アパート経営って実際どうなの…?知識・資金ゼロで失敗しないために!

アパート経営って実際どうなの…?知識・資金ゼロで失敗しないために!

アパート経営の情報は数多くあります。
情報によって簡単に感じるものやハードルが高そうなものなど様々です。

今回の「あぱ貸」では、アパート経営に失敗しないためのお金・知識に関することを詳しく解説します。

不動産投資は、大家さんの知識などによって、起こりうるリスクを最小限に抑え、利益をより上げることができます。

将来に向けた資産運用として検討しているビギナーさんは、ぜひ一緒に失敗しないコツをチェックしてみましょう。

アパート経営は不動産投資のひとつ

不動産投資の一つがアパート経営です。

不動産投資は様々なパターンがあります。
マンション1部屋づつ持つ区分所有や、アパートやマンションを1棟丸ごと所有する方法などが最も情報が多くメジャーです。

借地権投資や底地投資、軍用地投資などもあり、最近では民泊やシェアハウスも注目を集めています。

アパートの経営は、幅広い世代から支持を受けています。
まずは、様々な物件ごとの違いを見てみましょう。

ほかの賃貸経営との違い

マンション経営(1棟)…部屋数が多く、空室リスクを抑え家賃収入の安定を図れることが最大のメリットです。

土地だけでなく、建物もコンクリート造などしっかりしたものが多く、資産価値が落ちづらいのも特徴です。

しかし、物件の購入時は高額な費用が必要となるため、融資を使用することになりますが、審査は厳しく時間がかかります。

すでにほかの物件や土地を所有していて、安定して収益を出しているベテラン大家さん向けの投資と言えるでしょう。

区分マンション…区分所有とは、マンションやテナントなどの1部屋ごとに購入する投資です。

物件価格も低いのでビギナーさんが最も購入しやすい物件です。
管理の面でも、あらかじめ建物に関わる管理会社が決まっていることが多いので、入退去や日常の面倒を見てくれる管理会社を選定すればすぐに運用がスタートできます。

また、もし運用が難しくなった場合、比較的簡単に売却できるのも特徴です。
損失が大きくならないうちに手放すことができる点も含め、ビギナーさん向けと言えるでしょう。

アパート経営は、一棟丸ごと管理していくのですが、最もメリットがあるポイントはマンションに比べ資金の負担が少ないことでしょう。
会社員の方が副業でスタートすることもできるのは、とても魅力的です。

アパート経営の魅力とは

アパート経営の魅力はご存知ですか?

実際、アパート経営はほかの投資と比べてどのような魅力があるのでしょうか?
具体的なポイントを見てみましょう。

限られた資金でも始められる

アパート経営の魅力は、資金が少なくてもスタートできる点です。
アパートの構造は、木造や軽量鉄骨が多く、鉄筋コンクリートのマンションに比べ販売価格が安くなっています。
マンションに比べ、戸数が少ないことも価格の安さの一つです。

また、ほとんどが低層階のため、共有設備が少ない点も資金面を小さく見積もれます。
エレベーターや防火扉、大型の受水槽も必要ないので、メンテナンスのコストを安く抑えることが可能です。

マンションだと、管理に当たって共有部や設備、外観塗装など思わぬ点でコストがかかります。
アパートであれば、規模が小さく把握しやすいので、販売価格とあわせてランニングコストも見通しがつきやすいものです。

会社員でも始められる

アパート経営は、会社員でも副業として始めることができます。
アパートを買うために、多くの方が融資を検討すると思います。
実は不動産投資の融資は会社員の方はとても有利です。

不動産融資は、家賃収入から返済することを前提に、不動産を担保に入れてお金を借りることがほとんどです。

長期の借り入れになるので、万が一空室が多くなり支払えなくなったら…など懸念が出てきます。
その際、会社員のように安定した収入があると、審査が通りやすいのです。

安定した収入を長期間得られる

アパートの家賃は、大きく変動することはありません。
日本では、相続税の基準となる「路線価」、都心を中心に調査を行う「公示地価」、地方も含めて広範囲で行う「基準地価」があります。

これらのデータを長期間見てみると、土地の値段が著しく変動することが少ないものです。

入居者がいる限り、家賃収入は続いていきます。
もちろん、空室対策や築年数が古くなることに伴うメンテナンスは必要です。
安定した金額を、長い間受け取れるのは非常に魅力的です。

老後に備えられる

現役で働く世代にとって、老後に不安はつきものです。
医療や生活を年金で賄えるのかという大きな不安から、個人年金や投資が盛んにおこなわれています。

長寿社会に備え、より豊かな生活を続けるために、家賃によって安定した収入があることは安心材料になります。

そのためには、資産価値が落ちない立地を選び、融資を受ける際は修繕計画なども鑑み、老後に残債がないように計画しなければなりません。

相続税の節税対策になる

土地活用が相続税対策になる仕組みを確認してみましょう。

  • 相続税評価額を安くする
  • 小規模宅地の特例

この2点が大きく関わります。

また、相続税評価を下げる主な方法は主に2点です。

・現金で建築物を新築する…40%減税
現金で1000万円の建物を建てたとします。立地や条件によって異なりますが、相続時は満額評価ではなく6割ほどの評価になることが多いです。
600万円ほどの資産とみなされるため、大幅な節税につながります。

・建築物を賃貸にする…30%減税
上記で現金で建てた建物をさらに貸家にすることで、600万円×70%=420万円の評価額になります。

小規模宅地の特例に関しては、相続時に亡くなった方が事業用に使用していた土地は、評価額が最大80%減らせる点です。

事業用の土地の面積などによって割合が変更されるので、購入前に確認しておきましょう。

成功した大家さんのブログを読んでいますか? 成功の秘訣を知るには1番いいですよ。こちらの記事でまとめました>>賃貸物件の空室対策ブログ8選!成功大家の体験&アイデア~不動産屋ブログまで

 

誰でも簡単に始められる?必要なものは?

アパート経営は簡単に始められるのでしょうか?

アパート経営は、誰でも簡単にスタートできるものでしょうか?
また、アパート経営を始めるために必要なものはどのようなものでしょうか?

ポイントは、「お金・信用・知識」です。
この3つについて詳しく分析してみましょう。

アパートの購入資金・建築資金

「頭金は購入金額の10%が適切」「諸費用のみ負担してフルローン」など、情報は様々です。
何を目的にするかによって資金の調達方法は変わってきます。

一定の金額まで売却し続けて資金を貯めていきたい場合は、ローンは不向きです。
繰り上げ返済の手数料や、売却による途中精算の際に違約金などを取られる場合もあるので、コスト面では現金運用が有利です。

手元にある程度の資金があり、キャッシュフローも最低限で構わない場合は、多めのローンを組んでも大変なリスクにはならないでしょう。

次々と物件を購入していきたい場合は、頭金を用意するとその回収だけで10年以上かかってしまうこともあります。

将来的に、またはその道のりでどのような収益をあげていきたいかによって、資金調達の方法は変わってきます。
目的をしっかり持って、資金を準備することが大切です。

融資(アパートローン)を組める信用度

購入にあたり、融資を受けて始めるなら、会社員はとても有利です。
年収1000万の自営業者と、年収500万円の会社員なら会社員の方が金融機関の審査が通りやすいともいわれています。

不動産の融資を受ける場合は、購入した不動産に抵当権をつけ家賃収入などの収益をもとに判断することが多いです。

しかし、もし空室になった場合などは自己資金で返済を補填してもらう必要があります。
その際に安定した収入のある会社員は有利だと言われています。

アパート経営に関連する知識

アパート経営を成功させるポイントは、知識量です。
アパート経営を色々な角度から見て、常に勉強が必要になります。
大きな3つの切り口を確認してみましょう。

不動産にまつわる情報を見極める知識

不動産に関する情報は幅広くあります。
まずスタートの時点で遭遇する2つのポイントについて見てみましょう。

・利回りの読み方
まずビギナーさんが知っておくべきは「実質利回り」の存在です。
募集サイトやチラシには必ず利回りが掲載されていますが、ほとんどが表面利回りとなります。
満室時の年間家賃収入を物件価格で割っただけの数字です。

本当に見るべきなのは実質利回りです。
「年間家賃収入」-「管理にかかる諸経費」を物件価格で割ります。
購入する前にできるだけ実際の利益とコストについて把握しておく必要があります。

・物件概要
不動産屋さんから「おすすめです!」と情報をもらったときまず確認するのが「物件概要」です。
建物の構造、規模、立地などはもちろん、建築条件や接道なども必ず確認が必要です。

  • 土地の権利…所有権か借地権か
  • 用途地域…法律によって土地の利用が定められ、その指定によって建てられる建物が変わります
  • 建ぺい率など…防火のための街づくりのため、建てられる面積が決まっています

他にも私道の使用量が発生したり、建築条件が付いている物件も多くあるので十分に読み込みましょう。

選ぶときに、駅からの距離や立地、築年数で選びがちですが、不動産投資は長い目で見る必要があります。

老朽化したときの再建築の制限などを考え、将来的なコストや価値を意識して選ぶようにしましょう。

契約や手続きを行う法律の知識

不動産は、お店で物を買うようにお金を払ったら自分のものになる、というシステムではありません。

法務局が管理する帳簿に土地や建物の所有者を明記するのが「登記」という行為です。
不動産登記法によって、登記の方法や法律が決まっています。

この不動産登記法は、最近だと「権利証」の発行ではなくオンライン化され「登記識別情報」が発行されるなど時代に沿った改正が行われました。
今後も変化がある法律だと意識しておいた方がよいでしょう。

不動産に関する法律は多くあります。

・民法
売る側と買う側の立場や権利に不利が生じないように定められた法律です。2020年に大幅に改正される予定です。

・宅地建物取引業法(宅建業法)
不動産取引を業として行う場合は、この法律が適用され、大家さんが個人で売買する場合は除外されます。

・借地借家法
賃貸に関する法律です。売買の側面では、土地の借地権で関係してくることがあります。

・消費者契約法
売買契約において買主が不利にならないように保護するための法律です。不動産売買の際は、売主や不動産業者の方が知識や情報を多く持っていることが多いので、不利益を被らないようにするためです。

・建築基準法
都市計画区域内に建物を建てるときは、建ぺい率、容積率、高さなどが建築基準法によって指定されています。

・都市計画法
都市作り町作りに関わる法律になります。建築基準法に密接した法律です。

・商法
企業と企業の取引に関する法律です。企業間では民法よりも優先される大切な法律です。

・登録免許税法
不動産取引をした際、登記代を司法書士に支払います。
これは登録免許税のことで実は税金です。この金額などを定めている法律になります。

不動産売買は、買う人よりも、売る人や不動産屋の方が多く情報を持っているので有利になりイニシアチブをとりがちです。

法律を知ることで、誤った情報や不利な取引から身を守ることができます。

賃貸経営を続けていく会計と税務の知識

賃貸経営では、会計や税務の知識が必要になります。
例えば、家賃収入は個人と法人では勘定科目が異なります。

  • 個人…不動産収入
  • 個人事業主…売り上げ
  • 不動産業の法人…売り上げ
  • 不動産業以外の法人…受け取り家賃

このように使い分けが必要になるので注意が必要です。

税金面では、取得時、贈与時、相続時、保有時、譲渡時でかかる税金の種類が変わってきます。これらの税金に関係して、特例措置もあるのでそれらの期限も併せて確認をしておきましょう。

アパート経営が失敗する要因とは?

アパート経営が失敗する要因はご存知ですか?

アパート経営は大きな資産運用なので、慎重に行わなければなりません。
失敗しないために、失敗につながる要因をチェックしておきましょう。

土地を購入して新築を建てる

土地を購入してから新築アパートを建てるのは、大変なリスクがあります。
現金購入であれば回避できる問題もありますが、副業の投資として購入する多くの場合はローンを組むことになります。

土地と建物、両方ローンを組むとしましょう。
建物が竣工するまで、およそ6か月かかります。その間もローンの返済を行わなくてはなりません。

また、新築は家賃の価格設定を間違わなければ、ほぼ必ず満室にすることができるといわれています。

しかし、賃貸は供給過多になり、エリアによっては新築でも何か月も空き室になっている物件は多くあります。

引っ越しシーズンの繁忙期を逃した場合、何か月も広告料を上乗せしなければ埋まらないケースは非常に多いです。

そして、新築も1年たてば中古になります。
賃貸の市場では3年ほどは築浅としてアピールできますが、どんどん価値は下がっていきます。

新築の家賃でローンを長期で組んでいると、家賃はどんどん下がるのでリスクは非常に高くなるので十分に検討が必要です。

利回りだけを重視した格安物件購入

中古物件の場合は、売買価格が自由に設定できます。
そのため、非常に安く高利回りの物件が出回ることがありますが、非常に注意が必要です。

オーナーチェンジと言い、入居者が入った状態で販売されている物件は多くあります。
家賃が10万円だとしても、その入居者は新築当時に契約したから10万円であって、退去後に募集をかけたら5万円にしかならなかったということもあります。

また、長い間入居しているとお部屋の状態も確認できないため、退去後とても費用が掛かることが多くあるのでリスクが高いです。

どんなトラブルも低コストで自力で対応できるベテラン大家さん以外は、格安物件はおすすめできません。

立地、周辺環境、物件状態のリサーチ不足

立地や周辺環境、物件状態のリサーチ不足は、意外と多いものです。
不動産投資は、入居者が入り家賃をもらって初めて成立します。

必ず、住む人の立場になって物件を見てみましょう。
不動産屋さんに車で案内され、説明を受けただけでは何も見えません。

立地に関しては以下のような点が一例です。

・駅から歩く
実際歩いて距離感を知っておきます。

・自転車使用が想定されるなら駅の駐輪場の契約状況
駅周辺の駐輪場が満車で契約できないこともあります。

・バスの路線と時刻表のチェック
バス利用可と宣伝しても、1時間1本など不便であれば客足は遠のきます。

・朝昼晩の周辺環境
昼は閑静な住宅街でも、夜は真っ暗など不安を感じない立地かどうか。
周辺環境に関しても同様に、地図上だけではわからないことがあるので注意が必要です。

近くに公園があって緑が多いと説明を受けても、その公園の入り口に「変質者注意」などの大きな看板があると入居者は遠のきます。最低でも、平日の朝昼晩、休日の朝昼晩とよく周辺を観察する必要があります。

物件調査に関しては、個人で行うのは限界があるでしょう。
購入した後にメンテナンスや工事が必要になると、最初に計画した収支計画に狂いが生じてしまいます。

最近では建物を売買する際は「インスペクション(事前調査)」を行うことが多くなっているので積極的に活用しましょう。

専門家によって調査を行い、売主があらかじめ行っている場合もあれば、買主が第三者に依頼する場合もあります。

賃貸アパートの場合は、居住者がいるので空室のみの調査となることが一般的です。
もし、確認できないお部屋でトラブルがあったらとても困りますよね。

その際は「瑕疵担保責任」を理解しておきましょう。
買主が「隠れた瑕疵」を知ってから1年以内に申し出れば売主が瑕疵担保責任を問うことが可能です。

契約時に瑕疵担保責任を負わない旨の契約が交わされる場合もあるので、契約時によく確認が必要ですね。

管理を委託した会社の能力が低い

管理会社は、管理の金額だけで決めてはいけません。
長い経験があり、物件の資産価値を守るために動いてくれるかどうかが最も大切になってきます。

中古の物件の場合は、前オーナーが付き合いのある管理会社さんを引き継ぐようにお願いされることが多くあります。

確かに、物件のことや入居者のことをよく知っているかもしれません。
しかし、その管理会社の能力はわかりません。しっかりと比較検討して契約するべきです。

また、契約する際は、曖昧なことが残らないように詳細を良く突き詰めて契約する必要があります。

当然対応してもらえると思っていたら、契約外の作業だったというトラブルが起こらないように管理会社とは念入りな打ち合わせが必要です。

起こり得るリスクの認識不足

不動産投資には、必ずリスクが生じます。しかし、経験が浅くても良く学び理解することで回避できるリスクは多くあります。
よくある事例をピックアップして検証してみましょう。

退去による空室期間

賃貸は入居と退去が繰り返されます。
退去した後すぐに入居者が決まればよいのですが、引っ越しシーズンから外れた時期の退去の場合しばらく空室になることがあります。

周辺環境やタイミングによって、空室のままになってしまう可能性があるので周辺の状況や家賃の価格設定など常にチェックが必要です。

融資を受けている場合は、空室期間中も返済が滞らないように備える必要があります。

入居者募集は、ただ待っているだけでは満室にはなりません。
自ら不動産屋さんに営業へ出向き、いつ見学が入ってもいいように部屋の空気を入れ替えに行くなど努力が必要です。

老朽化に伴う大規模修繕の必要性

アパートの老朽化は不動産投資の中でも大きなリスクです。
老朽化すると、賃料が下がり、空室が増え、売却時の価格も低くなります。
中古のアパートを購入する場合は必ず老朽化に関して検討しておかなければなりません。

  • 建て替え
  • 売却
  • 大規模修繕

古いアパートは、このような形で再生させます。

立地がよく、まだまだ需要が望める場合には、大規模修繕や建て替えを検討します。
金額としては、大規模修繕は、建物を新築するときの50%ほどの予算を見積もっておきましょう。

アパート購入時に融資を受け、残債が残っている場合は新しく借り入れることが難しい場合があります。

残債が残っているタイミングでは、大規模修繕に対応できるほどの利益が出ていることは少ないので、購入時に修繕費用を組み込んで予算を考える必要があります。

建て替えや売却は、入居者がいる場合は立ち退きで時間がかかったり、トラブルになることがあるので注意が必要です。

交渉がスムーズにいかずに、引っ越し代や新しい物件の初期費用を大家さんが負担することもあります。

修繕であれば、計画的に進めたり工務店をしっかりと選ぶことで、入居者が自宅を離れることなく進めることが可能です。
内装や設備が新しくなるので、住み続けてもらえる可能性もあります。

自然災害や突発性の事故

自然災害や事故は、頻繁に遭遇するものではありません。
そのため突然起こったことに多くの大家さんはパニックになります。
細かい手続きはたくさんありますが、大切なポイントは3つです。

・災害や事故で建物が滅失した場合は、賃貸契約は終了になる
建物がなくなってしまったら賃貸契約はなくなります。
このことは、入居者も理解できるように契約書に明記しておくのがよいでしょう。

不可抗力での契約終了なので、大家さんは損害賠償や新しい家の費用負担などは行う必要がありません。たとえ契約期間が残っていても、同様に義務はありません。

・修繕が必要、かつ、修繕が可能な場合
全壊を免れ、修繕が必要でそれが可能な場合は大家さんが負担します。
しかしその修繕が、多額の費用が掛かる場合は修繕不可能とみなされる場合もあります。

修繕中は、契約期間内であっても住むことができない状態なので家賃は請求できません。
このようなケースで、一般的にトラブルになるのが、入居者の住居がなくなることへの補償、補填です。

修繕している間の仮住まいやホテル代は、大家さんが起こした事故ではないので保証する必要はありません。

万が一、入居者がお部屋や建物でけがや死亡してしまった場合、アパートにきちんと設備が整っていた場合は損害賠償の責任はありません。

例えば、毎年消防点検を受けきちんとクリアしていた場合や、建物内の劣化を放置せず都度メンテナンスを行っていた場合などです。

これらに関わる書類は、万が一の際の、証拠となるので日頃からファイリングなどし保管しておきましょう。

・融資内容を確認
基本的に融資に関して建物の滅失、損害が起こっても返済しなければならない債務が残ります。
しかし、大規模な災害などの場合は救済措置がある場合があるので、ローンの契約の前に必ず確認が必要です。

災害や事故は、頻繁には起こりませんが、起こった時は迅速な対応が求められます。
ローンの内容や火災保険の内容はしっかりとチェックしておきましょう。

アパート経営を成功させるためのポイント

アパート経営を成功させるポイントを紹介します。

リスクを多くピックアップしたので、ビギナーさんは、アパート投資が魅力的ではなくなってしまったかもしれません。

リスクやデメリットがある反面、メリットや成功するためのポイントもあります。
最後に特に重要な成功のコツを5つ、お話しします。

物件選び・新築は慎重に行う

物件を仕入れて投資をスタートする場合は、物件選びで成功の是非が決まるといっても過言ではありません。

  • 賃貸需要が望める
  • 将来的な人口が安定
  • ターミナル駅や都市へのアクセスが良い

一般的にはこのような立地が良いと言われています。
しかし、そのような立地は人気で利回りが低くなっています。

例えば、駅から大変遠くても、近所に大きな大学があったり病院があるなど、需要を見込める場合もありますよ。

そのようなピンポイントに選ぶ場合は、大学であれば将来移転の計画はないか、学生寮のキャパシティはどのくらいか、地方から進学して一人暮らしをする割合はどのくらいか、などリサーチをしなければなりません。

このようなリサーチで穴場を狙う方法もありますが、むやみに選んではいけません。
基本は「自分が行けて、よく知っている土地で、目が届く範囲」です。
管理で急なことが起こった場合などに動けるようにしておくことが大切です。

将来を見据えた資金計画を立てる

資金計画で一番大切なことは、コストを何年で回収できるかということです。
管理にかかる費用・税金・共有部での水道光熱費・消耗品といった必要コストについて概算を出します。中古の場合、全オーナーさんが資料を持っていることが多いので聞いてみましょう。

賃料からそれらの費用を差し引き、いくら残るのかを把握しておく必要があります。
足りないから家賃を値上げするのは、周辺相場などもあるので非現実的です。

また、満室稼働時を想定する方が多いのですが、賃貸の場合は空室リスクが必ずあります。戸数の9割ほどで計算しておくと安心です。

中古の場合は、近い将来での大規模修繕なども意識する必要があります。
修繕時期にたっぷり融資残債があり、利益も出ていない場合はリスクが高くなります。

確定申告の控除を賢く利用する

アパート経営をすると、個人の場合は確定申告を行います。
確定申告は、収入-経費-控除で、課税される所得を算出するものです。
控除に関しては、14種類あり、基礎控除や配偶者控除、医療費控除はなじみがあると思います。

個人事業主として確定申告する場合は青色申告がほとんどです。
青色申告の場合は、「青色申告特別控除」が適用されます。

事業規模によって異なりますが、65万円、または10万円の控除を受けることが可能です。
10室以上あるアパートや、5棟以上の物件の場合であれば65万円の控除を受けられる可能性が高くなります。

経費計上の仕方を正しく理解

控除と同時に、経費の形状を理解しておくと節税の役に立ちます。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理にかかった費用
  • 募集にかかった費用、広告費など
  • 建物の火災保険や共済保険料
  • 融資の利子分

このようなものが経費として計上できます。

一般的な経費以外にも、減価償却資産として計上できるものがあるので、減価償却についてマスターしましょう。

建物の設備や、管理のために導入したパソコンやプリンターなどは、購入してから使っていくごとに資産価値が減っていきます。

耐用年数は、法律により定められています。
その年数の間ずっと経費計上することが大切です。

キャッシュフローを意識した経営

キャッシュフローとは純利回りのことを指します。
特に融資を受けている大家さんの場合はまずは返済や納税、管理など諸経費を支払ったうえでどれだけキャッシュが残るかを重視しなければなりません。

アパート経営の場合は、木造を対象とすることが多いので融資期間が短くなりがちです。
ハイペースでの返済が迫られるため、なかなかキャッシュフローが出なくなることが多くあります。

空室が多く出たり、大きな修繕が出ると持ち出しになってしまい投資としては旨味が出ません。
購入前に良く計算をし、可否を決める必要があります。

一定以上の規模で法人化を検討

投資がある程度成功したら、個人事業主から法人に変更をすることを検討します。
法人化の最大のメリットは節税です。

まず個人の場合の税率は以下のようになります。
695万円超え 900万円以下…税率23% 課税控除額636,000円
900万円超え 1,800万円以下…税率33% 課税控除額1,536,000円

法人の場合は、法人税のみを見てみると以下のようになります。
800万以下の場合、利益×15%
800万以上の場合、利益×23.2%
法人県民税や法人市民税を合わせると、約30%の税金がかかります。

900万円を超えた場合個人より法人の方が、税金が安くなるケースがあります。
給与所得やその他の所得、経常に出来る経費などによって変わってくるので、利益が大きくなった場合は税理士さんなどを交えて検討していきましょう。

まとめ

アパート経営は、リスクもありますが資産形成の足がかりになりやすい投資です。
ビギナーさんでも確実な知識と理解で、上手に運用することができます。
資金計画や将来の計画を具体化しながら投資をスタートしてみましょう。

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