駐車場の空室対策5選【月極からトランクルームまで】空いた車庫を活用するアパート経営術

駐車場の空室対策5選【月極からトランクルームまで】空いた車庫を活用するアパート経営術

年、車を持たない若者が増えてきました。時代は高齢者に免許返納を推奨するまでになり、車を必需品としない地域を中心に車離れが加速しています。その影響で「自宅の駐車場が空いている」、「物件の部屋は埋まっているけど駐車場が空いている」という駐車場の大家さんも多いのではないでしょうか?

しかし、空いているからといってなにもしないのは損です! 今回の「あぱたい」では、駐車場の空室対策として空いているスペースで収益が生まれるビジネス5つを厳選。車1台分のスペースからはじめられる活用法もありますので必見です!

タシカニ
タシカニ
明日からでもできるビジネスが見つかるカニ!

【駐車場の空室対策1】駐車場シェアリング

【駐車場の空室対策1】駐車場シェアリング

自宅の空いている駐車場や、利用されていない月極駐車場など空いたスペースで収益を生み出す新しいシェアリングサービスです。登録から駐車場の予約・決済まですべてオンラインで完結し、収益はシェアリングサービス会社から受け取ります。

また利用者は事前に決済を済ませるので料金未払いのトラブルもありません。

時間区切りで貸すシステムなので、日中だけの貸し出しなども可能。大規模な工事や設備費も不要です。

あぱたい王子
あぱたい王子
こんなスペースをシェアリングできるよ

  • 車を持っておらず空きっぱなしの駐車場
  • 休日の店舗駐車場、従業員駐車場
  • 契約者が決まるまでの駐車場
  • 空き地

駐車場シェアリングで無駄なく収益化!

駐車場シェアリングは1台分のスペースがあればよく、駐車スペースさえあれば誰でもはじめられるのが特徴です。

代表的な例として、駐車場のシェアシステムを提供する軒先株式会社の「軒先パーキング」があります。

【軒先パーキング】

軒先パーキング

公式サイト:軒先パーキング

駐車場の名前・メールアドレス・パスワード設定が必要。貸し出しカレンダーを設定し、駐車場と周辺の写真をアップロードして運営会社の審査が通ったらサイトに掲載されます。

タシカニ
タシカニ
書面でも申し込みは可能カニ!

おおよその収益は、東京23区内などの都市部で月に約2万円、そのほかの地域は5000~1万5000円と差があります。

あぱたい王子
あぱたい王子
近くにターミナル駅や人気の施設があると、よりコンスタントな収益が見込めるね

軒先パーキングでは売上の35%がシステム手数料として必要です。つまり月に1万5000円の売上があれば、システム利用料は5250円。売り上げに関係なく手数料は一律ですので、都市部ではない地域なら収益性を十分考慮したほうがよいでしょう。

軒先パーキング

画像引用:軒先パーキング

軒先パーキングは視覚的に検索しやすい地図表示式のほか、大型施設ごとやスタジアムごとにジャンルわけして駐車場を掲載。町おこしを目的とした自治体や、ライドシェア(相乗り)を運営している「nori-na」ともコラボレーションした事業も展開しています。

魅力に溢れた駐車場の空室対策と言えるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
駐車場シェアサービスのパイオニアだね

タシカニ
タシカニ
登録すると総合ナビゲーションシステム「NAVITIME」や「JAF」で集客サポートのサービスもあるカニ!

 

【駐車場の空室対策2】トランクルーム・貸しコンテナ

【駐車場の空室対策2】トランクルーム・貸しコンテナ

駐車場の空室対策として「トランクルーム」「貸しコンテナ」も立派なビジネスになります。トランクルームや貸しコンテナとは、一定のスペースを区画割りして収納部屋として賃貸するビジネスです。

あぱたい王子
あぱたい王子
空いている駐車場の活用となると、貸しコンテナタイプが主流だよ

利用者は自宅や会社に収納しきれない荷物はもちろん、引っ越しなどの一時保管や趣味道具の置き場として利用。またバイクなど自動二輪車を収納できるバイクヤードも人気があります。

タシカニ
タシカニ
貸しコンテナの運営形態はいろいろあるカニ!

自己経営型 すべて自分で運営するため駐車場経営とは違い、専門性や経営知識が必要。もっとも収益が見込める。
サブリース型 トランクルーム運営者と「1坪〇〇円」や「1コンテナ〇〇円」を月額で契約し、毎月一定の収入が見込める。コンテナ設置費は実費。
業務委託型 募集や管理業務をトランクルーム運営者が行ってくれる。毎月業務委託手数料を支払う。
定期借地型 土地だけを貸すのでコンテナ設置費用などはすべてトランクルーム運営会社が支払う。毎月土地の賃料をもらい、貸しコンテナ業の収入はなし。

トランクルームは広い駐車場に最適!

トランクルームや貸しコンテナといってもある程度の広さが必要です。一例として、トランクルーム・貸し倉庫業を展開する「オレンジコンテナ」で募集されている広さをみてみましょう。

【オレンジコンテナ】

オレンジコンテナ

公式サイト:月極収納レンタルボックス・貸し倉庫【オレンジコンテナ】

上図はコンテナ1基を分割しているケース。貸しコンテナ1基あたりの大きさは14㎡前後(8帖=4坪)が一般的のため、比較的に小さな駐車場でも貸しコンテナの経営は可能です。

ただ車で荷物を運ぶ人がいるのを考えると、駐車スペースも必要になります。ギリギリの広さよりも余裕のある一定の広さが必要だと考えたほうがいでしょう。

特に室内型となるトランクルームは建物を建てなければいけません。ある程度収益を見込んだ広さで考えるなら50坪(車6台分)はほしいところです。

オレンジコンテナ

画像引用:月極収納レンタルボックス・貸し倉庫【オレンジコンテナ】

トランクルームや貸しコンテナの経営では、戸建よりアパートなど共同住宅の多い場所のほうが収益を見込めます。

あぱたい王子
あぱたい王子
部屋の収納に頭を悩ませている人が多いと考えられるね

タシカニ
タシカニ
タシカニ! ワンルームタイプは収納もあまりないカニ!

運営形態によって収益の違いはありますが、利回りは平均20%前後。

例えば以下の費用でコンテナを貸し出したとします。

  • 初期費用300万円(コンテナ1基100万円と仮定)
  • 10ルーム
  • 使用料月額6000円

上記をもとに満室経営できたときの利回りを見てみましょう。

6000円 × 10ルーム × 12か月 = 72万円

72万円 ÷ 300万円 × 100 = 24%の利回り

あぱたい王子
あぱたい王子
想定利回りで24%は魅力的だね!

タシカニ
タシカニ
年間の稼働率が7割、業務委託手数料を月に1万円支払うパターンも計算するカニ!

6000円 × 7ルーム × 12か月 = 50万4000円

50万4000円 - 12万円(手数料) = 38万4000円

38万4000円 ÷ 300万円 × 100 = 12.8%の利回り

トランクルームや貸しコンテナは、近所にもっと使い勝手のいい貸しコンテナができてしまうと収益が減少する恐れがあります。用途地域や建築基準法の問題もあるため、自治体の専門窓口などで事前に調査をしなければなりません。

ただ建築基準法などを含めたコンテナ設置の条件さえ整えば、すぐに事業をはじめられます。利用者に認知されるまでは半年~1年ほど時間がかかることもあるため、広告費などの出費も視野にいれておきましょう。

 

【駐車場の空室対策3】自動販売機・基地局・看板設置

【駐車場の空室対策3】自動販売機・基地局・看板設置

駐車場全体を使わず、駐車場の一角を利用して新たな収入を生み出すビジネスもあります。

  • 自動販売機

設置から運営・管理まですべて飲料メーカーが行い、大家さんは月々の電気代のみを負担します。

  • 基地局

アンテナ設置会社へ土地を賃貸して収益を得ます。アンテナ設置費は主に携帯会社側が負担。

  • 看板設置

広告会社へ土地を賃貸して収益を得ます。看板の設置費用や広告製作費は広告会社が負担。

あぱたい王子
あぱたい王子
ひとつずつ解説していくよ!

自動販売機

自動販売機

1帖ほどの広さがあれば、手軽にはじめられる事業です。自身で自動販売機を設置して運営するパターンと、運営・管理ともにすべて飲料メーカーにお任せするパターンでわけられます。

後者は飲料メーカーや自動販売機メーカーがすべてやってくれますが、大家さんの収入は自動販売機売上の2割程度。1本120円として月に500本売れたとしても売上の8割は飲料メーカー側の収益。そこから電気代を引くと1万円に満たない収益です。

ただ通勤や通学、オフィスがあるなど、人がたくさん集まる場所は収益が見込めるでしょう。逆に「収益の見込みがない」と飲料メーカーが判断すれば自動販売機の設置ができないこともあります。

 

基地局

基地局

一般的に、アンテナ設置会社または携帯会社が基地局設置に好条件の土地かどうか事前に調査。好条件であれば企業側から設置を打診されるケースがほとんど。周囲の建物よりも高い建物の屋上、人通りの多い施設が周辺にあるかなど設置条件が制限されます。

大家さんが「設置してください」と自ら売り込んで、設置されることは多くありません。

タシカニ
タシカニ
電波障害を恐れる人もいるので近隣住民の許可を得るなど配慮も必要カニ!

設置する支柱の本数や広さで利益は違ってきますが、年間数万~10万円ほどの収益が見込めます。

携帯電話基地局に限らず、タクシー無線や防災無線の基地局も存在します。今後5Gの普及が予想されることから、基地局は駐車場の空室対策として期待されるビジネスです。

5Gとは2020年頃に開始が予定されている次世代の高速携帯通信サービス。携帯電話会社はこの新しいサービスに向け、電波の特性上、多くの基地局を設置する必要性が生じます。

引用文:JTOWER

 

看板設置

広告看板

空いている駐車場の一角に設置でき、奥行きもないので場所を取りません。大きな看板は建築基準法に触れたり、地域によっては景観や看板サイズの制限があったりするなど事前に調査が必要です。

あぱたい王子
あぱたい王子
台風や劣化による落下で、破損や人身被害の恐れも考えると保険加入や定期メンテナンスも必要だね

広告としての効果を期待できるよう、交通量の多いロードサイドなど人目につきやすい場所が条件です。看板の大きさによって収益は変わりますが、1平米(0.3坪)でも年間1万円~5万円ほどの収益。広さや立地の条件によってはさらに収入が増えると言えます。

一度契約を結べば広告主から毎月テナント料が支払われます。定期的な収入が見込める駐車場の空室対策として有効です。

タシカニ
タシカニ
広告効果があまりない土地と判断されれば、広告主側から断られることもあるカニ……

 

【駐車場の空室対策4】スペースシェアリング

【駐車場の空室対策4】スペースシェアリング

駐車場を駐車場として貸すだけではなく、スペースそのものを自由用途で貸すシェアリングサービスです。

スペースシェアリングは屋内事業が比較的多いですが、駐車場など屋外を対象とした活用方法もあります。

  • 会員制貸し農園
  • キッチンカー(移動販売)
  • フリーマーケット・野菜販売など
  • BBQ・ヨガ・ワークショップなど

あぱたい王子
あぱたい王子
貸したいスペースが屋上など、高いところにあれば人気のテラスタイプとしてもシェアリングできるよ!

住宅地でも可能!?スペースシェアリング

スペースシェアリングの事例として、駐車場シェアリングでもご紹介した軒先株式会社が提供する「軒先ビジネス」があります。

軒先ビジネス

公式サイト:軒先ビジネス

駐車場に限らず、1平米以上あれば住宅地でもシェアリングが可能。登録方法は駐車場シェアリングと似ていますが設備の種類や条件など、こまかく登録する必要があるのが駐車場シェアリングとの違いです。

例えば販売や飲食店(キッチンカー)として貸し出すには、以下の条件をあらかじめ登録しておくと、利用者のマッチングが高まりトラブルにもつながりにくいです。

  • 電源の有無
  • 床の種類(コンクリート、砂利など)
  • 音や匂いの制限
  • 喫煙の有無

収入は貸し出しスペースの環境で金額の差はありますが、住宅地だと~5000円/日、店舗内の駐車場は1万円~/日が多いようです。なお運営会社には手数料としてスペース利用料金の35%を支払います。

タシカニ
タシカニ
近隣で登録している例を参考にして決めるのがいいカニ!

あぱたい王子
あぱたい王子
周辺環境もある程度把握しておくと、エンドユーザーに合ったスペースシェアリングが可能になるんじゃないかな

学生や若者を対象にするケース

  • ソファーなどSNS映えするインテリアも取り入れたおしゃれな屋台
  • ワークショップ
  • 古着屋

ファミリーや高齢を対象にするケース

  • 野菜の収穫体験や販売
  • ワークショップ
  • 趣味の作品を展示するバザー

あくまでもスペースを貸すだけなので、必ずしも大家さんが設備投資する必要はありません。

ただ、スペースを貸すだけという意識より利用者のニーズを考えるのが収益化のカギ。「このスペースでは〇〇ができます! 」とアピールしたほうが収益につながります。

 

【駐車場の空室対策5】駐車場サブリース

【駐車場の空室対策5】駐車場サブリース

空いている駐車場をサブリース業者が一括で借り上げ、賃料が保証されるというビジネスもあります。たとえ利用者がいなくても、転貸借契約であるためサブリース業者から毎月賃料をもらえる仕組みです。

あぱたい王子
あぱたい王子
一括といっても1台分から契約ができて、自宅の空いている駐車場も対象に入るよ

タシカニ
タシカニ
建物を建てるまでの間など、短期間の契約も可能カニ!

サブリースはぜんぶお任せで楽ちん!

駐車場のサブリースサービスとして有名なのが、株式会社アズームが提供する「駐車場サブリース」。

株式会社アズーム

公式サイト:駐車場サブリース【CarParking】

最初に複数契約して1台だけ解約したいなどの一部解約もでき、大家さんにとってはフットワークの軽い事業と言えるでしょう。

サブリース業者に対しての一定の手数料を支払う代わりに、運営や管理は転貸主である事業者が行います。クレーム処理や賃料滞納などの業務から解放されるのが最大のメリットです

あぱたい王子
あぱたい王子
手数料額はサブリース業者によってまちまちだから、複数の業者に査定して決めるのもひとつのやりかただよ

なお小規模住宅用地であるアパート駐車場などをサブリースすると、固定資産税や都市計画税などの課税額が変わる可能性もあるため注意が必要です。

さらにマンションの管理組合は「みなし法人」扱いになります。募集や貸し出し条件によりますが、外部にマンション内の駐車場を貸すと「収益事業」にあたり法人税が課されるケースがあります。

タシカニ
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税務に関する相談は税理士などプロに相談し、しっかり確認しながら進めるカニ!

 

まとめ

大家さんが所有している駐車場のタイプはさまざま。多少立地の制限はありますが、やりかた次第で駐車場の空室対策が大きく改善する可能性は大です。

今後こういったシェアリングビジネスは不動産事業に深く関わり、空家や空室問題の解決にもつながると注目されています。今回ご紹介したビジネスアイデアを駐車場の空室対策にぜひ検討してみてください。

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