アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

パート経営をはじめる前に一番気になるのが、アパート経営に必要な費用です。

「たくさんお金がかかるのかなあ」と不安を抱え、なかなか行動に移せない人はたくさんいます。

今回「あぱたい」が、土地購入費・建築費用・税金・自己資金の4つを中心に、アパート経営に必要な費用の全貌をおみせします。

あぱたい王子
あぱたい王子
どのくらいお金が必要かクリアーになりますよ

アパート経営にはいくら費用がかかるの?

アパート経営にはいくら費用がかかるの? 

まずは、アパート経営にどんな費用が発生するのかを知っておきましょう。また、それぞれの金額についても詳しく解説していきます。

【アパート経営に必要な主な初期費用】

  • 土地購入費
  • 建築費用
  • 税金
  • 諸経費

【そのほかの主な費用】

  • インターネット導入費用
  • 税理士費用
  • 管理会社費用
  • 法人化費用

あぱたい王子
あぱたい王子
うわっ、いっぱいあるんだね

タシカニ
タシカニ
まずは初期費用から説明するカニ

土地購入費

アパート経営は、土地の有無で資金計画が大きく変わります。

相続などですでに土地を持っている場合、土地購入費は必要ありませんが、土地がなければ当然土地購入費が必要です。

土地がある場合のメリットは「土地購入費がかからない」ということにつきます。利回りも土地なしに比べて、かなりの高利回りが期待できるでしょう。

その代わり、立地条件を自由に選ぶことができません。駅から遠いなど、もしかするとアパート経営には不向きな土地の可能性もあります。ぜひ慎重に検討してください。

アパート建築に必要な広さは、部屋数などによって変わります。木造2階建ワンルーム8戸の場合、必要な土地の広さは約50〜70坪。

今回は2019年4月分レインズ(不動産流通機構)の実勢価格をもとに、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉県)の土地価格を比較してみました。

【首都圏:60坪(198㎡)の場合】

地域 金額
東京都 ㎡単価34.75万円 × 198㎡ = 68,805,000
神奈川県 ㎡単価16.54万円 × 198㎡ = 32,749,200
埼玉県 ㎡単価13.38万円 × 198㎡ = 26,492,400
千葉県 ㎡単価 9.37万円 × 198㎡ = 18,552,600

参考:不動産流通機構 月齢速報 2019年8月版 都道府県別概況

東京が飛び抜けて高いのは予想どおりですが、県ごとにかなりばらつきがあるのがわかりますね。

タシカニ
タシカニ
ほかの地域はどうなのカニ?

あぱたい王子
あぱたい王子
三大都市圏の㎡単価が10〜15万円。そのほかの地方都市はだいたい10万円以下が相場だね

 

建築費用

土地と同じように高額な費用が発生するのが、アパートの建築費用です。アパートの建築費用は、構造体・間取り・使用建材などの条件によって大きく違いが出ます

またそういった条件以上に、建築会社による違いが非常に大きいため、徹底的な比較検討が必要です。

建築費用については、のちほど詳しく解説します。

 

税金

アパートを購入(建築)すると必ず発生するのが税金。なかには軽減措置される税金もありますので、適用基準をぜひ知っておいてください。

項目 内容
★印紙税 1,000万円超〜5,000万円以下:2万円

5,000万円超〜1億円以下:6万円

★登録免許税 購入による移転登記:課税標準額×2%

贈与による移転登記:課税標準額×2%

相続による移転登記:課税標準額×0.4%

保存登記:課税標準額×0.4%

抵当権設定登記:課税標準額×0.4%

★不動産取得税 固定資産税評価額×4%
★固定資産税 課税標準×1.4%
★都市計画税 課税標準×0.3%
消費税 条件に合えば還付制度あり

★:軽減措置あり

必要な税金と軽減措置についてはこちら>>アパート経営に必要な初期費用|頭金・諸経費・自己資金について詳しく解説!

あぱたい王子
あぱたい王子
税金は軽減措置を設けてくれている場合が多いから要チェックだよ

 

諸経費

アパートを取得すると、税金だけでなく諸経費も必ず発生します。建築費用と比べると金額が小さいのでつい軽視しがちですが、まとまるとバカにならない金額です。しっかりと把握しておきましょう。

項目 内容
仲介手数料 400万円以上:売買価格×3%+6万円+消費税
設計料 会社によって違う。建築費の3%が目安
住宅ローン保証料 20年1,000万円借り入れ:148,340円

(きらぼし銀行の場合)

住宅ローン事務手数料 54,000円(きらぼし銀行の場合)
司法書士報酬 5〜10万円
火災保険料(地震保険料) 木造15〜50万円。構造体・場所・補償範囲などで変動

諸経費も内容によって金額が大きく違いますので、よく比較検討してください。

諸経費についてはこちら>>アパート経営に必要な初期費用|頭金・諸経費・自己資金について詳しく解説!

 

必ず押さえておきたい建築費用の基礎知識とは

必ず抑えておきたい建築費用の基礎知識とは

ここまでアパート経営にかかる4つの大きな費用についてみてきました。ここでは資金計画のなかで金額がもっとも大きい「建築費用」について詳しく解説します。

あぱたい王子
あぱたい王子
建築業者と打ち合わせするときのためにも、基礎知識は身につけておきたいよね

そもそも知ってる?アパートとマンションの違い

あなたはアパートとマンションの違いを知っていますか?

じつは、アパートとマンションの違いを定める明確な法的根拠はありません。業者側で、勝手に区別して呼んでいるに過ぎないのです。しかし、業者も好き勝手に分類しているわけではありません。

それでは、一般的にアパートとマンションを区別するポイントは、どこにあるのでしょうか。

【アパートとマンションの違い】

項目 アパート マンション
構造体 木造

軽量鉄骨造

RC:鉄筋コンクリート造

SRC:鉄筋鉄骨コンクリート造

ALC:軽量気泡コンクリート板鉄骨造

構造体の特性 建築費用が安い

通気性がよい

耐火性・耐震性・遮音性は劣る

建築費用は高め

耐火性・耐震性・遮音性にすぐれる

設備面の違い 2〜3階建まで

エレベーターなし

階数に制限なし

エレベーターあり

上表のとおり、アパートの構造体で区別するのが一般的です。ですから

  • アパート:木造・軽量鉄骨造(2〜3階建)
  • マンション:RC・SRC・ALC(階数制限なし)

と考えておけば間違いないでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
なるほど。アパートは木造か軽量鉄骨造なんだね

タシカニ
タシカニ
構造体の違いがポイントカニ

 

アパートの価格は「構造体と坪単価」で決まる

通常、アパートの建築費用は坪単価で表します。なかには㎡単価を基準にしている場合がありますが、その際は1坪=3.3㎡で換算すれば大丈夫です。

【アパート建築費用計算式】

アパート建築費用  = 坪単価 × 延べ床面積

先ほど構造体の説明をしましたが、なぜ構造体の違いが重要かというと、構造体によって坪単価が違うからなのです。

構造体の強度は、下記のように木造から順に高くなっていきます。

木造 軽量鉄骨 RC

タシカニ
タシカニ
だから坪単価は、木造が安く、RCが一番高く設定されているのカニ。

あぱたい王子
あぱたい王子
じゃあ、次に構造体ごとの具体的な建築費用をみていきましょう

 

木造アパートの坪単価は56万円

一般的に木造アパートの坪単価は、40〜60万円といわれています。

今回、総務省が発表している「2018年住宅着工統計」のデータをもとに計算した結果も「約56万円」でした。ですから、木造アパートの坪単価は50万円前後と考えておけば、大きく外れることはないでしょう。

木造2階建延べ床面積50坪の場合、建築費用は約2,800万円です。(56万円で計算)

3階建アパートは、構造計算の煩雑さや耐火性の問題で坪単価10万円ほど高くなり、おおよそ3,300万円に。

のちほど鉄骨造アパートも計算しますが、やはり木造が一番安いので、木造アパートの人気は根強いものがあります。

あぱたい王子
あぱたい王子
木造は2階建50万円、3階建で60万円くらいと思っておけばいいね

タシカニ
タシカニ
こだわりがなければ、やっぱり木造がお得カニ

 

鉄骨造アパートの坪単価は76万円

軽量鉄骨造はおおよそ50〜80万円が相場といわれています。前述の2018年住宅着工統計データで計算すると、坪単価は約76万円

延べ床面積70坪の木造と鉄骨造を比べると、「木造3,920万円」「鉄骨造5,320万円」となり、差額は1,400万円にものぼります。

また、建物は税務上、構造体によって法定耐用年数が定められています

木造 22年
鉄骨造(厚み3mm以下) 19年
鉄骨造(厚み3mm超〜4mm以下) 25年
鉄骨造(厚み4mm超) 34年

厚みが3mm超の鉄骨を使用すれば、耐用年数が木造よりも多くなりますから、鉄骨を選びたくなるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
でも、鉄骨造だと差額が大きすぎるよね

タシカニ
タシカニ
返済計画に影響が出ないように慎重に選ぶカニよ

 

建築費用に地域差はあるの

ここまででおおよその建築費用はわかりました。しかし、先ほどの金額はあくまでも全国平均のデータを用いたもの。やはり、建築費用に地域差があるのかどうかは気になりますよね。

そこで、三大都市圏を中心に全国の坪単価をまとめました。

地域 木造坪単価 鉄骨造坪単価
東京都 66万円 93.7万円
千葉県 60.6万円 74.4万円
宮城県 57.9万円 75.9万円
愛知県 53.0万円 69.9万円
大阪府 50.9万円 71.0万円
福岡県 49.5万円 67.2万円

参考:総務省統計局 34 (新築住宅)利用関係別、構造別、建て方別(住宅の工事費)/戸数、床面積、工事費予定額、1戸あたり工事費予定額、1平米あたり工事費予定額

東京は特別として、東西関係なく極端な地域差はみられません。土地購入費と違い、建築費用はほぼ全国共通と考えていいでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
やっぱり東京は飛び抜けて高いんだね

タシカニ
タシカニ
木造と鉄骨造の価格差にも注意するカニ

 

ちょっと待って!その見積もりに諸経費は含まれていますか

建築費用を払えばアパートは建つと思ってしまいがちですが、「付帯工事」の存在を忘れるとあとからたいへんなことになります。

じつは前述の建築費用(坪単価×延べ床面積)は「本体工事」と呼ばれるもので、それ以外に必要な諸経費(付帯工事)は一切含まれていません

付帯工事費は工事費用全体の20%も占めるといわれています。どんな工事があるのか、しっかりと押さえておきましょう。

【別途費用が発生する主な付帯工事】

  • 電気・ガス・水道の外部工事
外部から宅内への引き込み・接続工事
  • 外構工事
駐車場や植栽、門扉や塀などの工事
  • 地盤整備改良工事
地盤が軟弱でそのままでは建築できない場合の地盤補強工事
  • 仮設工事
工事のためにつかう電気・水道工事、外壁部の足場設置工事、現場事務所設置
  • オプション工事
ドアホン・宅配ボックス・Wi-Fiインターネット・防犯カメラなどの設置

タシカニ
タシカニ
地盤改良費用は高額になる可能性があるから、特に注意が必要カニよ

あぱたい王子
あぱたい王子
会社によってどこまでを本体工事に含めるかは違うので、しっかり確認しよう

 

もう悩まない!賢い資金計画の立てかたとは

もう悩まない!賢い資金計画の立てかたとは

アパート経営に必要な費用がわかったところで、次は実際に費用を準備しなくてはなりません。なんといっても、アパート経営において資金計画は命です。きちんとポイントを押さえて計画を立てましょう。

ここでは下記の3点について解説します。

  • 頭金の金額
  • ローンの種類
  • 金利の選択

資金計画についてはこちら>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

頭金ってどのくらい必要

結論からいえば、頭金の額に決まりはありません。あとで説明するフルローンのように、頭金なしで借りられるローンもあります。

しかし、一応の目安として、購入金額の10〜20%ほどは自己資金を用意したいところです。

2018年に起きたスルガ銀行不正融資の影響で、不動産投資への融資が非常に厳しくなりました。なかには30%の頭金を融資条件とする金融機関もあるくらいです。

よく考えてみると、頭金が多いほど融資審査がとおりやすいですし、返済計画も楽になります。これからは30%を頭金にする」と考えておいたほうがよいかもしれませんね。

あぱたい王子
あぱたい王子
まずは20%の頭金を確保しよう

頭金についてはこちら>>アパート経営に必要な初期費用|頭金・諸経費・自己資金について詳しく解説!

 

フルローンとオーバーローンの違いとは

先ほど頭金の話をしましたが、残り70〜90%の支払いは、アパートローンを利用するのが一般的です。

しかし、頭金なしで借り入れ可能な「フルローン・オーバーローン」という選択肢も頭に入れておくべきでしょう。

どちらも頭金なしで利用できるローンですが、下記の違いがあります。

  • フルローン:購入金額100%を借り入れ可能
  • オーバーローン:購入金額100%+諸費用(税金・仲介手数料など)の借り入れが可能

頭金なしと聞くと、フルローン・オーバーローンに飛びついてしまいそうですね。でも、もちろんメリットばかりではありません。

  • 支払い総額が大きくなる
  • 毎月の返済額が多くなる
  • 突発的なトラブルが発生したとき、新たな借り入れができない
  • 金利が高い

などのデメリットもあるのです。

自己資金なしで素早く資産形成を築くためには、フルローン・オーバーローンは非常に有効です。しかし「自己資金がないから全額借りちゃおう」という安易な利用は、絶対にやめましょう

あぱたい王子
あぱたい王子
フルローンとオーバーローンは、途中で返済ができなくなる危険性があるよ

フルローンとオーバーローンについてはこちら>>アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険?失敗しない3つのポイント!

 

どちらがいいの?変動金利と固定金利

変動金利と固定金利のどちらがいいのかは、ローンを借りる際によく議論になることです。

借入金6,000万円・元利均等返済20年払いという条件で、金利の差によりどのくらい支払い額が違うのかをシミュレートしました。

①変動金利:10年間2.4% → 残り10年間3.1%固定金利に変更

支払い回数 元金 利息 総額
240回 60,000,000円 16,898,670円 76,898,670円

②固定金利:20年間3.1%

支払い回数 元金 利息 総額
240回 60,000,000円 20,584,681円 80,584,681円

参考:CASIO 計算サイト ローン返済

①10年後に変動金利から固定金利へ切り替えたとしても、②固定金利をつづけるより約369万円も支払い総額を抑えられるという結果に。

いろいろな考えかたがありますが、現在の低金利を考えると、変動金利のメリットは大きいといえます。

タシカニ
タシカニ
変動金利を選んだら、定期的に金利の動向をチェックするカニよ

あぱたい王子
あぱたい王子
時間がないサラリーマン大家は、固定金利を選ぶのもひとつの考えかただよ

 

そのほかにかかる主な費用は?

そのほかにかかる主な費用は? 

ここまで土地購入費・建築費用・税金・諸経費について詳しく解説してきました。しかし、実際にアパート経営をおこなうためには、これだけでは足りません。

最後に、アパート経営円滑化に欠かせない下記の費用について解説します。

  • インターネット導入費用
  • 税理士費用
  • 管理会社費用
  • 法人化費用

あぱたい王子
あぱたい王子
なくても経営できないわけじゃないけど、絶対に活用しタイね

タシカニ
タシカニ
まずはインターネット導入費用をみてみるカニ

 

インターネット導入費用

空室対策 設備 ランキング

毎年おこなわれる全国賃貸住宅新聞社「入居者に人気の設備ランキング」で、3年連続不動の1位をキープしているのが「インターネット無料」です。

もはや無料のインターネット接続環境がないアパートは、入居者に選ばれないといっても過言ではありません。

しかも、ただのインターネット環境だけではもはや時代遅れです。今やテレビやラジオではなく、インターネットを利用してスマホやタブレットで情報を得るのが当たり前。

自宅にいるときもデータ容量を気にせずに利用できる「Wi-Fiインターネット」の導入が、これからのアパート経営には不可欠なのです。

気になる導入費用ですが、無線ルーターで有名な「BUFFALO(バッファロー)」の場合、5〜8戸で初期費用約20万円 / 月額11,000円ほどかかります。

参考:BUFFALO アパートWI-Fiカタログ

初期費用も含め、毎月11,000円のランニングコストが、費用効果として適切かどうかはよく検討するべきですね。

なるべく費用をかけたくないのであれば、初期費用が0円、月額5,000円台〜というプランが可能な格安Wi-Fiインターネット設備会社もあります。

アイネット画像引用:アイネット

無料Wi-Fiインターネットについてはこちら>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

あぱたい王子
あぱたい王子
もはやアパート経営には、無料Wi-Fiインターネットが欠かせないね

タシカニ
タシカニ
いい設備会社を選ぶのがポイントカニ

 

税理士費用

アパート経営をおこなえば、帳簿作成・確定申告など、日々の会計処理は絶対に発生します。費用の関係上、すべて自分でおこなっている人も少なくありません。

しかし、税理士に依頼すれば税金対策や法改正などの相談ができますから、単なる実務委任以上の大きなメリットがあります。

費用はどこまで依頼するのかにもよりますが、毎月の顧問料が2〜3万円、確定申告代行費用として5〜20万円程度見積もっておけば大丈夫でしょう。

会計知識がある人なら普段の帳簿づけは自分でやり、簡単な相談と確定申告だけを依頼すれば費用は抑えられます。

あぱたい王子
あぱたい王子
どんな形にしても、税理士とは相談できるようにしておこう!

 

管理会社費用

アパートの管理は、大家の自主管理という方法もあります。

しかしアパートの清掃程度ならともかく、毎月の入出金管理・入退去者の受付・入居者募集・クレーム対応など、すべてに対応していたらあまりにもたいへんです。

特に時間のないサラリーマン大家は、絶対に管理会社を利用すべきでしょう。

管理会社に支払う手数料は「家賃×5〜10%」が一般的です。管理会社によって得手不得手があり、管理範囲も一定ではないので、どこまでが管理範囲なのかをしっかりと確認してください。

あぱたい王子
あぱたい王子
特に家賃滞納の処理は管理会社に任せたほうがいいよ

タシカニ
タシカニ
いろいろと相談にも乗ってくれるカニ

アパート管理費用についてはこちら>>手数料はいくら?アパート経営の管理費用と業務|自主管理には要注意

 

法人化費用

アパート経営は個人でスタートする人が多いですが、所得が800〜900万円を超えてきたら、ぜひ法人化を検討してください。

法人化のメリットはなんといっても、所得税を節税できることです。だいたい所得が900万円以上になると、個人の税率よりも法人の税率のほうが安くなります

ただし、法人化のためには会社設立費用として約30万円。さらに法人税均等割や税理士報酬など、年間の維持費がおおよそ40〜50万円は必要です。

アパート法人化についてはこちら>>個人?法人?アパート経営を始める前にメリット・デメリットの把握が必須

タシカニ
タシカニ
900万円を超えたら法人化カニ

あぱたい王子
あぱたい王子
コスト割れしないかきちんと計画を立てよう

 

まとめ

今回は「あぱたい」が、アパート経営に必要な費用について紹介しました。アパート経営で一番大きな出費は「土地購入費」と「建築費用」です。業者から必ず詳細な見積もりを提出してもらってください。

また、アパート経営をうまく回していくには「インターネット導入費用」や「管理会社費用」なども欠かせません。

自分のアパートに必要な費用をみきわめて、しっかりと資金を準備しましょう。