公務員だって堂々とアパート経営できる!知っておくべき知識と注意点

公務員だって堂々とアパート経営できる!知っておくべき知識と注意点

「給与だけでは将来が心配。収入口を増やしたい」
「親がもともと大家をやっていて、じきに不動産を継ぐことになる」
「公務員は年功序列の世界。昇給は先の先…」

給与だけでは貯金が増えず、将来のために貯金をしたくてもできないと考えている方も多いことでしょう。

じつは、やり方さえ間違わなければ、公務員も不動産投資やアパート経営で副収入を得ることができます

公務員が収入を増やす方法を「あぱ貸」で知り、将来にむけてリスクを分散しましょう!

公務員の副業が禁止されている理由

公務員のアパート経営が禁止されている理由を紹介します。

公務員は仕事上の守秘義務が破られることを防ぐためと、信用を守るという観点から副業が禁止されています。営利目的の私企業で副業をすることで、公平性が乱れることからも禁止しているのです。

たとえば、公務員でもあることを理由に接待を受け、入札談合などに加担をすることを防いでいます。

ですが、いくらリストラ等がなく他の企業よりも安定しているといわれる公務員とはいえ、収入が給与のみでは心配ではありませんか?

親が認知症や身体が不自由になり介護が必要になったりしたら、施設に預けられればいいですが、スムーズにいかないことだってあります。ご自身が急に病気になる可能性もあるのです。

公務員といえども、収入口は複数持ち生活のリスクを軽減しましょう。

国家公務員法の規定

公務員でも、国に従事し政策企画や外交、防衛などに関わる国家公務員と、地方公共団体に所属し管理する地域の生活環境に関わる地方公務員では守るべき法律が違います。

国家公務員と一言で言っても、働き方はさまざまです。内閣府などの府省庁、裁判所の裁判官や空港の管制官、大使館内の職員、他には民間企業へ派遣されるパターンもありますね。

昨今は過労からの自殺やうつ病などが問題視されています。とくに一部の国家公務員は残業時間が過労死ライン(残業月80時間以上)を超え、残業だけで100時間以上働いている可能性もあるようです。

すべての部署ではありませんが、過酷な環境で身体を壊したり、メンタル不調になったりと、しばらく働けなくなることもあるかもしれません。

また、国家公務員の総合職で働く方々は忙しく、決まった時間に休みも取れず、私企業につとめる副業は難しいかもしれませんね。

万が一身体を壊したなどで退職をしても、公務員の仕事は他の私企業では応用が難しいこともあり、再就職が難航することもあります。
そんな方々にもおすすめなのが不動産投資やアパート経営です。

それでは、公務員たちの副業を禁止する法律を確認してみましょう。

国家公務員法 第103条(私企業からの隔離)

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
(引用:国家公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

つまり、営利目的の民間企業・団体への役員職にたずさわってはいけないし、自ら経営してもならないというとです。ほとんどの民間企業と団体は営利目的で経営しているので、1つ目の条例から公務員の副業はアウトといわれました。

国家公務員法 第104条(他の事業または事務の関与制限)

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
(引用:国家公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

上記の国家公務員法第103条、第104条のとおり営利を目的とした私企業への就職および従事が禁止されています。内閣総理大臣およびその職員の所轄庁の長の許可を要すれば認められるようですが、この文章だけを読むとハードルは高そうです。

地方公務員の規定

地方公務員は管理地域の治安の維持や消防、交通、水道の管理などさまざまな面から市民の生活を助ける存在です。

地域を管理する立場として、アパートの需要なども敏感にとらえられれば、思ったよりも家賃収入が少なかったり、空室で赤字になるなど心配することもありません。

地方公務員法 第38条(営利企業等の従事制限)

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
(引用:地方公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

通常のサラリーマンは、雇用契約書で定められた勤務時間においてのみ、本業に専念するようにあります。

一方、公務員はすべてにおいて営利を目的とした私企業にはつとめてならないとあるのです。条例に抵触した場合の罰則は重く、免職や減給を受けることになります。

免職とは、職を失わせる処分の一つであり、懲戒処分によっておこなわれた場合は懲戒免職といいます。非常に重い罰則であり、原則給与を受け取ることもできません。

減給とは、給与の額を一定期間減らす処分であり、戒告処分は人事記録として生涯残ります。今後の昇給、出世にも影響が出る重い罰則です。

副業禁止の3原則

国家公務員法103条、104条の他にも公務員の副業をはばむ3原則があります。

国家公務員法 第99条(信用失墜行為の禁止)

職員は、その官職の信用を傷つけ、又は官職全体の不名誉となるような行為をしてはならない。
(引用:国家公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

国家公務員法 第100条(秘密を守る義務)

職員は、職務上知ることのできた秘密を漏らしてはならない。その職を退いた後といえども同様とする。
(引用:国家公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

国家公務員法 第101条(職務に専念する義務)

職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、その勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、政府がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、官職を兼ねてはならない。職員は、官職を兼ねる場合においても、それに対して給与を受けてはならない。
(引用:国家公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

以上の3原則から、公務員の副業は厳しく制限されていることがわかりますね。

2018年、宮城県仙台市の職員がおこなっていたアパート経営が副業とみられ、3か月の減給処分を受けました。

その方は2008年にアパート3棟を購入、年間で600万円~700万円の家賃収入を得ていました。2016年には職員の母親を代表者に据え、不動産会社を設立。しかし実質的には、職員がアパート経営をおこなっていたのです。

このアパート経営が知られた原因とは、上司との会話からでした。他に「資産運用としてアパートを購入し、役員にさえならなければ副業禁止にはあたらないと思っていた」と証言しています。会話で知られる前に、やり方そのものが間違っているのも問題ですね。

正しい方法を下記に紹介します。

不動産投資は副業に当たらないのか?

公務員の不動産投資は副業にできるのか知っていますか?

さまざまな法律で厳しく制限されている公務員の副業ですが、例外もあります。その例外では、副業とみなされずに収入を得ることができるのです。

副業とみなされないポイントは、

  • 所有不動産の規模
  • 賃貸収入に限度がある
  • 管理を自分でしない

以上の3つ。

この3点を気を付けることで公務員でも問題なくアパートの経営ができます
そうすれば、将来の子ども学費や老後の資金として貯蓄することもできるのです。

ちなみに、子どもの学費や老後にいくらかかるかご存知ですか?

お子さん一人あたりにかかる学費は幼稚園から高校までをすべて私立に通わせた場合で約2千万円、大学が私立の医学部ならば加えて約2千万円かかります。公立ならば大学までで約1千万円かかり、留学なども考えるともっと必要になることでしょう。

また、老後の資金はご自身の分も不安かと思いますが、ご両親を老人ホームなどに入れるだけで、一人あたり500万円ほど必要な場合もあります。幸せな生活を支えるためにも、収入を増やすことは大切ですね。

副業に該当しない不動産投資とは

国家公務員の人事を管理をしている人事院で発行された『義務違反防止ハンドブック』。
ハンドブック内に例外として認める内容の記載があります。

所有不動産の規模、収入の制限、自営とはどのようなものを指すのかが詳しくまとめられていますね。これらに該当しなければ国家公務員でも、地方公務員でも不動産投資やアパート経営が認められるのです。

条件を把握し、健全に経営をすることで、免職や減給にもならずに末永く収入を得ることができます。減給などは給与が一時的に減るだけでなく、今後の出世や信用に影を落とすことになりますね。

家族のために収入を増やす不動産投資やアパート経営で、本業である公務員に影響を与えないよう気を付けるためにも、条件を確認することをおすすめします。

4棟9室以下の規模

副業とみなされないアパートやマンションの具体的な規模は、4棟までで、なおかつ部屋の合計数が9室までです。

1棟のアパート所有している方は、賃貸収入の制限は別として4棟までで、かつ9室までなら副業とみなされず、それ以上の規模となると勤務している部署への申請及び経営に関する許可を得る必要があります。

許可さえ下りれば、アパート5棟以上部屋数10室以上の経営もおこなえるのです。実際に許可がおりることは例外を除き難しいことが想定されます。

また、相続などで不動産を受け継いだ場合は、アパート5棟以上部屋数10室以上になる可能性もありますね。

このような場合は、手放すことで大切な市民に迷惑がかかるため、必要書類を用意し申請することで許可がおりるかもしれません。公務員は国民の生活を守ることが最優先です。これで申請が却下されることも問題をはらんでいます。

4棟で9室というと、昔ながらのアパートで考えると部屋数が少ないように感じませんか?
しかし、ここ数年で増えてきている1階と2階の上下階を利用できるテラスハウスタイプのアパートならファミリー向けに提案できます。

また、1階と2階で住民は違いますが比較的広く使えるメゾネットタイプのアパートならば、予算に余裕のある二人暮らしに提案ができるのです。

賃貸収入が年間500万円未満

アパートの棟数と部屋数だけでなく、年間の賃貸収入にも制限があります。
公務員でも認められる賃貸収入は年間500万円未満です。それ以上を超えてしまうと副業とみなされてしまいますので、家賃設定にも注意が必要。

年間収入の一例
8室×月々の家賃7万円×12か月=672万円

この例では年間収入500万円未満を大きく超えてしまい、副業として扱わることになります。実際に仙台市の職員が年間家賃収入600万円~700万円を得たことで、減給と懲戒処分を受けた前例があるのです。

公務員によるアパート経営は家賃設定に細心の注意はらうことをおすすめします。

また、相続などで不動産を得た場合は、500万円以上の家賃収入になる可能性もありますね。その場合は、速やかに所属部署へ申請をすることで、不動産の売却をしたり手放すことを防ぐことができるのです。

間違っても、親族を代表に不動産会社を立ち上げ、実質経営者をやることはとても危険。家賃収入だけでなく、自主管理の部分でも条例に抵触する可能性があります。

自主管理をしない

自主管理とは「自営」ともとらえられますね。
自営について『義務違反防止ハンドブック』に詳しく記載があります。

第1項関係

3「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。
(引用:人事院規則14―8|「(営利企業の役員等との兼業)の運用について」)

これは、公務員は本来の仕事に誠心誠意尽くすものであるため(国家公務員法 第101条 職務に専念する義務)、公務員自らが営利的目的で経営をしてはならないということです。

では、どうすればいいのかといいますと、アパートの管理を不動産管理会社に委託をし、自分自身と不動産にワンクッション入れるようにすれば自営や自主管理とはみなされません。

たしかに、不動産管理会社をはさめば余計な経費がかかることになります。
しかし、ご自身で経営管理をしてしまうと、本業の公務員のほかに副業をしているとみなされてしまうため、かならず不動産管理会社へ管理を委託しましょう。

不動産管理会社とは、不動産の持ち主と入居者の間に入り、物件の管理をおこなう会社です。物件の維持だけでなく、入居者からの要望や不満にも対応してもらえるので、不動産オーナーの負担が減ります。

賃貸不動産では場合によっては裁判沙汰になることもありますので、不動産管理会社に一任できることはとてもメリットがありますね。

不動産管理会社の業務は幅広く、以下のようなことが挙げられます。

  • 入居者の契約業務(入居・解約・更新)
  • 賃料の徴収業務
  • 物件の清掃・維持業務
  • 修繕の計画
  • 防火・防災・防犯等業務

これらを一任できるため、公務員として働きながらも十分経営をしていけるのです。

一定規模を超える場合は申請・許可が必要

一定規模を超える場合は申請や許可が必要です。

副業とみなされない一定の規模とは、

  • アパート4棟9室以下である
  • 賃貸収入が年間500万円未満
  • 自主管理をしない

以上の3つをクリアしたアパート経営を指します。

しかし、これらの条件は毎月の家賃によっては、アパート1棟でも年間収入制限の500万円を超えてしまう可能性があるのです。

また、相続などで不動産を得た場合は、初年度から規模を超えていることもあるでしょう。そういったときにも、売却などで手放すことなく引き続き経営していくことができます。

これらの場合の対応策を見ていきましょう。

申請の方法

申請の方法には、所属する部署に申請書類を提出し、許可を得る方法があります。
その際には、

  • 自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)
  • 不動産管理の委託契約書
  • 物件概要書
  • 貸借条件一覧表

以上の4点を提出しましょう。

申請をする前に相談する先としてあげられるのは、所属部署の所属長ですが、もし何かしら不安点がある場合は人事課の担当者に問い合わせることをおすすめします。

働き方改革の影響で、2017年に全国に先駆けて奈良県と兵庫県の自治体で公務員の副業を解禁しました。

いまはまだ公共性の高いものに限定をされてはいますが、これからますます公務員の副業は盛んになることでしょう。あわせて相談の場も増えることが予想されます。

注意が必要!申請のタイミング

一定の規模内のアパート経営ならば、許可申請は不要です。しかし規定を超えての経営には許可が必要。許可申請を出すタイミングは、一定規模以上の経営をする前をおすすめします。

規模を超えてから申請を出した場合、処罰を受ける可能性があるのです。
おそらく、営利目的の一定規模以上のアパート経営や不動産投資は許可が下りるまで時間がかかることでしょう。

しかし、処罰を受けてしまっては今後の出世にも影響がでます。
許可申請は、

  • アパート4棟9室以下である
  • 賃貸収入が年間500万円未満

以上の内におこなうことをおすすめします。

許可されやすい事例

許可を得られやすいのは、

  • 相続により不動産を得た場合
  • 転勤や生活環境、状況の変化が理由で賃貸に乗り出す場合

以上2つです。

公務員は国民の生活を守ることが仕事であるため、国民に不利益が被る場合に許可されやすくなります。

万が一許可を受けずに、

  • アパート4棟9室以下である
  • 賃貸収入が年間500万円未満
  • 自主管理をしない

以上の一定規模を超えてしまうと免職や減給の可能性もありますよ。

また、不動産会社を作ったり、別人を代表者にしたりしても実質経営をおこなった場合は処分の対象。それは自営を禁止する条例に違反するためです。

一定の基準を終える場合は、かならず許可を得るようにしましょう。

相続で不動産を得た場合

許可が得られやすいのは、一定の規模以上の不動産を得た理由が「相続」による場合です。
実際に、公務員が相続により一定規模以上の不動産を相続することは少なくありません。

規則だからといって退職をせまったり、不動産の売却を無理強いさせるわけにはいきません。そのため、相続で一定規模以上の不動産を得た場合は、許可が下りやすいのです。

申請方法については、所属している部署の所属長へ報告をし、省庁や役所へ申請書類及び不動産管理の委託契約書などを提出することになります。

可能ならば、不動産を相続する前に、所属部署へ相談することをおすすめです。部署内で難しい場合は人事部が相談窓口として機能していることでしょう。
あらかじめ相談をすることで、スムーズに申請と許可を得ることができる可能性が高まります。

転勤などの理由で賃貸に出す場合

許可がされやすい事例がもう一つあります。
転勤などやむを得ず引っ越しをし、空き家となった物件を賃貸に出す場合です。

これは、転勤だけでなく、離婚やその他の生活環境や状況の変化から賃貸に乗り出す場合も含まれます。

どうしてもローンなどの問題もあるため、賃貸に出さざる得ないケースもあるため、比較的許可がおりやすいです。

もし、転勤などで保有している不動産と距離が生まれる場合は、とくに不動産管理会社が役に立ちます。自身でやらずとも家賃収入が入ってくるのはありがたく、本来のローンと不動産管理会社への支払い分をまかなえるだけの家賃設定が重要になってきますね。

転勤や環境の変化で賃貸経営に乗り出す場合も、事前に所属部署等へ相談されることをおすすめします。

許可がされにくい事例

一番気になるのは許可がされにくい場合ではありませんか?
許可を得やすいパターンを見ると、やむを得ない理由がついていることがわかります。

それでは許可が得ることがむずかしい、もしくは許可をとるまで時間がかかるのはどのような場合でしょうか?
許可を受けにくいパターンとは、

  • 不動産を得た状況
  • 経営に乗り出すタイミング

以上の2つが絡んでいます。

賃貸経営による収入を目的とした場合

公務員として務めはじめた後に、営利目的のアパート経営をはじめたときは許可を得ることが難しく、時間がかかる可能性が高いです。

しかし、働き方改革で公務員の副業もゆるやかに認められつつあります。これからはさらに許可が下りやすくなることも考えられますね。

また、現在は一定の規模以内ならば条例に抵触しません。

その一定規模の条件とは、

  • アパート4棟9室以下である
  • 賃貸収入が年間500万円未満
  • 自主管理をしない

以上の3つです。

この3点を超えてしまうと、許可がなくては経営できませんので、現状はこの範囲内で経営をし、許可が下りることを待つことをおすすめします。

もし許可なくおこなった場合は免職や減給に処され、今後の出世などに影響を与えることdしょう。不動産の保有代表者の名義だけを別人にし、実質自身で経営した場合も同様です。

公務員が不動産投資を始めるメリット

公務員が不動産投資を始めるメリットを紹介します。

これまで公務員の副業というとタブーとされてきました。
しかし、いくらリストラなどがなく安定している職業といえど、収入口が一つだけでは生活リスクが高いです。

これからの時代はIT化がますます進み、将来的には消えてしまう仕事もあるといわれています。少子化の影響から税金収入も減っていくことが想定されますね。事業はますます民営化され、公務員といえど胡坐をかいていることは危険かもしれません。

ですが、子どもの学費や両親の介護費用は減るどころ増えているのが現状です。

もしかしたら、財政の悪化などで給与をカットされることもあるかもしれません。公務員だからこそ不動産投資やアパート経営をおこなうメリットを見ていきましょう。

少ない資金で始められる

不動産投資及びアパート経営を始める際には、自己資金と必要な資金の不足分を銀行などの金融機関からの融資(ローン)でまかないます。もちろん、自己資金が十分あれば一番良いですが、なかなかそうはいかないものです。

そんな時に、銀行から融資(ローン)を受けます。この銀行等から融資を受ける際に必要なのは、審査をパスするための信用と信頼です。融資をしたお金が確実に戻ってくるかを審査されます。

この信用と信頼は収入が安定しているサラリーマン、なかでも誰でも知ってる大企業や上場会社に勤める方、安定した業種・職種で年収の高い方が、金融機関からの信用と信頼が高いいのです。年収を詳しく見ると、年収600万円でかなりの信用があります。

その信用と信頼の面で、公務員という仕事はとても信用されていますね。職業の安定性もあり、与信枠も非常に高く設定されているのです。

信用と信頼、与信枠の高さから比較的低い金利で融資を受けられる可能性もあり、自己資金が乏しくても不動産投資をおこなうこともできます。

また、転勤や環境の変化で家を離れ、その結果賃貸を始める方はさらに少ない資金で始められますよ。リフォーム等をおこなっても、リフォーム融資というものがあり受けることができ、手差しなしでリフォームをし、貸し出すことも可能かもしれません。

融資を引き出せる金融機関は主に、

  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • ノンバンク
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 公庫

などです。

融資の基準、条件、限度枠などは金融機関ごとに違います。また、ある程度担当者にも左右される部分があります

都市銀行は比較的条件さえクリアすれば融資を受けられることが多いですが、地方銀行や信用金庫、信用組合は地元の方や地元の不動産にしか融資をおこなわないところもありますね。

そうなると信用だけでは難しいこともあり、他の金融機関に依頼をするようになるかもしれません。

安定した不労所得が得られる

不労所得とは、労働をともなわずに得る所得のことです。そして家賃収入は不労所得の代表として扱われています。夢のようなお金の稼ぎ方なのです。

では、不労所得という言葉が広く浸透したのはいつのことでしょうか?それはロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』という本が出版され、大ヒットしたことにはじまります。

原著には「passive income」と表記があり、パッシブは受動、インカムは収入。そこから不労所得という言葉が生まれました。

日本では不労所得というと先にも触れたように「労働を伴なわずに得る収入」と思われていますが、本来の意味は「受動的な収入」です。

不動産投資などをおこなうには、元手になるお金が必要であり、手続き等も多くあることでしょう。それらは本来労働に値します。

不動産投資やアパート経営はこの段階では日本式の不労所得とは少し違いますね。どちらかというと英語意味での方がしっくりくる収入です。

しかし、収入が安定してきて不動産管理会社に一任したころになると、日本式の不労所得になります。物件の管理や、入居者の苦情、相談等を対応せずとも収入が入ってくるようになるのです。

また十分資金が貯まったころに物件を増やすこともできるかもしれません。働き方改革で副業がさらにやりやすくなっているかもしれないからです。

部署の移動などで、多忙になっても、生活環境が変わっても変わらずに受け取れる不労所得・賃貸収入はとても魅力的ですね。こまかい管理を不動産管理会社におまかせすることで、楽に得られます。

まとめ

公務員がアパート経営をする注意点は理解できましたか?

公務員でも不動産投資をおこなえることがわかりました。
所得を増やすためにも、老後の資金のためにもアパート経営や不動産投資は有効です。

公務員で副業は禁止されているとお嘆きの方こそ、不動産投資をすることをおすすめします。

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