職業欄は何と書く?サラリーマン大家さんからアパート経営で会社設立も!

職業欄は何と書く?サラリーマン大家さんからアパート経営で会社設立も!

いざ、アパート経営を始めようとして、職業欄には何と記入すればよいのでしょうか?経営者・オーナー・投資家など様々なものが浮かびます。

個人事業でする場合と法人化する場合では、相手からの印象も違います。さらにローンなどを組むときにも、相手に信用してもらえるような業種でアピールしたいですね。

今回は、アパート経営に乗り出した人やこれから始める人の業種の書き方や会社設立のメリットを「あぱ貸」で知り、上手にやりくりできる経営者を目指しましょう。

アパート経営者は職業欄に何と書く?

アパート経営者の職業は何か知っていますか?

アパートを経営している人は、日本にもたくさんいます。本業として経営のみされている人、別の本業があり副業として経営している人、法人化して大きく経営に乗り出している人など様々です。

経営している人たちは、実際に業種欄には何と書いているのでしょうか?本業として経営している場合には「無職」の扱いになってしまうのかも不安要素のひとつですね。

不動産投資は、多種類の会社経営と同じようにしっかりとした業種のひとつです。しかし投資家と聞くと、「失敗」や「倒産」などのイメージも大きいので、相手に不安を与えてしまいそうですよね。

業種欄には「会社員」「社長」「自営業」「自由業」などのチェック項目があり、どこにチェックを入れて良いのか迷う場合も多いようです。

総務省統計局は日本標準職業分類として、項目名を出しています。研究者や医師、議会議員、助産師、美術家、デザイナー、建築技術者など多数の名前が載っています。

その中に、不動産仲介・売買人の業種はあるのですが、これは不動産会社のことであり、経営している人を指すものではなく、経営者には該当しません。

「家主業」と合っても良さそうなのですが、不動産賃貸業や不動産経営業などの項目は現在の段階では残念ながら存在しないのです。では、何と説明すればよいのでしょうか?

副業としてしている場合、個人事業として経営している場合、法人化している場合に分けてご説明します。

本職が他にあるなら

カードローンなどを申し込む際には、本業としてやっている業種を書いたほうがよいでしょう。例えば、サラリーマンであれば「会社員」とします。

ローンの審査では、毎月の安定した収入があることを大前提に審査するので、自営業や不動産投資と記載するよりも通りやすいと言われています。もちろん、自営などでも審査が通る場合もありますね。

公務員は副業が禁止されている場合が多いのですが、もしアパート経営をしている公務員であれば業種欄には「公務員」と書くと審査で通りやすくなります。

本業がアルバイトなどでなく、しっかりとした職に就いている場合には、本業の業種を書くことをおすすめします。

個人事業主なら

個人事業としてやっているのであれば、不動産収入の確定申告の書類の名前に記載があるように「不動産貸付業」と書くとよいでしょう。

日本標準職業分類には表示がありませんが、確定申告の書類にも書くことができる名前なので、認知されているのではないでしょうか。もちろん「自営業」でもよいです。

ただ「自営業」の場合には、どのような職種の自営業なのかを問われることもあり二度手間となるので、やはり「不動産貸付業」や「不動産賃貸業」と書くと分かりやすいですね。

他には、「大家」「家主業」「アパート経営」でも相手には伝わるので、間違いというわけではありません。

法人化しているなら

アパート経営を法人化している場合には、個人事業主のように「不動産貸付業」と書いてもよいですが、「会社役員」と書くこともできます。

貸し付けをしているアパートやマンションが多数ある場合や、戸数が多く法人化しているオーナー、また塗装業などと併用しているなど、法人化にもそれぞれ状況は違います。

会社を設立しているのであれば、「会社役員」または「会社社長」、「経営者」などの記載でも大丈夫です。その際は、どのような業種の会社役員なのかと確認がある場合もあるので、「不動産貸付業」の会社役員と示しておくとよいでしょう。

不動産投資をしている人の業種

不動産投資をしている人は何の業種が多いか知っていますか。

副業としてアパート経営をしている会社員や働いている人は、どのような業種が多いのでしょうか?本業で不動産貸付業をしている人も気になるポイントですね。

アパートやマンション経営となると銀行からの融資が不可欠となります。そのため、経営者として融資を進んで受けやすい適した職業もあるのが実情です。

これから不動産投資を始めようかと悩んでいる方も、どのような職業についていればアパート経営が始めやすいのかという参考になりますよ。

副業が流行している今でも、本業に専念するために副業を禁止している会社や業種もあります。2018年に「働き方改革」として政府が提案し、少しずつ変化してきています。

特に公務員は国民全体の奉仕者で、さらに職務の公正さや中立性を守る点からも副業は禁止されていますね。会社員でも理由があり、副業を禁止している会社は多数あります。

副業を禁止している業種を除いた上で、アパート経営に向いている業種をみていきましょう。

サラリーマンは始めやすい

アパートやマンション経営に向いている職業としてサラリーマンの名がよく出てきますが、どうしてなのでしょうか。土地を持っている地主さんや自営業の人のほうが始めやすいと思われますね。

そもそも土地をもっている地主さんがいたとして、その土地が貸付用のアパートを建てる土地にふさわしいかどうかから考えなければなりません。

アパート経営を始めるにあたって、土地選びは重要です。土地があるからアパートを建てるでは失敗してしまう可能性が高くなってしまうのです。

条件のよい土地をもつ家主はそうそういません。そのため、一からアパート経営用の土地を探す方法がよく、地主さんが始めやすいというわけではありません。

また、マンション経営は銀行からの融資が必ず必要となっていきます。融資を得るためには、自営業よりも、毎月安定した収入があるサラリーマンがよいのです。

銀行側も安心して融資することができ、相手が女性であっても融資してくれるでしょう。サラリーマンにも細かな業種に分かれますね。

会社の種別でみてみると、金融保険会社のサラリーマンでアパート経営をしている人が多いようです。他にも、情報通信業や公務員、不動産業、メディア、運輸業、医療関係などのサラリーマンが不動産貸付業を行っています。

中小企業より大手企業が有利

サラリーマンにも中小企業に勤めている人もいれば、大手企業に勤めている人もいます。どちらがアパート経営に乗り出すのが有利かと聞かれれば、もちろん大手企業が有利です。

大手企業であれば倒産の心配もなく給料も安定して入るので不安要素が少ないからです。中小企業は、収入が今後も安定していくのかという不安はありますが、事務的な小回りは大手よりも効きます。

一般論ではありますが、大手企業の方が良い大学を出て知識や博識もあると考えられ、様々な面で投資が受けられやすいと言われています。

しかし、実際には多くの中小企業のサラリーマンもアパート経営の副業をしており、絶対的にどちらがよいかということではありません。

アパート経営に興味があり、しっかりと知識があり、本業を大切にしながらアパート経営もできる人であれば、新たな副業として始められるでしょう。

アパート経営が選ばれる理由

アパート経営が選ばれる理由を紹介します。

サラリーマンなどの本業がある人、資産がある人が、なぜアパート経営を選ぶのでしょうか?近年は、資産運用の方法でアパートやマンション経営が人気を高めています。

資産運用として人気なのは、投資信託やFX、株などもありますね。その中でも、ちょっと難しそうなアパート経営が選ばれるようになったのには次のような理由があります。

周りの人がなぜアパート経営を始めているのか、その理由について詳しくみていきましょう。

リスクの少ない資産運用が可能

アパートを経営していくとなると、数千万や億単位のお金が動くのでリスクが高く思えます。しかし、アパート経営は他の資産運用と違い、リスクはやや少なめです。不労所得が得られ、さらにリスクが少ないのも人気のポイントです。

マンションやアパートの投資は、自分一人ではなく、不動産投資の専門家と相談しながら進めていくので、プロに委託する分大きなリスクを背負うことがなく安心です。自分一人ですべてを行うとなると、投資に詳しくないサラリーマンであれば、失敗の可能性もありますね。

不動産の知識や購入などのタイミングなどが合わないと、リスクが少ないとは言えません。素人の参入の場合にはリスクが大きくなるので、プロと相談したうえで資産運用を考えてみるとよいでしょう。

少ない資金で始められる

アパートを購入し経営するとなると、貯蓄が数千万ある人だと考えてしまいますが、今では頭金0円からでもアパート経営ができる世の中になっています。

アパート経営をするにあたって、自己資金0で始めている人もいれば、物件の3割程度の頭金を貯めて、アパート経営に参入している人もおり、貯蓄や考え方は人それぞれです。

また、銀行や不動産会社によっても頭金の考え方が違う場合もあり、困惑することがあります。頭金0円で始められるアパート経営もありますが、ローンの返済費用もその分高くなり、経営が回らなくなるリスクもあるので、ある程度の資金は必要です。

ただ、物件まるごとの数千万以上の資金というわけではなく、1割程度を想定して貯蓄し、銀行や不動産会社に相談にいくとよいでしょう。

不労所得である家賃を得ての経営は、事業計画書をしっかりと立てておくことで、リスクも少なく、頭金が少ない状態から始めることが可能です。

将来や老後に備えられる

アパート経営が人気を呼んでいるヒミツのひとつは、将来や老後に備えることができるということです。老後に年金やだけで過ごせるという時代は終わりました。退職金さえまともにもらえないかもしれません。

現代人の老後への不安はとても大きく、退職後も安定した収入を得るためには、アパート経営が向いているのです。また、年齢を重ねていつ働けなくなるかも分かりません。

アパート経営であれば、毎月安定した家賃収入があり、管理や経営をプロに委託することで自分は働かず収入を得ることができるので、働けなくなっても安心ですね。

何があるか分からない将来の自分への投資として、アパート経営はとても人気が高いのです。

節税対策になる

アパートを経営して得る収入(いわゆる家賃収入)は、不動産所得という所得項目に入り、確定申告時には、本業である給与所得と合わせて申告してきます。

アパート経営によって得られた利益は、全てが課税対象とならず、必要経費を差し引いた分が課税対象となります。

必要経費の種類には、ローンの金利や固定資産税、火災保険税、さらに管理会社への委託料なども含まれており、減価償却費なども該当します。

アパート経営には必要経費が多くかかるので、課税対象が少なくなる傾向にあるのです。

また、サラリーマンや会社員の人は、本業の収入は会社側で確定申告を行います。不動産の所得の確定申告は、自分で行う必要があるので、忘れないようにしましょう。

青色申告と白色申告がありますが、節税対策のためには青色申告がおすすめです。

白色申告に比べると、帳簿を付ける必要や手間は増えてしまいますが、毎月数時間でできることなので、しっかりとめんどくさがらずに行っていきましょう。

脱サラして会社設立をする選択肢も

脱サラして会社設立をする選択肢もあります。

アパートの経営が波に乗ってくると、何棟ものアパートの経営を始めたり、建築から始めたりするという家主も多くいます。副業であるアパート経営に重心が傾き、脱サラする人も少なくありません。

アパートの経営を法人化して、会社を設立し、節税対策などを行うこともできます。アパート経営で生きていくのに十分な資金を得られるようになったら、働いているのが嫌になることだってありますね。

「アパート経営を始めるから脱サラする!」というリスクを負ってまで脱サラする人はほとんどいませんが、アパート経営をある程度行い、理解し、集中したい人は良い選択肢かもしれません。

脱サラする理由は様々ですが、本業として不動産貸付業へ転向するサラリーマンも増えてきました。その場合の利点などをみていきましょう。

不動産を所有する会社

アパート経営を法人化するということは、アパート(不動産)を所有する会社となります。

個人事業主ではできない、相続税の対策や所得税から法人税に変わるなど、色々な面でメリットがでてくるのです。

もちろん、法人化することでデメリットもあります。しかし、デメリット以上にメリットが多くある法人化は、脱サラした家主におすすめの方法です。

どこにも管理を委託しない場合には、リフォーム業者との人脈が必要ですし、空室をお願いする他の仲介業者とも仲良くなっておいたほうがよいでしょう。また、管理料などの費用がかからず、家賃収入はすべて利益となります。

しかし、賃貸経営の知識も必要ですし、アパートの設備などの劣化などを把握することも必要です。法人化し、すべての業務を行うのであれば、忙しい毎日となっていきそうですね。

不動産の管理委託会社

自分の持っている不動産を管理してくれる委託会社にお願いすることもできます。もちろん、法人化した後でも大丈夫です。

不動産の管理とは、先程少し触れましたが入居募集の依頼やリフォーム、退去立会い、入居時の契約、空室の把握、リフォームやリノベーションの提案などを行ってくれます。

また、アパート経営には人がかかわっているので、急な要件も多くあります。不法駐車、不法投棄、鍵をなくした、雨漏りした、隣人トラブルなど様々なケースも管理委託会社が行います。すべてを任せるのではなく限定的な部分だけでもお願いできます。

アパート経営を法人化し、全てを一人で担うとなると、身体がひとつでは足りないことも予想されるので、資金面に余裕がある場合には管理委託した方がよいでしょう。

法人化するメリットとは

法人化するメリットを紹介します。
さて、脱サラして法人化する場合には、どのようなメリットが考えられるのでしょうか?個人事業主のままでよいのか悩んでいるのであれば、一度考え直した方がよいかもしれません。

というのも、アパート経営を法人化するのにはたくさんのメリットがあるからです。もちろん、次のようなデメリットもあります。

個人事業主の場合には、経営が赤字の場合住民税が非課税となりますが、法人の場合は均等割りという税金がかかります。また、社会保険にも加入しなければなりません。さらに、経営を辞める際には手続きや費用もかかります。

デメリットとしては上の3点ほどで、メリットは大きく5つあります。ひとつずつ詳しくご説明していきますね。

所得に対する税負担を減らせる

アパート経営にはたくさんの税金がかかりますが、法人化することで税の負担を選らすことができます。個人の所得税は累進課税という方法で税率を算出していきます。法人税は累進課税ではありません。

累進課税というのは、所得金額に対して税率も5%ずつ程度上がっていくという方法です。そのため、所得金額が高くなるほど、税金も高くなってしまうのです。一番高くなるので、4,000万円を超えた場合には45%もの税率がかかります。

詳しくみると、195万円以下が5%、195超え~330万円以下が10%、330超え~695万円以下が20%、695超え~900万円以下が23%と続いていきます。所得が高くなった場合に、税金の額がものすごく高くなってしまうのです。

しかし、法人の場合には、800万円で仕切られています。課税対象である所得が800万円以下の場合には19%、超える場合には23.2%となっています。法人の場合には、最大でも23.2%にとどまるのです。

所得が少ない場合には税負担を減らすことはできないかもしれませんが、アパート経営をしていくのであれば、それ相応の所得を得るのですから、法人化のほうがよいことが分かります。

家族を社員にして節税できる

法人化せず、個人事業としての場合でも家族を社員にすることはできます。その際には、青色事業専従者給与の届出を出さなければなりません。

お金を与える際に、家族であろうと贈与税は課税されます。年間で110万円以上の贈与がある場合には、110万円を超えた金額が贈与税の対象となっています。

でも、家族に給料を払ってさらに税金がかかるとなるともったいないような気になります。ここで、法人化です。法人化することにより、役員報酬や給与として渡すことができるようになります。

給与や役員報酬は、会社が払っているお金なので、贈与税には値しません。さらに、すべてを経費計上することができるのです。

すなわち、贈与税が浮くだけでなく、給料を経費計上しさらなる節税対策になるということです。

経費にできる内容が増える

個人事業でも経費として計上できるものはありますが、法人化することで、さらに経費計上できる内容が増えることもメリットのひとつです。

個人事業と法人事業で異なる部分は、生命保険金と退職金と給与の3つです。給与は役員報酬として経費計上できます。さらに、個人事業ではできませんが生命保険も会社の経費となるので、経費計上の対象となっています。

個人事業の際には退職金という項目はないのですが、法人化することで退職金を支払うことができるようになります。退職金は「退職所得控除」といって、控除所得のひとつなのです。

個人事業ではできない3つの経費計上は、アパート経営を行っていく上でとても節税対策につながります。ご家族でアパート経営を行う場合や何名かの社員を雇う予定のときには、法人化を視野に入れてみましょう。

相続手続きの負担軽減ができる

不動産を所有している場合、不動産にかかる相続税も高値となってしまいます。不動産を多数持っている場合には、さらなる相続税がかかりますね。

せっかくの財産なのに、税金がたくさんかかるのはもったいないのですが、法人化することで税を軽減することができます。不動産を会社の財産とすることで、誰かに相続することもあげることもなくなります。

ということは、相続するものの対象とならないので、相続税や贈与税の対象にもならないのです。そのぶん相続税の負担が軽減できるということです。もちろん、すべてを会社の所有にしなくてもよいのです。

相続する予定がある不動産はは、個人所有のままにしておき、財産を会社と個人で分担する方法もあります。

相続税の準備ができる

将来、自分の子供に不動産を相続する予定であれば、相続にかかる税金の費用を法人化している間に準備することができますね。

法人化して節税対策を行ったぶん、大切な家族のために相続の際の不安をなくすためにも、相続税の準備が必要であれば、時間をかけてでも少しずつ無駄なく準備していきたいですね。

アパート経営は月収いくらになる?

アパート経営は月収いくらになるか知っていますか。
最後に、アパートを経営していく上で一番気になるのは、月収がどのくらいになるのかということです。皆さんは、どれくらいの月収を目指してアパートを経営していく予定ですか?

しっかりと目標を見通して、脱サラや法人化なども計画していきたいですね。目安となるように、アパート経営者の月収を参考にしてみてください。

家賃が6万円、10部屋あるアパートを所有している場合、家賃収入は6×10=60万円となります。ここから、税金やローンの返済、設備にかかる費用などを省くと、利益は半分ほどになることが想定されます。ということは30万円前後の月収となるのです。

1棟の場合の計算なので、2棟3棟と増えるに従い、さらに月収は増えるでしょう。しかし、空室が多い場合や、事業計画が上手くいかない場合には、月収が減ることも想定してください。

所有しているアパートの近くに、同じ間取りで安い新築が建ったらどうでしょう。入居率は格段に減り、家賃を下げなけれなならない状況になるかもしれません。

初めの土地選びや周りの調査などをしっかりとした上で、最悪の状況も踏まえたうえで、月収や年収などを算出してみた方がよいでしょう。

大きな利益を上げるには

アパート1棟では、そこまでの大きな利益は得られません。サラリーマンのときの給料より下がってしまう場合も存分に考えられます。では、どのようにすれば大きな利益を上げることができるのでしょうか。

大きな人気の物件を多数持つこと、空室にならない為の対策や募集対策、不動産に関する知識を持っていること、物件の購入時に失敗しないこと、高利回りができそうな物件を選ぶことなどです。

アパート経営や家主業と聞くと、不労所得とされ働かず動かず収入が入るイメージですが、そうではありません。毎日のように物件に足を運び、入居者が困っていないか、空室を埋める方法を探し回るなど、実際は動き回っているのです。

頭脳や紙面上での利益アップのイメージは大切ですが、所有している物件をよく理解し、周りの環境まで把握できるようアンテナを張っておくことがなにより大切です。

まとめ

アパート経営をして会社設立することの理解は深まりましたか?
もしサラリーマンをしながら副業としてアパート経営をしているのであれば、職業欄は会社員となります。法人化や個人事業として始める場合には、業種名も変わります。

法人化なども視野に入れてアパート経営を再度考えてみてくださいね。

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