必ず使用しなければいけないという決まりはありません。会計実務では「報酬」や「支払報酬料」といった科目をつかって処理することも多いです。

 

震災関連経費

震災関連経費は、震災で物件が壊れたり取り壊しが必要になったりした損失額を一括計上できる経費です。

ただし地震保険などで補填された分は経費にできませんので注意が必要。

また損益通算や赤字の3年間繰越しも適用できます。震災関連経費という科目は、青色申告で提出する一般的な損益計算書の経費欄には印刷されておらず、e-Taxのみ記載されている科目です。忘れずに計上しましょう。

さて、続いて説明する科目は青色申告のe-Tax損益計算書には記載されていない経費です。ただ必ず発生する経費ですので、経費計上が漏れないようこの機会に確認しておきましょう。

 

通信費

通信費は、不動産業務に必要な電話の通話料やインターネット通信料などが該当します。郵便物を送る際の切手代やはがき代も通信費に計上するのが一般的です。

もちろん、プライベートで利用した分に関しては経費に計上できません

あぱたい王子
あぱたい王子
携帯電話を仕事とプライベートの両方で使ってるけど……

タシカニ
タシカニ
その場合は料金を仕事とプライベートでわけて計上すればいいカニ!

 

旅費交通費

旅費交通費とは、所有物件や購入する物件を確認しにいくときなどの宿泊費や交通費です。遠方の不動産セミナーへの参加などでも、宿泊費や交通費を経費に算入できます。

ただ税務署にチェックされたときのため、「不動産業務に関連した旅費交通費」という証明は残しておいたほうがよいでしょう。

具体的には以下のような書類です。

  • 物件調査書
  • 物件の写真
  • 物件やセミナーの担当者を証明する名刺など
  • セミナーのパンフレットや資料

当然、ホテル代やタクシー代、自家用車のガソリン代などはすべて領収書が必要です。また旅費交通費も、場合によっては業務とプライベートを距離などで按分する必要があります。

 

消耗品費

消耗品費とは、不動産賃貸業務に関連する備品を購入した費用です。代表的なのは文房具や名刺・ハンコなどが当てはまりますが、パソコンや物件を撮影するカメラなども消耗品費に計上できます。

ただし消耗品費にできるのは、購入価格が10万円未満の物品だけです。仮にパソコンが20万円以上したなら、法定耐用年数に応じて毎年減価償却費で処理します(一般的なパソコンは4年)。

参考:国税庁 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一 2 事務機 器及び通 信機器 電子計算機 パーソナルコンピュータ(サーバー用のものを 除く。)

※「一括償却資産」だと、購入金額が20万円未満の資産購入の場合、20万円未満の資産の購入金額を3年間で均等償却する方法を選択も可能。

 

水道光熱費

水道光熱費とは、駐車場や廊下などアパートの共用部で使用する水道・電気代のこと。水道光熱費を家賃込みにするのではなく、共益費として回収したほうがトラブルになりにくいです。高い経費ではありませんが、きちんと計画しておきたいですね。

 

新聞図書費

新聞図書費とは、不動産賃貸経営に関する書籍の購入費用が該当。

もちろんどの書籍でも経費にできるわけではありません。あくまでも不動産関連の書籍に限ります

あぱたい王子
あぱたい王子
宅建士やFPの参考書に関する費用は?

タシカニ
タシカニ
判断がむずかしいなら専門家に確認するのがおすすめカニ!

 

広告宣伝費

広告宣伝費とは、扱っている商品・サービスを知ってもらうための宣伝にかかった費用です。アパート経営なら入居者募集にかかる広告費が該当します。

築年数が経過すると入居者の確保がたいへんになってきますから、ケチらずに広告宣伝費をしっかり確保しておきましょう。

 

アパート経営で経費にできないかもしれない5つの費用

アパート経営で経費にできないかもしれない5つの費用

不動産所得の必要経費について個別に解説してきましたが、つかった費用すべてが経費にできるわけではありません

一般的に計上できない可能性が高いとされる経費をみてみましょう。

タシカニ
タシカニ
経費にできるどうか判断に悩むカニ~

あぱたい王子
あぱたい王子
安易に自己判断せず悩んだら専門家に相談しましょう!

支払手数料

支払手数料とは、銀行の振込手数料や弁護士などへの報酬、入居募集時の仲介手数料などです。

注意したいのが物件購入時の仲介手数料。入居募集時と名目は同じですが、購入時に支払う仲介手数料は不動産物件の取得費用に含まれます。支払い手数料として経費計上しませんので、間違えないように注意しましょう。

 

貸倒損失

家賃を滞納されて回収できなかった金額を損失として計上する経費です。

ただ不動産経営が「事業的規模かそうでないか」で、計上方法が変わりますので注意が必要です。

まず事業的規模で経営しているなら、貸し倒れが確定した年に全額経費として算入できます。ただ事業的規模ではないなら、家賃が入るはずだった日まで遡って「家賃が入らなかったので確定申告をやりなおす」という煩雑な手続きになるのです。

申請期限は確定申告をした時期から5年以内。忘れずに提出しましょう。

また勝手に貸し倒れの日を確定することはできず、入居中の滞納ともなれば貸倒損失として計上するまでの手続きは非常に複雑です。そもそも税務署のチェックが入ることを考えると、税理士や弁護士など専門家への相談を強くおすすめします。

 

福利厚生費

福利厚生費というのは、従業員の労働意欲向上のためにつかわれる費用です。アパート経営を事業的規模にして従業員を雇ったときなどが想定されます。

福利厚生費は「法定福利費」「法定外福利費」のふたつから構成されています。

まず「法定福利費」は従業員を雇用したら支払うように法律で定められた費用です。通常は上記の保険料の半額を雇用主が負担します。

  • 社会保険料:健康保険料、厚生年金保険料、介護保険料
  • 労働保険料:雇用保険料、労災保険料

対する「法定外福利費」は雇用主が任意で設定した福利に対する費用です。

【法定外福利費例】

  • 住宅手当
  • 通勤手当
  • 社員旅行
  • 家賃補助
  • セミナーや勉強会の参加費負担
  • スポーツジム・保養施設などの料金負担

福利厚生費は大きな恩恵が受けられる反面、チェックの厳しい経費です。トラブルにならないように、できるだけ税理士などに相談したほうがいいでしょう。

 

接待交際費

賃貸経営を円滑にするため、関連会社の人たちと食事をしたりお酒を飲んだりするケースがあります。業務に関連した接待費用なら「接待交際費」として計上できます。

法人の場合は接待交際費に上限があるのですが、個人事業主には上限がありません。よって接待交際費は個人事業主が受ける恩恵のなかでも、最大級に旨みのある経費です。

ただ税務署は接待交際費を特に厳しく追及してきます。適正な金額での飲食・領収書などの証拠を保存するなど、しっかり準備をしてトラブルにならないようにしましょう

あぱたい王子
あぱたい王子
「いつ・誰と・どこで・いくらで」をハッキリ証明できるようにしておきましょう

 

その他雑費

ここまでに解説した19種類の科目に当てはまらない費用を「その他雑費」と呼びます。不動産経営では、ご近所への挨拶回りや入居者へのプレゼントなどの費用が考えられますね。

実はe-Taxの損益計算書に記載されていない「通信費」や「旅費交通費」「消耗品費」など、面倒なら雑費として計上することが可能です。ただ雑費があまりにも多すぎると、税務署からいらぬチェックが入りやすくなります。

よって、ほかの経費科目で計上したほうが絶対に安全です。

このあたりも明確な基準はないので、税理士に相談したほうが間違いないでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
うーん、経費っていろいろあって、悩んじゃうなあ

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 青色申告や経費に関しては、迷ったら税理士に相談するカニ

 

【意外と知らない】アパート経営の経費(節税)で注意したい費用2つ

【必ず確認!】アパート経営の経費で注意したい費用

「アパート経営の青色申告で経費にできるもの15種類を解説!」の修繕費で、「修繕費」と「資本的支出」について簡単にご説明しました。

修繕費が経費になるかどうかは、少しむずかしい判断が必要です。詳しく解説しますので、しっかりと理解しておきましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
いよいよわかりづらい修繕費について、詳しく説明していきますよ

1.リフォーム代は修繕費として経費に計上できない!?

修繕費とは物件の修理やメンテナンスに使われた費用です。修繕費には「修繕費」と「資本的支出」があり、どちらに該当するかで税務処理が変わります。

「修繕費」と「資本的支出」の違いをみてみましょう。

費用科目 定義 経費計上の方法
修繕費 修理やメンテナンスで資産価値を維持するための費用 一括計上
資本的支出 設備を新調したりすることで物件の価値を高める費用 減価償却にて按分

資本的支出に該当したら、減価償却で毎年少しずつ経費計上します。対する修繕費は一回で全額を経費として計上可能です。つまり修繕費にできれば節税効果が高くなります。

ただ勝手に修繕費として計上できません。修繕費と資本的支出の仕分けの基準は、国税庁のサイトにきちんと書かれています。

なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、その年分の必要経費に算入することができます。

(1) おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。

(2) 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。

引用:国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定

「アップグレード」と「大きな工事金額」が、資本的支出の主な判断基準と考えるとよいでしょう。

入居者退去後の修繕を例に、わかりやすくしてみましょう。

退去者が出た部屋の壁紙を張り替え 修繕費
エアコンや給湯器を交換した 修繕費
和室からフローリングへ変更 資本的支出
追い炊き機能つきの給湯器にアップグレード 資本的支出

修繕費が経費になる範囲の判定

「アップグレード」と「大きな工事金額」が判断基準と言われても、いまいちピンとこないかと思います。実はわかりやすく仕分けするために「修繕費と資本的支出の判定フローチャート」があります。

修繕費が経費になる範囲の判定

修繕費か資本的支出かの判断の基本的な基準は「金額」です。20万円と60万円という数字を頭に入れておきましょう。上図のフローチャートでも判断できなければ、税務署に指導してもらうことになります。

 

2.勘違いが多い!「修繕積立金」は経費にならない!

アパート経営でも毎月積み立てる「大規模修繕費」。「修繕」という名前がついているからか「修繕積立金は毎年必要経費にできる」と思い込んでいる人がたくさんいます。

これは間違った認識です。

修繕積立金は実際に工事がおこなわれた年にはじめて経費として計上できます。このことは、国税庁の質疑応答事例にもはっきりと明記されています。

修繕積立金は、マンションの共用部分について行う将来の大規模修繕等の費用の額に充てられるために長期間にわたって計画的に積み立てられるものであり、実際に修繕等が行われていない限りにおいては、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないことから、原則的には、管理組合への支払期日の属する年分の必要経費には算入されず(所得税基本通達37-2)、実際に修繕等が行われ、その費用の額に充てられた部分の金額について、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費に算入されることになります。

引用:国税庁 賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

上記の回答にはつづきがあり「マンションの場合は一定の基準を満たせば支払い期日の年に経費計上してもいい」とあります。

修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。

引用:国税庁 賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

上記はあくまでもマンションを区分所有する住民に対する話であり、なおかつ管理組合が存在するマンションに限定された特例です。つまり1棟を所有するアパート経営で自ら積み立てるお金は当てはまりません。

アパートの修繕積立金は、あくまで修繕工事が完了してはじめて経費として計上できます。「アパートの修繕積立金は経費計上できる」と解説するメディアもありますが、間違った認識で経費計上しないよう気をつけましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
えっ、アパートの修繕積立金はすぐに経費にできないの?

タシカニ
タシカニ
そのとおりカニ。修繕工事が終わってから計上するカニ

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【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算

まとめ

今回はアパート経営の青色申告における「経費」について解説しました。経費が多ければダイレクトに節税につながります。漏れのないようにしっかりと経費を計上しましょう。

また税務においては、個人では到底判断できない場合があります。困った場合は、税理士など専門家に必ず相談してください。普段から顧問という形で定期的な依頼も、視野に入れておきましょう。