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アパート経営の仕組みやデメリット【収入は月89万?】失敗した事例で学ぶ資金や利回り計算

アパート経営の仕組みやデメリット【収入は月89万?】失敗した事例で学ぶ資金や利回り計算

来的に不足する年金代わりや毎月の生活費・貯蓄を増やすために、定期的な収入が得られるアパート経営をはじめる人が増えています。

人気の理由は、株式投資やFXなどと違い金融機関からアパートローンの融資を受けることができるので、自己資金が少ない人でも資産を形成できるメリットがあるため。

その反面、アパート経営という大きな事業を運営するリスクやデメリットがあるの事実。

また、税金や収支といった財務的な知識も必要です。

今回の「あぱたい」では、これからアパート経営をはじめたいと考える人に向けて「これだけは知っておいてほしい知識」を伝授すべく、以下のような選りすぐりの記事お届けします。

  • 「不動産投資」としてのリスクとリスク対策方法
  • アパート経営をするメリット・デメリット
  • 資金や費用などお金関連の知識
  • 新築アパートと中古アパートを比較
  • 利回りや収入(年収)について
  • 経費や法人化など税金・節税について知ろう
  • 参考にしたい書籍やブログ、資格など、アパート経営に役立つ知識

これからアパート経営をはじめたい人や興味のある人には役立つ情報ばかり!

ここで紹介した記事を参考にして、アパート経営実現の第一歩にしてください。

記事の目次はこちらをクリック

アパート経営をはじめる前に令和時代の現状と今後

アパート経営をはじめる前に現状と今後

アパート経営が成功するか失敗するか? それを決定するのは経営着手前の情報収集にかかっています!

まずはアパート経営を成功させる可能性の有無を探るために、アパート経営の現況を把握しておきましょう。

今後のアパート経営において懸念されている事柄は、

  • 空き家の増加によるアパートの供給過多
  • 今後の人口減少と少子高齢化によるアパート入居者数の減少

空き家の増加や少子高齢化は、ニュースなどで聞いたことのある人も多いはず。

「これじゃアパート経営しても入居者がみつからなくて儲からないのでは……」

そんな不安な声が聞こえてきそうですが、実際にはどうのような状況なのでしょうか?

現在の空き家事情について

「住宅数、空き家数及び空き家率の予測」というグラフ

画像引用:野村総研 第236回メディアフォーラム 2030年の住宅市場 空き家数の予測(2016年度版)

上記グラフ「住宅数、空き家数及び空き家率の予測」(総務省統計局がまとめた「住宅・土地統計調査」をもとに野村総合研究所が作成:2016年度版)によると、2018年(平成30年)空き家総数は1078万戸で空き家率は16.9%と予測されていました。

しかし「平成30年住宅・土地統計調査」(総務省統計局が発表)のデータでは、同年単年の空き家総数は846万戸、空き家率13.6%という予測値を下回る結果が出ています。(日本の総住宅数は2642万戸)

あぱたい王子
あぱたい王子
この予測値と実測値を比べると、上記「住宅数、空き家数及び空き家率の予測」データよりも現実の空き家率はゆるやかに進行するのではないかと推測できるね

また、2018年のアパート空き家数は375万5000戸。

総住宅数の割合で考えるとアパートの空家は7戸に1戸と、その数が極端に多いとは考えらないことからアパートが供給過剰であるともいえません。

 

人口減少と少子高齢化によるアパート入居者数の減少について。

日本の総人口は2005年の1億2700万人をピークに年々減少し、2050年には1億人を下回ると予測されています。

さらに年齢別でみると15~64歳が減るのに対し65歳以上の人口は上昇、高齢化が目立ちます。

このように人口減少と少子高齢化は避けられない事実ですが、ここで注目したいのが「世帯数」。

「国立社会保障・人口問題研究所 日本の世帯数の将来推計(全国推計) 2018(平成30)年推計」によると、2019年(平成31年)単身世帯数は1918万2000、核家族世帯数は3024万。

これが2040年(令和22年)の予測数では核家族世帯2746万3000と減少していますが、単身世帯数は1994万4000と逆に増加すると報告されています。

このように人口が減少しても単身世帯が増加することから賃貸アパート、特にワンルームや1DK、1LDKといった独身者向けの間取りを中心にアパートの需要は十分期待できるでしょう。

 

空き家数の増加や人口が減少しているのは間違いない事実

しかし、以上のことから需要の変化はあっても、アパートを借りたいという人が急にいなくなるという心配はせずに済むと考えられるのです。

もちろん楽観はできませんし、これからアパート経営をはじめるにあたっての懸念事項は上記以外にも、さまざまな点から検証する必要があります。

「あぱたい」では、そういった今後のアパート経営において留意したい点について宅建士が解説しています!

詳しい記事はこちらをご覧ください>>アパート経営の今後は?【調査】国交省の情報を宅建士が6つの懸念点から解説

 

アパート経営にもリスクはあります

アパート経営にもリスクはあります

アパート経営は不動産 “投資” である以上、リスクは存在し、それぞれに対策法が存在しています。

修繕費用リスク

アパート経営をするうえで避けて通れないのがアパート設備の修繕です。

修繕費用は経年劣化による室内設備の修理や取換えといった比較的小規模なものから、外壁・屋根など大規模修繕までさまざま。

あぱたい王子
あぱたい王子
大規模修繕は15〜30年ごとにおこなうのが一般的で、アパートの規模にもよりますがその費用は1回につき数百万円以上と考えておきましょう

タシカニ
タシカニ
また、災害などが原因で突発的な修繕がおこることも想定しておく必要があるカニ

これら修繕費用の対策方法は、アパート経営開始前にある程度の資金をプールしておくことと、計画的に修繕費用を毎月積み立てることです。

また予期せぬ修繕費用が必要なった場合は、リフォームローンの利用も検討しましょう。

【リフォームローンがある主な金融機関一覧】

金融機関名 ローン名
きらぼし銀行 アパートローンI・II
三井住友銀行 直担アパートローン
三井住友信託銀行 アパートローン
イオン銀行 イオンアシストプラン
楽天銀行 不動産担保ローン
関西みらい銀行 アパートリフォームローン
イオンプロダクトファイナンス リフォームローン
JAグループ(町田) アパートオーナー向けリフォームローン

上記以外にもアパート経営時には、サブリースや立地条件の悪化、社会経済環境の変化、災害など、さまざまなリスクが想定されます

詳しいアパート経営リスクと対策方法はこちらの記事を参考に>>アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説

 

空室リスク

  • 立地条件が悪い

対策方法:アパート経営を開始する前に徹底的にリサーチをおこなう。特に駅からの距離(駅から徒歩10分以内)は重要。

  • 家賃設定が高すぎる

対策方法:周辺の競合物件の家賃をリサーチし、高すぎない設定をする

ほかにも入居者募集の営業努力が足りない入居者の満足度が低いなどが空室リスクの原因となります。

この場合は、入居者募集管理をお願いしている不動産管理会社に優先的な客付けのために広告料(AD:バックマージン)の約束をする。

あぱたい王子
あぱたい王子
入居者に不満点のヒアリングをおこない、満足度をアップさせる設備やサービスを提供するといった対策を検討しましょう

 

家賃滞納リスク

入居者がいるのにもかかわらず家賃が入ってこない「家賃滞納リスク」は、空室リスクよりも厄介で時間がかかるため早急な対策が必要です。

おすすめの対策方法は、入居契約時に保証会社の利用を義務付けること。これなら、入居者が家賃を払えない場合でも大家側は損害を受けることはありません。

そのほかの対策としては、

  • 収入証明書の提出
  • 連帯保証人を用意してもらう

などが考えられます。

 

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営と区分マンション経営は、「不動産投資」という意味では同様に思われる人も多いと思います。

しかしアパート経営には、区分マンション経営にはない魅力や利点が多数存在しています。

利回りがよい

同じ価格で、アパート1棟を購入した場合と区分マンション1室を購入した場合、表面利回りはアパート1棟のほうが圧倒的に高くなります。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパートの規模にもよりますが自己資金(頭金)が少額でも高額な資産を所有できるので、レバレッジ効果を得ることが可能だよ

タシカニ
タシカニ
タシカニ! マンションより高い収益を得られるのがアパート経営の最大の魅力といえるカニ

 

土地も自己資産になる

アパート経営は建物と土地の両方を資産にできるのも大きな利点。

経年劣化によって建物の資産価値が減少するのはアパートもマンションも同じですが、土地価格はゼロにはなりません。

アパート経営中に投資した金額を回収することができれば、土地を売却することでさらなる利益につながるのです。

ほかにもアパート経営の魅力はたくさんあります!

詳しくはこちらの記事で>>アパート経営7つの魅力!マンションとどっちがお得?不動産経営で知りたい本当のとこ

 

アパート経営のデメリットとメリットまとめ

50代からスタートするなら知っておきたい。アパート経営のメリット・デメリット

健全で安定したアパート経営をするためにもメリットはより活かせるように、デメリットやリスクは対策を講じる必要があります。

メリット デメリット
1.       長期的な安定収入が期待できる

2.       生命保険の代わりにもなる

3.       資産が残る

4.       節税対策に効果的

1.       初期費用が必要

2.       各種リスク対策が必要

3.       売却のタイミング

アパート経営のメリット4つ

1.長期的な安定収入が期待できる

入居者がいるかぎり、毎月一定の家賃を得ることができるのがアパート経営の最大のメリットです。

 

2.生命保険の代わりにもなる

アパートローン契約時に「団体信用生命保険」に加入をすることで、大家本人(所有者)に万が一の場合があっても保険でローンが支払われます。

遺族にアパートを無借金で残せるため、そのままアパート経営をつづけることもできますし、売却してまとまった現金にすることも可能です。

 

3.資産が残る

ローンの返済が終了すれば家賃の大部分がキャッシュフローとして手元に残ることになり、アパート経営を継続するかぎり毎月の収入を得ることができます。

また、建物は時間が経てば無価値になりますが土地はそのまま残るため、最終的に土地だけを売却して収益を上げることも可能。

 

4.節税対策に効果的

アパートなど賃貸住宅を立てると固定資産税が1/6に、都市計画税が1戸200平方メートルまで1/3になるなど税金が軽減されるというメリットが。

また、不動産を相続する場合は、実勢価格の80%を目安とされた相続税路線価などが用いられます。そのため、同額の現金などで相続される場合に比べて相続税を少なくすることが可能なので、節税効果が期待できるのです。

 

アパート経営のデメリット3つ

1.初期費用が必要

アパート経営をはじめるには、土地購入や建物の建設費用のほか諸費用が発生します。

費用の大部分はアパートローンを利用することになりますが、こういった初期費用(頭金+諸費用)の準備はもちろん、綿密な返済計画が必須となります。

2.各種リスク対策が必要

アパート経営をするうえで各種リスクの想定・対策が必要です。

空室対策や修繕費用対策はもちろん、突発的な災害に対応できるよう各種保険に加入したり、金利の変動にそなえてリサーチを怠らないなどの注意が必要です。

3.売却のタイミング

アパート経営のような現物資産の場合、即時売却ができないこともあります。また、希望額で売れるともかぎりません

スムーズな資産の売却をおこなうためには、アパート経営をはじめる際の出口戦略としておおよその売却時期を想定しておくことが重要となります。

 

アパート経営をはじめるための資金はどうする?

アパート経営をはじめるための資金はどうする?    

アパート経営をはじめるにあたり、まず考えなくてはならないのが資金について。

中古でも数千万円はするアパートを購入するには、いったいどれくらいの資金を用意したらよいか見当をつけておく必要があります。

資金の内訳(頭金や初期費用項目など)は「アパート経営に必要な費用はどれくらい」で説明するので、ここでは一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)でアパート購入するのに必要な自己資金額をみてみましょう。

アパート購入時の自己資金額の目安は?

以下は『LIFULL HOME‘S 不動産投資』にて物件検索結果の実勢価格(市場価格)をもとに㎡単価を割り出し、延べ床面積150㎡のアパートに換算した場合の用意すべき自己資金額(購入金額の2~3割)を計算したもの。

「木造新築アパート」「木造中古アパート」「鉄骨造り新築アパート」の3種類を比較してみましょう。

(なお新築物件については、木造アパート以外は検出されませんでした)

【木造新築アパートを購入するために必要な自己資金】

東京:2,191万5,450円~3,287万3,175円

神奈川:1,512万7,380円~2,269万1,070円

埼玉:1,103万5,380円~1,655万3,070円

千葉:1,224万8,640円~1,837万2,960円

【木造中古アパートを購入するために必要な自己資金】

東京:2,370万3,420円~3,555万5,130円

神奈川:1,030万9,260円~1,546万3,890円

埼玉:737万8,860円~1,106万8,290円

千葉:768万9,240円~1,153万3,860円

【鉄骨造り中古アパートを購入するのに必要な自己資金】

東京:1,852万4,042円~2,778万6,062円

神奈川:980万7,525円~1,471万1,288円

埼玉:826万5,444円~1,239万8,166円

千葉:626万1,786円~939万2,679円

*中古は築年数5年以上のもの

*2019年10月10日時点のデータを使用して算出

参考:LIFULL HOME‘S 不動産投資

東京都の物件は新築・中古の木造アパート、新築鉄骨造りアパートともに抜きんでて高額。そのため用意する資金も、ほか3県に比べると2倍から3倍

また、東京を除き、やはり中古のほうが購入額が低くなります。そのため自己資金が少ない人は、東京都以外の地域で中古物件のなかから利回りなど条件のよいものを選ぶとよいでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
今回調査したなかで一番安いのは千葉県の中古鉄骨造りアパートでした

タシカニ
タシカニ
物件の検索結果件数や時期によるので、最新情報は必ず検索・シミュレーションして確認するカニ

「あぱたい」では一都三県を対象にした、さらに詳しい資金額データをもとにしたシミュレーション結果を掲載・解説した記事を公開中です。

参考記事はこちらをご覧ください>>アパート経営の資金はいくら必要?【一都三県シミュレーション】購入するには頭金3割がベター?

 

アパート経営に必要な利回りの知識

アパート経営に必要な利回りの知識

アパート経営を成功させるうえで「どれだけ儲けを出せるか」はとても重要となります。

そのため、アパートを購入・建築前には綿密な収支シミュレーションが必要となり、それに欠かせないのが「利回り」です。

「表面利回り」と「実質利回り」

アパート経営 利回り 表面利回り 計算式

アパート経営 利回り 実質利回り 計算式

あぱたい王子
あぱたい王子
「利回り」とは、購入したアパート物件から得られる収入の割合のことだよ。
  • 「表面利回り」……物件の購入でかかった費用を1年間に何%回収できるかという目安の数字
  • 「実質利回り」……アパートを経営にかかった費用を差し引いた家賃収入をもとに、物件購入の費用が何%回収できるかという目安の数字
タシカニ
タシカニ
タシカニ! どちらの利回りも「物件購入の費用が何%回収できるか」をあらわす数字カニ
あぱたい王子
あぱたい王子
もちろん大きい数字のほうがより収益が見込めるよ

このふたつの利回りは、アパート経営をおこなう前のシミュレーションで必ず確認してください。

表面利回りは10%以上が目安。

それ以下の数字の物件は収益性が低いと考えられるため、黒字経営を目指すためにも避けるべき

実質利回りは、運営費用の目安(家賃収入の15~20%)を用いることでおおよその額が算出可能。

注意! 「年間家賃収入」は物件購入時点で満室時の金額だということ。

もし空室が出た場合や経年による家賃下落は年間家賃収入が減るため、当然ですが利回りの数字は低くなります。

できるだけ表面利回りが高く、さらに空室率や家賃下落を考慮した収支シミュレーションををおこなったうえで、経営に問題のない物件を選びましょう。

 

ROIの算出でさらに詳しい収支シミュレーションを

【ROIの計算式】

アパート経営 利回り ROI 計算式

あぱたい王子
あぱたい王子
ROIを算出するには、式を何段階かにわけて計算しなくてはダメだよ。

実は実質利回りの「運営費用」には「ローン返済」や「減価償却費」は含まないで計算。

それが、ローン利息や減価償却費を含んだ場合は「ROI」という別の指標として扱われます。

ROIの計算は、実質利回りよりも費用をこまかくわけてシミュレーションをおこなうため、「真の利回り」として収支を把握しやすくなるのです。

そのためには費用の内訳や税金などの知識も必要となります。

また、アパート経営にかかわる費用は変動するため、正確なROIをシミュレーションすることはできません

しかし、費用についてある程度の目安を知っていれば、より綿密な収支シミュレーションをおこなうことが可能。より安心なアパート経営が実現できるのです。

あぱたい王子
あぱたい王子
ちなみに「CCR」と呼ばれる自己資金回収率をあらわす利回りもあります! 

タシカニ
タシカニ
CCRを知れば何年で自己資金を回収できるかわかるので、出口戦略の指標になるカニ! 

「あぱたい」では、アパート経営時の「利回り」について、ROIやCCRなどをさらに詳しく解説しています!

利回りについてもっと詳しく知りたいかたはこちら>>アパート経営の利回りは?【計算方法とROI・CCR】10%はウソ?初期費用・必要経費を含めた目安

 

アパート経営に必要な費用はどれくらい

アパート経営に必要な費用はどれくらい     

  • 物件価格:アパートの土地と建物を取得する費用
  • 初期費用(諸経費):頭金、各種手数料や専門家への報酬、税金など

では、実際にはいくらくらいの費用がかかるのでしょうか?

頭金

頭金の相場は物件価格の1~3割程度。

頭金の有無はアパートローン融資金額や返済額・返済期間に関係する重要な費用です。

ただし、物件価格や本人の属性、金融機関の審査基準にも違いがあるため一概には断言できません。あくまでも目安としてとらえてください。

あぱたい王子
あぱたい王子
なお、頭金が多いほうが融資審査はとおりやすくなるよ

タシカニ
タシカニ
タシカニ! その代わりレバレッジの効果は薄まるカニ

頭金なしでも融資を受けられるフルローンもありますが、融資条件が厳しいためアパート経営初心者にはおすすめできません。

アパート経営に必要な費用について詳しい記事はこちら>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

初期費用

5000万円の物件であれば350~500万円用意する計算になり、初期費用(諸経費)の内訳は以下のようなものに支払います。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 売買契約書の印紙税
  • 金銭消費貸借契約書の印紙税
  • 司法書士費用
  • 抵当権設定費用(保存とor移転で違う)
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • ローン事務手数料

初期費用は、一概にいくらという数字を出すことはできません。

あぱたい王子
あぱたい王子
一般的に初期費用は物件価格の7%~10%が目安だよ

アパート経営に必要な費用について詳しい記事はこちらをご覧ください>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

初期費用について詳しくはこちら>>頭金なしでアパート経営【暴露】フルローンで始める4つの条件とリスクを減らす不動産投資とは

 

土地購入費用

坪単価 金額(坪単価× 198㎡)
東京都 ㎡単価34.75万円 68,805,000円
千葉県 ㎡単価 9.37万円 18,552,600円
大阪府 ㎡単価13.08万円 25,898,400円
福岡県 ㎡単価 7.34万円 14,533,200円

参考:不動産流通機構 月齢速報 2019年8月版 都道府県別概況(4月データ使用)

土地価格は地域によって大幅に違いがあるため、購入予定の土地価格と購入物件の面積から計算してみることをおすすめします。

タシカニ
タシカニ
やはり東京都の土地価格は、ほかの地域よりもずば抜けて高額なことがわかるカニ

土地購入費用について詳しい記事はこちら>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

建築費用

建築費用は「アパート建築費用 = 坪単価 × 延べ床面積」で計算されます。

2階建て木造アパートの坪単価は一般的に40~60万円、3階建て木造アパートでは50~70万円で計算するとおおよその建築費用が算出できます。

アパートの価格は構造体と坪単価で決まりますが、坪単価は構造体によって違います。

構造体とは?

建築構造を支える骨組みにあたる部分のこと。

素材によって強度が異なり、1番強度のある RCが価格も1番高く、1番安く強度も低いのは木造となります。

建築費用について詳しい記事はこちら>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

建築費のシミュレーションについてはこちらの記事を>>アパート経営の資金はいくら必要?【一都三県シミュレーション】購入するには頭金3割がベター?

 

ローンの返済

毎月のローン返済金は融資の返済条件(返済期間、金利タイプ、返済方式)によって違います。返済比率が50%以下になるよう計画を立てましょう

アパートローンについて詳しくはこちら!>>アパート経営ローン(融資)で差が出る活用法5つ!返済できない等を避ける3つの注意点

 

税金

税金の支払い額は収入のおよそ2割と考えておきましょう。

  • 所得税
  • 住民税
  • 固定資産税・都市計画税

なお、税金に関しては「アパート経営に必要な税金の知識」の項もご覧ください。

国や自治体によって税率が決まっています。また、条件を満たせば優遇措置を受けることも可能。

 

その他の費用

上記以外に発生する費用も存在します。保険料のように一概には目安を提示できないものもあるので、収支シミュレーションの際には必ず物件のある地域の相場を調べてください

  • 委託管理費:家賃の5~8%
  • 広告料家賃:1ヶ月分
  • 修繕積立費:家賃の5~8%
  • 保険料:建物の規模、構造、地域によって変動
  • 光熱費:地域によって異なるが1万円程度
  • その他雑費(消耗品費、弁護士や税理士報酬など):2~4万円程度

アパート経営に必要な費用について詳しい記事はこちらをご覧ください>>アパート経営費用は?【建築費やネット導入~税理士費用など8項目】自己資金の頭金相場は?

 

アパート経営で得られる収入はいくら?

部屋数 6戸
家賃額 7万円×6=42万円
共益費 家賃の5%(3500円)×6=2.1万円
礼金 1か月分×6=42万円
駐車場 各戸に1台(5000円)×6=3万円
合計 89万1000円

例)家賃7万円のアパートを6戸所有した場合の収入。

あぱたい王子
あぱたい王子
1年間で約89万円の家賃収入があることがわかったよ

ただし、この金額は経費を差し引く前の金額。ここから経費など諸費用を差し引いた金額が、純利益になります。

純利益(NOI)= 家賃収入 - 諸費用

収入となるもの

  • 家賃
  • 共益費・管理費:家賃の5~8%
  • 礼金(契約時のみ):1ヶ月分
  • 更新料(更新時のみ):1ヶ月~2か月
  • 駐車場代

上記のように家賃以外にも収入として計上できる項目があります。

アパート収入の詳しい記事はこちら>>アパート経営の収入は月収35万?税金を引いた利益をモデルケースで計算

 

年収に換算すると

部屋数 6戸
家賃額 7万円×6×12ヶ月=504万円
共益費 家賃の5%(3500円)×6×12ヶ月=25.2万円
礼金 1か月分×6=42万円
駐車場 各戸に1台(5000円)×6×12ヶ月=36万円
年収 572万2000円

例)家賃7万円のアパートを6戸所有した場合の収入。

タシカニ
タシカニ
アパート経営で得られる年収は572万2000円となり、サラリーマンの平均年収を上回ったカニ!

しかし、上にも書いたように、この数字はあくまで経費を差し引く前のもの。

上記の年収からローン返済額、税金、各種費用といった支払うべき額を差し引くと、手元に残る額は約102万円となります。

くれぐれも、家賃収入=手元に残るお金だとは思わないよう、十分な収支シミュレーションをおこなうことをおすすめします。

 

アパート経営の物件探しは新築?中古?どっち

アパート経営の物件探しは新築?中古?どっち

収益を出すには中古アパートがおすすめ

中古アパートは新築アパートにはないメリットがあります。

中古アパートのメリット ・低コストで購入して高利回りを得られる
・これまでの入居実績を確認できる
・購入する物件の選択肢が広い

中古アパート物件の1番の魅力は、なんといっても新築アパートよりもずっと安い価格で高利回りの物件を購入できること。

また、オーナーチェンジの中古物件であれば、入居者をそのまま引き継げるので即、家賃収入を得ることもできます。ただし、売却目的で「フリーレントを利用した満室」の場合も考えられるので、過去の入居実績は必ず確認しましょう。

 

資産価値なら新築アパートがおすすめ

一方で新築アパートの魅力は資産価値が高く、また新築物件は入居者に人気があること。

新築アパートのメリット ・資産価値が高くローンを組みやすい
・入居募集で苦労しない
・修繕費が大きくかからない期間が長い

資産価値の高い新築アパートは、アパート経営初心者で自己資金が少ない人でもローン審査が通りやすくなります

また、新築物件は入居付けが容易なこともあり、空室リスクの心配をしなくてもよい点では中古アパートに勝っています。

その反面、入居実績がない新築物件の予想収益は、あくまでシミュレーション上の数字でしかありません。

新築時から3年程度は満室でも、それ以降は入居付けがむずかしくなるなどのリスクを考慮したシミュレーションをおこなうことが肝心です。

物件選びのメリットやデメリットについて知りたい人はこちらを参考に>>アパート経営で収益物件探し【5ステップ】中古や競売など儲かるアパートベスト5も紹介

 

物件選びのコツを知りたい人はこちらの記事を参考に>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

 

アパート経営で失敗しないために先輩大家の事例で学ぼう

アパート経営で失敗しないために先輩大家の事例で学ぼう

ネットのブログや不動産関連のコラムでアパート経営に失敗した人の体験談は、これからアパート経営をはじめる人にとって「失敗した原因とその対策」を学べるよいお手本になりますよ。

立地条件の悪さが原因の空室リスク

CHINTAI情報局 駅徒歩何分の物件なら住みたいと思える?

画像引用:CHINTAI情報局 駅徒歩何分の物件なら住みたいと思える?

アパート経営における最大のリスクが「空室リスク」。

大家さんは自身の物件ができるだけ空室にならないようさまざまな対策をおこなっていますが、立地が悪い場合は入居付けに苦労することが予想されます。

なかでも「最寄駅からの近さ」は物件選びの最重要ポイント。「CHINTAI情報局」がおこなったアンケートでは、駅から徒歩10分以内のアパートに住みたいと回答した人は約70%という結果でした。

逆にいえば、駅から10分以上歩く物件は敬遠されるということ。新築ならまだしも、築古でありきたりな間取りの物件であれば入居者にアピールすることもできません。

立地条件の悪さに関する対策方法は、物件購入をする前に周辺地域のリサーチを徹底的におこなうことで解決できますが、これができるのはアパート経営をはじめる前の段階でのこと。

うっかり立地の悪い物件を購入しないように慎重な判断が必要です。

そのほかにも以下のような失敗の原因が考えられます。

  • 経年劣化による家賃の値下げ
  • 高額な維持費・修繕費用
  • 家賃滞納リスク
  • 急激な金利上昇

アパート経営には上記のようなリスクが存在しますが、さまざまな角度から対策をおこなうことで、リスクを取り除くことが可能なのです。

「あぱたい」では、上記の失敗の原因とリスク対策について詳しく解説しています>>アパート経営が失敗する【7つの理由】失敗大家の共通点からわかった5つの対策法

 

また、こちらの記事ではアパート経営をやめる際の「失敗しない正しい廃業のしかた」や「アパートの相続方法」について説明しています。アパート経営の出口戦略を考えている人はぜひ参考にしてください>>アパート経営を辞めたい理由とは?最後に失敗しない正しい廃業方法

 

アパート経営に役立つ本やブログを読む

アパート経営で成功した人が著者である「アパート経営の指南本」は種類も多く、選ぶのに一苦労ですね。

せっかく買ったのに知りたい内容のではなかったということもしばしば。

そこで「あぱたい」では、厳選したアパート経営の書籍をダイジェストで紹介しています。

おすすめのアパート経営指南本についてはこちら>>アパート経営の本【オススメ厳選5冊】2019年版!不動産投資から税金・経営までの良書

 

また、アパート経営に役立つ情報やコラムをブログにつづっている大家さんも多数存在しています。

失敗や成功談はもちろん空室対策のアイデアなど、現役大家さんのリアルな意見を読むことができるので、ぜひ参考にしましょう!

現役大家さんのリアルな情報はこちらの記事で>>アパート経営の失敗・成功まとめ!よくある事例とおすすめブログ5選

 

アパート経営の空室対策にはインターネット導入がオススメ

2019 入居者人気設備ランキング

画像引用:全国賃貸住宅新聞2019年版。マンション・アパートの空室対策やIOT設備なら無料インターネット設備アイネット

アパート経営をする際にはさまざまな空室対策をおこなう必要があります。

空室対策のなかでも1番の方法が「いまいる入居者に長く住んでもらうこと」。そのためには入居者に満足してもらえる設備の提供も必要です。

あぱたい王子
あぱたい王子
なかでも1番のおすすめ設備は「無料インターネット」だよ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! 全国賃貸住宅新聞が毎年おこなう「入居者が選ぶ人気の設備ランキング」でも第1位カニ

スマートフォンの保有率が75%を越えた現在、賃貸住宅にもWi-Fiや無線LAN設備は必須となりつつあります。

無料インターネットや、防犯カメラ・宅配ボックス・スマートロックを同時に導入できる会社もあります>>無料インターネット:アイネット

大家さんに選ばれた無料インターネット設備会社アイコネクト\アイネットを導入した大家さんの感想を見るなら画像をタップ/

あぱたい王子
あぱたい王子
アイネットが今お得なキャンペーンをやってるよ

最近ではテレビよりも動画配信サービスを利用する人も増え、自宅でデータ通信量を気にせず好きなだけインターネットを使えることは、賃貸物件の大きなアピールポイント

ぜひ、この人気の設備を取り入れ、入居者の満足度を高めてあげましょう。「あぱたい」では無料Wi-Fiの導入について宅建士が詳しく解説しています。

無料Wi-Fiについての記事はこちら>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

 

ほかの空室対策も合わせて知りたい人はこちらの記事をどうぞ>>空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

 

アパート経営に必要な税金の知識

アパート経営に必要な税金の知識

アパート経営に係わる税金の種類

アパート経営時に必要となる税金は、それぞれ以下のタイミングで発生します

不動産購入時

印紙税 ・商取引の正式な文書に対して課税される

・印紙税額は契約金額よって変動する

登録免許税 ・不動産を取得し、法務局で取得不動産の登記をおこなった場合に課税される
不動産取得税 ・アパート取得した際に必ず発生する税金

不動産所有中

所得税 ・所得金額によって課税される国に収める税金
住民税 ・住民税は「都道府県民税」と「市区町村税」の総称で管轄は地方自治体

・税額は所得税を基準にして計算される

固定資産税 ・毎年1月1日に所有している固定資産(土地・建物・自動車など)に対して課せられる税金で年1回発生し、各地方自治体に収める
消費税 ・店舗やオフィス、駐車場などの家賃収入がある「課税業者」であれば発生(アパート経営のみの場合は基本的に消費税は発生しない)

不動産売却時

譲渡所得税 ・アパートを売却して利益が出た場合に、譲渡所得税と住民税が発生

・売却物件の所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年超の場合20.315%と税率が変わる

消費税 ・売却した金額が1,000万円以上で翌々年にいくらかでも売上があれば、2年後に課税事業者となり消費税が発生、2年後に支払う

2種類の確定申告方法

確定申告の方法には、青色申告と白色申告の2種類があります。

【青色申告】

青色申告をする場合は、事前に「個人事業の開業・廃業届出書」や「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」などの届け出や申請書を決まった期限内に提出する必要があります。

青色申告のメリットのひとつが、特別控除を受けることで所得税・住民税の節税ができること。

簡易簿記か現金式簡易簿記を用いた帳簿作成した場合10万円、複式簿記を用いて帳簿を作成すると65万円が特別控除となります

また、同居家族を「青色事業専従者」として支払った給与は必要経費とみなされ、大きな節税効果が得られます。

【白色申告】

税務署への申請書や届け出の必要はありませんが、青色申告のような特別控除や税金を軽減する措置はありません

上記税金の詳しい税率や内訳と確定申告の記事はこちら>>アパート経営で納める税金と8つの税金対策【猿でもわかる】固定資産税や控除の話

 

サラリーマン大家さんのための確定申告はこちらを参考に>>アパート経営の確定申告【初めてのサラリーマン用】3ステップマスター方法

 

アパート経営の経費を覚えて節税対策

アパート経営の経費を覚えて節税対策

アパート経営で得た取得に関しては、しっかりと税金が発生します。

そこでぜひとも覚えておきたいのが、経費を計上することで「所得税の節税」が可能となること。

また、固定資産税も節税できるポイントを紹介します。

アパート経営で経費にできる、おもな項目

租税公課 不動産取得税、固定資産税、印紙税、登録免許税、ほか
損害保険料 「火災保険」や「地震保険」などアパート経営に関して支払った保険料
修繕費 物件の修理やメンテナンスのために発生した費用
減価償却費 アパートの建物や設備・備品それぞれ、法定耐用年数の定めにしたがって毎年少しずつ減少する価値を経費として計上する
借入金利子 アパート購入時に利用したアパートローンの利息部分のみが経費となる
ほか 地代家賃、給料賃金、税理士などの報酬、通信費など

上記のほかにも経費計上できる項目はたくさんあります。

しかし、使った費用すべてが経費になるわけではありません支払手数料や福利厚生費は経費として認められない可能性が高いので注意が必要です。

経費として計上できる項目について詳しい内容の記事はこちらをご覧ください>>アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

 

固定資産税の節約ポイント

不動産を所有している際に必ず発生する固定資産税も節税することが可能です。

  • 固定資産税の軽減措置:アパートやマンションが建てられている土地は、税額が大幅に軽減される。アパートの場合、戸数ごとに200㎡までの軽減措置が適用され更地に比べて税率が1/6になる。
  • 駐車場も住宅地扱いにできる:駐車場は軽減措置対象外だが、アパート住民の専用駐車場であれば「アパートとの一体利用」として軽減措置の対象となる。
  • 固定資産税の過払いをチェックする:固定資産税の請求額が間違っていた場合、還付請求ができる。
あぱたい王子
あぱたい王子
固定資産税額は決して少ない金額ではありません。できるだけ軽減措置などの節税方法を活用しましょう!

詳しい固定資産税についての記事はこちら>>アパート経営の固定資産税【計算方法と5つの節税対策】具体的な評価額を表で解説

 

アパート経営で持っておきたい資格を紹介

アパート経営で持っておきたい資格を紹介

資格名 得られる知識
ファイナンシャルプランナー 税金や収支計画、

金融資産運用、

相続・事業継承など

宅地建物取引士 不動産の売買や賃貸借契約の

仲介関連事項など

マンション管理士 賃貸物件を管理するうえでの

トラブル対応など

住宅診断士 中古物件売買時の住宅診断や

住宅の欠陥の有無、

築年数や現状から

修復作業の判断など

いずれの資格もアパートの経営に役立つ知識ばかり。国家試験や合格率の低い難関資格もありますが、持っておいて損はありません。

興味がある人はぜひ、トライしてくださいね。

アパート経営に役立つ資格や知識の詳しい記事はこちら>>アパート経営に必要な知識と持ちたい資格4つ!金持ち大家に欲しい5つの能力とは

 

アパート経営で法人化するタイミングは?

アパート経営で法人化するタイミングは?

収入が一定額を超えるとやはり、税制面を考慮して法人化を検討することが必要となります。

せっかく法人化するなら、費用が少なくなったり節税効果の大きいタイミングを狙いたいですね。

所得が900万円を越えたとき

所得が900万円を超えると、個人の所得税税率が急激に高くなります。そのため、法人化したほうが所得にかかる税金の額を抑えられる場合があるので、法人化するよいタイミングであるといえます。

あぱたい王子
あぱたい王子
また、法人化することで家族に所得を分散することができ、税金をより少なくできるよ

 

法人としてアパート経営を開始する

個人から法人への切り替えには、面倒な手続きや不動産取得税、登録免許税などの税金を二重支払うことになります。

そうした手間や無駄な出費を抑えるためにも、法人としてアパート経営をはじめるののもひとつの方法として有効です。

法人化にはメリットもありますがデメリットも。それらを把握したうえで、十分検討することをおすすめします。

「あぱたい」では法人化のメリットやデメリットを詳しく解説しています。

ぜひ、こちらの記事を参考に>>アパート経営を法人化【4つのメリットと5つのデメリット】個人のお得な節税効果を徹底解説

 

まとめ

健全なアパート経営をおこなえば、毎月安定した家賃収入が得られます。

しかし、アパート経営も投資である以上リスクは存在するのです。

今回紹介したリスク対策や物件の選びかた、節税などの知識の記事を参考にして、アパート経営の第一歩として、また今後のアパート経営に活用していただけたらと思います。

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