50代からアパート経営は赤字だらけ?【30代と不動産投資比較】年間収入768万でシミュレーション

50代からアパート経営は赤字だらけ?【30代と不動産投資比較】年間収入768万でシミュレーション

50代といえば、責任のある仕事をバリバリとこなしている世代です。しかし同時に、定年が現実味を帯びてくる年齢でもあります。

老後の不安を解消すべく、あなたもアパート経営を考えていると思いますが「50代からはじめても間に合うのかな」と不安を拭い去れないというのが本音ですよね。

今回「あぱたい」が、アパート経営のメリット・デメリットを明確にし、50代からのアパート経営と、30代からのアパート経営を比較しながらシミュレーションしました。老後に不安のある人は、ぜひ参考にしてくださいね。

タシカニ
タシカニ
アパート経営をしてみたいけど、50代からでも大丈夫カニ?

あぱたい王子
あぱたい王子
50代でもアパート経営ができるかどうか、しっかりみていきましょう! 

どうして50代からアパート経営をするのか?不動産投資の目的

どうして50代からアパート経営をするのか?不動産投資の目的 

昔と違い、もう年金だけでは生活ができないという話をよく耳にします。そういった現実のなかで、収入を得る方法として最初に思い浮かぶのが、アパート経営なのです。

あぱたい王子
あぱたい王子
だけど残念ながら、アパート経営は失敗するリスクもあるからね

タシカニ
タシカニ
50代になってからでもアパート経営をはじめたほうがいい理由を、まずはきちんと明確にするカニ

老後の生活費はいくら必要なのか

人生90年とすれば、50代はまだやっと人生の後半戦に突入したばかりです。普通の人はだいたい60歳前後で定年というのが一般的ですから、退職後の人生は約30年間つづきます。

老後の生活は厳しくなると頭では理解していても、実際に必要な生活費をきちんと把握している人は案外少ないもの。ここで、今後生活していくのにいくら必要なのかを明確にしておきましょう。

【1世帯あたり(ふたり以上の世帯)1か月間の支出】

内訳 勤労世帯 無職世帯
食料 76,090円 68,291円
住居 18,200円 15,355円
光熱・水道 21,771円 21,678円
家具・家事用品 11,338円 9,947円
被服および履物 13,072円 6,432円
保険医療 11,973円 14,601円
交通・通信 51,508円 28,654円
教育 19,131円 630円
教養娯楽 29,838円 23,930円
そのほか 62,394円 50,430円
支出合計 315,314 239,949

参考:総務省統計局 2018年家計調査 表1-1

労働しているうちは安定した収入が見込めますから、約31.5万円の支出もあまり問題にならないでしょう。ポイントとなるのは、無職世帯の約24万円です。

定年後の収入は、基本的に年金のみとなります。平均年金受給額の内訳は下記のとおり。(2017年度)

  • 厚生年金:14.5万円
  • 国民年金:5.6万円

年金収入の合計が20.1万円。対して支出は約24万円ですから、毎月4万円ほど生活費が足りない計算です。

あぱたい王子
あぱたい王子
これは持ち家が前提だから、賃貸ならもっと住居費は高くなるよ

タシカニ
タシカニ
退職金の有無や貯金額によっても老後の生活は大きく違うカニ

 

実質崩壊した年金制度

2019年6月に金融庁は、長寿化が進み人生95年時代になれば、年金だけでは生活費が2,000万円不足するという発表をしました。

参考:金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書 「高齢社会における資産形成・管理」

あまりに反響が大きく事実上の撤回となったこの報告書が、国民に大きな衝撃を与えたのも記憶に新しいところ。

また、2019年8月に発表された公的年金制度の財政検証も驚くべき内容でした。

実質崩壊した年金制度

画像引用:厚生労働省 国民年金及び厚生年金に係る 財政の現況及び見通し 2019(令和元)年財政検証結果

上図は経済成長率が0%のケースですが、2058年の所得代替率は、現在の61.7%から44.5%へ17.2%も減少する見込みです。

所得代替率とは?
年金受給開始時の金額が、現役世代の手取り収入と比較してどのくらいの割合なのかを示す数値。所得代替率が50%の場合、そのときの現役世代手取り額の50%が年金額という意味です。

以前は60歳だった厚生年金の支給開始年齢も、現在では原則65歳からとなりました。将来的には70歳まで引きあげるという話もあり、年金だけで生活していくライフプランは成り立たないと考えておくべきでしょう。

タシカニ
タシカニ
17%も受給額が減ったら生活できないカニ

 

定年後の貴重な収入源になりうる「アパート経営」

前述の金融審議会報告書には

これからはこの2,000万円の不足を埋めるため、各自で年金以外の資産形成を検討するのが重要である

と記されています。つまりこれからは、年金の不足分を自分で資産形成して補う必要があるということです。

とはいえ、資産形成の方法は「株式投資」「投資信託」「国債」「仮想通貨」など、いくつもあります。自分で事業をはじめるのも、ある意味投資といえるでしょう。

そのなかでも「あぱたい」は、アパート経営(不動産投資)をオススメしています。

あぱたい王子
あぱたい王子
これからは自分で資産形成していかないとダメだよね

タシカニ
タシカニ
アパート経営を選ぶべき理由、それをじっくりと説明するカニよ

 

50代からスタートするなら知っておきたい。アパート経営のメリット・デメリット

50代からスタートするなら知っておきたい。アパート経営のメリット・デメリット

少ない自己資金で高額なアパートを購入できる非常に効率のいい投資法ですが、50代からのスタートでは、失敗した場合にリカバリーできる時間的余裕が足りません

あぱたい王子
あぱたい王子
ここが30代からのスタートと大きく違うところだね

※アパート経営はアパートローン融資を受けるのが一般的。

アパート経営のメリット5つ

1.低資金でスタートできる

先ほどあげた株式投資や投資信託・開業など、満足のいく収入を得るためには、いずれも多額の出資が必要です。

もちろんアパート経営も多額の資金が必要なのですが、アパートローンの上手な活用で初期投資を抑えられます

アパートローンのメリットを下記にまとめました。

  • 少ない自己資金でアパート経営ができる
  • 金利が比較的低い(2.5〜3.5%)
  • レバレッジ効果がつかえる(頭金は通常10〜20%)
  • 自己資金を残してほかの用途に使用できる

タシカニ
タシカニ
また、積極的にオススメはしないけど、資金ゼロでも利用できる「オーバーローンとフルローン」もあるカニ

オーバーローンフルローンについての記事はこちら>>アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険?失敗しない3つのポイント!

 

2.年金以外に毎月入る長期的な収入

アパート経営で得られる収入はふたつあります。

  1. 値あがりした物件と購入価格の差益を目的とした「キャピタルゲイン」
  2. アパートの家賃収入を狙う「インカムゲイン」
あぱたい王子
あぱたい王子
いろいろな考えかたがあるけど、50代が狙うべきなのは間違いなくインカムゲイン!!

会社員のように自分が労働して収入を手にするスタイルは、年齢を重ねるほど厳しくなっていきます。その点、インカムゲインなら自分が積極的に動くことなく安定収入が可能

もちろん、アパート経営には、空室増加や家賃下落などのリスクもあります。しかし、それよりもアパート経営の「不労所得」に近い労働形態は、高齢者にとって非常に恩恵が大きいのではないでしょうか。

あぱたい王子
あぱたい王子
なんといっても、毎月家賃収入が入ってくるのはありがタイ

空室対策についての記事はこちら>>空室対策【アイデア4選と成功大家のすごい12の技】リフォームはダメ?今必要な設備は◯◯

 

3.資産として家族に相続できる

前述のとおり、アパートは不労所得の側面があり、アパートの部屋を貸し出す行為に対して家賃収入が発生します。極端な話、誰が大家でも関係ありません。

もちろん、大家として最低限覚えなくてはいけないこともあります。しかし、とりあえず管理会社のサポートもありますし、それはおいおい勉強していけばいいことです。

仮に自分に不幸があっても、家賃収入を生むアパートという財産を家族に残せるのは、非常に大きなメリットといえるでしょう。

アパートの相続についての記事はこちら>>アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで!争続を避ける4つの行動

 

4.万が一のときでも団体信用生命保険で安心

【団体信用生命保険のしくみ】

団体信用生命保険のしくみ

画像引用:信用保証協会 保証協会団信のご案内

アパートローンの支払い義務を家族に負担させるようでは、かえってデメリットにもなりかねません。

この問題は「団体信用生命保険」への加入が解決してくれます。加入者であるあなたにもしものことがあっても、信用保証協会がローン残債を代わりに支払ってくれるのです。

その結果家族には、家賃を生みだすアパートが負債ゼロで残せることに。もちろん、いざというときの保証だけでなく、病気のときにも生命保険の役割を担ってくれます。

タシカニ
タシカニ
融資の条件として、団体信用生命保険への加入が義務づけられていることが多いカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
団体信用生命保険はアパート経営の強い味方だね

 

5.節税効果が期待できる

アパート経営にかかった費用を「必要経費」として、収入から差し引くことが可能。そのぶん、税金額が少なくなるわけですから、非常に大きな節税です。

  • 不動産取得税・固定資産税などの税金
  • 火災保険料・地震保険料
  • 修繕費用
  • 借入金の利子
  • 接待交際費

また不動産所得は、赤字が出た場合に給与所得や事業所得など、ほかの黒字所得と相殺できます。これを「損益通算」といい、こちらも大きな節税につながります。

必要経費と損益通算はアパート経営中の節税ですが、土地を相続してアパート経営をはじめる場合にも大きく節税が可能です。

不動産を所有していれば、毎年必ず固定資産税が発生します。じつは相続した土地が更地だった場合、建物が建っている土地に比べて、固定資産税は6倍にはねあがります。

タシカニ
タシカニ
つまり、アパートを建てれば、固定資産税額が1/6で済むということカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
上手に節税しタイよね

アパート経営の税金についての記事はこちら>>アパート経営で納める税金と8つの税金対策【猿でもわかる】固定資産税や控除の話

 

アパート経営のデメリット4つ

50代でアパート経営を考えている人にぜひとも知っておいて欲しいのが、デメリットです。

継続的にアパート経営をつづけるためにも、どういったトラブルが発生する可能性があるのかをしっかりと理解しておきましょう。

1.長期間のローン返済

長期返済を前提とした経営モデルは、ときに大きなストレスをもたらします

  • 長い間にはアパートが劣化して、空室リスクが増加する可能性
  • 健康を損ねてアパート経営をやめたい場合でも、簡単にはやめられない

売却価格よりもローン残債のほうが多く多額の負債が残ってしまうために、売却したくてもできない事例は山ほどあります。

あぱたい王子
あぱたい王子
基本的に空室さえ出なければ、家賃収入で返済はオッケーだけどね

タシカニ
タシカニ
長期間ローン返済がつづくということは、リスクとして頭に入れておくカニ

 

2.アパート管理に手間とお金がかかる

アパート経営には物件の管理が不可欠です。本来はアパートの大家さんに、その管理責任があります。しかし実際は、管理会社に委託することがほとんどのはず。

ですからサラリーマン大家としても、また遠隔地に住んでいても、十分アパート経営は可能なのです。しかし、業務を委託すれば当然、委託料が発生します。

【アパート経営に必要な主な管理費用】

項目 費用
管理会社委託料(家賃管理、入退去管理、清掃業務など) 家賃×5%×戸数
入居者募集の広告費(AD) 家賃×1〜3か月
税理士への顧問報酬 顧問料:月2〜3万円

確定申告代行:5〜20万円

清掃会社(単独で依頼した場合) 共用部月1回:5,000〜10,000円(単身タイプ)

また、アパートの健全経営のために、みずからアパートの清掃をする大家も少なくありません。結局、アパート経営には、少なくともお金か手間のどちらかがかかるものなのです。

管理費についての記事はこちら>>アパート経営の管理費【超具体的な相場紹介】7大費用見直しで損しない共益費を計算

 

3.空室増加などで経営が失敗する危険性

アパート経営最大のリスクが「空室の増加」です。空室もなく家賃収入がフルに入ってくる状態であれば、基本的に失敗することはありません。

しかし、年月が経過すれば、どうしても新しく周辺にできたアパートと競争になりがちです。ですから、できるだけ立地条件のよいアパートを選びましょう。

入居者が満足して長期間退去しない、そんな魅力あるアパート経営を心がける必要があります。

また、空室以外にも経営が失敗する原因はたくさんあります。

  • 家賃滞納
  • 立地条件の悪化
  • 高額な修繕費用
  • 突発的な災害(火災・地震など)
  • サブリーストラブル(保証額の変更など)

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営には正直リスクもたくさんあるよ

タシカニ
タシカニ
でもきちんとした対策をとれば大丈夫カニ

リスクについての記事はこちら>>アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説

 

4.資産価値低下の可能性

アパートの物理的な耐用年数とは別に、税務上、「法定耐用年数」が国税庁により定められています。

アパート経営に関しては、じつはこの法定耐用年数が非常に重要。というのも、銀行が融資する際に、法定耐用年数をひとつの基準としているからです。

【構造別アパートの法定耐用年数】

木造 22年
鉄骨造(厚み3mm以下) 19年
鉄骨造(厚み3mm超〜4mm以下) 27年
鉄骨造(厚み4mm超) 34年

つまり、築25年の木造アパートには、基本的に融資がおりないということです。

自分が所有している限りは直接関係ないかもしれません。しかし、物件を永遠に稼働させるのは不可能ですから、いずれ売却するときがきます。

その際に融資がとおらなければ、誰も購入してくれません

あぱたい王子
あぱたい王子
法定耐用年数をすぎると、安く売らざるをえないよね……

タシカニ
タシカニ
はじめる前からいつ売却するか、出口戦略は決めておいたほうがいいカニよ

築年数の古いアパート経営についての記事はこちら>>築年数の古いアパート経営が厳しい8つの現実【暴露】キャッシュフロー改善3つの裏ワザ

 

どのくらいの収益が可能? 実際にシミュレーションしてみよう

どのくらいの収益が可能? 実際にシミュレーションしてみよう

50代からのスタートで結局なにが不安かといえば、「50代からのスタートでも十分な収益をあげられるかどうか」が、判断できないことにつきます。

もちろん投資のスタートは、早ければ早いほど有利です。

正直、50代からのスタートには厳しい面もあるでしょう。でも50代からの投資でも、遅すぎるということはありません。30代・50代それぞれのシミュレーションを検証してみましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
わからないから怖いんだよね

タシカニ
タシカニ
実際に30代からのスタートと比較してみるカニ

30代からのアパート経営シミュレーション

借入金額5,000万円・頭金は10%で500万円・借入期間30年・ボーナス返済なし・諸経費15%・金利変動2.475%・家賃8万円8戸・空室率10%で試算。

項目 金額
年間収入(満室時) 768万円
年間支出 429万円
ローン返済(年間、元利均等返済) 237万円
空室率10%・諸経費合計 192万円
年間手取り収入 339万円
表面利回り 15.36%
自己資金に対する利回り 6.16%

参考:東急リバブル 収益シミュレーション

30代からスタートできる最大のメリットは、もちろん「時間」です。50代と同じ条件でも返済期間を長期に設定できます。そのぶん毎月の返済額が減り、キャッシュフローが劇的によくなります。

あぱたい王子
あぱたい王子
やっぱりローンの返済期間を長期に設定できるのは大きいよね

 

50代からのアパート経営シミュレーション

今度は同じ条件で50代のシミュレーションをします。条件は同じですが、借入期間は年齢を考慮して20年で計算。

借入金額5,000万円・頭金は10%で500万円・借入期間20年・ボーナス返済なし・諸経費15%・金利変動2.475%・家賃8万円8戸・空室率10%で試算。

項目 金額
年間収入(満室時) 768万円
年間支出 510万円
ローン返済(年間、元利均等返済) 318万円
空室率10%・諸経費合計 192万円
年間手取り収入 258万円
表面利回り 15.36%
自己資金に対する利回り 4.69%%

参考:東急リバブル 収益シミュレーション

30代と50代の結果をまとめてみます。

項目 30代 50代
年間収入(満室時) 768万円 768万円
年間支出 429万円 510万円
ローン返済(年間、元利均等返済) 237万円 318万円
空室率10%・諸経費合計 192万円 192万円
年間手取り収入 339万円 258万円
表面利回り 15.36% 15.36%
自己資金に対する利回り 6.16% 4.69%%

年間手取り収入の差は、81万円。たしかにパフォーマンスは30代が有利ですが、50代にはこれまでの貯蓄があります。

今回は同じ10%で試算しましたが、実際には頭金を20%(1,000万円)にすることも十分可能なはずです。

いずれにしても、50代の手取り収入258万円から修繕費用の積立金(家賃の5%と想定)を差し引くと、219.6万円(月額約18万円)になります。

50代からアパート経営をはじめるそもそもの理由は、生活費の赤字(4万円)補填でしたよね。

つまり、生活費の不足を補う資産形成という意味では、50代からのスタートでも十分やる意味があるということなのです。

あぱたい王子
あぱたい王子
あくまでもラフな試算でしかないけど、これなら50代からでも十分に間に合うね

タシカニ
タシカニ
年金で足りない分をアパート経営で補うという目的を忘れないことカニ

 

まとめ

50代からのアパート経営でもっとも大切なのが、やる目的を明確にすることです。アパート経営で億万長者になるのはさすがに無理がありますが、老後の生活費補填であれば十分に可能でしょう。

今回、シミュレーションの結果で、50代からのスタートでも十分な収入になることがわかりましたよね。

あとは実際に第一歩を踏み出すだけです。そのためにも、今回ご紹介したメリットとデメリットをしっかり把握することからはじめてみてはいかがでしょうか。