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派遣社員でアパート経営【35万の収入を得ている大家の実例】投資するなら覚えておく3か条

派遣社員のアパート経営マニュアル!ステップアップで大家さんになれる! 

今、老後の不安や増税などのニュースが世のなかを賑わせています。

今は派遣社員で仕事をしているけれど、ゆくゆくは大家さんになってアパート経営の家賃で収入を得たいと考えている人もいるのではないでしょうか。

その一方で、多くのかたが以下のような疑問に突き当たることでしょう。

  • アパート経営をしたいけれど正社員でなくても融資可能?
  • 本当に派遣社員から大家さんになれるの?

もちろん、派遣社員でもアパートを経営することは可能です!

あぱたい王子
あぱたい王子

コツは小さな物件を購入し、不動産投資の実績をつくること。順序立ててステップアップしていく方法が最適だよ

今回は、派遣社員の人がアパート経営するために必要な手順やポイントを「あぱたい」が解説します。

実際にアパートオーナーになった派遣社員の体験談も紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

タシカニ
タシカニ

タシカニ! 一歩ずつ着実に進めていけばアパート経営も夢ではないカニ

派遣社員に融資審査は厳しい?

派遣社員に融資審査は厳しい?

派遣社員が融資審査を通過するのはとてもむずかしいといえますが、不可能ではありません!

アパート経営をはじめようとするときに元手が足りない場合、まずは不動産投資用ローンの利用が解決策として思い当たります。

まずは自分の属性の確認と融資を受けるには、どんな金融機関が向いているのか確認してみましょう。

融資審査の基準

金融機関の融資審査では申込者の「属性」を重視します。「属性」には主に以下のようなものが含まれます。

雇用形態 非正規雇用の社員よりも正社員のほうが安定して収入を得ることができると判断されます。
年収 年収は少しでも高いほうが融資審査に有利となります。
勤続年数 勤続年数が短いとすぐに離職するリスクがあるとみられます。勤続年数は長いほうが融資審査に有利です。
家族構成 家族がいる場合、家族の収入状況も融資審査の審査基準となります。また、子供がいる場合は教育費の支出も必要かどうかなどの項目が審査対象となります。
資産状況 現在所有してる資産状況も審査対象となります。資産がたくさんあるほうが審査には有利です。
住居情報 現在住んでいる住居が持ち家なのか賃貸なのか、例えば持ち家の場合は、ローンの残債があるのかどうかなどが審査対象となります。
タシカニ
タシカニ

審査されるポイントは、たくさんあるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

正社員より雇用形態などの部分でマイナス評価をされやすいから、派遣社員がまとまった額の融資を利用するのはむずかしいのが現実……

 

年収別融資を受けられる金融機関は

500万円以下 〜700万円程度 〜1,000万円程度 1,000万円以上
金融機関 信用金庫ノンバンク 地方銀行など 信託銀行など メガバンク
都市銀行など
金利 変動金利 3.6%以上 変動金利 3%以上 変動金利2.5%前後 固定金利 3%以上
変動金利 1%〜2%前半
一般的な借入期間 35年以内 35年以内 30年〜35年以内 RC造:35年
木造:22年
鉄骨:19年
審査の難易度 やさしい 銀行によってさまざま 比較的厳しい 固定金利の場合は特に厳しい

 

派遣社員がアパート経営するステップアップ例を解説!

派遣社員がアパート経営するステップアップ例を解説!

年収300万円程度でも利用できるアパートローンはあります。とはいえ、その条件は厳しく、審査を通過するのがむずかしいことに変わりはありません。

しかし、融資審査を通過できなくても派遣社員がアパート経営をできる可能性はあります。

1.手持ちの現金で物件を購入して実績をつくる

金融機関がおこなう不動産投資ローンの審査では、不動産投資の実績が重視されます。そのため、まずは1件、不動産投資の実績をつくることにフォーカスしていきましょう

なんとかして貯金をする・身内からお金を借りるなどして最初の資金を工面し、その予算の範囲内で購入できる物件を探します。

物件の種類は?

最初に現金購入する物件としては、区分所有マンション(いわゆる分譲マンション)の1室や、安い戸建てが狙い目

予算の範囲内に収まるのが築古物件しかなかったとしても、駅近の立地など入居者がすぐにみつかりそうな物件に的を絞りましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

予算の範囲内に収まる区分所有マンションなど居住用の物件がみつからなかった場合は?

タシカニ
タシカニ

最近人気のトランクルームのほか、駐車場(駐輪場)なども狙い目カニ

 

リフォーム費用は最低限に

投資用の不動産を購入した場合、家賃を上げるためにリフォームをすることはよくあります。しかし、せっかく不動産を安く買ってもリフォーム費用が高くなっては意味がありません。

まず、リフォームをする場合は最低限の予算で実行可能なものに内容を絞ることが重要!

タシカニ
タシカニ

タシカニ! 自分でできそうなものは自分自身で作業するなど、とにかく費用を減らすようにするカニ

 

2.手持ち物件を担保に融資で一棟物件を購入する

1.で購入した不動産の経営が軌道に乗って実績ができたら、この物件を担保にしてアパートローンを利用し、一棟アパートを購入しましょう。

既存不動産の経営がうまくいっていれば、融資審査の基準となる担保価値の評価も上がりやすくなります。

あぱたい王子
あぱたい王子

もし1.の物件だけでは担保価値が足りないという場合は?

タシカニ
タシカニ

時間はかかるけど、小さな物件を少しずつ増やしていく方向で進めていくカニ

自己資金は?

一棟アパートを購入するにあたっては、アパートローンの審査を通過するために、頭金を最低でも物件価格の1割~2割程度用意できるようにしておきましょう。

不動産経営の実績ができても、融資審査において派遣社員が持つ属性面のビハインドは考慮する必要があります。

 

狙い目の物件は?

最初の一棟アパートは、収益性が高く融資がつきやすい物件を選びましょう。

アパートローンの審査においては、購入対象物件の収益性が高ければ高いほど審査を通過しやすくなります。

あぱたい王子
あぱたい王子

できるだけ高い利回りをシミュレーションできる物件がおすすめだよ

タシカニ
タシカニ

タシカニ! また、土地価格が高いかどうかにも着目しておくカニ

これは、ローン返済にいき詰まったとき、土地を売却して得たお金でローン返済できるようにするためです。

 

3.物件を増やす、大きな物件を入手する

2.で購入した物件の経営が軌道に乗ってきたら、さらに融資を受けて物件を増やしたり、大きな物件に買い換えることなどを検討しましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

あとは手持ちの物件をじょうずに経営し、さらなる融資を取りつけ物件数を増やすというステップを繰り返していくだけ

タシカニ
タシカニ

タシカニ! このように小さな元手でも、規模の大きなアパート経営は可能となるカニ

 

現役派遣社員でアパート経営成功者の経験談やブログを参考に!

現役派遣社員でアパート経営成功者の経験談やブログを参考に!

派遣社員として働きながらアパートオーナーになった、NAOさんを紹介します。

あぱたい王子
あぱたい王子

派遣社員でありながらアパート2棟を所有できた理由や、物件選びのコツはとても参考になるよ

【NAOさんのプロフィール】

職業 3ヵ月契約の派遣社員
不動産投資の開始時期 2010年
所有している不動産 戸建2戸・アパート2棟
家賃収入 約35万円
あぱたい王子
あぱたい王子

派遣社員として働くNAOさんは、どうやってアパート2棟と戸建て2戸を所有できたの?

不動産情報サイト『楽待』のNAOさんのインタビューから、いろいろ勉強させていただきましょう。

不動産投資をはじめたきっかけは?

派遣社員としての収入しかないまま老後を迎えるのは心細かったので、不動産投資を始めました。ある程度の貯金はあったので、中古の区分マンションを500万円で買ったのが最初です。(中略)

物件を増やしてアパートを一棟買おうと思った年に、日本政策金融公庫に融資をお願いしました。普通、派遣社員ではローンを組めなくて銀行などにお願いしても門前払いだったのですが、『不動産投資の経験がある』と認めてもらえて、奇跡的に審査が通ったんです」

引用:『楽待』 派遣社員でも融資の引き方さえ間違えなければ、投資規模は拡大できる!

技術系の派遣社員にキャリアチェンジしたことで、収入面で将来的な不安を感じたのが不動産投資をはじめたきっかけというNAOさん。

正社員として働いている人でも老後の不安を抱えている昨今、派遣社員のNAOさんが収入面で心細い思いをしたのもうなずけますね。

あぱたい王子
あぱたい王子

そんな不安を解消したくて、手持ちの資金で区分マンションを購入し、投資をスタートしたんだね

不動産投資開始から10年足らず、派遣社員でありながらアパート2棟をアパートローンで入手できたのも、小さな物件からコツコツと実績を積んだ経験と手腕が認められたからにほかなりません。

あぱたい王子
あぱたい王子

そんなNAOさんも過去には、融資に関して派遣社員が不利だと感じたこともあったそうだよ

 

派遣社員は不利だと感じた点

アパートを購入する前に、自宅の購入を検討して住宅ローンの審査を申し込んでいた。しかし、それは残念ながら落ちてしまった(中略)

派遣社員としての稼ぎのほかに、2軒の区分所有による家賃収入があったのにも関わらず、審査に通らなかったことから「正社員と派遣社員の格差」を感じざるを得なかった――

引用:『楽待』 派遣社員でも融資の引き方さえ間違えなければ、投資規模は拡大できる!

住宅ローンの審査に落ちたことで融資に関して、やはり派遣社員は不利だと感じたというNAOさん。

たしかに給料のほかに家賃という定期収入がある正社員ならば、住宅ローンの審査を余裕で通過できる可能性は高いでしょう。

しかしマイホームのローン審査は融資審査をおこなう金融機関にもよりますが、残念ながら属性的に派遣社員が優遇されない場合も。

ですが、収益が見込めるアパートローンは、購入する物件の収益性が認められれば融資してもらえる可能性も少なくありません

そのためにも、できるだけ高い収益が見込める物件を選ぶことが重要なのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

ちゃんと利益が上がる物件には融資してもらえるみタイ

 

物件を持つにあたって考慮した点

ポイントとしているのは土地の価格ですね。1つ目のアパートは頭金を350万円入れて、2000万円のローンを組んでいますが、築20年を超えているため建物の価格は350万円くらい。土地の評価額は2000万円なので、最悪、土地を売ればなんとかなると思っています(中略)

最終的に売却することも見越し、土地の評価額を気にしながら物件を探すのがポイント

引用:『楽待』 派遣社員でも融資の引き方さえ間違えなければ、投資規模は拡大できる!

あぱたい王子
あぱたい王子

NAOさんが投資する物件を選ぶにあたってポイントとしているのは、土地の価格だって

タシカニ
タシカニ

タシカニ! 築古アパートの建物は、時間が経過すると無価値になるけど、土地の価値はゼロにはならないカニ

たしかにいざというときは土地を売れば借金地獄におちいることはない……とても現実的で健全な考えかたですね!

また、出口戦略を視野に入れたうえで物件購入をするという方法も、アパート経営者にとって重要。

あぱたい王子
あぱたい王子

順調にアパートオーナーとしての道をすすんでいるNAOさんの家賃収入は約35万円

タシカニ
タシカニ

さらにアパート1棟増やして家賃収入を毎月50万円、あわよくば70万円くらいにしたいと考えているカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

家賃収入が毎月70万円あったら老後の生活も安心だね

属性がよくない派遣社員でも、不動産投資の実績を積むことでローンも利用でき、さらなる収益を生み出せることはNAOさんの実体験からも明らかです。

少ない自己資金から不動産投資をはじめ、コツコツと実績を積み上げていく。

地道で時間もかかるかもしれませんが、ぜひNAOさんをお手本にアパート経営への第1歩を踏み出してくださいね!

 

派遣社員がアパート経営をするなら覚えておく3か条

派遣社員がアパート経営をするためのポイント

融資審査を通過するため、以下のポイントを把握しておきましょう。

  1. できるだけ若いうちからはじめる
  2. 不要なクレジットカードは解約を
  3. 家族の資産を合算して融資を受ける

1.できるだけ若いうちからはじめる

1.できるだけ若いうちからはじめる

融資審査で考慮される属性のひとつである年齢は、若いほうが審査を通過しやすいです。そのため、アパート経営をはじめるなら若いうちからはじめましょう。

同時に、長期間に渡ってアパート経営を構築していくことができるというメリットもあります。

若いうちからアパート経営をはじめるメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください>>年収400万からのアパート経営の始め方!融資審査のポイントや20代からのメリット

タシカニ
タシカニ
たしカニ、若ければ若いほど物件購入のメリットがあるカニ

 

2.不要なクレジットカードは解約を

2.不要なクレジットカードは解約を

クレジットカードをたくさん持っていると、融資審査のときに不利に働きます。

複数のクレジットカードを利用すると必然的にカードの返済額が増え、返済の負担が大きくなると、融資の返済も滞る可能性があると判断されるのです。

このため、持っているクレジットカードの限度額やキャッシング枠をできるだけ下げておく、または、利用頻度の低いクレジットカードは解約するなどの対策をとりましょう。

 

3.家族の資産を合算して融資を受ける

3.家族の資産を合算して融資を受ける

家族と資産や収入を合算することで審査を通過できることもあります。既婚女性である場合は、夫の属性を借りて融資申込することを検討してもよいでしょう。

ただし、夫婦でアパートを共同経営する場合は、万が一離婚したときのデメリットについても考慮しておく必要があります。

アパートが夫婦の共有名義になっていると、離婚したときに財産分与争いになるなどが考えられるからです。

あぱたい王子
あぱたい王子

夫婦共有名義にするときは、よーく吟味することをおすすめするよ

 

まとめ

アパート経営というと、莫大な元手が必要で派遣社員にはとても無理、というイメージを持っているかたも多いでしょう。しかし戦略次第でアパート経営を開始・拡大していくことは可能です。

まずは融資審査の通過を目標に定め、小さな不動産の投資からスタートしましょう。最初の実績ができたら、少しずつ規模を拡大していくことで審査の通過がみえてきます。

また、若いうちから不動産投資をスタートする、不要なクレジットカードを処分するなど、融資審査通過のためにできる対策をしておきましょう。

このほか、成功者の体験談などから情報収集することも有効です。ぜひ、本記事で紹介したNAOさんのインタビュー記事を参考にしてみてください。