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アパート経営に必要なあらゆる手続きについて簡単解説!購入から廃業まで

アパート経営に必要なあらゆる手続きについて簡単解説!購入から廃業まで

アパートの経営をおこなっていく上であらゆる手続きが必要となります。提出物も多いのでうっかり忘れがちになりそうですが、提出が怠らないよう、また遅れないようにしなければなりません

アパートを購入するときの契約書や証明書、経営を始める時の届出書、運用中の申告書、相続時の手続き、さらに廃業時の手続きについて把握しておくことは大切です。

今回はアパートの経営に関する様々な手続きについて簡単に「あぱ貸」で学んでいきましょう。

アパートを購入するための手続き

アパートを購入するためにはどういった手続きが必要なのでしょうか。
まずは、アパート経営を始めるにあたって、不動産物件を購入する際の手続きの方法についてです。実際に、アパートを所持しているオーナー様の場合には、経営開始時の手続きから読んでくださいね。

購入するアパートを探し買い付けを決めたらすぐに動くことが決め手です。人気の物件は、他の方も狙っている可能性が高いので、買い付け時の方法なども先に知っておくと購入時に先手で手続きがしやすくなります。

購入の申し込みが終わったら、銀行の融資の審査を受け、売主と売買契約を結びます。さらに、アパートの管理を別の会社に依頼する場合には、自分に合った信頼できる管理会社を探す必要があります。一連の流れについての手続きをみていきましょう。

賃貸用のアパートを所有する方法には、土地を購入して新築を立てるというのもひとつの手段です。しかし、今回は、新築アパートや中古アパートを購入した場合に絞ってご説明していきます。

欲しい物件が決まったら買付証明書

まず、欲しい物件が決まったら、売主に「買い付け(購入するという申し込み)」を入れます。買い付けは不動産業者を通して売主に提出し、物件を買いたいという意思を相手に伝えるものです。

買付証明書は、物件の所在地や物件名・敷地面積や構造などを記入する部分、そして売買の条件(金額や融資利用の有無、条件)などを記入する部分があります。

購入の希望金額を提示することができるので、値下げをお願いすることも可能です。反対に、競争率が高い物件であれば、売主が想定している価格より高値を記載することもあります。

買付証明書は一人が提出するのではないく、複数の買主が希望する場合もあるので、絶対購入できるわけではありません。そのため、どうしても購入したいという気持ちを、別紙で添付して送る場合もあります。

複数の買主が買い付けを申し込んだ場合には、先着順の場合もあります。しかし、融資の仮審査が通った人を優先する場合もあり、「確実に買える!」という人が選ばれることがあります。

また、買付証明書は申し込みであり契約ではありません。そのため、買主側からキャンセルすることもできます。

しかし、何でもかんでも買い付けをしてキャンセルする行動を繰り返してしまうと、相手や不動産業者に不信感を与えるので注意してください。

金融機関から融資を受けるための申し込み

買付証明書を提出し、購入の話が買主と進み始めたら、次のステップに進みます。次は、銀行などの金融機関から融資を受けるための準備を行いましょう。

初めてのアパートの買い付けの場合には、個人で銀行に行っても断られてしまうこともあります。売主や知り合いの経営者、お世話になっている不動産業者から直接銀行に紹介してもらって、尋ねる方法が良いでしょう。

融資の審査には、最短でも3日かかり、最長1ヶ月以上時間がかかる場合もあります。というのも、融資の申し込みをしてから、支店内での会議、融資課長・次長・支店長・本部部長の決裁を経て、やっと融資の有無が決まるのです。

申し込みの書類には、借入の希望金額や融資の実行日、返済期間や返済方法、使途などを書きます。さらに、決裁書や試算表、納税証明書、資金繰り表も合わせて提出します。

融資を通してもらうためにも、申し込みに向けてしっかりと準備をしておくことが大切です。

売主と売買契約の締結

融資が決まったら、次は売主と買主の不動産売買契約を正式に結びます。買い付けの申し込みはあくまでも申し込みですが、契約は正式なものとなり、決定事項となるので慎重に進めましょう。

契約を結ぶ際には、不動産業者が仲介として入ることがほとんどです。仲介手数料が発生しますが、やはり買主と売主の間に契約のプロがいないと何かトラブルの際に困ります。

もちろん、不動産業をしていないと、個人間での売買は無効になるケースもあるので注意しましょう。

仲介業者から重要事項説明を受け、同意により署名捺印して締結となります。また、アパートの購入となると多額の費用が必要なため、融資により支払う人がほとんどです。融資の仮審査が通ったとしても、本審査で落ちるケースもまれにあり、契約できない状態になる場合も考えられます。

その場合に、契約が破棄できるように契約時に「融資特約」を必ず特記事項として入れてもらうようにしておきます。たとえば、「融資が下りなかった場合には、キャンセル費用無しに契約を破棄できる。」というように、買主に負担のならない内容がよいでしょう。

契約書には売買物件の表示(誤りがない事をしっかりと確認しましょう。)、代金や手付金の額の表示、土地の実測と土地代金の精算、所有権の移転と引き渡しなど、その他いろいろな項目があります。

難しい内容のものであれば、しっかりと理解できるためにも詳しく説明を受けて、疑問があれば署名の前にはっきりしておくようにしましょう。手付金の内容も記載されているのですが、詳細の確認も必要です。

売買契約による手付金には3種類あります。

  • 証約手付:契約の締結を目的とし授受されるお金です。
  • 違約手付:契約違反の際に損害賠償とは別に手付金をもらうという意味です。
  • 解約手付:売主がキャンセルする場合には手付金の2倍の金額を返還すること、逆に買主がキャンセルする場合には手付金を放棄するという意味があります。

手付金ひとつにとっても意味が異なるので、契約締結前に把握しておきましょう。

管理会社選定後に管理委託契約

売買契約が締結したら、次の流れとしては、どの不動産会社または管理会社に管理を委託するのか検討しておきましょう。自分で管理する方法もありますが、入居者募集やリフォームなどもすべてこなさなければなりません。

また入居者同士のトラブルや夜間のクレームなど様々なことに対応しなければならず、とても大変です。管理会社に委託するので、管理料が必要となりますが、入居率や稼働率を考えても委託した方がよいでしょう。

さて、管理会社を選ぶポイントが3つあります。ひとつは、管理会社の担当者と買主のコミュニケーションが取れやすいかどうかという点です。お互いに気が合わない、連絡がとれないなどの状態では、よい経営ができないと言えます。

二つ目は、管理会社の管理物件の入居率が良いかどうかということです。担当者に直接聞いてみても良いですし、HPの空室状況で確認することも可能です。また、入居募集の際にはHPでの募集が有効なので、どのように募集しているのかチェックしておくとよいです。

間取りは正確なのか、物件のアピールポイントはどのように記してあるのか、紹介できる総数はどれだけあるのか、スーモなど他の賃貸情報サイトと連携しているのかなどをHPで知ることができます。

三つ目は管理会社の管理体制について知っておきましょう。夜間のトラブルには対応できるかどうか、家賃の未納に対して催促してくれるのかどうか、賃貸営業者と管理部の関係が良いかどうかなど会社に訪ねた際に様子を見たり聞いたりしてみましょう。

管理も重要ですが、賃貸営業の人柄を知り頼れる人を作っておくのも満室に繋がるカギです。空室が続かない為に、良い営業マンを見つけ、電話などで直接お願いするという手も有効です。

管理会社との委託契約には、サブリースという方法があります。これは一括借り上げのことで、管理会社が土地と建物をオーナーから借り、貸主として入居者に貸すという方法です。

本来、空室があれば、その分の家賃収入はなくなりますが、サブリースの場合には空室であっても一定の収入があります。その分、管理委託費用が高くなりますが、すべてを任せることができるのでオーナーの負担は減ります。

サブリースは長期で30年契約などもあり途中解約が難しいというケースもあるので、後のトラブルや解約したいときの条件なども、管理委託をする前に確認しておきましょうね。

金融機関との金銭消費賃貸契約(ローン契約)

売買契約が締結し、管理の委託や今後の管理方針を決めた後、早ければ融資が本決定されます。本決定までにかかる時間には個人差があるので、いつ頃にローンの契約ができるのか、申し込みの際に見通しとして尋ねておくと安心です。

銀行などの金融機関と金銭消費賃借契約を結ぶのは、売主に代金を支払う決済の前に行っておきます。金銭消費賃借契約には、不動産売買契約書が必要となるので、売買契約が締結してから銀行などの金融機関と契約するという順序になっています。

不動産売買契約書以外に、収入証明書や実印、印鑑証明書、重要事項説明書、事務手数料、抵当権設定登記費用など様々なものが必要となるので、準備に時間がかかります。しかし、見落としや忘れることがないように、早めに行動し準備しておくことが大切です。

融資決まり金銭消費貸借契約も無事に終わり入金後に、次は売主へと支払いを行います。決済が完了し、物件の引き渡しが行われ、物件の書類や各部屋などの鍵、保証書なども手渡されて、引き渡しが終わるのです。

アパート経営開始時の手続き

アパート経営開始時の手続きを紹介します。
アパートを購入し引き渡しが完了したら、いよいよ経営に乗り出します。すぐに入居者の募集を始めて良いのかと言うとそうではありません。経営を始めるにあたっての手続きを行う必要があります。

新たにアパート経営を事業として始めるので開業の届出や所得税の申告、減価償却資産の償却方法の届出などを国税庁の税務署に提出しなければなりません。

各手続きや提出する時期などについて詳しくご説明していきます。

個人事業の開業等届出書の提出

アパート経営は個人事業となります。その他新たな事業を所得した人、山林を所得した人なども対象となり、事業を開始した場合に開業届出が必要です。

提出の時期としては、開業日から1ヶ月以内に提出しなければなりません。提出の期限日が土曜日曜祝日などの場合には、その翌日までが期限とされているので、間違えのないようにしておきましょう。

届出は自分で作成し、事業所(オーナーの住所)の所在地を所轄している税務署長当てに提出します。提出方法は、送付または持参の方法の2つです。提出における手数料は要らず、届出書はPDFにてインターネットでダウンロードすることもできます。

所得税の青色申告承認申請書の提出

青色申告承認申請書とは、青色申告の承認を受けようとする場合における手続きです。そもそも青色申告とは、不動産や事業・山林所得のある人が申告できるものです。確定申告の際に帳簿などの書類も合わせて提出します。

メリットも多く、青色申告の人のみの特別控除、青色事業専従者給与制度、貸倒引当金の計上、純損失の繰り越しと繰り戻しなど申告をすることで良い点が多くあります。申告をしない場合には、確定申告の際に白色申告となります。

青色申告は白色よりも控除額が多くなり、税金を大幅に減らすこともできます。帳簿を付ける手間がありますが、近年では会計ソフトなどもあり便利なので、昔と比べると手間がかからないようになってきています。

さて、青色申告承認申請書ですが、申告をする予定の年の3月15日までに提出します。非居住者で国内で事業をする場合には、開業から2ヶ月以内に提出します。相続により承継した場合には、相続を知った時期により、提出する期限が違います。

こちらも開業届出と同じく手数料はいりません。提出先も同じく事業所(オーナーの住所)の所在地を所轄している税務署長当てに提出します。

青色事業専従者給与に関する届出書の提出

青色申告承認申請書を出す際に、合わせて青色事業専従者給与に関する届出書を提出しましょう。青色事業専従者給与とは、事業に携わっている家族に対して、報酬を控除できるものです。原則として、家族に支払われる給与は必要経費となりません。

しかし、青色申告の場合には、経費計上でき税金対策に繋がります。白色申告の場合には、配偶者が86万円、親族は50万円と金額が決められているのですが、青色申告の場合には金額が決められておらず報酬を決めることが可能です。

青色事業専従者の条件としては、申告者と生計を共にしている親族であること、該当する年度の12月31日までに15歳以上であること、事業に6か月を超える期間専従していることが挙げられています。

青色事業専従者給与に関する届出書の提出は、算入しようとする年の3月15日までとなっています。もし、その年の1月16日以降に新たな専従者がいる場合には、開業から2ヶ月以内もしくは専従者が入った日から2ヶ月以内が提出期限です。

減価償却資産の償却方法の届出書の提出

アパートを経営していくにあたって、減価償却資産の償却方法について届け出を出さなければなりません。減価償却資産とは、例えば建物の附属設備や機械装備などの資産で、時間が経つことにより経年劣化していき資産価値が減っていく資産のことです。

例えば30万円のエアコンを購入したとして、耐用年数が6年だったとします。その際に、1年あたりの減価償却費は30÷6=5万円となり、年間5万円分経費処理ができるということになります。耐用年数の目安もあるので、目安と合わせながら、減価償却費を計算していくのです。

その資産それぞれにおいて、どのように償却していくのかという方法を示した届出書を「減価償却資産の償却方法の届出書」というのです。実際の届出書には、建物附属設備・構築物・工具・器具及び備品などの項目に分けられており、償却方法を記していきます。

提出期限は、普通法人設立の場合、開業した翌年3月15日までに提出します。公益法人や人格のない社団、新たに船舶を取得した法人は、それぞれ申告期限が少し異なる場合もあるので、一度最寄りの国税局に相談してみてください。

賃貸アパート運用中の手続き

賃貸アパート運用中の手続きを紹介します。
次に、賃貸アパートを運用している際に毎年必要となる手続きについてです。経営を始める際やその前にも必要な手続きは多くありますが、運用後も忘れることなく手続きをしてください。

基本的には償却資産の申告書の提出や確定申告となり、普段から帳簿をつけていれば問題なく手続きをすることができます。漏れなくすべて申告できるように、日頃から気を付けながら経営していかなければなりませんね。

償却資産申告書の提出

償却資産について先程少し触れましたが、償却資産税は固定資産税のひとつです。土地や建物は固定資産税が課されますがそれ以外に関する事業用の資産に対して課税されます。

事前にアパート経営を始める際に申告している資産もありますが、途中で購入して増える資産もあります。その時には1月1日現在において所有している償却資産を、その年の1月31日までに資産がある市町村に申告しましょう。

土地や建物に関しては、固定資産税として税務署から納付書が届くのですが、償却資産税についてはそこまで税務署も把握できないことも踏まえて自分で申告しなければなりません。もし、申告を忘れてしまったり漏れてしまったりした場合には、5年分さかのぼり課税されます。

さらにわざと申告をしなかったなど偽りや不正が確認された場合には、7年分さかのぼり課税されることになるので、注意してください。償却資産として申告したいたものを廃棄する場合には、必ず廃棄したことを申告するようにしましょう。

耐用年数を過ぎ、資産の評価額が取得したときの金額の5%以下になった場合においても、取得したときの金額の5%が課税されることになっています。廃棄したことを伝えておかなければ、そのまま引き続き税が課されるということになるのです。

償却資産税の対象としては、集合玄関のインターホン設備、電気や水道の工事、部屋のエアコン、郵便受け、植栽、ゴミ置き場や街灯、駐車場などの塗装、駐輪場の設備などが該当します。ちなみにエアコンなどをリースで借りた場合には、課税対象となりません。

確定申告(白色申告・青色申告)

本業としてアパート経営をされている人は「確定申告をしなきゃいけない。」と思っていますが、例えば会社員で副業として賃貸業をしている場合にはどうなるのでしょうか?

法律では、給与所得者であれば所得が20万円を超える場合において、年金受給者であれば収入金額が400万円以下かつ所得が20万円を超える場合に確定申告が必要となるとしています。そのため、サラリーマンをしつつアパート経営をしているのであれば、ほとんどの人が該当するのです。

個人でアパート経営をしている場合の確定申告は、1月1日から12月31日までの取引を集計・決算し、税金の申告を行います。まず気を付けてほしいのは「収入と所得」の違いについてしっかりと理解しておくことです。

アパート経営における収入は、毎月の家賃・礼金・更新料・共益費・太陽光を設置しているのあれば売電収入も含まれます。所得は収入から必要経費を差し引いたもので所得税もここから算出されます。

確定申告書には収入を記載する欄、所得を記載する欄、さらに所得控除を記載する欄、そして税金の計算の欄があります。

記載項目が多いので、計算や記載を調べながらしなくてはいけないことも考えると時間と手間がかかるので、早めに準備しておくとよいでしょう。書類に記入する方法もありますが、申告用のソフトもあり勝手に計算してくれるのでとても便利です。

他にも税理士にお願いして確定申告書を作成してもらうこともできます。アパート経営において、すべてひとりでするとなると、オーナーの負担が大きくなります。慣れない作業で記入漏れなどが起こってしまうことも考えられるので、誰かに頼る方法も検討してみてください。

賃貸アパートを相続する時の手続き

賃貸アパートを相続する時の手続きを紹介します。
賃貸アパートの経営をしようと思って始める場合もありますが、相続により経営を始める場合もあります。その際には、相続時の手続きとして、別の手続きが必要となるのです。身内や親せきが元の所有者であり、亡くなった際の相続時、どのような手続きが必要なのでしょうか?

ローンが残ってる場合や相続人としてどのように確定申告をおこなえばよいのか、たくさんのことが一気にのしかかってくるのでパニックになってしまうかもしれません。慌ててしまいミスが出ないように、アパート経営を相続する際の手続きを簡単にご説明します。

相続登記(不動産の名義変更)の申請

アパート経営を相続するときには、不動産の所有している名義の変更が必要となります。まずは法務局に足を運び、不動産の登記簿謄本を取得して権利を確認しましょう。被相続人が単独で所有していたのか、他の人も共同で所有しているのか、担保があるのかどうかを調べます。

確認後に、法務局に登記簿の名義変更を申請します。相続人本人の戸籍や住民票、評価証明書と申請書をもっていきます。手数料は固定資産税評価額の1000分の4%が必要なので注意してください。例えば3,000万円の評価額であるアパートを相続する場合には、12万円が必要となります。

名義変更の申請が完了したら、次は相続税を一括さらに現金で納付しなければなりません。相続登記や相続税の納付など出費がかさむので、アパート資産の売却も視野にいれつつ検討してみてください。

相続人によって行われる準確定申告

年の途中で亡くなった人の場合には、相続する人が1月1日から死亡した日に確定した所得金額を税金を計算し、相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内に申告と納税をおこないます。この申告を準確定申告といいます。

もし、相続人が二人いる場合には連名による署名で申告するか、別々に提出します。もし、故人が確定申告の期限までに申告書を提出せずに亡くなった場合には、前年分の申告書も相続人が提出しなければなりません。

準確定申告の提出先は、故人の住所がある場所の税務署に出しましょう。間違って相続人の住所の管轄である税務署に提出する場合があるので注意してください。足を運ぶのが難しい場合には、郵送で提出することも可能です。

また、普通の確定申告であれば、e-Taxによる申告ができます。しかし、準確定申告の場合にはできません。書類に記載し、郵送で送るので、間違えないようにしてください。

ローンの残債がある場合は金融機関に相談

急な相続の場合には、ローンの残債に悩んでしまう相続人も多くいらっしゃいます。返済は見通すことができるのか、残債はどのくらいの期間続くのかなど、オーナーも変わるので不安も大きくなりますね。

まずは借入している銀行などの金融機関に相談にいってみましょう。返済の計画について相談し、納得の上で相続をするのかやめて不動産を売却するのかなどを決めたほうがよいです。名義変更する前に、一度相談してみてください。

相続に関して、連帯保証人に関係しているととても面倒です。解決法などこちらの記事でくわしく解説しています>>アパート経営の連帯保証人トラブルQ&A相続放棄や家族、親・夫婦でおこるリスク

 

廃業するときの手続き

アパート経営を廃業するときの手続きを紹介します。
最後に、アパート経営を廃業するときの手続きについてです。経営開始時や運用中に手続きが必要ですが、廃業時にもしっかりと手続きが必要となります。

もし廃業時に届出書などの手続きを怠ってしまうと、税金の納付書が届いたり確定申告の連絡がきたりして、無駄にお金を支払わなければならない場合があります。

オーナーや急病の場合や亡くなって相続人がいない場合、建物が古くなり取り壊しとなった場合など、廃業の理由は様々です。どのケースにおいても手続きは必要なので、忘れないようにしましょう。

個人事業の廃業等届出書の提出

個人事業として開業届を出した場合においては、廃業等届出書を提出しなければなりません。提出期限としては、アパート経営をやめた日(廃業した日)から1ヶ月以内に税務署に提出します。

開業時と同じく、手数料はかかりません。国税庁のホームページで申請書の様式がダウンロードできるので、自宅で記入し、送付または持参して提出することになります。

提出先は、納税地を所轄している税務署長当てとなります。もし事務所を移転して別の住所になった場合においても、納税地を所轄している税務署のみに提出すればよいので、他の所への提出は不要です。

所得税の青色申告のとりやめ届出書の提出

もうひとつ手続きが必要なものがあります。青色申告の承認を受けている場合には、申告を取りやめする旨を伝える手続きが必要となるので、忘れないようにしましょう。

青色申告書提出の承諾を受けていた期日、申告をやめる理由、氏名や住所などを記入します。こちらも国税庁のホームページで申請書の様式がダウンロードできるので、自宅で記入し、送付または持参して提出することになります。

廃業の手続きをこちらの記事にマニュアルとしてまとめました>>【アパート経営廃業マニュアル】やめる手順4ステップ!大家向け届出書や費用を解説

 

まとめ

アパートの経営を始める時から廃業する時まで、様々な手続きが必要となります。

確定申告や開業届、廃業届、相続の際の届出などケースによってそれぞれ届け出の内容が違うので、忘れないよう間違わないようにしっかりと行いましょう。

廃業を考えている大家さんも、空室対策の起死回生の設備「無料インターネットサービス」を再検討してみませんか? こちらの記事でくわしく解説しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

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