アパート経営の立ち退き料の相場は6か月?交渉テクと注意したい正当事由3パターン

アパート経営の立ち退き交渉で失敗しない方法!交渉にプラスになるアイデアを紹介

パート経営の長い大家さんでも「立ち退き交渉」の体験はきっと少ないと思います。退去を求められる入居者にとっても、はじめての体験かもしれません。

お互い経験の少ない交渉を、リードして進めなければならない立場にあるのが大家さんです。

スムーズに退去してもらえるまでの手順や立ち退き事例を知っておくと、交渉の進めかたや考えかたのポイントがまとめやすいですよ。

立ち退きを求めるには正当な事由が必要です。

あぱたい王子
あぱたい王子
抽象的でよくわからない「正当事由」を噛みくだいて説明していくよ
タシカニ
タシカニ
つづいて立ち退き交渉の手順や進めかたのヒントやアイデアを「あぱたい」が紹介するカニ

賃貸アパートの立ち退きは正当事由がないと認められない?

賃貸アパートの立ち退きは正当事由がないと認められない?

大家さんから管理会社に「半年後に更新時期がくる部屋があったら契約解除したい」との連絡が。理由を聞くと、息子さんが転勤先から戻ってくるので入居したいとのことでした。

さて管理会社は困りました。大家さんは「6ヶ月前に通知」すると契約解除できると思っているようです。賃貸借契約書には「更新しない場合、賃貸人は1年前から6ヶ月前までの間に通知する」よう明記されています。

契約書の文言をそのとおり読むと “6ヶ月前に通知すると契約解除できる” と解釈できるのですが、無条件で契約解除はできません

あぱたい王子
あぱたい王子
「6ヶ月前通知で解除できる」と、大家さんが誤解しているケースが多いようです

借地借家法第28条に「建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件」が定められており、以下のように書かれています。

建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び借主(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の借主に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用: 『e-Gov』借地借家法第28条

ここでは “正当の事由があると認められる場合でなければ更新拒否または契約解除はできない” と書かれています。

あぱたい王子
あぱたい王子
大家さんからの「立ち退き要求」は認められないんだ!

そしてこの文言の前には “建物の明渡しと引換えに建物の借主に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して” と「立ち退き料」に関する記述があり、立ち退き料が正当事由を補完する役割であると示してます。

タシカニ
タシカニ
立ち退き料を支払うと正当事由として認められやすくなるカニ!

賃貸借契約を解除して退去してもらうためには、正当事由とともに立ち退き料の支払いが必要であり、借地借家法は借主の “住む権利” を強く守る法律であると位置づけられます。

一方、契約が終了すると更新しなくてもよい賃貸借契約の方法があります。定期借家契約といいますが、借地借家法には次の2種類の契約方式を定めています。

  • 普通建物賃貸借契約(普通借家契約)
  • 定期建物賃貸借(定期借家契約)

一般に使用する契約方式は「普通建物賃貸借契約」であり、特殊な方式が「定期建物賃貸借契約」です。簡単に説明すると次の違いがあります。

普通建物賃貸借契約 定期建物賃貸借
契約終了期間が到来すると 契約を更新できる 契約は終了する
契約更新について 自動で更新できる 合意により再契約できる

普通借家契約は契約期間の満了により契約更新することが前提ですが、定期借家契約は期間満了で契約が終了します。どちらも契約更新はできるのですが、定期借家契約は再契約の締結が必要です。

 

こんな場合は正当事由になる?よくある3パターンを紹介

こんな場合は正当事由になる?

契約解除し立ち退きを求めようとすると、どのような理由が正当と認められ、どのような場合は認められないのか代表的なケースにもとづき解説します。

立ち退きの原因 正当事由の認否
アパートの老朽化 正当事由と認められるケースは少ない
大家の自己使用 正当事由にならない
借主の家賃滞納など 正当事由になる
あぱたい王子
あぱたい王子
建物の老朽化は正当事由として認められるケースは少ないんだね
タシカニ
タシカニ
家賃滞納など借主に責任のある場合は正当事由になるカニ!

アパートの老朽化による建て替えや取り壊し

築30年以上のアパートなど、外壁や屋根に傷みが目立ち補修工事に多額の費用を要する場合、建て替えを希望する大家さんが多いと思います。

老朽化による建て替えは “立ち退き” を要求する一番多い理由になっていますが、入居者が立ち退きを拒否して裁判になった場合、「正当事由」とは認められないケースが少なくありません。

正当事由と認められない理由として以下があります。

  • すぐに倒壊する恐れがない
  • 補修工事をおこなえば問題ない
  • 老朽化したのは適正なメンテナンスを怠っていた大家の責任

立ち退き理由が正当事由であると認められるには、建て替えしなければきわめて危険だと納得できる客観的な証明がありさらに立ち退き料の支払いにより正当事由を補完することが必要です。

平成25年3月28日東京地方裁判所立川支部にて、賃貸マンションの建て替えのために都市再生機構(UR)が提訴した「建物明渡等請求事件」では「建て替えの必要性が正当事由である」という判決がくだされました。

以下は、その裁判要旨になります。

建物明渡請求事件判決
引用:『一般財団法人 日本ビルヂング経営センター』【都市再生機構(UR)の賃貸集合住宅の立ち退き訴訟で判決-耐震性の不足は更新拒絶の正当事由となる-】

この判決では「建て替えの必要性」が正当事由とされたのですが、認められたポイントがあります。

  • 耐震診断の結果、耐震改修が必要と判断された
  • 改修工事費が過大であり、改修をおこなっても機能性が低い
  • 居住者に対して十分な代償措置が取られた

「賃貸人の正当事由が認められた画期的な判決」と不動産業界で注目されたのですが、立ち退き請求に関し参考になる判例でしょう。

タシカニ
タシカニ
大家さんにとっては心強い判例カニ!

 

身内や自分が使いたくなった

大家さん自ら貸室を使いたい、身内が使いたいから契約を解除したい場合、正当事由になりません。

契約解除理由は賃貸人の自己都合であって、借主の都合をすこしも考慮していません。仮に裁判で「明渡し訴訟」をおこなっても認められる可能性は低く、大家さんとして取りうる選択肢はふたつ。

  • 別な賃貸物件を借りる
  • 立ち退き料が安くなるよう粘り強く交渉する

2番目の結論はいつになるかわかりません。それよりも1番目の別物件を借りるほうが早いでしょう。さらに別物件を借りる場合にチェックしたいのが費用の比較。

別物件の家賃など < 立ち退き料+家賃の減少分

身内や自分で使う場合、これまで収入のあった家賃が減少するので、差引き計算すると別物件を借りるほうが安くなる可能性が高く、むずかしい立ち退き交渉を選択する意味はありません。

 

借主の家賃滞納・迷惑行為・契約違反など

借主に問題がある場合は大家さんからの契約解除と明渡し請求が可能です。契約更新時期に合わせて解除できるほか、借主の状況によっては契約期間中の途中解約もあります。

この場合立ち退き料支払いの必要はありませんが、解約手続きは正当な手順を踏まなければなりません

借主に問題があり契約解除できるケースは以下のとおり、

  1. 家賃の滞納が数ヶ月つづいている
  2. 契約書記載の禁止行為・制限行為に違反した
  3. 反社会的勢力排除の契約条項に違反した

など賃貸借契約書に記載されている「賃貸人からの契約解除」条項に違反した場合が該当します。

*特に3番目のケースは「無催告解除」が可能なので覚えておきましょう。

 

立ち退き料相場&失敗しない退去勧告手順例とヒント

失敗しない退去勧告手順例&ヒント

大家都合による立ち退きは正当事由になりませんが、どうしても退去してほしい事情がある場合どのようにするとよいのでしょう。

立ち退き交渉は長い時間がかかることもあります。その間にちょっとした言葉の行き違いで感情的なしこりが生まれると、簡単には解決しません。

立ち退き交渉は誠意をもって臨まなくてはなりませんが、慎重に進める手順も大事です。順調に交渉を成功させるための考えかたやヒントをお伝えします。

1.立ち退きの打診と通達

立ち退き交渉の第一歩は「立ち退きの打診と通達」からはじめます。具体的には口頭または文書で借主に対し「契約解除」したい旨の意思表示をし、期日までの退去勧告をします。このときの目的はふたつ。

  • 契約解除の意思を借主に間違いなく伝える
  • 快く解約・退去に応じてもらえるか反応をみる

退去勧告の時期は契約終了する期日の6ヶ月前まで、あるいは契約解除したい期日の6ヶ月前までですが、できるだけ早く伝えるほうが望ましいでしょう。

「建て替えしたい、自分で使いたい」などの考えが固まったらすぐ伝えることが大切です。仮に1年先だったとしても早いほうが誠意は伝わります。

口頭での意思表示は理由を正直に話し、入居者に対する気づかいもみせながらやわらかい対応を心がけます。ただ口頭の場合は、意思表示した事実を客観的に証明できないので、あとあと話がつかず裁判になった場合を考えると文書が望ましいでしょう

文書の場合は「配達証明つきの内容証明郵便」にします。理由は裁判になった場合の証拠になるからです。とは言ってもいきなり内容証明郵便が届くのは、受取る人にとって不愉快なものです。そこで感情をやわらげるちょっとした方法があります。

内容証明郵便を送る前に「契約解除に関する内容証明郵便を後日郵送します。」と記載した普通の手紙を送ります。すると内容証明郵便を受取る借主は心の準備ができているので、その後の話がスムーズに進む可能性が高いです。

契約解除と退去勧告」を伝えると、借主からなんらかの反応が返ってきます。

大家さんとの関係がよい場合は、あまりもめることもなく立ち退き料の支払いもせずに、退去してもらえる可能性があるでしょう。

反応がそれほどよくない場合は、転居先などへの不安がある可能性もあるので、「できるだけのことはします」などの誠意をみせておくと、安心してもらえるのでなおよいと思います。

 

2.新居の斡旋等、退去にあたってのフォロー

退去勧告を受けた借主がまず頭を悩ませるのは「新居」です。

  • 学校区は変えたくない
  • 通っている病院への交通便
  • 同程度の家賃で入居可能か

希望の条件に合致しそうな物件を大家さんが所有していれば、そちらをすすめたり、仲介業者に希望条件を伝えて物件の斡旋をするのもいいでしょう。借主が自分で物件を探すのであれば、仲介業者の担当者を紹介するのも喜ばれるかもしれません。

また借主の年齢や職業によっては、次の住まいが決まらないこともあります。そんなときこそ誠意をもって一所懸命に物件探しをしてあげると、より気持ちが伝わり立ち退きが順調に進む可能性が出てくるのではないでしょうか。

新居の目途が立ってくると、入居費用や引越し時期が明確になり立ち退き料の算段がしやすくなるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
新居探しは、できるだけお手伝いをしてあげタイ!

 

3.立ち退き料を交渉する

新居が決まったら立ち退き料の交渉に入ります。退去すると決まった以上、借主にとって立ち退き料がいくらになるのかが一番のポイントになってきます。

立ち退き料の決め方は法律で決まっていませんが、目安として次の2通りの計算式によることが多いです。

  1. 立ち退き料=(移転先の賃料-現在の賃料)×1~1.5年分
    ただし、この計算方法は移転先の家賃が固定でないのであてになりません。
  2. 立ち退き料=引越し代+新居の初期費用+迷惑料
    で計算し、相場として現家賃の5~8ヶ月分が妥当と言われています。

*明渡し訴訟など裁判では6ヶ月程度の判例が多くみられます。

提示した金額に対し立ち退きを拒否しないまでも渋る様子がみられる場合は、期限内の立ち退きを条件に金額の上乗せを提示する方法も有効です。ほかにも借主にとってメリットと思われる条件を提示すると、交渉がスムーズにいく場合もあります。

次章の「立ち退き交渉でプラスになるアイデアとは? 」を参考にしてください。

 

4.退去確認

立ち退き料の交渉がまとまると、あとは借主が退去するのを待つだけです。

退去時には立会いをしますので、退去日時の確認や立会いについてのスケジュール調整をおこない、退去の確認後に立ち退き料を支払います。

引越しのスケジュールや新居の入居可能時期の変更など、期日までに立ち退きできない場合もあります。
期限が近いのに退去日時の連絡が借主から来ない場合は、予定通りに進められない事情が発生した可能性があるので気をつけたいです。退去予定日時を借主に問い合わせするなど、確認したほうがよいでしょう。

 

立ち退き交渉でプラスになるアイデアとは?

立ち退き交渉でプラスになるアイデアとは?

前章では立ち退き交渉手順をおおまかに解説しましたが、ここでは借主がより前向きに立ち退き交渉に臨んでもらえるように提案するアイデアをご紹介します。

不用品の処分を申し出る

引越し準備で荷物の整理をすると必ず出てくる “不用品”。不用品の処分を大家さんから申し出るのも、立ち退き交渉を順調に進めるコツ。

ゴミ出しはどこの街でも曜日が決まっています。粗大ごみになると月1回しか回収してくれないケースもあり、誰もが悩む大きな困りごと。不用品の処分を申し出て断る人はいないはず。喜ばれるのは間違いありません。

  • 古くなった自転車
  • すり減ったタイヤ
  • 定期購読していた雑誌
  • 押入の奥にしまってあった使わない食器

などたくさんの不用品が出てくるはず。

あぱたい王子
あぱたい王子
処分の手間と費用は大家持ちを強くアピールするのが効果的

 

立ち退き料の一部を前払いする

立ち退き料の支払い時期は退去確認後としていますが、新居の入居費用など先に資金が必要になるので、一部先払いするような融通をきかせるのも喜ばれます。

引越しのための資金についてざっくばらんに聞き、必要と判断したら大家さんから申し出るのがいいでしょう。借主から「実はお金が足りなくて~」などとは、言い出しにくいものです。

また、引越し代を立ち退き料で支払う予定にしている場合もあるので、退去確認後の支払いは引越し代の支払いに間に合うようにしたいですね。

 

クリーニング代不要、敷金は全額返還

建て替えの場合や解体して更地にする場合の立ち退きは、借主に敷金を全額返還し退去後のクリーニング代を請求しないのが当然。もちろん原状回復義務の対象になるような修繕箇所があっても、借主の負担にはできません。

敷金の返還時期は立ち退き料と合わせて退去確認後に支払うか、場合によっては前項で述べたように前払いするのがよいでしょう。

立ち退きによる引越しは借主に負担をかけています。お金の面での負担をできるだけかけないようにするのが大家さんの務め。なぜなら「大家さんの都合による立ち退き」だからです。

 

こんな立ち退き交渉はNG!

こんな立ち退き交渉はNG!

やってはいけないひとつめが「家賃の値上げ」もうひとつは「第三者に依頼する」。そして注意したいのが「借主の言いなりになる」です。特に借主の言いなりになるのは誰にでもありそうなこと、くれぐれも気をつけましょう。

家賃を値上げする

タシカニ
タシカニ
立ち退き目的でおこなう「家賃の値上げ」は禁物!

「家賃を上げると退去してくれるかもしれない」と期待して値上げ通告するのですが、借主がどのような反応をするか2通り考えられます。

  1. 値上げを承諾する
  2. 値上げに承諾せず家賃を供託する

値上げを承諾されると真の目的であった “立ち退き” が実現できません。

借主が家賃を供託するのは「値上げ要求に応じない」ことを意味しています。

値上げ通告に対しこれまでの家賃を払おうとすると、賃貸人が受取り拒否する可能性があるので、借主は対抗手段として家賃を供託し “法的に家賃を支払っている” 状況をつくるわけです。

家賃が供託されると「滞納」にはならないので、契約違反として契約解除することも不可能です。借主は家賃の供託により、これまでと変わらず住みつづける権利が保全され、結果的に立ち退きは成功しません。

借主が供託しない場合は、「家賃を払うとか受取らない」の紛争になり、解決のためには調停もしくは「適正賃料」を求める裁判に発展する可能性があります。やはり立ち退きは成功せず時間ばかりかかってしまうのです。

タシカニ
タシカニ
値上げ作戦は百害あって一利なし

 

借主の言いなりになる

立ち退きをなんとか成立させたいと、借主の要求をなんでも聞いてしまうのは危険です。要求に応じるのは一種の妥協ですので、一度妥協すると際限なく要求が出てきて収拾がつかなくなることも。

交渉を上手にまとめるにはあらかじめ妥協できないラインを決めておき、借主からの要求がラインを超えそうになったら、要求に応えられない理由をはっきり説明して納得してもらう努力が必要でしょう。

借主に真摯に向き合い誠意をもって話し合いをする姿勢が、やがて頑なだった借主の気持ちをやわらげ、お互いに理解し合いながら着地点をみいだせるはずです。

 

弁護士以外の第三者に立ち退き交渉を依頼する

立ち退き交渉を、管理会社や建て替え工事をおこなう建設会社に依頼するケースがあります。立ち退きのような金銭がからむ交渉を代理でおこなえるのは弁護士だけです。

管理会社のスタッフや建設会社の社員が交渉をおこなうと「非弁行為」になり、交渉をおこなった者が弁護士法違反に問われます。

立ち退き交渉について専門家からアドバイスを受けたり、法律的な問題について司法書士の意見を聞くことは問題ないですが、弁護士以外のものに代理権限を与えて交渉させるのは違法行為を助長するのでやめましょう。

(*依頼する大家さんが罪に問われることはありません。)

交渉は必ず大家さん自身がおこなうか、弁護士に依頼して進めるようにしてください。

 

まとめ

立ち退き交渉は弁護士以外には委託できません。大家さんが自らしなければならないことですが管理会社に管理を委託している場合、ある程度のお手伝いなら管理会社でもできます。

「退去勧告」の内容証明郵便の作成は、慣れていない大家さんにはたいへんかもしれません。

文字数や行数の制限があり、伝えるべき内容をわかりやすく伝え、なおかつ入居者の感情を害さない表現で文章をまとめなければなりません。

管理会社のスタッフのなかには立ち退き経験の豊かなものもおり、退去勧告書など文章の作成や交渉の過程でのアドバイスなど参考になる面も多いものです。

本文に書きましたが、内容証明郵便を送付する前に普通郵便で「お知らせ」を送る方法は、これまでおこなった立ち退き事例でも効果を実感しています。ぜひ参考になさってください。