アパート経営の火災保険料相場を新築3000万でシミュレート!保険料を安くする5つのポイント

アパート経営の火災保険料相場を新築3000万でシミュレート!保険料を安くする5つのポイント

「火災保険の保険料っていくらくらいするの……? 」

「いろいろと付属する保険があってよくわからない……」

「そもそもどの保険を選んでいいのか……」

たしかに火災保険の選びかたと言われても、イマイチわかりにくいですよね?

そんな悩めるアパートオーナーのあなたに、「あぱたい」が火災保険の相場と安い保険料にするポイントを3000万の物件でわかりやすく解説します。

基本的な仕組みさえ理解できれば、もう火災保険で悩む必要はありません。ぜひ参考にしてくださいね!

あぱたい王子
あぱたい王子
今日は「あぱたい」が、保険料を安くするポイントをわかりやすく説明しますね!

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火災保険の基礎知識を学ぼう!仕組みをわかりやすく解説

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アパートを経営するうえで火災保険の仕組みを知るのは非常に大事。火災保険とはどういうもので、どのくらいの保険料が必要かしっかりと理解していきましょう。

アパート経営のふたつの火災保険

火災保険は大きくわけて2タイプ

  • アパートを所有するオーナーが入るべき保険
  • 入居者が入る保険

アパートオーナーは、火事や地震などによる建物への被害を総合的に補償してもらえる保険に加入。

入居者が加入する火災保険は、自分の家財や建物に損害をあたえた場合の補償。

【オーナーが加入する主な保険】

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 施設賠償責任特約
  • 家賃補償特約
  • 家主費用特約

【入居者が加入する主な保険】

  • 家財保険
  • 借家人賠償責任保険特約
  • 個人賠償特約

 

施設賠償責任保険とは?

火災保険は文字どおり、火事などで建物に損害があったときに補償してくれます。ところが建物の劣化や不備が原因で第三者にケガを負わせたり、所有物を破損したりしたケースでは、補償してもらえません

そこで加入しておきたいのが「施設賠償責任保険」。

例えば1994年(平成6年)にアパートの階段が落下し、階段を昇っていた人がケガを負う事件が起きています。この事件により建物のオーナーと管理人が訴えられ、アパートの所有者が損害賠償責任を負う判決が下されました。

出典:国土技術政策総合研究所 建築研究部 事故事例の詳細 損害賠償請求事件  平成6年(ワ)8799 1623号

ほかにも下記のような事例が実際にあり、いずれも建物の所有者が賠償責任の判決を受けています。

  • 台風で飛んだ屋根瓦が隣の家に直撃して破損
  • ガス風呂釜の不完全燃焼により入浴中に住民が死亡
  • バルコニーの手すりの老朽化により手すりが外れ住民が落下

アパート経営には、上記のような危険性を常に頭に入れておく必要があります。

施設賠償責任保険に加入する場合、ふたつのパターンが考えられます。

  1. 火災保険の特約として契約
  2. すでに火災保険に加入していて、あらたに施設賠償責任保険を契約

どちらで契約するかは、現時点で加入している火災保険の有無で決まります。あまりむずかしく考える必要はありません。

また施設賠償責任保険は保険料の安さが売り。保険会社や契約条件によって変わりますが、アパート1棟1億円まで損害補償があって、保険料は年間1000〜5000円程度

びっくりするくらい格安なのに補償範囲が広い施設賠償責任保険は、アパートオーナーなら必ず加入すべきです。

あぱたい王子
あぱたい王子
建物が壊れて被害が出たら、オーナーの責任なんだね……

タシカニ
タシカニ
絶対に施設賠償責任保険に入らないといかんカニ!

 

家賃補償特約とは?

「家賃補償特約」も、火災保険が補償してくれない部分を特約でカバーしてくれるタイプの保険です。文字どおり「火災などが原因で途絶える家賃収入」を補償してくれます。

家賃補償の期間は「3〜12か月間」から選べ、期間によって保険料が変動。家賃収入が主な収入源なら、できるだけ長期間の契約がおすすめです。

また「家賃補償特約」に似た特約に、「家賃費用特約」があります。名前が似ているので混同しがちですが、補償の対象がまったく違います。

  • 家賃補償特約:火災・水害などにより途絶えた家賃の補償
  • 家賃費用特約:住民の死亡事故により発生した空室・家賃割引などの損害補償

参考:三井住友海上 すまいの保険 賃貸建物オーナー向け特約

あぱたい王子
あぱたい王子
必ず家賃補償特約に入りましょう

 

火災保険は火災以外も保証される!

ご紹介したふたつの特約は、あくまでも特約。メインは火災保険ですから、施設賠償責任保険をメイン契約して、特約で火災保険をつけることはできません。

万が一、火災などの災害で建物や家財が損害を受けたら、アパートオーナーは金銭的に大きなダメージを受けます。新しくアパートを建てなおすにも、火災保険のバックアップは絶対に欠かせません。

火災保険の補償対象は?

火災保険を契約するうえで必ず知っておきたいのが、補償対象について。

通常下記の3つのパターンから補償対象を選択できます。

  1. 建物のみ
  2. 家財のみ(家具や家電など)
  3. 建物と家財の両方

一般的にアパートオーナーは建物のみを選択するのがほとんど。家財については入居者が加入する火災保険があるためです。

ただ賃貸併用住宅や家具家電付きアパートなどは、家財への補償も考えたほうがよいでしょう。

タシカニ
タシカニ
アパートオーナーは、普通は建物のみの補償でOKカニ

 

火災保険の補償内容は?

火災保険は火災に限定されるイメージですが、実はさまざまな災害に対して補償してくれます。

【主な補償内容】

災害 補償内容例
火災 過失による火災で焼失した建物を補償
落雷 落雷で壊れた家電の補償
破裂・爆発 漏れたガスに引火して爆発した損害への補償
風災・雹災・雪災 台風・雪などで窓ガラスが割れて被った家財の補償
水ぬれ アパートの上階の水漏れが原因で、水浸しになった部屋の補償
水災 洪水で損傷した建物・家財の補償
盗難 泥棒に壊されたドアやガラス、盗まれた家財の補償
破壊・破損 自動車が突っ込んで破損した建物への補償

テレビを落として壊してしまった場合の補償

騒擾・集団行為による暴力 デモ行為などに巻き込まれて破損した建物への補償

通常、補償内容は必要な項目の組み合わせを選択できます。保険会社によって提供しているプランは違いますので、自分にあった補償内容を比較検討しましょう。

参考:あいおいニッセイ同和損保 住まいの保険 建物・家財の補償

タシカニ
タシカニ
いろいろ補償してもらえて安心したカニ

 

火災保険料の相場!アパートの保険料はどうやって決まる?

火災保険料の相場!アパートの保険料はどうやって決まる?

アパートの火災保険料の相場

実は1棟アパートの火災保険料を正確に算出するのは困難です。建物の構造や特約の有無など、ひとつ条件が変わると保険料も変動するからです。

例えば以下は、各保険会社などのシミュレーションサイトで試算した火災保険料です。

条件 Aパターン Bパターン
場所 東京都 埼玉県
構造 軽量鉄骨 木造
築年数 新築 新築
建物価格 3000万円 3000万円
契約期間 5年間 5年間
支払い方法 一括払い 一括払い
保険料 8〜10万円 17〜20万円

同じ建物価格で新築なのに、保険料が全然違いますよね。

ただ大事なのは金額ではなく「条件設定により保険料が大幅に変わる」ということです。

 

保険料はどうやって決まる?

どちらも新築で契約期間や支払い方法も同じ。それでも保険料に大きな差が出たのは、下記の条件が異なるためです。

  • 補償対象

補償対象を「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財両方」のどれにしたかで、保険料は大きく変わります。

  • 補償内容

火災や風災、盗難など、補償する範囲を多くすれば保険料は高くなります。

  • 特約の有無

特約をつけるほど保険料は高くなります。

  • 建物の構造

火災保険の保険料を決めるもっとも大きな要素が「建物の構造」。建物の材質によって燃えやすさが違うので、構造の種類で保険料が異なります

保険料が高くなるのはM構造(マンション構造) < T構造(耐火構造) < H構造(木造など)の順番。木造はコンクリートより燃えやすいため、保険料も割高です。

【建物の構造基準例】

建物の構造基準例

あぱたい王子
あぱたい王子
これはしっかり覚えておかないとね

 

正確な火災保険料を知る方法

例にあげた火災保険料の差が開いた大きな理由のもうひとつが「参考純率の違い」です。参考純率とは保険会社が保険料を決めるときの基準。「知らなかった! 」という人も多い参考純率について詳しく解説します。

保険料に影響する「参考純率」とは?

そもそも火災保険料の中身はふたつの要素で成り立っています。

  • 純保険料:火災など実際の補償につかわれるお金。火災保険料のメイン
  • 付加保険料:保険会社の運営資金や代理店手数料、会社の利益などに当てられる

メインの純保険料率を算出する基準になるのが「参考純率」です。参考純率は「損害保険料率算出機構」が算出し、会員の保険会社が利用します。利用するかどうかも保険会社の自由です。

参考純率は過去の莫大なデータやさまざまなシミュレーションを用いて、合理的に決定しています。よって利用するかどうか自由と言っても、保険会社は参考純率をもとに保険料を決めるのが一般的です。

 

地域によって保険料が違う理由

参考純率は「建物の構造」だけでなく、建物がある地域が災害発生しやすいかどうかで分類した「地域区分」の観点からも算出されます。参考純率を決定する際のデータに、災害の危険性が高い地域と比較的安全な地域という要素も含まれるのです。

  • 山が近く土砂災害が予想される地域
  • 河川の氾濫が過去に起こっている地域
  • 地震多発地域
  • 台風被害が多い地域
  • 積雪が多い地域

上記のように地域差リスクにより保険料率が違います。前述の東京と埼玉で保険料が違ったのも、地域差が盛り込まれた参考純率が影響しているのです。

自分で保険料をシミュレーションするのは困難を極めます。正確な保険料を知りたい場合は、保険会社に見積もりを依頼するのが1番確実でしょう。

※参考純率のデータは一般公開されていません。実際の保険料率も、参考純率をもとに各保険会社が独自に算定するので未公開です。

ちなみにネット上には保険の一括見積もりサイトがたくさんありますが、アパートオーナー向けの保険にはほとんど対応していません。どうしても都道府県別の保険料率の概算値を知りたい場合は、下記のサイトを参考にしてみてください。

参考1:損害保険料率算出機構 火災保険参考純率改定のご案内

参考2:独立行政法人住宅金融支援機構 特約火災保険料・地震保険料計算

※参考2の商品は取り扱いが終了しています。また資料内の「C構造」「B構造」がアパートにあたります。

あぱたい王子
あぱたい王子
保険料率がわかると便利なんですけどね

タシカニ
タシカニ
保険会社に見積もりしてもらうのが確実カニ!

2016年3月の消費者庁のニュースリリースでは、賃貸住宅の設備・機器の不備が原因による入居者被害が653件起きていると報告がありました。

1.消費者庁には、賃貸住宅の建物及び備え付けられている設備や機器(以下「付帯設備」といいます。)について、生命身体に危害を及ぼす不具合 1に関する情報が 653 件 2(建物関係 227 件、付帯設備関係 426件)寄せられています(平成 21 年9月1日から平成 28 年1月末までの登録分)。

引用:平成28年3月23日 消費者庁 ニュースリリース 賃貸住宅の建物及び付帯設備に不具合はありませんか?

もし自分のアパートで生死に関する事故が起きたら、オーナーが多額の賠償責任を負います。「火災保険料の相場」や「火災保険料がどうやって決まるのか」を把握し、必ず火災保険に加入しましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
653件も事故が起きているんだね……

タシカニ
タシカニ
必ず火災保険に加入しないどダメカニよ

 

火災保険料を安くする5つのポイント!

火災保険料を安くする5つのポイント!

  1. 不要な特約を外す
  2. 保険料を一括払いにする
  3. 保険期間も長期契約にする
  4. 自己負担額を設定する
  5. 保険会社の割引サービスを活用

1.不要な特約を外す

火災保険料を安くするなら、補償内容を絞るのがポイント。まずは基本プランから外せる項目がないかどうかを検討してみましょう。

例えば、海から離れた高台なら水災補償は必要ありませんよね。降雪の少ない地域なら雪災も心配ありません。また「家賃収入特約」など、アパート経営に欠かせない特約以外は思い切って除外しましょう。

不要な特約を外す目安として、国土交通省が発表している「ハザードマップ」は大いに参考になります。自分の所有するアパートの所在地に、どのような災害リスクがあるか確認してみてください。

参考:国土交通省 ハザードマップポータルサイト

あぱたい王子
あぱたい王子
必要のない特約は思い切って除外しちゃいましょう

こちらの記事では、特約について詳しく解説しています>>アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介

 

2.保険料を一括払いにする

保険料の支払い方法によっても保険料が変わります。3種類の支払い方法があり、一括払いが1番安いです。

  • 一括払い

火災保険は最長で10年間の契約。2年以上の契約であれば、一括で支払うほうが保険料は安く設定されています。

あぱたい王子
あぱたい王子
割引だけでなく、払い忘れの防止や更新の手間が少なくて済むというメリットもあるよ

しかしまとまったお金を用立てる必要があるのは、経済的なデメリットです。そもそも長期契約だと、保険見直しの意識がなくなって結果的に損する可能性もあります。

  • 年払い

次に保険料が安いのが年払い。「5年契約の1年ごと分割払い」であれば、1年契約に比べて保険料は安くなります。

タシカニ
タシカニ
たとえば、三井住友海上の火災保険なら、1年契約より5年契約で分割払いにすると保険料が約5%割安に設定されるカニ

参考:三井住友海上 すまいの保険 保険期間と保険料の払込方法

  • 月払い

保険料が1番高いのが月払いです。さきほどの三井住友海上の例にすると、年払いよりも約5%割高。

ただ「一度に大きな出費がない」「保険の見直しがしやすい」というメリットもあります。新しい保険が発売されたときに乗り換えたほうがよいケースもあるため、必ずしも短期払いがNGではありません。

どちらにしても最初から保険料を安くするなら、一括払いを選択しましょう。

 

3.保険期間も長期契約にする

以前は最長36年間の契約が可能でした。2015年10月以降は最長10年までの契約に変更になり、大幅な長期割引が使えません。ただ今も1年契約と10年契約では保険料にかなりの違いがあります。

正確な保険料試算は困難ですが、ソニー損保のシミュレーションにて契約期間での保険料の違いをまとめてみました。

【契約期間による保険料の違い】

  • 自己所有マンション(ただし1棟での試算はできないので1戸での計算)
  • 東京都・T構造(鉄骨造)・2019年1月築・建物保険金額1730万円・世帯主33〜37歳・配偶者あり・子供2人
  • 地震保険加入(建物865万円 / 家財600万円)
  • 家財保険加入:1200万円
  • 補償内容:風災・雹災・雷災・水漏れ・衝突
  • 支払い方法:一括払い
契約期間 支払い方法 保険料 / 1年あたり 1年あたりの差額
1 一括 45,012円
2 一括 84,996円 / 42,498円 −2,514円
5 一括 204,053円 / 40,810円 −1,688円
10 一括 254,063円 / 25,406円 −15,404円

参考:ソニー損保 火災保険 概算見積もり

契約期間1・2・5・10年をピックアップして試算しました。1年と10年の契約を比べるとその差は年間19,606円。1年と2年の差が2,514円ですから、できるだけ長期間契約したほうが保険料は安くなるのがわかります。

あくまでも参考数値ですが、保険料を安くするには10年契約一括払いの一択ですね。

タシカニ
タシカニ
こんなに料金が違うのカニ??

あぱたい王子
あぱたい王子
絶対に10年契約一括払いにしタイね

 

4.自己負担額を設定する

災害や事故で補償が支払われる際に、オーナーの自己負担分を決める契約があります。「自己負担額」といい、自分で負担する額を設定すれば保険料が安くなります。

【自己負担額を5万円で設定した場合】

自己負担額を5万円で設定した場合

設定できる自己負担額や割引額は保険会社によって違います。なし・1万円・3万円・5万円・10万円」から選ぶのが一般的です。

保険料を安くするためには、迷わず10万円(最高額)を選んでください。

 

5.保険会社の割引サービスを活用

保険会社が顧客獲得のためにほかにも割引サービスを提供しています。割引サービスの内容は保険会社によって違いますが、簡単に利用できる割引サービスをいくつかご紹介します。

  • Web申し込み割引

AIG損保:パソコン・スマホで専用Webサイトから申し込むと10%割引

  • 証券ペーパーレス割引

ソニー損保:紙の保険証書を発行しない場合500円割引

  • ノンスモーカー割引

AIU損保(現AIG損保):家族全員がタバコを吸わない場合、約3%の割引(1年契約に限る)。ただし家族の喫煙が原因の火災に対しては補償されないので注意が必要

  • ホームセキュリティ割引

セコム損保:火災などを警備会社で常時監視する機械を設置すると約17〜37%割引

条件により新築割引やオール電化割引などは適用できませんが、上記の割引サービスなら比較的簡単に申し込みできます。

またクレジットカード払いも、選択肢に入れたほうがよいでしょう。クレジットカード払いの割引はあまり耳にしませんが、なんといってもクレジットカードはポイントがつきます。

支払い金額が大きい場合は現金支払いとどちらが割安か、しっかりと計算してみてください。

あぱたい王子
あぱたい王子
これはお得ですね

 

アパート経営で火災保険に加入すべき4つの理由

【理由1】火災を起こした人に責任を問えない

【理由1】火災を起こした人に責任を問えない

例えば隣家の火事が自分のアパートに燃え移った場合、普通は「隣の人に弁償してもらおう」と考えます。ところが驚くことに、相手に賠償責任を問えません。

タシカニ
タシカニ
そ、それは、困るカニ!

「そんなのあり得ない! 」と思うかもしれませんが、 “民法709条” と “失火責任法” によって定められています。

≪民法709条 不法行為による損害賠償≫

第七百九条 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

引用:e-Gov 第七百九条 不法行為による損害賠償

≪失火の責任に関する法律≫

民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

引用:e-Gov 失火の責任に関する法律

つまり本来は過失により他人に損害を与えたら損害賠償請求が可能ですが、火災の場合は失火者に重大な過失がない限り損害賠償を請求ができません

もらい火でアパートが消失しても、相手が免責になればアパートの建てなおし費用は自分で用意するしかありません。通常のアパートは何千万もしますから、やはり火災保険の加入は必須なのです。

 

【理由2】火災保険料を経費計上すれば節税できる

【理由2】火災保険料を経費計上すれば節税できる

火災保険を経費計上すれば節税が可能です。しっかり節税しましょう。

ただ契約年数によって計上の方法が違うため注意が必要です。1年契約なら保険料を全額計上できます。対する10年契約だといったんは資産計上して、10年で按分した金額を毎年経費として計上しなければいけません。

火災保険だけでなく地震保険も経費計上できますので、忘れずに節税しましょう。

 

【理由3】アパート経営のリスクは建物の損害だけではない

【理由3】アパート経営のリスクは建物の損害だけではない

アパート経営の保険で重要なのは火災保険だけではありません。「施設賠償責任特約」もアパートオーナーにとって加入すべき保険のひとつ。

建物の老朽化で第三者に損害を与えたなら、億単位で賠償金の支払いが命じられる可能性もあります。自己破産という最悪の事態に追い込まれないよう、施設賠償責任特約に加入しておきましょう。

同様に「家賃補償特約」にも必ず加入してください。前にも説明しましたが、火災などで家賃収入が途絶えれば、アパートオーナーにとって死活問題。最低でも半年以上の補償特約を強くおすすめします。

あぱたい王子
あぱたい王子
施設賠償責任特約は忘れないで加入しタイね

タシカニ
タシカニ
家賃補償特約も忘れちゃいかんカニ

 

【理由4】保険料は今後も上がり続ける可能性がある

【理由4】保険料は今後も上がり続ける可能性がある

保険料に影響する「参考純率」とは? の章で解説した「参考純率」。

実は2018年の6月に参考純率の改定案が正式に金融庁から認可されました。近年の自然災害の増加に現行純率では対応できないという理由で、平均5.5%の大幅な値上げになります。

地域によって差はありますが、1番上昇率の高い熊本県は、なんと40.1%もの大幅な値上げを記録。1番人口の多い東京都でも20.4%もの値上げです。

ここ数年の異常気象などをあわせて考えると、今後も保険料が値上がりしていく可能性は高いといえます。

タシカニ
タシカニ
平均5.5%も値上げするのカニ!

あぱたい王子
あぱたい王子
どうせ加入するなら早いうちに加入しちゃいましょう

 

まとめ

大事だとわかっていても、軽視されがちなのが「火災保険」です。アパートオーナーは利益をあげるのが使命ですが、いざというときのリスクに対して準備しておかなければなりません

なかでも下記の3つについては、とくにしっかりと準備しておいてください。

  1. 建物を守ってくれる火災保険
  2. 施設所有者としての責任をサポートしてくれる「施設賠償責任特約」
  3. 家賃収入を補ってくれる「家賃補償特約」

どうせ必ず加入しなければならない火災保険です。保険料の相場やなるべく安く加入する方法をしっかりと頭に入れて、賢いアパート経営をしていきましょう。

賢いアパート経営は、成功大家の知識を学ぶとよいでしょう。こちらの記事ではおすすめの書籍を紹介しています>>アパート経営の本【オススメ厳選5冊】2019年版!不動産投資から税金・経営までの良書