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【アパート経営の流れ入門】手続き9ステップ!不労所得への道を総チェック

【アパート経営の流れ入門】手続き9ステップ!不労所得への道を総チェック

パート経営をはじめる前は、これからどんな流れで準備が進むのかがまったくわからずに、不安でいっぱいのはずです。

不動産投資に不安は禁物!

できるだけ早い段階で、アパート経営のやりかたをマスターしてしまいましょう。

今回の記事では、スタート前に知っておくべき下記3点について、「あぱたい」が詳しく解説していきます。

  • アパート経営開始までの流れ(建築会社選びから引き渡しまで)
  • アパート経営のメリット・デメリット
  • アパート経営で知っておきたい注意点やポイント

あぱたい王子
あぱたい王子

不動産投資で収入が発生する仕組みをしっかりと理解しておこう

タシカニ
タシカニ

賢く投資をはじめるには、アパート経営の本を読むのがおすすめカニ

アパート経営スタートまでの流れ9ステップ!

アパート経営スタートまでの流れを知っておこう!

1.気になる建築会社へ問い合わせ

【アパート建築会社の種類】

  1. 総合ハウスメーカー:大和ハウス工業、積水ハウス、三井ホームなど
  2. アパート専門建築会社:大東建託、東建コーポレーション、シノケンなど
  3. 地場工務店

どうしても知名度のある①や②を中心に選びがちですが、信頼できる会社であれば地元の工務店も悪くありません。いくつか気になる会社をピックアップしたら、問い合わせしてみましょう。

建築会社のホームページ内に設置された「お問い合わせフォーム」へ、名前や住所などを記入して送信すれば、あとは企業からのコンタクトを待つだけ。

主な建築会社についての情報はこちら>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介

 

2.事業計画・資金計画をつくる

この段階では数社と相談している状況です。予算やアパート経営の収支目標などを伝えて、各社それぞれから「事業計画」と「資金計画」のプランを提出してもらいましょう。

事業計画・資金計画をつくる

画像引用:生和コーポレーション 収支計算

【計画書の主な内容】

  1. アパートの詳細:場所や土地・建物の広さ、世帯数など
  2. 必要資金・調達方法:建築費用、自己資金額、借入金額、想定金利など
  3. 収支計画:毎月の収支、諸経費額、空室率など

つまり、①どんな建物なのか ②必要な資金をどうやって準備するのか ③実際に収益を出せてきちんと返済できるかということを、読んだ人がすぐにわかる計画書にしなくてはならないということ。

また利回りについてですが、通常地方のほうが高くなる傾向にあります。(購入価格が安いため)

しかし実際には、地方よりも大都市圏駅近物件のほうが入居率は高く、安定した収益を生むことが多いものです。利回りはあくまでも参考として、極端にこだわりすぎないようにしましょう。

タシカニ
タシカニ

実際に提出する計画書は、家賃収入や諸経費などの明細も必要カニ

あぱたい王子
あぱたい王子

表面利回りは、10%近く確保できればうれしいね

資金計画についての記事はこちら>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

 

3.建築計画

事業計画と資金計画ができたら、今度は建築計画です。アパートの規模・資材の選定・カラープラン・階数・間取り・配置・設備の選定など、具体的に打ち合わせをしていきます。

【留意すべき主な内容】

  • 建築費用は適切か
  • 立地条件に適した間取り・配置になっているか
  • 工事期間と完成時期
  • 資材や設備機器の選定は適切か

適正な建築費用については「あぱたい」の別記事を参照してもらうとして、ほかに気をつけたいポイントがいくつかあります。

まず、建設予定地の周辺環境に合った間取りや建物の配置を考えなくてはなりません。例えば駅から至近距離の立地ならば、必然的にワンルーム〜1LDKという間取りになるでしょう。

意外に忘れがちなのが、「竣工時期(工事の完成時期)」です。

賃貸の需要は、2〜3月へ極端に集中しています。ですから、中途半端な10月などに竣工というのは、絶対に避けたいところですね。最悪の場合、最初から空室を出してしまうかもしれません。

2〜3月から入居者募集をかけられるように、完成は1〜2月がベストであると、覚えておきましょう。

あぱたい王子
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建築費用は本体工事のほかに、付帯工事費用を別途20%ほど見積もっておく必要があるよ

タシカニ
タシカニ

不在がちな単身社会人がターゲットなら宅配ボックス、女性向けなら防犯カメラなど、プッシュすべき設備も変わってくるカニ

アパート建築費用についての記事はこちら>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

4.契約

事業・資金計画と建築計画が決まったら、いよいよ正式に建築会社と契約です。

具体的には「工事請負契約書」を取り交わすのですが、詳細な建築内容を記載した「設計図書」や「仕様書」などが添付されているかもきちんと確認してください。

また、建物の欠陥修繕義務を記した「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」や、トラブルの保証については、契約約款(けいやくやっかん)に定められています

ただ、契約書なので、どうしても表現がわかりづらいのが難点。理解できない内容があれば必ず確認しましょう。

また、正式な融資申請前に銀行へ依頼する「事前審査」の結果も重要です。もし事前審査にとおらなければ、ほかの金融機関を探さなくてはなりません

あぱたい王子
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どうしても融資が受けられなければ、契約は白紙になるよ

タシカニ
タシカニ

「融資がおりなければ、契約は無償で撤回される」という文章が、契約書に書かれているかどうか、必ずチェックするカニ

 

5.融資の申し込み

事前審査を受ける前に、まずはどこの金融機関を利用するか検討しましょう。1番簡単で確実なのは、建築会社の提携ローンを利用することです。金融機関にとっても、取引のある会社から紹介された事案のほうが安心して融資できます。

また、提携ローンの融資は通常よりも低いことが多いので、うまくいけば1%台の金利も期待できるでしょう。

提携ローンに強い建築会社の記事はこちら>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介

融資がおりたら、銀行と下記の契約を締結します。

  • 金銭消費貸借契約

金額や返済方法・金利・返済期日などが記載されているので、しっかりと読み込みましょう。

  • 抵当権設定契約

返済ができなくなった場合は、アパートを強制的に売却して残金回収します。そのための権利を「抵当権」といい、抵当権登記は融資の際に必ず要求されるでしょう。

  • 団体信用生命保険

借主の死亡(重病も含む)で返済不可になれば、信用保証協会があなたに代わり、銀行へローン残金を支払ってくれます。アパートローン利用時には、加入を義務づけられていることがほとんどです。

あぱたい王子
あぱたい王子

融資許可がおりるまでの期間は、通常1〜3ヶ月くらいかかるよ

タシカニ
タシカニ

アパートローンに必要な書類は、たくさんあるカニ

参考:三井住友銀行 アパートローン  ご用意いただく書類

 

6.建築工事

6.建築工事

土地の状況や工法によって多少違いますが、大まかな工事の流れは下記のとおり。

  1. 地盤調査:基礎工事の前に、補強が必要かどうかしっかりと確認します。
  2. 基礎工事:床全面をコンクリート打設した「べた基礎」がおすすめ。
  3. 躯体工事:木造・軽量鉄骨造がメイン。木造には「在来工法」と「プレハブ工法」があります。自由度は在来工法ですが、若干コストが高め。
  4. 外部工事:外壁下地材に防湿シートを張り、サイディングなどの仕上げ材を施工。
  5. 内装工事:内装ボードのうえにクロスを貼り、建具なども設置していきます。
  6. 電気・ガス・設備工事:仕上げの前に、電気・ガス・設備工事を並行しておこないます。トイレや洗面器具などへの接続は、水漏れをおこさないように細心の注意が必要。
  7. 外構工事:敷地内の舗装や植栽、門扉などをきれいに仕上げていきます。

アパートでは、木造と軽量鉄骨造のどちらかで建築されるのが一般的です。なかには木造しか施工しない会社もありますので、事前にそれぞれの会社が得意な工法を調べておくといいでしょう。

あぱたい王子
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木造は、主に「在来工法」と「パネル工法」で施工されるよ

タシカニ
タシカニ

工事の流れは、どこの会社でも基本的に同じカニ

アパートの工法についての記事はこちら>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介

 

7.管理会社との契約

アパートが完成したら、すぐにアパート経営がはじまります。少しの期間でも空室を出さないように、なるべく早い段階で管理会社を選び、入居者募集をスタートしなければなりません。

大手建築会社で建築する場合は、グループ内管理会社と契約するのが1番ポピュラーでしょうが、もちろん自分で探しても構いません。

管理会社には、アパートの管理だけでなく、入居者募集の窓口もやってもらいます。ですから、管理能力と入居者づけ両方に実績のある会社を選んでください。

なお、管理会社を選ぶコツはたくさんありますが、「インターネット集客」を積極的に活用しているかどうかは非常に大事です。

あぱたい王子
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できれば竣工前に、満室になるようにしたいよね

タシカニ
タシカニ

たしカニ! 完成してから探したんじゃ、遅いカニ

不動産会社の探しかたはこちら>>アパート経営【不動産会社6つの探し方】不要な手数料や入居者とのトラブル回避術

 

8.竣工

建物が完成したら各種検査を受けて、建物に不具合がないかどうかをチェックします。

竣工時に受ける主な検査は下記の3つ。

  1. 社内検査(建築会社の内部検査)
  2. 建築確認完了検査(役所立会い)
  3. 完了検査(施主立会い)

社内検査と建築確認完了検査は建築会社に任せておけばいいのですが、完了検査は施主の立会いが必要です。実際に建物をみながら、全項目をチェックしていきます。

  • 設計図書・仕様書と実際の仕上がりが違っていないか
  • 傷や汚れはないか
  • 可動部が問題なく作動するか(建具や設備機器など)

施主ができる主なチェックポイントは、上記3つ。気づいた点があれば、遠慮せずに指摘してください。これらはいわゆる「手直し事項」となり、修正後に引き渡しとなります。しっかりとチェックしましょう。

あぱたい王子
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主要な構造体などには、10年間保証責任を負う「瑕疵担保責任」が定められているよ

 

9.引き渡し

すべての検査が終わり、手直し工事後のチェックに問題がなければ、いよいよ引き渡しです。

受け取るものとしては、引渡書・各種検査済証・保証書・鍵などがあります。つい忘れがちですが、「確認申請副本」や「竣工図面」「工事写真」も忘れずにもらってください。

変更点を修正した最終的な図面がないと、のちほどリフォームや大規模修繕工事をする際に、トラブルの原因となります。

あぱたい王子
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写真があると修繕の際に助かるんだよね。なるべく多く撮影してもらっておこう

タシカニ
タシカニ

役所の検査済証がないと、用途変更や増改築ができないから気をつけるカニ

 

アパート経営の3大メリットとは?知っておきたいデメリットとその対策法

1:長期間入りつづける不労的収入

メリットその1:長期間入りつづける不労的収入

アパートはうまく経営すれば、長期間の安定した収入が期待できます。しかも労働力の見返りとして手にする「労働収入」ではなく、「賃貸」という投資の仕組みが家賃を生んでくれます

高齢になり労働が厳しくなっても管理会社へ委託すればいいですし、アパートを子供に相続させることも可能です。自分がいなくても経営が続けられる、非常にありがたいビジネスモデルといえます。

 

2:物価変動に強い

お金は景気の影響により、その価値が激しく変動します。

ここでは、企業物価指数および消費者物価指数が1つの参考材料になります。企業物価指数を見ると、平成30年の物価は昭和40年の約2.1倍なので、昭和40年の1万円は平成30年の約2.1万円に相当する計算になります。また、消費者物価指数では約4.2倍なので、約4.2万円に相当するという計算になります

 引用:日本銀行 Q:昭和40年の1万円を、今のお金に換算するとどの位になりますか?

どの指標をつかうかで倍率は変わります。しかし、少なくとも現在1万円のものが、昭和40年ごろには5,000円の価値しかありませんでした。

対して不動産という「もの」は、物価が上昇すれば一緒に上昇します。しかも、物価が下落しても、家賃は物価ほど下がりません。ですから、不動産はインフレに非常に強い資産なのです。

タシカニ
タシカニ

そういわれてみれば、たしカニ、お金の価値はだいぶ変わったカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

物価とともにアパートの価値も上昇するからね

 

3:節税対策になる

アパート経営をすることで節税できる可能性があります

所得税

  • 必要経費がつかえる

一部の税金や損害保険料、修繕費などを経費として差し引くことが可能

  • 所得控除

医療費控除や配偶者控除など、要件に合えば税額から控除できる

  • 青色申告特別控除

青色確定申告利用で、最大65万円控除

 

固定資産税

  • 軽減措置の利用

【土地】

小規模住宅用地(戸数×200㎡まで):税率1/6

一般住宅用地(200㎡以上):税率1/3

【建物】

3階建以上の耐火・もしくは準耐火構造の建物:固定資産税額が1/2(新築後5年間)

上記以外の建物:固定資産税額が1/2(新築後3年間)

相続税

  • 貸家建付地として評価額減

土地の価値が路線価として約20%減。そのほかに、借地割合や借家権割合なども減じて計算される。更地と比較して、千万円単位で税額が変わることも。

タシカニ
タシカニ

軽減措置を利用すれば、所得から上手に節税できるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

相続した土地がある場合は、更地のままだと大きく損をするよ

 

3つのデメリットとその対策法

1.空室リスク

アパート経営最大のリスクといえば、間違いなくこの「空室リスク」。空室があれば家賃収入が減り、最悪ローン破綻につながりかねません。

人口減少やアパートの過剰供給など、原因はいろいろと考えられますが、これからますます空室が増加していくのは間違いないでしょう。

「立地条件のいい場所を選ぶ(特に駅からの距離)」「入居者募集に長けた管理会社と契約する」「無料Wi-Fiの導入」など、さまざまな対策を講じて、最悪でも空室は20%以内に抑えたいところですね。

空室対策の記事はこちら>>空室対策【アイデア4選と成功大家のすごい12の技】リフォームはダメ?今必要な設備は◯◯

 

2.家賃滞納リスク

ある意味、空室よりも問題なのが「家賃滞納リスク」。

空室は対策次第で翌日にでも解消できる可能性があります。しかし、家賃滞納は、解決までに最短でも半年〜1年かかる厄介な問題なのです。

相手に支払い能力がなければ、最終的に回収できないこともありえます。そうなればキャッシュフローが劇的に悪化して、これまたローン滞納につながるかもしれません。

1番の対策は、保証会社の利用を義務づけることです。保証会社が間に入ってくれれば、滞納が発生しても保証会社が弁済してくれるので安心。

タシカニ
タシカニ

今は保証会社の利用義務づけが一般的になったカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

ただし、保証料は全額入居者の負担だから、入居を敬遠する人も結構いるね

家賃滞納リスクの記事はこちら>>アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説

 

3.経年劣化リスク

アパート経営は、最低でも10年以上の長期的な計画をもとに動いています。ですから、どうしても経年劣化による「家賃下落問題」から逃れられません。

現在でも共同住宅の空き家が400万戸を超えているのに、毎年40万戸もの新築共同住宅が建設されています。もちろん、これはアパートに限定した数ではないにしても、アパートが余っているのは間違いありません。

ですから、毎年約1%ずつ家賃を下げざるをえないのが現実なのです。

あぱたい王子
あぱたい王子

入居期間を長くすることが1番のリスク対策だよ

タシカニ
タシカニ

根本的な対策としては、古くなる前に売却することも考慮すべきカニ

資産価値の下落についての記事はこちら>>アパート経営はデメリットが多いと言われる3つの理由!失敗談から学ぶリスク対策

 

アパート経営で知っておきたい4つのポイント

アパート経営で知っておきたい4つのポイント  

最後にアパート経営をつづけるうえで、絶対に知っておきたいポイントを4つご紹介します。すべてが今後の経営に大きく関係してくることばかりです。しっかりと押さえておきましょう。

ポイントその1:頼りになる建築会社の探しかた

アパート経営を考えたときに、まず気になるのが「どの建築会社に依頼するか」ですよね。

アパート建築を請け負う会社は大きく3パターンあり、それぞれ得意分野が違います。自分がイメージするアパートを建てられるよう、下記のポイントに注意しながらリサーチしてみてください。

  • 「アパート建築専門」「総合ハウスメーカー」「地元工務店」のメリットデメリットを比較する(得意とする工法も異なる場合が多い)
  • 自分がこれだけは譲れないというポイントを明確にして、その分野に強い会社を探す
  • サポート体制がしっかりしている会社を選ぶ(管理内容・入居率・集客力)
  • 建築会社(担当者)の対応・態度

ほかにもみるべきポイントはたくさんあります。「あぱたい」の別記事を参考にしてみてください。

アパート経営に強いメーカーについての記事はこちら>>アパート経営に強いハウスメーカーの選び方!評判の業者ランキングTOP10

あぱたい王子
あぱたい王子

「1社だけでなく複数の会社を比較して決める」というのも、非常に大事!

タシカニ
タシカニ

「防災に強い」「提携ローンに力を入れている」など、優先ポイントを決めておくといいカニよ

 

ポイントその2:アパート経営の要!管理会社といいおつきあいをするには

いざアパート経営がはじまれば、建築会社よりも管理会社とのおつきあいが深くなっていきます。管理会社はいわば経営パートナーのようなもの。自分に合った管理会社を探したいですよね。

しかし、ほとんどの大手建築会社では、自社で管理会社を運営しています。ある程度期間が経過して、テコ入れのために管理会社を変更することはあっても、通常は建築と管理を一括で依頼することがほとんどのはず。

ですから、建築会社を選ぶ際には、一緒にグループ管理会社もチェックしましょう。

  • 入居率・管理戸数
  • 集客システム
  • 管理会社の雰囲気・担当者の対応
  • 口コミ・評判

タシカニ
タシカニ

入居率は、最低でも95%以上を継続しているかどうかチェックしたいカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

インターネット集客に力を入れている会社を選びたいね

音声あり

 

ポイントその3:軌道に乗ったら法人化を考えよう

アパート経営をはじめたばかりのころは関係ありませんが、いずれ「個人事業か法人のどちらが得か」を検討するときがきます。

通常個人事業主よりも所得税が低くなるのは、おおよそ800〜900万円といわれています。ほとんどの人は、収入が800〜900万円を超えたあたりから法人化を検討しだすようです。

これから2棟、3棟と投資を拡大していく予定であれば、ぜひとも積極的に法人化を検討してください。

あぱたい王子
あぱたい王子

ただし、会社設立費用や経理費用などのランニングコストが増えるから、たいへんにはなるよ

タシカニ
タシカニ

だいたい900万円を目安に法人化すればいいカニ。詳しくは税理士さんに相談してみるカニ

法人化の記事はこちら>>アパート経営を法人化【4つのメリットと5つのデメリット】個人のお得な節税効果を徹底解説

 

ポイントその4:知識を仕入れて賢い経営をしましょう

アパート経営でなにが怖いかといえば、「知らないこと」です。アパート経営の流れを掴んでも、それだけでは足りません。でもどんなトラブルが起きても、知識さえあればほとんどのことに対応できます。

大家になったからには定期的に知識を仕入れて、実際の経営に役立てていきたいですね。

最後に、スタートしたばかりの大家さんへ、オススメ本を1冊ご紹介します。

【世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生】

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

著者 浅井 佐知子
出版社 ソーテック社 (2015/11/26)
価格 1,651円(Kindle版)
内容 新築ではなく中古物件投資の本ですが、空室をつくらない方法や家賃をあげる方法・選んではいけない立地条件など、初心者におすすめの良書です。
created by Rinker
¥1,738 (2020/04/10 00:23:03時点 Amazon調べ-詳細)

あぱたい王子
あぱたい王子

ローンの申し込み方法なども書いてあるよ

タシカニ
タシカニ

レビューなどを参考に、いろいろな本を読んでみるカニ

ほかにもオススメの本を知りたい人はこちらの記事をどうぞ>>アパート経営の本【オススメ厳選5冊】2019年版!不動産投資から税金・経営までの良書

 

まとめ

アパート経営を決めた直後は、とにかく不安でいっぱいのはず。でもこれからどういう流れでアパート経営が進んでいくのかを知っていれば、特に怖れる理由もありませんよね。

今回「あぱたい」が説明した、「アパート経営のメリット・デメリット」「アパート経営で知っておきたいポイント」と合わせて、しっかりと頭に入れておきましょう。