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アパート経営と太陽光発電どっちが儲かる?収支を維持費や利回り6項目にわけてデータ公開

アパート経営と太陽光発電どっちが儲かる?収支を維持費や利回り6項目にわけてデータ公開

資として安定した収入が見込めるアパート経営と太陽光発電。どちらのほうが投資として有効なのでしょうか。はたまたアパートの屋根に太陽光発電を設置した際の収益性は?

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営も太陽光発電も初期費用やランニングコストは高額だね
タシカニ
タシカニ
タシカニ! 失敗しない投資をするためにもリスクや将来性について認識しておくカニ

今回は初期費用やランニングコスト、利回り・維持費・節税・補助金などの視点から、どちらが投資として有効であるのか『あぱたい』が紹介します。

太陽光発電vsアパート経営比較!投資の旨味はどちらにある?

太陽光発電vsアパート経営比較!投資の旨味はどちらにある?

アパート経営に比べて太陽光発電は、費用面や物件探しの面ではじめやすいのが特徴。

アパート経営は入居者がいなければ収益が生まれないため立地が命。太陽光発電は日当たりさえ確保できればよいので、そこまで立地にこだわる必要はありません。

ただしどちらも「投資」であることをわすれてはいけません。

太陽光発電もアパート経営も、購入費用や各種税金などのさまざまな費用が発生します。また確実に収益を上げるための戦略やリスク管理も重要です。

アパート経営と太陽光発電の「初期費用」

アパート経営と太陽光発電の「初期費用」

初期費用
アパート経営 太陽光発電
最低1000~1500万円 最低2000万円

アパートの価格は築年数や立地などによっても異なりますが、東京都の中古アパート一棟の購入なら1,000万円から合わせて物件価格の1~2割ほど初期費用が必要になるため、物件価格1000万円なら1200万円は用意したいところです。

対する太陽光発電。「価格.com」の「太陽光発電投資・土地付き太陽光発電」のページを確認すると1000万円台から億単位のものまでさまざま。ただ案件をみる限り、土地代や設置費用を含めて2,000万円程度は必要だと考えたほうがよいでしょう。

画像引用:価格.com太陽光発電投資・土地付き太陽光発電

もちろん立地、築年数、建物のクオリティなどさまざまな要因で物件価格は変わります。必ずしも上表のとおりとは判断できません。

あぱたい王子
あぱたい王子
購入費用をコントロールできるのもアパート経営のメリット! アパート経営のほうがはじめやすいと言えるね
タシカニ
タシカニ
タシカニ! アパートは1,200万円程度からで、太陽光発電は2,000万円程度からはじめられるカニ

 

アパート経営と太陽光発電の「維持費」

アパート経営にかかる維持費は満室家賃収入の20~30%程度が一般的。修繕やリフォームなどもあり、最終的な維持費は毎年変動します。

あぱたい王子
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満室賃料収入が100万円程度であれば、平均20万円~30万円程度の年間維持費が発生すると考えておいて

一方、太陽光発電は、資源エネルギー庁が公表しているデータによると、年間あたりで1kwの維持費は3,000~5,000円だとしています。

アパート経営と太陽光発電の「維持費」

画像引用:資源エネルギー庁

前章でご紹介した2000万円の太陽光発電なら、出力はおおむね50kw程度。仮に維持費が4,000円(kw/年)だとすると「50kw × 4,000円 = 20万円」になります。

上記の太陽光発電のシステムが年間の発電量54,000kWh程度、売電収入が35円/kWhだとするなら、1年の収入は189万円です。

よって、年間の維持費割合は「20万円 ÷ 189万円 × 100 = 10.6%」という計算になります。

維持費(年間)
アパート経営 太陽光発電
20~30% 10.6%
あぱたい王子
あぱたい王子
ランニングコストの面では太陽光発電のほうが効率がよいと言えるね

 

アパート経営と太陽光発電の「利回り」

アパート経営も太陽光発電も案件によって利回りが違います。

利回り(安定性)
アパート経営 太陽光発電
5~10%

(少し不安定)

10%前後

(安定的)

  • アパートの多くは5%~10%
  • 太陽光発電だとおおよそ10%前後

※一概には言えませんが、一般的に出回っている利回り。

太陽光発電は天候によって収益が変わるものの、アパート経営は入居者がいなければ収入はゼロ。その点で考えれば、安定的に収入を得られる太陽光発電が有利と言えるでしょう。

 

アパート経営と太陽光発電の「節税・補助金」

補助金制度を導入する自治体が今後出てこないとは限りません。ただ現状では「次世代住宅ポイント制度」があるアパート経営のほうが若干ながら有利と言えるでしょう。

節税・補助金
アパート経営 太陽光発電
次世代住宅ポイント制度 自治体による補助金

アパート経営では自己が所有するアパートをリフォームして条件を満たせば「次世代住宅ポイント」が付与される制度があります。

次世代住宅ポイントとは、一定の性能を有する住宅取得者対してポイントを付与する制度。アパートであっても2019年4月~2020年3月までにリフォームの請負契約もしくは工事が着工すれば、1戸あたり最大30万ポイントが付与されます。

アパート経営と太陽光発電の「節税・補助金」

画像引用:次世代住宅ポイント制度の概要について

付与されたポイントは家具家電やスポーツ用品、地場産品、ベビー・キッズ用品などさまざまな商品と交換が可能。交換できる商品の一覧は以下のサイトから確認できます。

次世代住宅ポイント 交換商品を探す

タシカニ
タシカニ
いろいろな商品と交換できるカニ

あぱたい王子
あぱたい王子
豊富な商品の中から選べるから、きっとほしい商品が見つかるね。

太陽光発電にも補助金がありますが、各自治体によって制度内容が異なります。さらにアパート経営に有利な東京都では投資用太陽光発電に関する補助金制度はありません。

※太陽光発電は以前まで「グリーン投資減税」という制度があり、アパート経営よりも節税効果を見込めましたが、現在は廃止されています。

 

アパート経営と太陽光発電の「出口戦略」

出口戦略(解体・売却)
アパート経営 太陽光発電
1坪15,000円~25,000円 設置費用の5%、もしくは1kwあたり1万円

出口戦略については両者ドローといった結論が望ましいと考えます。

アパートも太陽光発電も規模により解体費用や撤去費用が変わります。それは事業を売却する際にも同じことが言えるからです。

アパート経営や太陽光発電を終了する際の処分方法は、売却もしくは解体しかありません。

  • 木造アパートの解体費用なら1坪15,000円~25,000円が相場。
  • 太陽光発電システムの廃棄は設置費用の5%、もしくは1kwあたり1万円が廃棄費用の目安。

※資源エネルギー庁が公表している資料より。

太陽光発電の解体費用は解体工事を請け負う業者によって異なります。そのため、一概にはいえませんが資源エネルギー庁では「解体費用・廃棄費用」の合計金額をシステム費用の5%程度を目標にしていくようです。

参考:資源エネルギー庁 太陽光発電設備の廃棄等費用の積立てを担保する制度に関する検討の方向性

 

アパート経営と太陽光発電の「リスク」

リスク
アパート経営 太陽光発電
空室による収益悪化

入居者トラブル

老朽化によるメンテナンス費増加

老朽化による資産価値の減少

火災や死亡事故による損害

台風や積雪などによる機器の破損

危機の盗難や鳥害

日射量が不安定(収益が不安定)

一般的に太陽光発電は低リスクだと言われています。アパート経営も比較的に低リスクの投資ですが、両者を比べると太陽光発電のほうがリスクは低いと言えます。

 

実際のところ儲かるの?太陽光発電の収益性と費用を検証!

実際のところ儲かるの?太陽光発電の収益性と費用を検証!

アパート経営も太陽光発電も投資としては有効です。

前章までの検証では、「アパート経営3:太陽光発電2」という結果でした。

あなたは、「アパートの屋根に太陽光発電を設置してしまえばどちらのメリットも得られるのでは? 」と思われたのではないでしょうか? そこでアパート経営とあわせて太陽光発電をはじめた場合の収益性についてモデルケースでみていきましょう。

【モデルケース】

  • 種別:木造アパート(単身者向け)
  • 戸数:6戸
  • 延べ床面積:150㎡
  • 屋根面積:90㎡(1階床面積75㎡×係数1.2にて試算)
  • 太陽光設置容量:仮に10kw弱とする

太陽光発電で利益が出る仕組み

【売電価格の目安表】

住宅用太陽光(10kw未満)

昨年度2019年度までの買取価格を決定しており、今年度は2020年度の買取価格を決定しない。

電源 規模 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
太陽光
(出力制御対応機器設置義務なし)
10kw未満 28円 26円 24円
太陽光
(出力制御対応機器設置義務あり)
10kw未満 30円 28円 26円
太陽光
(出力制御対応機器設置義務なし、ダブル発電)
10kw未満 25円 25円 24円
太陽光
(出力制御対応機器設置義務あり、ダブル発電)
10kw未満 27円 27円 26円

容量10kW弱、年間発電量10,000kWの太陽光発電を屋根に設置したとするなら「10,000kW✕24円=24万円」という利益を得られます。

 

アパート経営で太陽光発電をはじめるコスト

10kWの太陽光発電設置であれば初期費用が250万円~400万円、年間維持費は3.6万円程度。

太陽光発電の導入費用は1kWあたり25万円~40万円程度が相場。また10kW未満の太陽光発電を設置した年間の維持費は3千円(kW/年)が相場です。

参考:経済産業省 平成30年度以降の調達価格等に関する意見(案)

【相場での利回り計算】

(24万円 - 3.6万円) ÷ 250~400万円 = 5.1~8.16%

  • 容量10kW弱、年間発電量10,000kWとした場合の収入:24万円
  • 初期費用:250~400万円
  • 維持費:6万円
あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営の収入にプラスして利回り5%以上の利益が得られるね
タシカニ
タシカニ
タシカニ! 比較的に低予算ではじめられるのも太陽光発電のメリット! アパート経営が順調であればローンを利用せず導入してみてもよいカニ

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事例紹介!太陽光発電を導入したアパート経営者たち

事例紹介!太陽光発電を導入したアパート経営者たち

実際に太陽光発電を設置して成功したアパートオーナーと、逆に太陽光発電のリスクについてもみていきましょう。

アパート経営と太陽光発電で成功した人のブログ

アパート経営と太陽光発電で成功した人のブログ

サラリーマン大家をしている昭島大家さんは、電気代削減のために自宅の屋根に太陽光発電を設置しました。

初期費用290万円のうち210万円を現金で支払い、残りの80万円を太陽光発電ローンで購入。購入後に自治体から補助金が80万円支払われたことで借金を一括返済したため、ほとんどローンに頼らずに購入したとのこと。

結果、太陽光発電設置前の電気料金が年間30万円だったのに対して、太陽光発電設置後は電気代が20万円にまで低下。さらに売電収入も年間144,000円得られたのです。

設置前の電気料金 30万円
設置後の電気料金 20万円
売電収入 14.4万円
設置前と設置後の収支 +24.4万円

その結果年間トータルで244,000円もお得になり、設置後約8年間で初期費用の93%も回収できました。

出典・画像引用︰サラリーマン大家の失敗多め不動産投資体験記

タシカニ
タシカニ
8年間で93%も回収できるのはすごいカニ

 

太陽光発電で失敗・後悔した人の事例

このような事例からわかるように、太陽光発電は強風や洪水などの自然現象に弱いため修繕や撤去費用も高額になる可能性があります。自然現象はいくら注意を払っていても防げません。ある程度の強風や洪水に耐えられるか、地盤の強度調査が重要です。

盗難被害が非常に多いのも太陽光発電の特徴。ケーブルやソーラーパネルの盗難被害防止のためにも、フェンスや防犯カメラを設置するなど防犯面への配慮が必要になります。

アパート経営に成功した大家さんの書籍も参考にしてください>>アパート経営の本【オススメ厳選5冊】2019年版!不動産投資から税金・経営までの良書

 

太陽光発電の将来性が熱い!?「電力シェアリング」の可能性

太陽光発電の将来性が熱い!?「電力シェアリング」の可能性

2019年11月以降2022年にかけて順次、再生可能エネルギーの固定価格買取制度(FIT)が満了します。今後は各電力会社やさまざまな民間企業が電力を買い取る制度に変わり、さまざまなサービスなどが展開されていく見通しです。

アパート経営と「電力シェアリング」の未来

電力シェアリングとは、これまで電力会社が独占していた電力をみんなでシェアする仕組み

多くの民間企業が電力シェアへの参入を決めており、それぞれ売電価格などを順次発表しています。各企業は売電価格だけでなく独自のメニューやサービスも提供予定。中部電力とイオンでは、住宅太陽光発電の余剰電力をイオンのWAONポイントと交換できるサービスを提供すると発表しました。

参考︰日本経済新聞 中部電、太陽光余剰電力をWAONに イオンとサービス

あぱたい王子
あぱたい王子
イオングループで買いものするなら、貴重な「WAONポイント」と交換できるサービスはとても助かるね

最近は、仮想通貨の仕組みであるブロックチェーンを活用し、電力を融通し合う仕組みも作られています。FIT終了という現実がありながらも、太陽光発電はまだまだこれからの新しい投資の形となりそうです。

 

まとめ

アパート経営と太陽光発電のリスクや将来性、収益性を比較して、どちらが投資として有効であるか検証しました。

初期費用 アパート  
維持費 太陽光発電 
利回り 太陽光発電 
節税・補助金 アパート  
出口戦略 引きわけ  
リスク 太陽光発電 

今回紹介した内容はあくまで検証上の一例です。必ずしもどちらが有利とは言い切れません。投資環境によるメリットやデメリット、収益性などをシッカリ考慮しながら、太陽光発電を導入してみてはいかがでしょうか。

アパート経営には人気設備を導入することで、空室対策が楽におこなえます。詳しく解説しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

 

「アイネット」は空室対策や家賃の値上げに大人気!