資産価値を下げない!アパート経営に不可欠なリフォーム費用と工事内容

資産価値を下げない!アパート経営に不可欠なリフォーム費用と工事内容

アパートが築年数を重ねたことで、リフォームを検討されている方も少なくないでしょう。ですが、人が住まいに求めることは時代によって変わるもの。

ただ、おいそれとリフォームをするだけでは資産価値が下がってしまうというケースもあります。

そうした状況を避けるためにも、リフォームの際には資産価値を下げないポイントを押さえておくことが大切です。

ここでは、「あぱ貸」がアパート経営を検討している方々にオススメするリフォーム費用の考え方と工事内容をご紹介していきます。

入居率を維持するために重要なリフォーム

アパート経営においてリフォームは重要なことは知っていますか?

アパート経営において大切な項目は「入居率」です。

ですがアパートの築年数が古くなっていくことで、建物の住環境が入居希望者のニーズに応えることが難しくなっていき、結果として入居率の低下を招いてしまいます。

入居率を維持するためにはリフォームを選択肢の一つに考えておきましょう。リフォームを行うことで得られる具体的なメリットは次の通りになります。

家賃、物件価値の低下を防ぐ

アパートなどの賃貸物件は、築年数が古くなることで家賃や物件価値が下がる傾向にあります。これを防ぐために大切なのがリフォームです。

建物自体の外壁や部屋の内装を綺麗にしたり、設備を新しくしたりすることで、周辺の環境や築年数が同じアパートと比較した場合、入居者が見つかりやすくなります。

つまり不動産価値が高くなり、同築年数のアパートと比べても家賃の設定を高めに設定できることに繋がります。

不動産仲介会社としても、外装や内装が綺麗で設備が整っている物件のほうが内覧などの営業をかけやすいのは明白です。

利益の最大化が目的

アパート経営において、利益を最大化するという考え方はとても大切になります。

アパート経営において収入は家賃に該当しますが、支出の割合を大きく占めるものがリフォーム費用です。

外装塗装や屋上防水、給排水管の入れ替えなど建物の機能を維持するためのメンテナンス工事は不可欠です。

それ以外にも場合によっては、入居者希望者のニーズに合わせて既存の物件の機能を向上させる工事を行う必要もでてきます。

たとえば床を畳からフローリングに変えるといったものです。こうしたプラスアルファを加える工事は必ずしも効果が得られるという訳ではありません。

しかし入居希望者の求めるものに合わなければ、入居率が低下し家賃収入自体が減少する一方です。

利益を最大化するためには、リフォームを行うことでどれくらいの効果を得られるのかといった費用対効果を鑑みることが大切です。

適宜リフォームが必要な項目と費用

リフォームが必要な項目と費用を紹介します。

まずはアパートの機能を維持するためのリフォーム工事について理解しておきましょう。以下には部位ごとに内装リフォームの費用と工事内容についてご紹介していきます。

壁紙・クロス

アパート経営の室内リフォームにおいて、まず大切になってくるのが壁紙とクロスです。

壁紙やクロスは、内覧に来られる入居希望者に物件の住み心地の良さを感じ取ってもらう大切な箇所になります。アパートにおいて、代表的なリフォーム項目です。

リフォーム費用は利用する素材によっても大きく変わってきますが、量産品のクロスを利用することで1平方メートルあたり650~1,200円程度に抑えることができます。

壁紙・クロスのリフォームは部屋の印象を左右するため、汚れが目立つ個所はすぐにでも交換したいと考えがちです。

ですが気になる箇所だけを交換してしまうと、新しく交換したところだけ目立ってしまうというケースもあります。

できるなら壁紙やクロスの交換は、壁全体で行うようにしましょう。さらには天井のクロスも同時に代えることで室内のバランスがとれるようになります。

床材(フローリング・クッションフロア等)

壁紙と同様に入居希望者が持つ物件の印象を左右するのが床です。築年数が古い物件のほとんどは、床が畳になっています。

現在は、畳よりもフローリングが好まれる傾向にあります。できることなら、フローリングに変えておくことがオススメです。

リフォーム費用に関しては、こちらも素材によって金額に差が生じます。

とりわけ「複合フローリング」と呼ばれる、合板の表面に化粧材を貼り合わせた素材を利用することがオススメです。

メンテナンスが容易であることと6畳で55,000~10万円程度と比較的安価でリフォームできるためです。

またクッションフロアという塩化ビニル系床材を選ぶことでも6畳で5~7万円と安く施工することが可能ですので、検討されてはいかがでしょうか。

キッチン

ファミリー層をはじめとしてキッチンは、入居を決める一つのポイントです。

近年では若い単身者の中でも自炊をする方が増えているため、キッチンのリフォームは大きなウリとなるケースもあります。

もちろん水漏れなどの修繕をはじめとするリフォームは大切ですが、入居希望者はキッチンのタイプにも注目することが多いです。

一般的な単身者向けのキッチンタイプは2種類に分かれます。

シンクや調理台・ガス台がそれぞれ独立している「セパレートタイプ」と、それらが一つのユニットとなっている小型なシステムキッチンである「ミニキッチン」です。

交換リフォームの費用としては、セパレートタイプが約10~30万円で、ミニキッチンの交換は約20万円が目安となります。

キッチンも一つの魅力としてアピールしたいという場合には、セパレートタイプのキッチンをミニキッチンに交換する工事を行っても良いかもしれません。

セパレートタイプからミニキッチンに交換する際にはおよそ30~70万円が目安です。

トイレ

水回りの中でもトイレは、女性が特に注目する点だと言われています。

とりわけトイレには清潔さが求められているため、水漏れや給排水管の入れ替えのリフォーム工事は適宜行うようにしてください。

トイレのリフォーム費用は、便器自体の機能性やサイズによって異なってきます。

シンプルなものは5~10万円、ウォッシュレット機能や便座暖房、脱臭機能などがついた便器を採用する場合にはおよそ10~20万円となります。

また築年数が古いアパートの場合、和式トイレが設置されているかもしれません。

入居者のニーズに合わせることを考えるなら、洋式トイレに交換することをオススメします。

ただ和式トイレから洋式トイレに交換する場合は、床を作り直す工程も含まれるため、25~40万円程度と比較的高い費用がかかりますのでご注意ください。

ユニットバス・浴槽

水回りに関わるリフォーム費用の中でも、最も高額になりやすいのが浴室のユニットバスや浴槽のリフォームです。

経年劣化によるひび割れや目地の痛みなどで定期的なメンテナンスが必要な箇所です。

アパートでよく採用されている浴室とトイレ、洗面台が一体となった3点ユニットバスの交換には40~60万円がかかります。

入居者希望者のなかには、バス・トイレ別を条件に賃貸物件探しをしている方も少なくありません。

そうした方のニーズに合わせるためにも、これを機に分離リフォームを検討されることをオススメします。

ただし、分離リフォームを行うためには分離させたトイレを設置するスペースが必要となります。確保できるスペースがあるかどうかは、リフォームを行う施工会社に確認する必要があるでしょう。

またリフォーム費用も、条件によって高額になりますので費用対効果の点から検討するようにしてください。

クリーニング

居住者が決まりやすくなるように欠かせないのがクリーニングを目的としたリフォームです。

入居希望者に住み心地の良さを感じてもらうためにも、賃貸開始時期に合わせてハウスクリーニングを行うことをおすすめします。

リフォーム費用は単身者用の部屋だと、およそ15,000~5万円が目安です。

ただし汚れ具合や部位の材質などによっては追加料金が発生するため、気になる点は事前に業者へ伝えておくことでトラブルを避けることができます。

その他

クリーニングを目的としたリフォームの中でも居住者の安心を得るために大切ですが、忘れがちな点がいくつかあります。その一つが火災報知器の設置です。

築古物件の中には火災報知器が取り付けられていないケースがあります。

2006年の消防法改正に伴い、全ての新築住宅への設置が義務付けられております。

既存の住宅の場合は設置の届け出は必要ありませんし罰則違反もありません。しかし万が一のときのためにも設置することをオススメします。

材料費と取り付け費用は合わせて、1つあたり15,000円程度です。

他にも忘れがちなのが、洗濯機置き場の蛇口交換やシャワーのホースやヘッドの交換です。

入居直後に止水弁などの異常に気付かず「水漏れがした」というトラブルが起きやすいため事前に確認し、できるなら交換リフォームをしておいたほうが良いでしょう。

リフォーム費用は洗濯機置き場の蛇口交換が15,000~2万円、シャワーのホースやヘッドの交換はそれぞれ1万円程度になります。

入居希望者にマイナスのイメージを与えないためにも、細かな点に気を配るようにしておきましょう。

リフォームする際の注意点

リフォームする際は以下の点に注意しましょう。

アパート経営におけるリフォームの項目や工事内容についてご紹介してきました。リフォームは、ただ費用がかかるだけという訳ではありません。

工事期間や費用に関する考え方で注意しておきたい点がいくつかありますのでお伝えしていきます。

工事期間の把握

クリーニングなどは空室の間に行うことで費用が安くなるというケースもありますが、基本的にリフォームも空室時に行います。

つまりリフォーム期間は工事を行っている部屋からの収入はありませんし、内覧や室内写真を入居希望者に提供する営業行為ができなくなります。

費用対効果を考えるなら工事期間を把握しておき、次の入居者を確保するまでの期間を考慮したリフォームに臨むようにしたほうが良いでしょう。

リフォームに掛ける費用の考え方

アパート経営においてはリフォームに掛ける費用の考え方が大切になってきます。金額によってはリフォームローンを利用するケースも生じます。

リフォームローンとは、住宅購入時に利用する「住宅ローン」とは異なり、リフォームの資金として利用できるローンです。

一般的に「担保型」と「無担保型」に分けられ、担保型は借入金額が大きく安い金利で返済期間が最長30~35年と長いです。

一方で無担保型は借入金額が小さく、金利も高く返済期間が10年~15年と短いタイプです。

デメリットばかりが目立つ無担保ローンですが、保証人が不要の場合が多く、審査結果も当日に出ることもあるお手軽さがウリです。

リフォーム費用と、将来の家賃収入のバランスを検討した上でローンを選ぶことが大切になってきます。次にリフォーム費用の予算に関する考え方を紹介していきます。

10年で回収できる費用に留める

リフォームに掛ける金額はオーナーによってそれぞれです。「家賃の3か月分」と定めていたり、金額で「○○万円まで」と定めていたりします。

アパート経営のリフォームで大切なのは中長期的な目線を持ち、物件の価値を下げないようにすることです。

そのための一つの指針が「10年間で回収できる費用かどうか」です。

収入である家賃を基に10年で得られる金額を想定し、その上でどれだけの金額をリフォーム費用の予算として組み込めるかを考えることをオススメします。

既にアパート経営を行っており、家賃の値上げを検討した上でのリフォームの場合には

「リフォームに掛ける予算 = 値上げした差額 × 10(年) × 12(月)」といった計算方法もあります。

アパート経営において高い入居率を維持していくことが何より大切です。そのためにも予算と収入のバランスは意識するようにしてください。

築年数と広さから予算を組む

リフォーム費用は、築年数や広さによっても異なってきます。

築年数が古いほど、内外問わず着手すべき箇所が増えるため、リフォーム費用はかさんでいきます。

同じような条件のアパートでも、築年数が古い場合には支出金額が大きくなることを想定するようにしてください。

また面積が狭い物件のリフォームは比較的割高になりやすい傾向があります。そのため、同一アパート内でも異なる面積の部屋がある場合には注意が必要です。

部屋ごとではなくアパート単位で予算を検討するのも一つの方法だと言えるでしょう。

築古物件はリフォーム費用高くなる

当たり前のことですが、築古のアパートは安く購入できる一方でメンテナンスにかける費用が比較的高くなります。

場合によってはリフォーム費用が高くなりすぎて、回収が困難になるということもあるので注意しましょう。

これからアパート経営を始めようという方の場合は、物件を購入する前に修繕・メンテナンス費用とのバランスを見た上で不動産投資を進めていくことをオススメします。

資産価値を守る定期的な外壁塗装

定期的な外壁塗装は資産価値を守るために行いましょう。

アパートの不動産としての資産価値を守るために欠かせないのが、定期的に行う外壁塗装です。

外壁塗装は、内覧や写真を通して入居希望者の印象を良くすることに一役買ってくれます。

しかしそれ以上に大切なのは塗装が建物自体の寿命を延ばしてくれるという点です。具体的には次のような効果があります。

塗料によって耐候年数に差が出る

塗料とひとくちで言っても、ウレタンやフッ素・アクリルなどさまざまな種類があります。

そのなかでも塗装リフォームの際に注目ポイントに挙げておきたいのが「耐候性」です。

一般的に用いられるシリコン塗料の場合、約2000時間の耐候に効果があります。

そのなかでも「高耐候性塗料」と呼ばれるフッ素樹脂系の塗料などは3000時間以上耐えることができる素材です。

基本的には一般的な塗料に比べて材料費や工費が高くなりますが、雨や紫外線・熱などから建物を長期にわたって守ってくれるため検討しておきたいポイントです。

また耐久時間が長い分だけメンテナンス回数が少なくなります。以下には塗装にかかる費用と内訳についてご紹介します。

塗装に掛かる費用と内訳

塗装工事は内装に比べても金額が高くなりがちです。

建物によって塗装面積が異なってきますが、一般的に2階建てのアパート(500平方メートル)の塗装工事費の目安は200~300万円です。

塗装にかかる費用の内訳は「塗料代」「足場代」「人件費(施工費)」となっており、それぞれの項目は次のようになっています。

塗料代

上で述べたように塗料にはいくつの種類があり、それぞれに特性があります。

採用する素材によって金額は上下するため、塗装業者と相談した上で塗料を決めていくことをオススメします。

足場代

外壁塗装を行うためには足場が必要となります。

足場代の相場は1平方メートルあたり600~800円と言われていますが、実際には外壁から少し離れた場所に設置します。

家の外周よりも広い面積で計算しておく必要がありますし、建物自体の階数によっても値段が変動しますので注意しておきましょう。

足場は組み立てる度に費用がかかりますので、屋根の修繕や防水工事を行う際には塗装と同時に検討することをオススメします。

また耐用年数が高い塗料を選ぶことでも、足場代の節約になると考えてみるのも良いでしょう。

人件費

人件費(労務費)は、塗装を行う職人に対する費用です。人件費はおよそ全体費用の30~40%程度が目安とされています。

工期が長くなったり、職人の人数が多くなったりした場合には金額が高くなるため事前に業者と打ち合わせを行うことが大切になってきます。

施工会社の比較検討を忘れずに

施工会社の比較検討を忘れずに行いましょう。

リフォーム内容や予算についてイメージができたら、次に覚えておきたいのが「施工会社の選び方」です。

数多ある施工会社の中から選ぶのはとても困難な作業ですが、ポイントは会社の「専門性」を把握することです。

施工会社によっては、マンションやアパートなどの集合住宅のリフォームを得意分野にしていたり、お風呂やキッチンといった水回りリフォームを得意分野にしていたりします。

ご自身が検討しているリフォーム箇所から専門的な会社を選ぶようにしましょう。

もう一点大切なのが、複数の会社から見積もりを出してもらうということです。

同じリフォーム内容でも、施工会社によって見積もりが異なることはしばしばです。

より安い金額でリフォームしてくれる施工会社を探すのも大切ですが、ご自身が依頼した内容を理解してくれる信頼性の高い施工業者を採用することも重要です。

混同されがちなリノベーションとは

リノベーションとの違いについて紹介します。

近年、「リノベーション」という言葉が注目を集めています。

アパート経営を検討されている方や実際に行っている方の中には、リフォームと混同して考えている方も少なくないことでしょう。

リフォーム・リノベーション共に明確な定義はありませんが、実は異なる意味合いで使われることが多いです。

リフォームとリノベーションの違い

ではリフォームとリノベーションがどのように異なるのか、「工事内容」「工事費用」「工事期間」を例に挙げて紹介していきます。

工事内容

リフォームは一般的に、老朽化した建物の機能を新築の状態に “戻す” 工事を指します。いわゆるメンテナンスや原状回復を目的とした工事のことです。

一方でリノベーションは、既存の建物の性能や機能を以前よりも高い状態にする工事を指します。

入居者のニーズに合わせて住環境を現代的なスタイルに合わせたり、デザインを一新したりすることもリノベーションに含まれます。

工事費用

リフォーム工事の場合は、修繕が目的なので工事個所は比較的小規模で費用も安価で済みます。

一方でリノベーションの場合は、和式トイレを洋式トイレにするといった規模が大きい工事になりやすい特長があります。

そのため、費用はリノベーション工事のほうが高くなりやすいです。しかし入居者のニーズがあるため、資産価値は下がりにくいと言えるでしょう。

工事期間

工事の期間は規模の大きさによって変わってくるため、規模が大きいリノベーションは工事期間が長くなりやすいという特徴があります。

リフォーム・リノベーション費用の計上について

リフォームやリノベーションの費用計上について紹介します。

アパート経営を行っている方々にとってリフォームを行う際に悩むのが、リフォーム費用の計上を「修繕費」にするか「資本的支出」にするかという点です。

一般的には「修繕費」として計上することで、税金が安くなるため、オーナーにとっては重要な話題でしょう。ここでは、簡単な見分け方の例をご紹介します。

原状に戻す修繕費は必要経費

上の「リフォームとリノベーションの違い」の中で紹介した「メンテナンスや原状回復」を目的としたリフォーム工事は「修繕費」に該当するケースがほとんどです。

リフォーム例としては、「キッチンや給湯器の入れ替え」「外壁塗装の同グレードの塗装」などです。

こうした修繕費に該当する費用については支出した年度の必要経費として計上できます。

資産価値が上がる資本的支出は減価償却費

一方でリノベーションに該当する工事は「資本的支出」に区分されます。

資本的支出は資産とみなされるため、減価償却費として計上する必要があるのです。そのため、耐用年数に準じた算出を行う必要があります。

まとめ

アパート経営におけるリフォームについて理解できましたか?

アパート経営において物件価値を下げないために大切なのは、高い入居率を維持することです。

そのためにも中長期的な目線で、家賃収入とのバランスを見た予算をリフォーム費用に充てましょう。

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