アパート経営を簡単にする3つの資源!楽してリスクなしの仕組み化テクニック

アパート経営を簡単にするには?成功のために獲得すべき3つの経営資源

「経営資源」という言葉をご存知でしょうか。経営資源とは事業を継続していくために必要な要素であり「人・モノ・金」が大事であると古くから言われています。

経営資源である「人・モノ・金」は、アパート経営にもそのまま当てはめることができます。この資源がなければアパート経営は成り立たないと言っても過言ではありません。

あぱたい王子
あぱたい王子
ではアパート経営における資源とは一体なに? 知りタイ!

タシカニ
タシカニ
今回はアパート経営を簡単にして確実に成功するための資源を「あぱたい」がわかりやすく解説するカニ。

アパート経営を簡単にするための資源とは?

リソース

経営資源のことを最近はリソースとも言います。

アパート経営に対して冒頭でお伝えした「人・モノ・金」に当てはめると、

  1. 人=業者
  2. モノ=情報
  3. 金=資金

特にこれから経営に乗り出す予定のオーナーは、上記3つの経営資源は必ずそろえておくべきでしょう。なぜならアパート経営をはじめるための仕組み化の基礎であり、実際に運営をはじめてからも必ず役に立つリソースだからです。

 

【経営資源1】アパート経営を簡単にする「業者」

【経営資源1】アパート経営を簡単にするには「業者」という資源が大事

最初にご紹介するリソースは「人」です。これは不動産会社や管理会社という業者であると考えましょう。

まずアパート経営は「満室」を目標にします。空室が多ければ経営が赤字になりかねませんし、アパート経営の見通しさえ難しくなります。だから、客付け会社となる不動産会社や管理会社の選択は慎重さが重要です。

あぱたい王子
あぱたい王子
優良な業者さえみつかればアパート経営を簡単にするどころか、場合によっては丸投げすることも可能だよ。

任せっぱなしすぎて自分のアパート経営に無関心になりすぎるのもよくありません。まずは具体的にどんな不動産会社や管理会社を選ぶのがよいか考えていきましょう。

アパート経営を満室にしてくれる不動産会社を探す

どのような業者を選ぶべきかというと、主に3つのポイントがあります。

  1. 仲介数の実績はどうか(ホームページや全国賃貸住宅新聞の賃貸仲介件数ランキングをみる)
  2. お客さんが入りやすいお店かどうか
  3. 家主や入居希望者の連絡に対するレスポンスの早さ

ホームページを検索して会社概要をみるのも方法のひとつです。しかし、お店に足を運んで自分の目で確認するのが1番

あぱたい王子
あぱたい王子
会社の雰囲気や営業マンの質、日ごろから忙しいか暇そうにしているかなどがよくわかるよ。

店前を掃除してなかったり、店内が汚かったりするお店に入るお客さんがいないのは言うまでもありません。

商品に対する問い合わせに対して連絡が遅いのも論外です。

 

信頼できる管理会社の簡単な3つの見極めかた

  1. 遠くより近くにある管理会社
  2. 会社の規模は大きいかどうか
  3. 日本賃貸住宅管理協会の会員かどうか

あぱたい王子
あぱたい王子
この3つのポイントをおさえるといいよ!

1.遠くより近くにある管理会社

なにかあったときにすぐに対応してもらえるように、管理会社は所有する物件の近くにあるほうが安心です。水漏れや雨漏り、騒音などのトラブルはできるだけ早く対応することで大きな損害を避けることができます。

管理会社の管理内容や管理費は会社によって違うので、近くの数社を比較しつつ次にご紹介する方法で管理会社の質を見極めましょう。

 

2.会社の規模は大きいかどうか

会社の規模も管理会社を見極めるためのポイント。会社規模が大きいほど簡単に倒産しませんし、仮になにか不祥事があっても簡単に逃げることはできません

もちろん小さな規模の会社でも親身になってサポートしてくれる会社もあります。しかし、できるなら規模の大きい会社のほうがアパートオーナーとしては安心できるでしょう。

 

3.日本賃貸住宅管理協会の会員かどうか

日本賃貸住宅管理協会とは、行政庁の認定を受けた公益財団法人。

全国1600社以上の管理会社が会員であり、日本の賃貸住宅7割以上の物件が日本賃貸住宅管理協会の会員による管理物件です。

日本賃貸住宅管理協会をもっとくわしく知る

日本賃貸住宅管理協会の正会員になるには、国土交通省告示における賃貸住宅管理業者登録制度に加入していなければなりません。つまり、加入は義務ではないものの資金力がないとかよほどの事情がない限りほとんどの管理会社が加入しているものなのです

また日本賃貸住宅管理協会には「日管協預り金保証制度」があり、同制度への加入には5つの条件が必要です。

  1. 経営状態が問題ないか第三者機関による厳正な審査の通過
  2. 一定額の加入預託金と保証料の納付
  3. 過去3年間に宅建業法違反などの処分を受けていないか
  4. 銀行取引の停止や倒産履歴などがないか
  5. 会社情報をインターネットで公表すること

日本賃貸住宅管理協会の正会員であって、さらに日管協預り金保証制度に加入している事実はひとつの安心材料になります。日本賃貸住宅管理協会の非会員業者より正会員の業者選びをオススメします。

 

【経営資源2】アパート経営の収入をアップさせる「情報」

アパート経営の収入をアップさせるには情報が大事

アパート経営は常に情報戦です。どのような情報が常に必要になるか、経営中にもアンテナを張っておくために、次の4つを念頭におきましょう。

  1. 売り物件の情報はできるだけ多くみる
  2. 管理会社とこまめに連絡を取る
  3. 広く深い知識のために勉強は欠かさない
  4. ほかのオーナーと関わる機会をもつ

1.売り物件の情報はできるだけ多くみる

収益用不動産サイトだけでなく、一般の売買物件サイトでもよい物件が見つかることがあります。質のよい物件を見つけるためには媒体にこだわらずに、さまざまな情報を小まめにチェックするのがコツです。

 

2.管理会社とこまめに連絡を取る

管理会社は意外にも公開前の売り物件情報を持っていることがあります。また入居者の状況や退去予定などをいち早く知ることができるため、管理会社とは小まめに連絡を取ったほうがよいでしょう。

 

3.広く深い知識のために勉強は欠かさない

アパート経営は不動産のことだけでなく、金融や税金などファイナンシャルリテラシーを高める努力は欠かせません。これができるかできないかでキャッシュフローに大きな差が出ますので、自ら進んで勉強するよう努めましょう。

 

4.ほかのオーナーと関わる機会をもつ

セミナーや勉強会、オーナー会などに参加すると最近の入居者ニーズやおすすめの設備、ねらい目の地域などさまざまな情報を得ることができます。できれば腕のよい不動産オーナーと知り合いになるなどして、どんどん情報を得るようにしましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営におけるモノ(情報)は向こうからやってきません。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 管理会社や不動産会社、ほかのオーナーや金融機関など、自らさまざまなジャンルの人との交流を持つようにして幅広い情報を得るカニ。

 

【経営資源3】アパート経営を簡単にはじめる「資金」の作りかた

【経営資源3】アパート経営を簡単にはじめる「資金」の作りかた

アパートローンを利用すればアパート経営を効率よくはじめることができます。将来の資産形成としてもたいへん有用なのがアパートローンなのです。

では、アパートローンはどのように活用していくべきなのでしょうか? 自己資金で経営をはじめる人はごく少数。アパートローンを利用した場合の資金作りについてご説明します。

データでみるアパートローンの現状

近年の報道ではアパートローンの融資が厳しくなったと言われています。全国銀行協会が公表しているアパートローン貸出残高の推移をご覧ください。

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全国銀行 都市銀行
2019年3月末 229511(0.3%) 80164(0.1%)
2019年2月末 228741(▲0.1%) 80074(▲0.2%)
2019年1月末 228952(▲0.2%) 80228(▲0.3%)
2018年12月末 229350(0.0%) 80497(▲0.2%)
2018年11月末 229412(0.0%) 80691(▲0.2%)
2018年10月末 229517(▲0.2%) 80891(▲0.4%)
2018年9月末 230064(0.5%) 81209(▲0.1%)
2018年8月末 228889(▲0.2%) 81256(▲0.3%)
2018年7月末 229253(▲0.2%) 81508(▲0.3%)
2018年6月末 229727(0.1%) 81784(▲0.2%)
2018年5月末 229419(0.2%) 81946(▲0.5%)
2018年4月末 228988(▲0.4%) 82322(▲0.2%)

←←スマホだと左右にスクロールします→→

地方銀行 地方銀行Ⅱ
2019年3月末 119919(0.5%) 29427(0.3%)
2019年2月末 119331(0.0%) 29336(▲0.3%)
2019年1月末 119312(▲0.1%) 29411(▲0.1%)
2018年12月末 119414(0.1%) 29439(▲0.1%)
2018年11月末 119257(0.1%) 29463(0.1%)
2018年10月末 119194(▲0.2%) 29430(▲0.1%)
2018年9月末 119391(0.6%) 29463(1.8%)
2018年8月末 118701(0.0%) 28931(▲0.2%)
2018年7月末 118759(▲0.1%) 28985(▲0.1%)
2018年6月末 118917(0.3%) 29025(0.2%)
2018年5月末 118515(0.6%) 28957(0.2%)
2018年4月末 115608(▲0.6%) 31058(0.0%)

※単位=億円、増減は前月比
※単位=億円、増減は前月比

参照:各種統計資料|一般社団法人全国銀行協会

都市銀行は、みずほ・三菱UFJ・三井住友・りそな・埼玉りそなの5行のことです。地方銀行と第二地方銀行の貸出高に大きな変化はありませんが、メガバンクを含む都市銀行だけは一貫して貸出残高が減り続けています

全体的な印象としては微減ですが、都市銀行が貸出残高の減少を牽引している状況と言ってよいでしょう。

こういった現状を踏まえて、どうすればアパートローンをスムーズに利用できるか考えてみましょう。

 

アパート経営を簡単にはじめるローンの活用方法!

アパートローンでアパート経営をはじめる場合、そもそも融資の審査が通るかどうかが最初の関門です。融資を引く絶対的な「コツ」はないため、事前にできることや把握すべきポイントくらいはおさえておきましょう

たとえば不動産投資や経営に成功しているオーナーは、主に次のことをおこなっています。

  • 可能な限り多くの金融機関にアポイントを取り、書類を揃えて訪問する
  • 多くの金額を低金利で借りることができるよう複数相談する
  • 所有している物件がある場合、共同担保をいれて相談する
  • 他行の条件を伝えることで、有利に交渉を進める

融資が渋くなったとの向きも多いなか、逆に銀行は多くあるという事実を忘れてはいけません。

あぱたい王子
あぱたい王子
これを逆手に取り複数の銀行を回りつつ、ほかの銀行が提示した条件を引き合いに出して交渉を進めるのが融資を引くコツだよ。

タシカニ
タシカニ
タシカニ! だけど、実績もなにもない状態でいきなり強気に出るのは絶対NGカニ。

ともあれ銀行などの金融機関からすると他行にお客さんを取られてしまうのはうれしくないことです。

不利な融資条件で損をしないために、そして安定したアパート経営を実現するためにも銀行の担当者との交渉は必須と考えましょう。

 

アパート経営に必要な自己資金が2割の理由

ここ最近、物件価格の2割が自己資金として必要だと提言するオーナーが増えています。

数年前まではフルローンでアパート経営をはじめるオーナーもいましたが、成功オーナーほど「フルローンは難しい」との向きがほとんど。もちろん少数ではありますが、今でもフルローンで経営する人はいます。

ではなぜ、融資が厳しくなったのでしょうか。

原因は以下ふたつの事件による影響が大きいと言わざるを得ません。

  • スルガ銀行の書類改ざん事件

女性専用シェアハウスを運営するスマートデイズが破綻した「かぼちゃの馬車事件」。事件はスルガ銀行の書類改ざん事件へと波及し、最終的に刑事告訴や代表交代劇にまで発展しました。

  • TATERUの顧客預金残高の改ざん

スルガ銀行の事件発覚から数か月後、今度は投資用アパート企画を手掛けるTATERUが顧客の収入証明などの書類を改ざんしていたことが発覚。

さすがの金融庁も、全国地方銀行の投資用不動産に関する融資実態を調査する騒ぎに発展しました。

そもそも審査を厳しくして融資を渋っていたのでは銀行側も商売になりません。自己資金1~3割を基準として、ある程度は資金に余裕がある人なら融資が実行されます。

今や自己資金ゼロからのスタートには、よほどの実績か銀行が納得する材料を準備しなければなりません。

実績のないサラリーマン大家などは特に、自己資金2割ほど用意して「資金を持っています」という見せ金をつくる必要があると考えましょう。

アパート経営も上記までのリソースがそろえば、そうそう失敗することはありません。

自分が今そろえられそうなリソースはなんでしょうか。アパート経営を簡単に成功に導くためには、慌てずに経営資源を確保することからはじめましょう!

 

まとめ

  • 経営の資金となる「お金」
  • 仲介業者や管理会社などの「人」
  • 経営を失敗しないための新しい情報として「モノ」

アパート経営をはじめる前から自分になにが必要かあらためて考え、アパート経営の土台作りをおこなっていきましょう!

管理の手数料や業務について、こちらの記事でも紹介しています>>手数料はいくら?アパート経営の管理費用と業務|自主管理には要注意