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アパート経営を始めるのに許可は必要?公務員は規模によって許可必須!

アパート経営を始めるのに許可は必要?公務員は規模によって許可必須!

アパート経営をするオーナー様にはどんな申請手続きが必要なのでしょうか。事前に準備し書類を揃える必要があるなら、それなりの用意が必要です。

具体的には申請書類に記載する内容や添付書類など、調べる事柄があります。またオーナー様の属性は自営業の方やサラリーマンの方、公務員の方などさまざまなはずです。

今回の「あぱ貸」では属性によって異なる必須手続きの内容をご紹介します!ご自身のアパート経営で抜けがないか、一緒に確認してみてください。

アパート経営をはじめたいなら、成功した大家のノウハウが役立ちます。そんな大家さんのブログを集めて具体的なポイントを解説しています>>アパート経営ブログ7選【金持ち大家から学ぶ】3つの注目ジャンルはこれだ!

アパート経営を始めるには資格や許可が必要?

アパート経営を始めるには資格や許可が必要か知っていますか?

不動産関連の資格といえば宅地建物取引士(宅建)やファイナンシャルプランナー(FP)が思い浮かびますよね。経済的な知識と税務、法務など、業務で必要な知識はどれも難易度が高く専門性の高いものです。

それらの知識を有しない段階でオーナーになると、聞きなれない話ばかりで不安を感じることでしょう。

アパート経営を始めるにあたって、資格取得は必須ではありませんが、自分で物件を見聞きしたり課題に対応するための知識は絶対に必要です。

現在オーナー様として資産を増やしておられる方は、知識習得のための圧倒的努力しています。先輩オーナー様の実録ブログや専門家の書籍、セミナーや懇親会に参加し日々情報を取りに行くことが成功のポイントなのです。

役立つ不動産関連の資格とは

では実際に購入する不動産の見極めや管理業務に役立ち、専門業者と渡り合うための知識が得られる資格とは何があるのでしょう。

宅地建物取引士

不動産会社で何か契約を結ぶ際には、必ず手続きをする担当者を「宅地建物取引士」の資格を有する者に代わります。この資格では不動産取引に関する法律が網羅されており、保有することで下記内容を業務として行うことが可能です。

・契約時の重要事項説明
・重要事項説明書への記名と捺印
・契約書の記名捺印

試験内容の対象分野は民法、宅建業法、法令上の制限、その他関連知識です。まず民法分野では、不動産取引時の契約書に記載されている内容でトラブルが起こったときの対処方法やトラブルを未然に防ぐ為に知っておくべき法律が網羅されています。

次に宅建業法分野では、お客様が契約によって不利な立場におかれないように規定された宅建業法が習得目標です。宅建業者や宅地建物取引士の業務上のルールが規定されており、自身が契約に関わる際に身を守る知識となります。

そして法令上の制限の分野では、住みよい街をつくるための法律に関する知識が出題されます。都市計画などどのようにして市街地が規定されているか知ることが可能です。

最後にその他の関連知識としては、不動産購入時の税金や土地建物の耐久性に関する知識を習得できます。

宅地建物取引士の過去10年間の合格率は15〜17%と難易度の高い試験となっていますが、オーナー様としてはどの知識も実務に反映するものです。

不動産実務検定

こちらは一般財団法人 日本不動産コミュニティーが運営している試験で国家試験ではありません。しかし、オーナー業を開始する前に知っておきたい知識や手順が出題範囲として設定されており、1級まで受けるととても心強い内容となっています。

2級で学ぶ具体的な内容としては、滞納トラブルの対策法、リフォームでコストを抑える方法、賃貸経営に関係する基本的な法律、空室対策の具体例、不動産投資の基礎知識、賃貸管理の運営基礎知識などがあり、基本的で必須の事項を習得します。

1級で学ぶ具体的な内容としては、不動産投資に関わるファイナンスの知識、不動産調査の手法、競売・借地取引の知識、税金に関する具体的な事項、ゼロから大家になる手順などが含まれています。宅建で法律が網羅できるとするならば、不動産実務検定ではそれを踏まえた実務の知識が習得可能です。

マンション管理士

名前からするとアパート経営から少し離れる印象がありますが、内容としては入居者とのトラブル対策時などに役立ちます。また将来的に自分の資産が増えてマンション規模の経営をスタートさせる際にも十分役立つ知識です。

マンション管理士とはマンションの管理組合に都度アドバイスをし、法律に準ずるマンション管理を手伝う専門家のことで、その分野の深い知識が必要です。

例年合格者は受験者の7〜9割です。資格の学校TACの調査によると、本試験は不動産鑑定士試験の次に難易度が高いものであり専門性が求められる国家資格であることがわかります。

広く認知されている資格ではないので、試験内容の想像もつき難いかと考えられます。
実際の過去問題の内容は、下記に記載する文章の正否を回答するものなどです。

甲マンション管理組合(以下「甲」という。)の区分所有者Aに対する滞納管理費等の請求に関するマンション管理士の次の意見のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っている。ただし、甲の規約は、標準管理規約と同様であるものとする。

Aの滞納管理費等に係る債権の時効による権利消滅の効果は、5年の時効期間の経過とともに確定的に生ずるものではなく、時効が援用されたときにはじめて確定的に生じます。
(引用:全国マンション管理士事務所ガイド|【過去問】平成27年度マンション管理士試験問題)

正解は「×」ですが、マンション管理に関わる専門的な法務を理解していないと答えられない内容となっています。

具体的な試験科目としては、区分所有法、民法・管理組合の運営、建築基準法等・建築設備、マンション管理適正化法が挙げられます。区分所有法では、マンションに関わる基本的な法律を習得することが可能です。この分野ではマンション管理に関する実際の判例も出題されるので、暗記以上の理解を要します。

さらに民法の分野では、具体的な事例としてのマンションに関わる法令が出題内容です。ここでも事例を正確に把握するための深い理解が必要となり、実務に応用できる知識が試されます。

建築基準法等・建築設備、マンション管理適正化法の分野では、建築基準法・都市計画法・消防法、マンション管理適正化法に関する知識を習得することが可能です。

ファイナンシャルプランナー(FP)

こちらは金融に関する知識を習得するのに適した試験です。アパート経営には不動産に関する知識はもちろんのこと、金融機関との手続きもあり決算書の仕組みなどは必要な知識と言えます。経営者として収支の流れを正確に理解できることは重要な能力ですので、取得しておくと心強いです。

具体的な試験内容としては、税制度に関する内容、贈与と税金、相続財産の評価(不動産)、相続と保険の活用、公的年金、社会保険、個人年金、中小法人の資金計画などが挙げられます。

不動産関連の知識だけでなく、金融商品全般の仕組みや公的制度の知識がつきますので、お金に関しての計画を総合的に練ることが可能です。

宅建やFPは、金融機関の担当者や不動産会社の担当者とやりとりする際に、知っていた方が話しがスムーズに運ぶ可能性がある内容です。きちんと基礎的な仕組みを知っていることで、臆せず自分の要望や考えを伝える自信になります。

個人事業の開業等届出書は要提出!

フリーランス や不動産賃貸業、他事業を開始したら「個人事業の開業・廃業届出書」を税務署に提出しなければなりません。厳密には提出が無くても何かペナルティが発生するわけではありませんが、提出することで得られるメリットはあります。

提出の期限は?

事業開始の1ヶ月以内に提出することが必要です。

提出をすることで得られるメリットとはどのようなものでしょうか。それは、提出者は青色申告をすることができ、そこに関わる各種メリットを享受できるというものです。

その青色申告者のメリットとは65万円の所得控除と赤字繰越、青色申告専従者としての家族分の給与の経費計上です。65万円の控除を受ける為には複式簿記で帳簿を作成することが条件とされています。そして複式簿記では仕訳帳と総勘定元帳を作成が必要です。

・仕訳帳
全ての取引を日付順に記載した帳簿。勘定科目の種類とは関係なく1月1日から12月31日までの取引が日付順に記載されている。

・総勘定元帳
全ての取引が勘定科目ごとに記載されている帳簿。勘定科目ごとに取引をまとめた元帳を1つに集約したものを総勘定元帳と呼ぶ。

そしてこれらの帳簿に基づいて作成された、複式簿記の「損益計算書」と「賃借対照表」を青色申告決算書の書類として税務署に提出すると青色申告の65万円控除が受けられます。

次に赤字繰越に関してですが、こちらは赤字が発生した場合に翌年以降の最長3年間繰越すことが可能となるものです。次の年以降黒字化して所得が発生した場合は、その金額から赤字分を差し引き所得を少なく抑えることができます。ただしこちらは青色申告のみに適用される制度であり、白色申告者が繰越できるのは赤字の一部のみです。

そして青色申告で赤字申告できる所得の種類は限られています。

  • 事業所得
  • 不動産所得
  • 譲渡所得
  • 山林所得

この4つの所得でかつ一定の条件を満たす赤字損失が繰越可能です。

最後に青色申告専従者給与とは、青色申告者が事業に関わる家族への給与として支払った金額を控除できるというものです。この控除額は白色申告者の事業専従者給与よりも恵まれていると言えます。

白色申告者専従者給与が配偶者86万円、その他親族50万円に対し青色申告専従者給与は金額制限がありません。

その青色申告の事業専従者給与控除を受けるには下記の条件を満たすことが必要です。

  • 青色申告者と生計を同一にする親族
  • 当該年度の12月31には15歳以上であること
  • 青色申告者の事業に6ヶ月超専従していること

この専従者には、週に5日、5時間のパート勤務をしているようなご家族は含むことができません。あくまで青色申告の業務に専従できる状態であったかが判断基準です。

公務員の場合は申請・許可が必要なケースも

公務員の場合は申請・許可が必要なケースもあります。

公務員の方でも相続の関係や転勤の関係でやむなく不動産賃貸業を開始する方もいらっしゃいます。その場合、オーナー業をはじめることはできるのでしょうか。周知の通り、公務員の方々は副業をすることが原則禁止です。

しかし先程述べたやむを得ない場合は、申請し許可が下りると不動産賃貸業を営むことができます。その許可が下りるまでには約1年を要したり、開始までの流れはケースバイケースです。

国家公務員法、地方公務員法の規定

公務員の副業に関しては国家公務員法、地方公務員法により具体的に定められています。

・国家公務員法第104条 他の事業又は事務の関与制限

職員が報酬を得て、営利起業以外の事業の団体役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他のいかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
(引用:国家公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

・地方公務員法第三十八条

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下この項及び第一項において「営利企業」という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
(引用:地方公務員法|「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ」)

上記のように規定されていることから、原則は公務員の副業が禁止されています。

公務員の副業は禁止されている

公務員が副業をすることを禁止されているのは、所属する公的機関のイメージ損失に繋がったり、その機関の信用を落とすことになるのを防ぐ為でもあり、副業を通してその公務員が知り得る情報が漏洩してしまうことを防ぐ為、本業に支障が出ないようにする為です。

副業に該当しない不動産投資ならOK

副業に該当しない不動産投資ならOKなのでしょうか?

公務員の方でも条件をクリアすることによって副業ではなく不動産投資として運営することは可能なのです。人事院HPにある業務違反防止ハンドブックに詳細な条件が記載されています。

■自営に関する該当基準
一定の規模以上の不動産等賃貸や太陽光電気の販売、農業等は、自営に該当しますが、所轄庁の長等の承認を得た場合には行うことができます。

■不動産等賃貸について
【自営に該当する基準】
イ 独立家屋の賃貸の場合…賃貸件数5棟以上
ロ アパートなどの賃貸の場合…賃貸件数10室以上
ハ 土地の賃貸の場合…契約件数10件以上
ニ 駐車場の賃貸の場合…駐車台数10台以上
ホ 賃貸料収入が年額500万円以上 等

【承認基準】
①職員の官職と当該兼業との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと
②兼業に係る業務を事業者に委ねることなどにより、職務遂行に支障が生じないことが明らかであること
③公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと
(引用:人事院|「服務・懲戒のページ」)

規模は4棟9室以下

上記の規定を鑑みると不動産投資として認められる規模とは、4棟9室以下です。例えばマンションまで大規模とは言わないアパート1棟を管理されているオーナー様や、マンションの区分所有を3室運営されているオーナー様は、事業的規模で不動産賃貸業をされているとは言えません。

この規定にもある独立家屋賃貸5棟以上とアパート10室以上の規模とは、不動産賃貸が事業規模で行われているものなのか判断する基準とされており、所得税の申告面でも差が出てきます。

一般的に不動産所得が事業規模であると認められた場合には、各メリットがある制度の利用が可能です。

  • 青色申告特別控除65万円
  • 青色事業専従者給与
  • 回収不能賃料の経費計上
  • 取り壊し等の損失を全額経費計上

回収不能賃料には、事業的規模の不動産賃貸業であれば回収不能となった年度に経費計上が可能です。ただし、単に家賃の回収が滞っているからと言ってすぐに貸し倒れの処理ができるというわけではありません。

家賃の滞納だけで回収不能と判断することはできないのです。債務者の資産・支払能力をエビデンスとともに明確に確認ができ、税務上厳格な判断ができるケースでないと適用されません。またこれが事業的規模でなければ、ケースの内容に関わらず必要経費として計上することは不可能です。

そして取り壊し等の損失の経費計上に関しては、所得税法第51条の規定により事業的規模であれば損失金額の全額を必要経費に計上可能です。損失金額は直前簿価ー廃材価格ー保険金等の額で計算され、損害を受けた資産や損失事由により扱いが変わります。

事業的規模の不動産賃貸業とは異なり、事業的規模以外のものであれば所得の金額を限度とし経費計上が可能です。

賃貸収入が年間500万円未満

家賃収入は年間で500万円未満であれば副業ではない不動産投資であるとみなされます。この範囲を超えて運営する場合は必ず申請が必要となり、許可を得ずに行った場合は懲戒処分がなされる規定です。

新聞記事にもなった有名な実例としては、兵庫県の公務員が不動産会社を運営し停職6ヶ月の懲戒処分を受けたことが挙げられます。

よって事業規模にあたる数の不動産を所有し管理する場合や家賃収入が年間500万円に当てはまる場合は「自営兼業承認申請所(不動産等賃貸関係)」の書類にて事前に申請をし許可を得ることが必須です。

自主管理をしない

公務員は本業に支障を来すような副業をすることは禁止されていますので、不動産賃貸業の管理業務に関しても大家さま自身が行うのではなく不動産管理会社への委託が必要です。

「人任せにするのは気が引ける…」と自分で管理業務まで行っていると、副業に従事していると判断され、規模水準に収まるかどうかに関係なく副業禁止規定に該当します。

一定規模を超える場合は申請・許可が必須

一定規模を超える場合は申請・許可が必要になります。

上記に述べた規模(5棟10室、年間家賃収入500万円)を超えるようであれば、申告し許可をもらえば運営を続けることが可能です。

不動産投資に関心があって始める方もいますが、やむを得ずオーナーになるケースもあります。相続で賃貸アパートを引き継いだ場合や転勤によって住んでいた住居を賃貸に出す場合です。そのようなケースは申請の許可が得やすいとされています。

許可されやすいケース

では具体的に申請の許可が下りやすいケースに関して内容を見ていきましょう。

相続で不動産を得た場合

親が賃貸アパートの経営者であれば、その資産が公務員である自分に相続されることも大いにあります。しかもご自身が一人っ子であった場合などは、やむを得ずそのアパートのオーナーになることでしょう。

そのような場合は申請の許可が下りやすいケースです。公務員だから絶対に他の事業に関わることはできない、と早合点する前にしっかりと制度を調べて確認しておくことが必要となります。

転勤などの理由で賃貸に出す場合

相続以外にも起こりうるケースは、転勤によって住んでいたマンションや持ち家に住めない場合です。その場合売却する人か賃貸に出す人がいますが、この場合の賃貸はやむを得ない事情であるとして申請の許可も比較的通りやすいとされています。

また、離婚して今までの持ち家から引っ越しをしたが、以前の持ち家を売りに出したがすぐに売れなくて賃貸に出したケースも考えられるでしょう。こちらも意図的に賃貸経営しようと企てたわけではなく申請も通りやすいと言われています。

許可がされにくいケース

申請が事前に出されても許可が下りないケースがあります。それは公務員という立場上、職務専念に支障をきたすような事由や、信用失墜につながる事由である場合です。ではどのようなケースは事前の申請が認可されにくいのでしょうか。

賃貸経営による収入を目的とした場合

純粋に賃貸経営を自分の収入として拡大していくという姿勢の見える運営であると判断されると、許可を得るには時間がかかるか、もしくは得られない可能性があります。

裁判官のアパート経営が「不許可」となった事例も

2017年、実際に国家公務員である裁判官がアパートの経営に関して最高裁判所より許可得られなかったと報道されたことがありました。内容としては以下に記載したとおりです。

夫婦で賃貸アパートを新築して賃料収入を得ようとした男性裁判官に対し、最高裁は1日までに「不許可」とする裁決をした。賃料収入が年間約1100万円に上り、「最も公正かつ廉潔であることが求められる裁判官には認められない」と判断した。

裁決書によると、裁判官は2015年、妻とともに約1億3千万円を銀行から借り入れ、自身が所有する土地に鉄骨3階建てのアパートを新築する計画を立てた。もともとは親の自宅兼アパートがあった土地だった。
計画では、夫婦で全12室を不動産会社に30年間貸し付け、賃料収入は年約1100万円。借入金の返済を差し引いても年500万円以上の利益が出る想定となっていた。

最高裁が兼業の許可申請を認めなかったため、裁判官は「職務への支障はない」として外部委員会に不服を申し立てた。委員会は17年9月の答申で「経済的利益の追求以外にアパート経営の必要性や目的がない」とし、最高裁の判断を支持した。最高裁は10月25日付の裁決で、改めて不許可とした。
(引用:日本経済新聞|「裁判官のアパート経営NG 最高裁「廉潔求められる」 )

この判決によると、裁判官は他の一般の公務員以上に職務の性質上公正さが求められるため本件は不許可とされたとされています。私的な争いを審理・判断することが業務とされる裁判官である為、金銭的な利益目的な事業な不可とされました。

本件では親から相続した土地に、自ら新築のアパートを建設する計画であった点が特に懸念であったのではと見る専門家もいます。本記事には言及されていませんでしたが、仮に親御様がご存命中に更地に賃貸アパートを建設していてその土地建物を相続で継承したのであれば結果が異なったかもしれません。

年間約50件の兼業は許可されていたが…

本記事によると、同様に事前に申請した件で認可に至った例は多数あり、年間50件程度は存在していたと言います。

最高裁によると、同じように兼業の許可を求めた例は12~16年度に年間50件程度あるが、相続した不動産の賃貸や転勤に伴う自宅の賃貸が多い。最高裁が許可しなかったのは、この裁判官の申請1件だけだった。
(引用:日本経済新聞|「裁判官のアパート経営NG 最高裁「廉潔求められる」 )

やはり裁判官という立場と申請に至った時期が問題で、棄却されたものと考えられます。

まとめ

今回は、アパート経営の開始前に事前に申請が必要な項目、役立つ資格試験、公務員の方のアパート経営に関する規定に関してご紹介しました。実務に役立つ資格試験に関しては是非活用して、ご自身のアパート経営の成功に繋げてください。

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