アパート経営の明暗を分ける利回りについて|リスクと注意事項も解説!

アパート経営の明暗を分ける利回りについて|リスクと注意事項も解説!

資産運用の必要性は感じているんだけれど、どうやったらいいのかわからない!金融や不動産などの知識がない!という方はぜひ「あぱ貸」のリスク管理の注意事項をご参考にしてください。

残業がなくなっていき副業の時代になってきましたが、いきなり起業をしたりとリスクを負うのか?それともアルバイトなどするのか?

リスクを負うのも嫌だし時間を切り売りしてアルバイトなどをしても残業をするのと変わらないですよね。そこで、アパート経営や不動産経営などが注目されてきています。

投資として人気のアパート経営。もうひとつ人気な太陽光発電ですが、ふたつの利回りを計算しています>>アパート経営と太陽光発電儲かるのは?収支を維持費や利回り6項目にわけてデータ公開

アパート経営の「利回り」について

アパート経営の利回りについて紹介します。

アパート経営について勉強する事で、色々な事に備えておくことができるようになってきます。アパート経営とはどんなものなのか読み進めていくことで将来の安定を目指していきましょう。

アパート経営などの投資を成功させている人の共通点は「知識をつける」「行動する」。この2つが必ずそろっています。

まずは、収益物件(一定の収入のある不動産)で資産運用を考えている方、アパート経営や不動産投資をはじめたい方、資産運用などを学んでいきたい方、そんな方が活用できるようにまとめてみました。

利回りの考え方にも種類がある

利回りという言葉をよく耳にすると思います。どんなものがあるのかその種類や算出方法などをみていきましょう。

表面利回りとは

表面利回りとは何か紹介します。

不動産ではよく使われる「利回り」という言葉ですが、多くは表面利回りや実質利回りをもとにして、更に独自の数字を工夫して運営しているオーナーがほとんどです。一番メジャーな算出方法でもあり、これを目安としているオーナーが多いのが表面利回りです。

算出方法

年間の予定賃料の総計を購入価格で割って表面利回りをだします。

満室時とした年間予定賃料÷購入価格×100=表面利回り

購入価格が同じ3,000万円の物件であったとしても年間の予定賃料が多い方が、利益が多くなります。この表面利回りを確認してその後に、実際に足を運んで調査をする方が多いのです。

注意!表面利回りは満室を想定している

表面利回りが高い物件を選べばいいのでしょうか?
この利回りは空きがあったとしても空きがないとして全ての賃料を合計して出しています。

そのため空室となったり、賃料を増減があったり、回収ができなかったりした場合に利回り通りにいかないことがあるのです。

実際には空室がどれくらいあるのか、実際の入居状況なども見ながら調整をします。

実質利回りとは

実質利回りとは何か紹介します。

表面利回りにはコストは関係なく賃料のみだったのに対し、実質利回りはコストを引いた数字になっています。実質利回りはNOI利回りとも言われていますが、収支の計算が大事なアパート経営にとっては必要な視点となります。

算出方法

年間の満室賃料から諸経費(管理費や修繕積立金や税金など)を差し引いたものから購入価格と購入時にかかった諸経費を足したもので割ってだすのが実質利回りです。

(満室時の年間予定賃料-諸経費)÷(購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

予定賃料からかかってくる諸経費を実際にかかるコストとして、差し引いたものが実質利回りです。

実質利回りが低すぎる不動産投資には注意!

例えば、家賃収入が年間400万円としてコストである諸経費が40万年の場合と50万円の場合では支出が多くなると実質利回りは小さくなってしまいます。

経費や税金などの諸経費は物件によって変わってきますので確認が必要です。この諸経費は管理費や修繕積立金、賃貸管理を依頼する場合の費用や固定資産税、都市計画税などがあります。

また、高さ31メートル超の建物にはエレベーターの設置義務があります。

アパートなどにエレベーターが設置している場合に保守点検費などがかかってくると、実質利回りや予算や収支の見直しが必要になってきます。

警備会社との警備契約などをしている場合も自主管理ではセキュリティー面は向上されますが諸経費としての支出は増えます。

これが賃貸管理会社とサブリース契約を結んでいる場合は、サブリース契約や、マンション(区分所有)などの場合には管理費の中に保守費用が含まれています。

借入金が多いとキャッシュフローがマイナスに

総収入額から諸経費、ローン、税金を差し引いて計算してキャッシュフローをだします。借入金が多すぎると毎月のローン返済額が多くなるのでキャッシュフローがマイナスになってしまうこともあります。

しかし、年齢や状況によって調整することができます。アパート経営を考えているのが30代の場合は、定年退職までにローン返済が終わるようしていけば、将来定年する頃には家賃収入がそのまま毎月自分の収入にすることが可能です。

このような場合、2戸、3戸とさらに資産を増やしていく事も考えられます。

40代〜50代でアパート経営を考えている場合は、購入時に頭金を多く入れて借入金、月々のローンの返済額を減らしていくという事や、退職時にもローンを少し残しておくことで返済期間が終わるまで生命保険的なメリットを手にするという事もできます。

50代以上ででアパート経営を考えている場合は、金融機関からの長期のローンの借り入れがしづらいのですが、最近は高齢の方でも借り入れができるローン商品が出てきています。

亡くなった後に配偶者やお子様、お孫様などに収益資産を残すことができて、さらに相続税対策として考えて取り組んでいくという事もできます。

ローンを組んで投資をするには、最初に高額なローンを組む事になり罪悪感を抱く方がいるようです。

多くの企業が借り入れをして経営をしているように、不動産投資もアパートやマンションなどのローンを購入して、運営し収益を上げていくのです。

現金にこだわってしまうと、早く借りた方が受けられるメリット(余裕を持って返済できる、ローンの審査が通りやすいなど)が得られなくなってしまいます。

ローンのリスクも踏まえた上で、アパート経営の家賃収入などのメリットを踏まえ他の人よりも早く大きな資産を作って将来の安心を手にするまで、頑張っていきましょう。

実質利回りに影響する空き家率と諸経費について

実質利回りに影響する空き家率と諸経費について紹介します。

支出が増えると年間の家賃収入は変わらなくても実質利回りは小さくなります。実質利回りは空き家率や諸経費が増えると下がるのでどういう支出が関係してくるのかまとめてみました。

アパート経営ににかかる必要経費は固定資産税、都市計画税、不動産賃貸仲介手数料、(火災保険料)、管理費、修繕積立金、修繕費などです。

長期的な空きにならなければ収支がマイナスになるリスクは小さいので、着実に資産を作っていけるでしょう。
しかし、より現実的な数字を見ていくには初期費用や空室率を調べてみることをおすすめします。

空室率の算出方法

空室率は調べるタイミングで変化してしまいますので1年ぐらいのスパンで見ていく必要があります。全ての部屋に対する空室率を見ていくのがわかりやすいでしょう。

年間の空室率=(空室率×空室月数)÷(全室数×12ヶ月)×100

例えば、全10部屋あるアパートのうち、1部屋が3ヶ月空いた場合は
(1×3ヶ月)÷(10×12ヶ月)=2.5%になります。

空室を埋めるためには、人気設備を導入するのが1番! 今なら無料インターネットサービスです>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

 

アパート経営開始時にかかる初期費用

アパート経営開始時にかかる主な初期費用は不動産売買仲介手数料、登記費用、事務手数料、保証料、火災保険料、税金などです。

所有する土地に新築する場合、土地を購入して新築する場合、新築を購入する場合、中古を購入する場合などでかかる初期費用を見ていきましょう!

所有する土地に新築する場合

所有する土地に新築する場合には、建物を建築するための建築費、住宅ローンにかかる事務手数料や登記費用、火災保険料、税金などがかかってきます。

親の土地や配偶者の親の土地に新築する場合には、親名義のままで無償で土地を借りる使用貸借で借りということもできます。(土地と建物の名義、同居しているのかどうか、死亡した場合などで変わってきます。)

土地を購入して新築する場合

土地を取得して建物を新築する場合には、土地の購入費、建物を建築するための建築費、火災保険料、住宅ローンにかかる事務手数料や登記費用、税金などがかかってきます。

新築を購入する場合

新築のアパートやマンションなどを購入する場合には、手付金なども含めた購入費用、火災保険料、住宅ローンにかかる事務手数料や登記費用、不動産取得税などの税金がかかってきます。

中古を購入する場合

中古のアパートやマンションなどを購入する場合には、手付金なども含めた購入費用、火災保険料、住宅ローンにかかる事務手数料や登記費用、不動産取得税などの税金がかかってきます。

新築と違って中古の場合には前所有者との間で、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの精算(通常は日割精算です)が必要となってきます。

賃貸アパート維持にかかる必要経費

賃貸アパート維持をしていくにはどのような必要経費があるのでしょうか?基本的に経費となるのは、実際にアパート経営にかかった費用で支出されるものになります。

例えば、管理会社などに業務を依頼した場合の管理費、入居者を募集するための広告宣伝費、火災保険などの保険料、エアコンや給湯器、内装復旧などの修繕費、建物や設備の減価償却費、税金などです。

実質利回りの目安とは

実質利回りの目安とは何か紹介します。

日本不動産研究所の調査(2018年10月現在)のなかで、期待利回りが記載されています。

これを踏まえると実質利回りは、運用のやり方によって変わってきますが最低の目安として2%〜4%あたりが基準になってくると思われます。金融機関の貸出利率より数パーセントを上回る実質利回りを目指しましょう!

利回りに振り回されないための注意点

利回りに振り回されないための注意点を紹介します。

利回りはあくまでも指標にします。数字上の事ですので長期的な視野で見ていかなけらばなりません。

実質利回りは住宅ローンの金利や返済方法など、管理を委託する管理会社への委託料や加入する火災保険など運営方法で変わってきます。

空室リスクなども踏まえた将来性に目を向ける必要があります。将来的に資産価値が高い物件にしていくことを考慮していきましょう。長期的な目線を持つことがアパート経営では大切です。

住む人が満足して、魅力を感じてもらえればいいのです。住む人の立場に立つことを心がけていきましょう!

お金をかけずに季節感を演出したり、エントランスに花を飾ったり、自動販売機、カーシェアリング、自転車シェアリングなどの工夫をして成功している方もいます。

マンションのエントランスなどに、枯れない花プリザーブドフラワーや空気をキレイにする光触媒植物(空気中の有機物を分解して臭いなどをとってくれます)などで好印象を与えることもできます。

ここで、少し入居者の事を想像してみましょう!

賃貸用のアパートやマンションに入居する人は、ワンルームならば学生などの若い世代が多いでしょう。

ファミリーで入居する人は、セキュリティーなどを重視するでしょう。

個人だけではなく企業で法人の社宅などとして借り入れる場合もあります。この場合には法人が契約者としてまとめて数部屋借り入れてくれるのでやりやすいです。

最近は民泊などで利用したいという法人も増えてきています。これまでも企業が転貸をする目的でまとめて何部屋か借り上げるケースなどはありましたが、民泊をする目的で転貸をするというケースもあります。

アパートで転貸を許可するのか禁止するのかは賃貸借契約書に記載をしておきましょう。
この場合には入居者がコロコロ変わりますが、空室になっても毎月賃料が入ってきますので入居者が誰でもいいという場合など、収益は見込めます。

将来性はどうでしょう。将来性や周辺地域が将来どのようになっていくのか具体的な事例を紹介します。

鉄道や地下鉄などの計画は?
東京都内であれば「鉄道計画データベース」で検索すれば首都圏の鉄道計画が見られます。東京オリンピックに向けてたくさんの鉄道の延伸計画が実質されています。

駅周辺の再開発計画は?
東京都だけでも245地区(2018.3.31時点)の再開発が計画されています。再開発の計画などもインターネットで簡単に検索できます。

道路計画は?
東京都だけでも125件の道路計画が事業中で工事中が用地取得中になっています。便利になる場合と騒音がます場合が考えられます。

また、所有しているアパートやマンションなどが道路予定地になっている場合は、購入金額よりも高額で買い取ってもらえる場合もあります。

最初から売却益を目的に道路予定地を購入するツワモノもいるくらいです!

工場や学校、公園、墓地など生活に影響する施設計画は?
商業地域ではなく住居地域であれば工場などは建設はできないのですが、周辺の最低限の情報はインターネットなどで調べておきましょう。

このようにマーケットに関する情報などで、将来の見通しについてもチェックしておきましょう。

主に首都圏エリア別に今後の賃料水準見通し『日本不動産研究所 不動産投資家調査 長期賃料見通し』を10年後まで示していますので不動産投資家の見通しの平均なども参考にしてみてください。

また、少し変わった契約を2つご紹介しておきましょう。

まずは土地を購入して建築をする場合に、「建築条件付き土地」という土地があります。建築条件付きとはその土地を買った人は売主が指定する時期と業者で家を建てなければならないという約束です。

トラブルが多く契約が白紙になることもありますので、基本的には土地代と建築代とで二重で利益を取られるのであまりおすすめできません。

次に中古のアパートやマンションなどで建物は所有していても土地を借りている定期借地権付き住宅などの場合です。

定期着地権は50年以上の期間で定められていますが、期間満了時には更地にして返します。この定期借地は割安で売却されていることがありますので割安で購入できて、家賃収入は普通に入ってくるのでお得ではあります。

土地の固定資産税を支払わない代わりに地代を地主に支払います。地代が値上げされたりしますし、売却時に通常のマンションより価格が安くなりやすいです。

表面利回りが高い物件には要注意!

購入費と年間予定賃料で表面利回りは変わってきますが、表面利回りのみではなく、次のことを注意していきましょう。

利回りは目安として捉える

中古で買った場合、大規模な修繕が発生する場合や、設備関係の更新が必要になってた場合には支出が膨らんでくることもあります。

表面利回りのみではなく、いろいろな視点から判断することが大切になってきます。実質利回りを参考にするなど、利回りを目安として自分にあった投資をしていくのが良いでしょう。

影響を与えるリスクを理解しておく

アパート経営に影響を与えるリスクとしては、経年、空室、金利などがあげられます。どのように影響を及ぼしていくのか見ていきましょう。

経年による変化

新しく新築されているマンションは設備面などのクオリティーが高くなっています。通信設備関係や給排水などの配管など、メンテナンスなどもしやすくなっています。

経年によってメンテナンスが必要になってくるものは、メンテナンスの時期や費用も見越しておく事が必要です。建物の経年による劣化は資産価値を左右する大きな要素と言えます。

たとえば中古マンションの場合には、建物の劣化が進んでいるのかをチェックするのが大切です。まずは外壁、エントランス、共用廊下、駐車場、駐輪場をチェックしてみましょう。

マンションの場合の多くは鉄筋コンクリートで建築されていますので、外壁のタイルが劣化してヒビが入るとそこから空気や雨水が入ってしまい鉄が劣化して強度を保てなくなってしまいます。建物自体の強度も損なってしまうのです。

外壁のチェックポイントは、タイルの浮きや剥離(剥がれ)、ひび割れなどです。

共用部分の劣化が進んでいないマンションはしっかりと管理が行き届いているマンションと言えますので、エントランスや共用廊下、駐車場、駐輪場もみていきましょう。

管理が行き届いていないと築10年のマンションでも築20以上に見えてしまったり、逆に管理が行き届いていると築20年以上のマンションでも築10年未満にも見えます。

共用部分に劣化が目立つときには管理組合や管理会社の管理が行き届いていないことが考えられますので、長期修繕計画がいい加減だったり管理費(清掃や点検など)や修繕積立金が適切に使われていないのかもしれません。

劣化が進んでしまうとかえって管理費や修繕積立金がかさんで出費が増えることにつながりますので、きちんとして管理がなされているマンションは建物の劣化を最小限にとどめて資産価値の低下を防いでくれます。

ただし、この修繕積立金もクセモノです。

分譲時に販売しやすくするために修繕積立金を低く設定していることが多いのです。この修繕積立金はいずれ値上げする前提で組まれていることが多く、購入時の修繕積立金のまま推移することはまずありません。

修繕積立金を引き上げないと修繕ができないので引き上げ時期が遅れれば遅れるほど、引き上げ幅を大きくするという事につながります。

修繕積立金が値上げされる前に購入すると、当然に数字上の利回りはよく見えます。収支では値上げを見込んでおく必要がありますね。

国土交通省より「マンションの修繕積立金に関するガイドライン』が出されていますのでこちらを目安にするとマンションの修繕積立金は安すぎていないか、将来の修繕がしっかりできるような積立金となっているのかの目安にできます。

また、近隣に大きな施設や大学などがあり賃貸の需要が見込まれていたのに、キャンパスの移転に伴って施設や大学が取り壊されたり、周辺環境の変化によって空室が増えてくると賃料相場に影響してくることも考えられます。

業績が好調の企業でも、本社を移転したりするケースもあります。楽天も事業拡大に伴って品川シーサイド楽天タワーから二子玉川に移転しました。二子玉川は市街地開発事業が計画されていますので商業施設やホテル複合施設などが増えていくことがわかります。

地域の都市計画や地区計画、市街地開発事業などををホームページなどで調べておくと良いでしょう。

よくわからない、難しそうだなと思った方は不動産会社より購入時などに市街地開発事業があるか、都市計画道路などに指定されているかなどの説明があるはずですので、思い切ってこの場所は将来(10年後、20年後、30年後)どのような都市計画や地区計画になっていますか?

などと聞いてみてください。多少の見直しがあったとしても大まかな都市計画の方向性を知っておいた方が有利に展開できます。

退去による空室期間

オーナーの一番の悩みは空室です。

空いている部屋にやっと入居が決まったらまた他の部屋が空いてしまった、リフォームをしたのになかなか入居が決まらない、など空室による対策は続きます。

どんなにいい物件でも空きが出てしまうことがありますし、退去した場合に次の入居者が決まらないケースも出てきます。

この空室の悩みを解決するには、主に次の2つの事が大切です。

1つ目は、最初の段階で入居希望者が多く集まりやすいものを選んでおく事。
このようなものを選んでおくと空室になるリスクが小さくなります。

2つ目は、入居づけができる不動産会社を見つける事。
同じマンションで似たような間取りでも、不動産会社が違うと一方は空きが出てもすぐに
決まるのに、もう一方は全然決まらないという話をよく聞きます。

管理についてはどんな内容でどれだけかかるのか気になると思いますのでこちらも見ていきましょう!

アパートを自己管理せずに不動産会社に賃貸管理を依頼する場合には管理手数料がかかってきます。

管理手数料は契約内容によって変わってきますが「家賃収入×3%〜15%」あたりが相場です。賃料の請求や共用部分の管理、ゴミや騒音などのクレーム対応、設備の故障や雨漏りなどの対応、清掃や修理など、入退去の立合いなどが主な管理内容です。

賃貸管理の契約形態は大きく分ける「一般的な委託形式」と「サブリース形式」の2つの形式があります。

「一般的な委託形式」は、オーナの委託内容によって管理会社が管理します。管理手数料の目安は、家賃(共益費を含む)の3〜5%とされています。

「サブリース形式」は、オーナーからアパートなどを一括で借り受けて、管理会社が転貸による貸主となる方式です。

このサブリース契約は空室があってもなくても、管理会社よりオーナーに毎月の賃料が支払われます。サブリース形式で契約をすると入居者とのトラブルがあっても管理会社が対応する事になり、空室があっても管理会社はオーナーに家賃を支払います。

サブリース形式による管理料の目安は、家賃(共益費を含む)の10〜15%とされています。

管理業者とのトラブルでサブリース契約が解除されるということもありますので契約書の内容は必ず目を通しておいてください。

サラリーマンなど、管理をする時間が取れない場合は自主管理ではなく管理会社に委託をする事をおすすめします。

「前業者とのトラブル」「滞納家賃のトラブル」などがある場合に、管理会社が引き受けてくれないことも。

すでに法的措置などをとっていて訴訟などができない場合もあります。中古でアパートなどを購入される場合にはこの手のトラブルが過去にあったのかどうか仲介不動産会社に確認をしておきましょう。

また、先ほど実質利回りの説明でもふれましたが、エレベーターがあるアパートを購入する場合には、保守点検費などがかかってきます。

保守契約の中に費用が見込まれていれば部品代などはかかりませんが、リニューアルやなどが必要になる時期になると、エレベーター1基につき(劣化状況にもよります)一部リニューアルをするとで200万円〜500万円程度、全部リニューアルをするとで1,000万円2,000万円程度かかってきます。

エレベーターはあると便利ですが、保守費用やリニューアル費用などを考えると区分所有のマンションように修繕積立金を計画的に積み立てている場合を除いては、予算的にはエレベーターがないほうが助かるかもしれませんね。

このほか、ローンの支払利息、町会費、固定資産税や都市計画税などの税金、弁護士や税理士などへの報酬、減価償却費なども必要経費として認められています。

個人でも法人でもアパート経営をしていれば不動産所得がありますので確定申告などをしますが、通常はかかった費用は必要経費と認められます。ここであげたものは必要経費として認められるでしょう。

ただ、積立保険の場合には積み立て分を除いた保険料を保険期間で按分した分のみ経費にできます。全額は経費にはできませんのでご注意ください。

ローン金利の変動

利回りのいいものを買ったとしても、高い金利のローンを組んでしまえばせっかくの高利回りで得た利益がなくなってしまいますね!

金利には変動金利と固定金利があります。ちょうど中間の固定期間選択型という金利もあります。固定金利は最後まで金利が変わりませんが変動金利は基準金利は一般的には半年ごとに見直しがあります。

そして、低金利で借り入れができたとしても、ローンを変動金利で借り入れをしていて、金利が上がった場合の金利の変動には注意が必要です。

表面利回りとローン金利とのバランスとるのがもっとも安定した投資をするコツですので、目安としては借入利率を表面利率の1/3以下にとどめておくようにすれば問題ないでしょう。

借入金の利率が高い場合には、その分自己資金を多く用意しておけば安定した投資ができますね。

2019年3月現在は低金利の時代ですので、金融機関から上手く借入ができればアパート経営は成功しやすいと言えます。お金持ち大家になれる可能性が上がってきますね!

そして、不動産投資はローンを組んでからすぐに資産が手に入ります。
ここまで見てくると不動産投資が長期的に安定した収入が得られるというメリットがあり、アパート経営はこれらを踏まえた上で安定した収入が得られるということがわかってきましたね。

このメリットを得られるということは老後の生活に不安を抱えている方が多い中、老後の生活が安定しやすくなるということにつながってきます。

年を取れば取るほど、年齢や体力の問題などで働きにくくなったり、病気を患って病院代がかかったりと、家計の収支が悪化していく可能性があります。

高齢になってから家計が赤字になると立て直しをするのも大変です。そんな時に家賃収入があると、余裕が生まれます。
また、家族がいる場合には不動産投資が保険がわりにもなってくるのです。

まとめ

アパート経営の利回りについて理解できましたか。

世の中は日々変化していますが、この変化の激しい時代でもアパート経営を上手く回していけるということがわかってきたのではないでしょうか。

アパート経営は景気などにも左右されにいので、今後ますます増えていく事が予想されます。

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