本業との両立で安定!個人事業主のアパート経営は融資審査が第一関門

本業との両立で安定!個人事業主のアパート経営は融資審査が第一関門

今回の「あぱ貸」では、金融機関で融資を受けるために必要な注意点と、提出する事業計画書への記載事項についてご紹介します。

さらに経営がはじまってからの経費計上についての特記事項も確認します。

審査時の書類提出で注意する項目とは何なのか、自己資金はいくら程準備しておくべきなのか、また確定申告で必要となる経費の種類など各項目を確認していきましょう。

それぞれ自分が検討している物件でシュミレーションをし、必要書類も作成してみることをおすすめします。

アパート経営を始めるには

アパート経営を始めるにはどうしたら良いのでしょうか。

アパート経営をはじめるきっかけは、もともと土地を所有していたから、本業以外にも収益源がほしいからと人によって異なってきます。

当然現在の保有資産の内容によって、土地購入からはじめるのか中古アパートを購入するのか変わってきますので、自分はどちらのケースで注意点は何なのか確認してみてください。

中古アパートを購入

中古アパートは新築アパートよりも一般的に利回りが高くなります。それは算出方法に理由があります。表面利回り=年間収入÷物件価格×100と物件購入価格が分母になるので、どうしても価格が新築よりも低い中古物件の利回りは相対的に高くなるのです。

不動産会社の広告などに出ているのは表面利回りですので、まずはその数値で物件の目星をつけ、家賃明細表(レントロール)などの資料を取り寄せて実質利回りを検討して購入を進めるという段取りです。

中古アパートは入居の実績データがあるので、ある意味現実的な事業計画書が作成できるとも言えます。

ただ、順調に経営ができる物件を簡単に手放すオーナーもいないと考え、現状の収益率やリフォームすることで得られる収入の予想を細かく検証する必要があります。

アパート経営の収支計算で重要になってくるのが家賃収入と減価償却費などの経費と、ローン返済額(利息・元金)です。

不動産の減価償却費の算出方法は国税庁のHPより確認できますが、課税所得を計算するためのキャッシュフローにおいては、減価償却費を経費計上することでより金額を抑えてくれます。

しかし実際の手元の資金支出としてはローン返済の元金部分があります。ローン返済額の元金部分が減価償却費を上回ると、実際の手元の資金のキャッシュフローがマイナスになることも起こり得るので不動産賃貸事業のみで収支が完結できません。

ただ、本業の収入と損益通算が可能なので、借入をあまり行わずに中古アパートを購入した場合は所得税に対する節税効果を期待できます。

土地を購入して新築

賃貸アパートを新築して経営する際には収支表を予想で作成する必要があります。家賃の設定やかかる諸経費などを見積もり額や周辺相場から算出して設定していきます。

ここで注意が必要なのは、あくまでその収支表の家賃収入は予想であるという点です。不動産会社の方が作成してくれる収支表の家賃設定や諸経費が妥当な金額であるか、すべての項目がきちんと表に含まれているかを確認する必要があります。

もし万が一甘い収支計画によって融資を受けてしまうと、その代償を負うのはオーナー様となるので十分気をつけておかなければなりません。

ただ物件の収益力も問題ない、自分の保有資産・他の事業の状況を考えてもプラスに収まるようであれば、新築でアパートを建てることで耐用年数を長く確保し、今後売却することも視野に入れることができます。

不動産投資のための融資

不動産投資のための融資を紹介します。

不動産経営に対する金融機関からの融資には、物件の収益率に審査の重きをおいたアパートローンか、事業性融資があります。審査基準はそれぞれの金融機関によって異なっていますが、特徴を見ていきましょう。

アパートローン(不動産投資ローン)

アパートローンはアパートの収益をローン返済の原資として考える融資です。よって一番重要視されるのが、その物件の収益力です。

資金の使用目的は賃貸用不動産の購入・建築はもちろんのこと、修繕費や外構工事資金、底地買取資金などを含むものもあります。

金融機関によっては最長35年の借入期間で融資を受けることができますが、それはたいてい物件の耐用年数によって変わります。

国税庁HPの耐用年数(建物・建物附属設備)には各構造によって耐用年数が異なることが示されており、鉄骨造厚さ3㎜以下19年、木造22年、鉄骨造厚さ3㎜超4㎜以下27年、鉄骨造厚さ4㎜超34年、鉄筋コンクリート造RC47年となっています。

法定耐用年数の期間内であればその物件の価値は評価され、たいてい建築年月から見た残存耐用年数に比例した融資期間で融資されます。よって、残存耐用年数を超えた融資はハードルが高いと言えます。

事業ローン

各金融機関が案件ごとに審査し、事業主に直接融資をする方法です。借入限度は設定されておらず、物件の収益性はもちろんのこと、その経営者の他の事業の決算内容を十分に加味して融資をします。

その金融機関と一定期間取引があり、事業実績や内容を把握している事業主に対して行われることが一般的と言われています。融資期間はアパートローンに比べて短く、借入期間は5年ほどです。

また、金利面では個人向けのローンよりも低くなるのが一般的です。金融機関は事業融資先の成長を促し企業の発展を図る公益性という目的を有しているので、その意味でも無下に高い金利の設定にはならないよう考慮されています。

個人事業主の融資審査に向けた対策

個人事業主の融資審査に向けた対策を紹介します。

金融機関における融資の審査には事業主の事業内容がわかる決算書、事業主の所有する資産、不動産事業の事業計画書などが対象となります。

また、事業会社の決算内容と代表者の資産、融資対象物件に関する書類をわかりやすくまとめて提出する必要があります。

では具体的にはどのような注意点があるのか、それぞれ見ていきましょう。

安定した所得申告を3年間続ける

融資審査では決算書、確定申告書の3期分の提出が必須です。1期分では売り上げの推移やパターンが計りかねるからです。

3期分の資料で売り上げの推移や既存借入の返済との兼ね合いや事業の将来性を確認します。

今後物件に修繕が必要となった際の修繕費の確保ができているか、もしくはできる程のキャッシュフローはあるのか等、融資期間中におこり得る事態に対応できるのか審査していきます。

仮に赤字となる期があれば、その原因と対策、リカバリーできる根拠の提示と分析ができていることが必要です。

したがって自分の事業や資金周りの状況を説明する資料はきちんと明示できるようファイリングしておくのが得策です。

また、事業の売り上げや所得の推移・内容に加えて、所有する資産や預金等も全体的に見て融資の判断をするので、説明がつくように準備しておくと安心です。

借入状況のリスト化と滞りない返済

事業企業や経営者の現在の返済負担の程度を金融機関に提示するために、借入状況のリスト化が必要です。借入状況リストには債務者、債権者(金融機関名)、当初借入金額、借入日、返済期日、借入残高を記載しておきます。

そして、その内容を証明するそれぞれの借入明細表を添付し、借入状況の全体像がエビデンス資料とともに把握できるようにしておきます。

購入物件は資産価値を重視

特にアパートローンにおいては融資対象物件の家賃収入で借入返済することが前提なので、物件の収益性の高さは重要です。

一般的に金融機関が物件を担保として評価する際には、積算評価と収益評価という2つの視点で評価を行っています。

まず積算評価というと土地と建物の現状の価値を一定の方法で数値化したものです。

土地は主に路線価で評価され、建物は再調達価格:仮にその建物を建てるとした場合に1㎡あたりで必要となる費用を用いて算出します。したがって、土地の路線価や建物の構造の種類によって大きく変動してきます。

そして2つ目の評価方法は収益評価です。こちらは物件の収益性に着目した評価方法なので、どれ程の家賃設定で入居募集ができ、ローン返済を含むと収益はどれほどなのかを算出します。

この2つの評価を参考にして物件の資産価値を見られるので、物件購入や新築の際には実際に自分でも概算して感覚をつかんでおくことがおすすめです。

所有する資産は抵当権を設定

融資対象物件は融資返済の担保とされ、抵当権が設定されます。そうすることで万が一債務者が返済不能となった際その不動産は競売にかけられ、金融機関は弁済を受け資金回収することができますよ。

競売にかけられることを想定して抵当権を設定するので、その物件の資産価値に収まる金額の抵当権が設定されます。

自己資金は物件価格の20%目安

自己資金はローン契約の頭金にあたる資金ですが、やはりいくらか自己資金で物件を購入・建築できた方が債務者の返済負担も減り、融資の審査は通り易くなります。

一般的には物件価格の20%程の金額を投入すべきと言われています。

あくまで目安ですが、最終的には金融機関は債務者にとって無理な融資にならない契約に着地することを望むので、物件価格の20%程の資金を自分で支払う能力がある人が契約に適しているでしょう。

不動産投資によって得られるメリット

不動産投資によって得られるメリットを紹介します。

ではこのようにして始められる不動産投資は、どのようなメリットがあるのでしょうか。

本業との両立が可能

管理等の手間の面から考えると、アパート経営は本業と両立しやすい事業であると言えます。

最初の物件や土地を探して購入・建築するまでは時間も手間もかかりますが、運営がはじまると実務は不動産管理会社に任せるオーナーが多く、業務対応する時間は短時間に収まります。

よって本業に費やす時間を確保しながら家賃収入を得ることができます。

修繕や入居者募集を有利にすすめるためのリフォームなど、ある程度の規模の資金の確保がしっかりでき、管理会社の仕事状況も都度確認できるなら、参入を考えても良いかも。

安定した収入源ができる

入居者がついてくれさえすれば、家賃収入が入ってくるので、その点比較的安定して運営できる事業と言えます。そのため、はじめの物件や土地の選定がとても大事です。

空室期間も短くコンスタントな家賃収入が見込めるかは、入居者が付きやすい市場価値のある物件かどうかにかかっています。

金融商品と比べても、価格が急激に暴落するリスクは比較的少なく、事前の念密な調査と経済や不動産に関する基礎知識があれば参入できる事業と言えます。

確定申告は青色申告がおすすめ

確定申告は青色申告がおすすめです。

確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。所得税の「青色申告承認申請書」を提出し、各種条件をクリアした人は青色申告者として特典を受けることができます

しかし白色申告の場合は申告方法がシンプルで経理処理が簡単である代わりに、青色申告のような特典を受けることはできません。では、青色申告の段取りと特典の内容を確認していきましょう。

青色申告承認申請書の提出を忘れずに

青色申告の特典は誰でも受けられるものではありません。「青色申告承認申請書」の提出を申告年度の3月15日までに提出しておく必要があります。

ただし、新規開業の場合は開業から2ヶ月以内に提出すれば受理されます。さらに事業の種類は事業所得、不動産所得、山林所得のいずれかがある場合のみです。

事業規模で10万円か65万円の控除あり

青色申告特別控除は10万円もしくは、条件を満たすと65万円の控除を受けることができます。条件は以下の6つがあります。

1:所得の種類が山林所得のみでないこと

2:不動産所得の場合、事業として行われると認められる規模であること。
事業規模かどうかは、貸与可能な独立した室数が10室以上であること、独立家屋の場合は貸与可能な家屋が5棟以上あることのどちらかを満たしているかで判断します。

3:複式簿記での記帳。
複式簿記は取引の流れを単式簿記よりも詳細に仕分けしたもので、1回の出入金に対する仕訳に複数の科目を用います。

4:現金主義でないこと。
現金の動きがあった時点で仕訳を行う現金主義ではなく、現金の動きはなくても取引きが発生した時点で帳簿に記載する発生主義での記帳でなければなりません。

5:記帳に基づいて作成した損益計算書と貸借対照表を添付すること。
そこに青色申告控除を受ける金額を記載する必要があります。

6:確定申告の法定期限を遵守すること。
原則、確定申告の法定期限は3月15日、土日の場合は翌月曜日が期限となっています。これらの条件を満たしていない場合は65万円の控除は受けることができず、控除額は10万円に収まります。

アパート経営で計上できる経費

不動産所得は、総収入金額ー必要経費で算出されます。では、実際に確定申告の際に何を経費に含むことができ、逆に何を含むことができないのか確認していきましょう。

不動産賃貸経営において経費に計上できる費用は、代表的なもので8つあります。

  • 建物の管理費
  • 賃貸管理代行手数料
  • 修繕費
  • 修繕積立金
  • 保険料
  • 減価償却費
  • アパート経営に関する税金
  • アパートローンの利息額

建物の管理費

建物管理会社に対して毎月支払う管理費は経費計上できます

含まれる主な業務内容としては、エレベーターや給排水設備・電気設備など建設備の保守管理業務、エントランス・廊下など共有部分の清掃、各種消防設備の法定点検業務、管理組合の運営サポートが挙げられます。

賃貸管理代行手数料

不動産管理会社への業務委託料です。入居者とのトラブル解決や清掃を任せているオーナー様はそれらの業務委託料を経費に計上することができます。委託料の相場は5%ほどです。

賃貸管理会社が担当する業務は主に、家賃集金の代行、空室時の入居者募集、入居者のトラブル対応、退去時の修繕工事の手配、各種契約業務、エアコンや給湯器の設備交換業務などが挙げられます。

修繕費

工事の内容によっては修繕費として経費計上すべきものか、資産価値を高めるための資本的支出(減価償却費)なのかが分かれてきます。

経費計上すべき工事内容は、壁紙を替えたり・エアコンの交換・設備機器の修理などの機能回復のための修繕費です。

基準としては国税庁HPにも記載がありますが、支出した金額が20万円未満か周期がおおむね3年程度であるものか、もしくは60万円未満か修繕した固定資産の前年度の取得価格の10%以下であるものという基準があります。

次に資本的支出(減価償却費)とすべき工事内容としては、ユニットバスをセパレートにしたり、間取り変更などの大幅な工事が挙げられます。

建物・設備の耐久性を増したり、価値を高めるような支出であり、元の状態以上に価値を高めるものを言います。

基準としては国税庁のHPにも記載があるとおり、建物の避難階段の新規取り付けなど物理的に付け加えた部分の金額や、店舗から住宅等の用途変更に要する模様替えなどの改装費、エレベーターなどの機械を高性能のものに取り替えた場合の通常の取替えの金額を超える部分の金額が挙げられます。

修繕積立金

建物の外装や屋上、エントランスなどの共有部分を修繕するために行う大規模修繕の際に必要な資金は、金額も大きくなるため事前に積み立てて計画的に用意しておくことが必要です。

毎月積み立てて、10〜15年のサイクルで大規模修繕時に使用します。

火災保険や地震保険

火災保険と地震保険の保険料は経費計上ができます。

減価償却費

減価償却費とは、何度も使え時間の経過とともに価値が減少していくもののことです。

不動産賃貸経営の場合は建物・建物付付属設備が該当し、具体的には物件そのもの、エレベーターなどの機械装置、建物内の給湯器などの建物付属設備が挙げられます。

取得初年度に全額を経費計上するのではなく、耐用年数に当てはまる期間中に分けて経費化します。

アパート経営に関連する税金

不動産の取得や事業に関わる税金は経費計上できます。
具体的には、土地・建物の固定資産税・都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、事業税があります。

登録免許税は不動産売買時の登記の際に必要な税金であり、不動産取得税は不動産購入の数ヶ月後に掛かる税金です。不動産取得の初年度には高額の経費が計上されますが、次年度以降はありません。

アパートローンの利息額

借入返済額のうち利息相当部分のみ経費計上可能です。実際の支出は元本返済金額もあるのですが、経費に計上できるのは利息部分のみなので注意が必要です。

課税所得金額を計算するためのキャシュフローと実際の手元の金額に差額が出てくるものこちらの要素が要因のひとつでもあります。

その他

これまで挙げた内容以外には以下の費用が経費計上可能です。

  • 信用保証協会に支払っているローン保証料
  • 管理会社とのやり取りで発生した交通費などの旅費交通費
  • 不動産管理業務に関わる通信費
  • 情報収集のために購入した新聞や書籍の新聞図書費
  • 業務に必要な打ち合わせをするための飲食費などの接待交際費
  • 自分で物件のチラシを作成した際の印刷用紙等の消耗品費
  • 税理士や司法書士などの報酬である外注費

経費として計上できないもの

不動産賃貸を開始する際にかかる費用の中では住民税、所得税、借入返済の元本返済部分が経費計上できません。

個人事業主が法人化を検討すべきタイミング

個人事業主が法人化を検討するタイミングを紹介します。

不動産賃貸事業を拡大していくと、個人事業主で申告するよりも法人化する方がメリットが大きくなる段階があります。ではそのタイミングとは具体的にいつなのかを確認しましょう。

課税所得金額が年間約800万円

個人事業主の所得税の税率は累進課税で、所得の多さによって段階的に税率が上がっていき、その税率は5%から45%までとなっています。

一方で法人税は税率が23.2%と一定であり、また年間800万円までの利益については軽減税率が適用され、税率は15%(2019年4月1日以後に開始する事業年度に関しては19%)です。

したがって、利益が800万円になったタイミングで個人事業主から法人化することは一つの良いタイミングと言えます。

課税売上高が1000万円以上

利益の金額は所得税・法人税に影響しますが、売上高は消費税に関係していきます。
個人事業主は2年前の売上高が1000万円以上の場合に消費税を申告納付する必要がありますが、1000万円未満であれば申告納付する必要はありません。

法人化で可能になる節税対策

法人化で可能になる節税対策を紹介します。

個人事業主から法人化することで経費計上できる項目が増えます。それにより所得税の算出の面ではいくつかメリットがあります。

所得に関連する税負担の軽減

簡易課税制度という中小事業者の事務負担の軽減を考慮して設けられた制度により、条件を満たす事業主は軽減税率を利用することができます。

その条件とは、基準期間における課税売上高が5000万円以下の事業主であることです。

そして、一度この簡易課税の申請をした事業主は最低2年間は適用をやめることはできせん。

家族を社員にして利益を分散

法人は個人事業主よりも経費化できる範囲が広いために、その効果も大きくなります。
そして法人の場合は役員に役員報酬として給与を支払うことができ、その金額は経費計上が可能です。

役員を自分だけでなく配偶者など家族も含めることで法人の利益を減らしながら、家族の手元に資金を残すことができます。

計上可能な経費が増える

退職金、法人保険、自宅の社宅化、旅費交通費の日当、倒産防止共済金など個人事業主にはなかった項目で経費の計上ができます。

赤字の繰り越しが可能

個人の場合は青色申告で欠損金を3年間繰り越しすることができましたが、法人は9年間繰越すことができます

まとめ

個人事業主のアパート経営のポイントは理解できましたか。

今回の記事では、金融機関の融資審査に必要な知識や、実際にアパート経営中に経費計上ができる項目を確認してきました。

資金の流れを認識できる機会になると思いますので、ご自身が検討している物件の場合ではどうであるかを調べてみてください。

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