無計画では失敗する!アパート経営にはメンテナンス費用の準備が必須

無計画では失敗する!アパート経営にはメンテナンス費用の準備が必須

不動産経営をする際につい見落としがちになってしまうのが、メンテナンス費の計画と計算です。

アパートやマンションなどの不動産は日頃からメンテナンスを施す事によって、外観を綺麗に保ち長い期間住宅として利用する事ができます。

このメンテナンス費用は予め資金計画に組み込んでおくことが重要です。今回この記事ではアパート経営のメンテナンス費用について「あぱ貸」がお伝えします。

アパート経営におけるメンテナンスの重要性

アパート経営におけるメンテナンスの重要性について紹介します。

賃貸アパートなどの不動産投資を行う上ではメンテナンスが重要になってきます。建物はメンテナンスを定期的に行うことによって長い期間に渡り使用することができます。

外観が良くない物件は入居者が決まりにくくなりますのでメンテナンスは必須と言えるでしょう。

アパートやマンションといった物件は放っておくと自然と建物の劣化が進みます。定期的に短いスパンでの建物の修繕を積み重ねておくことによって、まとまった出費を避けることができます。

よって、一度に修繕をまとめて施すのではなく、計画的な修繕をすることが非常に重要になってきます。修繕計画を立てる際に最も重要なのが修繕の費用といえるでしょう。

この修繕の費用をいかに確保しておくか、正しいタイミングで捻出できるかが重要です。

この修繕計画というものは10年以上の長期的なスパンで考える必要性があり、正しいタイミングで修繕の費用を捻出するための計画を立てなければなりません。

きちんとしたタイミングで適切な修繕を行うことは勿論のこと、適切なタイミングで修繕を行う以外にも日常的に起こる小さなメンテナンスのトラブルに対応しなけれればならないのが不動産経営です。

不可欠なメンテナンスとは

不可欠なメンテナンスは何か知っていますか?

賃貸アパートや賃貸マンションにおいてメンテナンスが不可欠な部分があります。それは建物を利用する上での各種設備が主たるものであり、これらの設備のメンテナンスを怠ってしまうと、建物の老朽化が早まります

具体的には、居住者が利用する目に見える共用部分のメンテナンスが非常に重要なポイント。アパートの例になりますが、アパートでは外壁や階段、廊下などが重要なメンテナンス箇所にあたります。

その他には見えにくい箇所になりますが、水回り、電気設備、ガス設備などの日常的に使用する設備のメンテナンスは必要不可欠といえます。

日常的に使用する設備は定期的に点検を行いますが、どうしても時間を重ねるにつれて小さな問題が生じてしまうので、すぐに対応できなければなりません。

建物の大規模修繕

建物の大規模修繕工事は建物の経年による劣化などにあわせて実施する、計画的な修繕工事のことです。修繕とは経年によって劣化した建物や設備などを建物の建設した頃の水準にまで戻すことを目標として行われます。

大規模修繕は一般的には12年ほどのスパンで行われるのが理想的な形です。
しかし、実際の所は費用に対してのリターンを考慮すると、なかなか家賃が修繕費をペイしきれないので、もう少し時間がかかってから修繕に取り組む場合もあります。

不動産経営はあくまでも利益を追求するためのものなので、結果的に数字がプラスにならなければなりません。よって、入居者に気持ちよく住んでもらうことと同時に、経営者としての目線で資金の回収をできるようにしましょう。

老朽化を防ぐ小規模修繕

計画性と多額の費用が求められる大規模修繕の他に多額の費用を要さない計画的な修繕のことを小規模修繕といいます。小規模修繕では設備など細かい部分のメンテナンスが求められます。この小規模修繕は将来における大規模修繕の費用を抑えるための予防策です。

一度にまとまった金額の修繕費がかかるとオーナーとしては大きな負担になります。よって、頻繁に直せる箇所を直しておいて、約10年ほどのスパンで行われる大規修繕に備えるのが一般的な修繕の手法といえるでしょう。

頻繁な修繕を行うのは当然のことで、小規模修繕を積み重ねておくことにより、大規模修繕の際に大きな金額がかからないことになりますし、いざという非常事態が起きづらくなります。

室内の原状回復

室内の原状回復は主に壁紙、古い建物で設備が足りていなければエアコンの設置、床が脆ければ床を張り替えるなどの作業があります。

室内の原状回復工事は新規の入居者を決める際に非常に重要になってきますので、オーナーとしては意識をしておきたいポイントです。

古いアパートなどですと、エアコンなどの空調設備が古いケースや、そもそも備わっていない場合があるので設置しておくと良いでしょう。

特に若い入居者においては、デザイン性のある部屋を求める場合もありますので、退去者が出た際に、デザイン性のある壁紙などに張り替える工夫を施すなどの工夫を凝らす業者もいます。

大規模修繕の工事内容・費用・タイミング

大規模修繕の工事内容や費用・タイミングを紹介します。

大規模修繕には大きく分けて建物に関する工事、設備に関する工事、その他の工事と分かれます。これらの修繕工事を行うことによって、長い期間建物を使用できるようになり、安全性を高めて快適な暮らしができるようになります。

大規模修繕は多額の費用がかかるので、積極的にやりたがらないオーナーの方も多いと思いますが、きちんと直す場所を直さないと建物の劣化が進みます

見た目が悪くなり入居者が決まらなくなるので、費用の相場を確認し優先的に行わなければならないポイントとなります。

建物に関する工事

建物に関する工事では、主に防水関係と外壁関係に分かれるのが特徴。防水関係の修繕が遅れると、雨漏りの原因になります。防水関連が甘いと台風や風や雨の強い日に大きな被害を被る場合もありトラブルの原因になります。

外壁工事の相場は一平方メートルあたり10000円から30000円です。この足場工事を行うための費用は一平方メートルあたり800円から1200円です。

外壁関係の修繕が遅れると建物の見栄えが悪くなります。見栄えが悪くなると当然ながら、入居希望者の数が減りますし、外観が悪くなると地域住民からの苦情が来るようなスラム化の原因にもなるので注意したいですね。

これら雨漏りの原因となる防水関係の設備と外壁関連。どちらとも12年ほどの周期で修繕するのが一つの周期となっています。しかし、現実問題になると家賃に対して修繕費がかかり過ぎて経営が悪化します。

防水関係(屋根・屋上・ベランダ)

部屋の中のベランダ、建物の共用部分である廊下や階段、屋上や屋根などの防水関係の修繕が遅れると雨漏りの原因になります。これらの要素の修繕周期の目安は約12年となっています。修繕の相場は一平方メートルあたり3000円から12000円です。

古い建物に多いのですが、防水関係の設備が劣化してくるとちょっとしたことで被害が生じます。たとえば、独身男性が掃除を怠り台所の水回りにゴミを詰まらせてしまって水がじわじわと溜まってしまったなどといった話があります。

結果的に、溜まった水は床に流れてしまい、防水関係が弱っていた建物だったので水が下のフロアの部屋に垂れていってしまいました。幸い、床下の部屋の住人には被害は無かったですが、場合によっては高価な機械などを扱っている方もいますので注意が必要ですね。

外壁関係(塗装やタイルなど)

建物の外壁(塗装やタイルなど)の修繕は、タイルの張替えを行ったり、鉄部塗装を施す作業を行います。外壁の修繕の目安は12年ほどの周期となっています。これらの工事は足場を組むケースもあり、別途足場の設置費用などがかかる場合あります。

外壁を放っておくと、とにかく見栄えが悪くなります。見栄えが悪くなると、余程家賃が安いなどのメリットが無いと人は住みたがりませんし、近所の少年がふざけて外壁を壊したりイタズラするなどの事件を起こしたりもします。

近年、建物の空き家問題において、建物が劣化していくにつれてスラム化問題などにつながっているようですが、そういった状況やトラブルに陥らないためにも日頃から建物の見栄えは良くしておきたいものですね。

設備に関する工事

建物の設備に関する工事は大きく分けて給排水設備、電気設備、ガス設備と分けることができます。これらの設備は生活に直結するが故に重要度が高くなってきます。トラブルがあった際にすぐ業者とやり取りができることが重要です。

水回りや電気、ガスなどの主要な設備が脆くなっていくと、設備のトラブルによる住人からのクレームも増加してしまいます。よって、一定の間隔で設備に関する点検を行うのが一般的です。

これらの主要な三つの設備は定期的に設備点検を行うのが決まりとなっていますが、住人が仕事などのため不在になってしまうことも多く、上手く設備点検が回らずに設備のダメージが蓄積されるケースもあります。住人の方々に点検に応じて頂けるよう促す取り組みも大切です。

給排水管・給排水ポンプ

給排水管は15年、給排水ポンプは8年の周期が修繕の目安となっています。これらの水回りの設備は設置状況によってメンテナンス費用が大きく異なりますので、業者に見積もりを取って貰う必要性が出てきます。

給排水管・給排水ポンプの修繕費用の相場はアパートの規模にもよりますが、80万円から250万円かかります。

水回りの設備は日常生活に強く根付いている大切な部分ですので、きちんとメンテナンスを行わないと清潔な環境を保てなくなります。特にこういった設備の劣化が進むと、水道管が破裂して水まみれになるなどのトラブルも稀にあります。

今回はアパートのお話になりましたが、マンションなどの場合はタンクなどを使用する場合も多く、そういったタンクは定期的にメンテナンスをしないと水が日常生活に使用できる基準レベルまで至らない場合もあるので、注意しましょう。

電気設備(インターホンや共有部照明など)

電気設備は主に共用部分のエントランスや廊下などの電気関連、インターホンなどが当てはまります。約10年から15年が交換の目安になります。近年のトレンドでは共用部分の電球をLED電球にすることで費用を抑える傾向にあります。

電気設備はトラブルになると住人の方々に影響しやすい部分ですので、管理をする側としてはきちんとしておきたいものです。

夜に廊下などの共用部分の電球が付かなくなっていると、管理がいい加減なオーナーだと思われてしまいます。

夜になると真っ暗になってしまうという建物では、住人からすると物騒なものですから、きちんと電気関係のメンテナンスはしておきたいところですね。特に地域によっては電気が無いと何も周辺のものが見えない場合もありますのでメンテナンスをしましょう。

ガス設備

ガス設備の修繕は屋外ガス管の取替えや屋内ガス管の取替えが重たる修繕の対象になります。20年ほどが取替えの期間の目安となります。ガス設備はメンテナンスを怠ると安全性にも大きく影響が出ますので、余裕を持った修繕が必要です。

稀なケースですが、ガス漏れなどが原因で大きなトラブルに発展することもありますし、ガスのトラブルは火災などの原因になり得るので注意が必要です。火災になった場合は周辺の建物にも影響が及びますので被害が大きくなります。

その他

その他、通常のアパートではなかなか無いケースだと思いますが、マンションなどの規模の建物になるとエレベーターなどの高額な修繕費がかかる設備も出てきます。入居者を決めるためにも、安全性に配慮する上でもこれらの設備のメンテナンスは必須と言えるでしょう。

これらの様々な設備は管理費にも含まれていますので、定期的にきちんと使えるように整備をしなければなりませんね。計画的に様々な設備のメンテナンスをするようにしましょう。管理が甘い物件は住みにくいという評判が立ちますし、住人からのクレームの原因となります。

原状回復の工事内容

原状回復の工事内容を紹介します。

原状回復とは建物の入居者が退去した際に、その建物の価値がどれだけ減少したか?どうして減少したか?を整理することです。具体的には経年変化、通常損耗、その他の損耗とカテゴリーを分けることができます。

この原状回復は不動産経営の中でも特に大きなトラブルになりやすい部分であります。よくあるのが過剰な請求をしてしまって入居者の退去の際に問題になる話です。きちんと決まりの中で動くクリーンな経営をしないと物件の評判につながるので気をつけましょう。

壁・天井のクロス

壁や天井のクロスなどは入居者が退去後に貸主負担で工事するのが基本です。例えば、壁に貼ったポスターや絵画の跡など、日照等によるクロスの変色などは貸主が直さなくてはなりません。

退去者が出る度に部屋をクリーニングし、直せる部分を直し、何か新たな設備を加えるといった作業を行うのが不動産経営のセオリーですが、これも入居者を新たに獲得するためには必須な事項といえます。きちんとその都度、部屋をきれいな状態にしましょう。

畳・カーペット・フローリング

畳・カーペット・フローリングなどは仮に家具などを設置してへこんだ場合も貸主負担になることが基本です。借主負担になるケースは、床に入居者による煙草などによる焼け焦げが生じた場合です。

このフローリングなどの床面というものはお金をかけずにいると、簡単に家具などの跡が残る性質のものもあります。よって、長期的に考えると床を張り替えるなどのタイミングが生じた場合は余裕があるならば頑丈で傷がつきにくい性質のものを選びたいですね。

ふすま・障子

ふすまや・障子は基本的にはオーナーが負担して修繕します。故意の破損による場合には借主側負担になるケースもあります。特に多いのが子どもがいる方や、ペットを飼っている方が退去した際は修繕が必要になることが多いです。

特に多いのが猫や犬などのペットを飼っていた方が退去した際のトラブルです。

そもそも、こういったトラブルが多いことからペットを飼うことを禁止するオーナーも多いです。その一方で、ペット可の物件の方が入居者が決まりやすいということからペット可にしたい方も多いと思いますが、ペット可にしない方が修繕のトラブルは減るでしょう。

クリーニング

入居者が賃貸物件から退去した際には、次の入居者の獲得のために部屋のクリーニングを行うのが一般的です。その際には、業者と話し合って部屋をきれいな状態にまで戻します。その際に、部屋の設備などを簡単に点検してもらうこともあります。

このクリーニングをきちんと行わないと汚い状態で部屋を受け渡すことになりますので、必ずクリーニングを行った方が良いでしょう。特に浴槽やトイレなどの設備は業者により本格的なクリーニングをしないと汚れがこびりついたままになってしまいます。

安定経営には将来を見据えた準備が必須

将来を見据えた準備が必須です。

アパート経営をしていると将来を見据えた準備を行わなければなりません。借入金の返済、税金の納税に加えて重要なのが修繕計画をきちんと立てて建物のメンテナンスを怠らないことです。安定経営には余裕を持った資金計画が重要です。

経営をする上での計画ですが、主に会計・ファイナンス・税務・法律の知識を駆使して資金計画を立てなければなりません。会計は過去のお金の記録、ファイナンスは未来のお金の予測、税務は税金がどういったケースでかかるか、法律は主に民法が重要です。

この中でも特に税金の計算が重要で、必要な税金を収めることを滞納してしまうと大きなとブルに発展します。結果的に、滞納が原因で差し押さえなどの最悪の状況になる場合もありますので、必ず税金を考慮した資金計画が必要です。

中長期的なメンテナンス計画

アパート経営を行う際には出口戦略を考えて中長期的な計画を立てる方が多いと思いますが、場合によっては数十年単位でのメンテナンス計画を立てなければなりません。アパート経営は支払うべきものを支払った上で余剰があることが大切になってきます。

主に20年ほどのスパンで不動産経営を進めていくことになると思いますが、20年間という長期間の経営となるときちんとした出口戦略を考えていくことが重要です。その中でも大きく重要なのがメンテナンス計画(修繕計画)です。

修繕費用の積み立て

修繕計画の積み立ては計画的に行わなければなりません。アパート経営は比較的収入や支出が予測しやすいタイプの投資ですので、修繕費用の計画も立てやすいです。勿論、不測の事態も起こり得るのが不動産投資ですので余剰資金の確保も忘れないことです。

どの時期にどれくらいのお金がかかるか予想をすることができますが、入居者が上手に埋まらないと資金計画に無理が生じる場合もあります。そういったトラブルを避けるためにも、余裕を持った資金計画を立てて不動産経営を続けていくことが重要です。

アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。その中でも空き家問題が浮上している昨今では、投資額に見合った回収ができないというケースもあります。そういった負の連鎖に飲み込まれないような計画性が大切です。

修繕に掛かった費用の判定に注意

修繕費用の判定に注意しましょう。

固定資産の修理や改良などをする上で、固定資産の維持管理や原状回復のために使用した費用は修繕費として支出した時に損金算入が認められます。しかし、その行為が固定資産の使用可能期間を延長させ、価値を増大出せる場合は資本的支出となります。

やや難しい表現になってしまいましたが、お金を支払ってその建物の価値が増大した場合とその他の場合によって異なるということですね。

修繕費は必要経費

修繕費は必要経費として経費計上することが可能です。アパート経営を行う際に重要なのがこの経費の扱いです。リフォーム費用が経費として計上できるということは、利益を圧縮する効果も見込めますのできちんと計算をしましょう。

一般的に経営を進めていくにあたり、経費を上手にコントロールすることにより、利益が大きく出た時には儲けをある程度圧縮する効果が見込めますし、逆も然りですので、ある程度メンテナンスにはタイミングも重要になってきますね。

資本的支出は減価償却費

資本的支出は減価償却費にあたります。減価償却費とは一度に経費として計上するものではなく、分割して毎年一定数ずつ経費計上することをいいます。この減価償却費は定額法と定率法があります。

見落とし注意!中古物件購入時の修繕費

中古物件購入時の修繕費に注意しましょう。

中古物件を購入する際には、その物件の建築時期に応じて修繕費を考慮する必要性があります。建築時期から考えて古い物件や、修繕を行った時期が遅めの物件に関しては早いスパンで修繕を行う必要性が出てきます。

このようなことから、修繕の時期がきちんとわかっている建物を選ぶことが大切です。投資用物件を購入する際にはそういった情報を手に入れることは通常ならばできますので、そういった物件の状況を確認し、どういった計画を立てて経営を進めていくかを考えましょう。

不動産を購入する際には様々な情報を考慮されると思いますが、投資用物件だと立地が何よりも重要です。その次に築年数や建物の劣化状況などを考慮することになりますが、そういった情報をきちんと調べ抜いた上で不動産経営に乗り出したいですね。

購入前に劣化状況を確認

購入前に物件の劣化状況を確認することは必須と言えるでしょう。外観は勿論のことですが、見せてもらえるのであれば可能な限り物件のエントランス部分や階段など共用部分と、入居者がいない場合は空き部屋の状態を見ておくと良いでしょう。

外観が汚いけれども、中身はきれいな物件なども場合によってはあるでしょう。そうした場合は、外壁などをメンテナンスすることにより上手に利用できる可能性もあります。敢えてそういった古い物件にチャレンジするオーナーもいます。

古い物件のことはボロ物件のDIY案件などと表現する方もいますが、そういった部屋には一定のニーズがあり、これからそういった賃料が割安な物件を住まいとして狙う層、提供することを狙う層が一部では話題になっています。

チェックすべきポイント

アパートなど建物を購入する際のチェックする上での重要なポイントは大規模修繕の実施した記録と室内設備などといった部分部分の修繕が必要か否かという状況確認です。記録からいつ、どの部分において、どのような工事をしたのかをチェックしましょう。

特に図面などの情報は必須ですので、そういった情報をきちんと見せてくれるような物件選びが大切ですし、そういった大切な情報が見当たらないような物件は管理が杜撰(ずさん)ですので購入に踏み切らないのが得策です。

修繕の履歴があるかどうか

過去に大規模修繕をした履歴があるか確認することは重要です。大規模修繕は一般的に12年周期が目安となっているので、大規模修繕を計画する上で現時点でその建物がどのフェイズにあたるかを知っておかなければなりません。図面もあるかもチェックしましょう。

また、大きな規模の物件ですと難しいですが古い物件を購入し、空き時間に自らDIYして物件を上手に利用するタイプのオーナーさんもいます。アパートといった小規模な建物の場合は一つの選択肢としてありでしょう。

もちろん、手先の器用さや、空き時間、DIYするにあたっての基礎的な知識も必要になりますが、そういった取り組みを敢えてする古い物件専門の投資家もいます。

大規模修繕が必要な箇所の状態

大規模修繕が必要な箇所の状態を確認しましょう。大規模修繕は主に建物全体のことを指していて、アパートにおいては屋上防水工事、鉄部塗装、外壁工事、給排水工事、雨漏り工事、漏水工事などを指します。

こういった各種設備の点検をするにあたって、素人の目ではわからない場合は専門家の力を借りると良いでしょう。新規参入でアパート経営をする場合には、そういった判断ができる人間がいるとなお良いです。

不動産投資・アパート経営をする上では、様々な専門家の力を借りて行うことになると思います。また、彼らの力を借りるためには当然ながら手数料や報酬を支払わなければならないので、自力で情報を集める力、自分自身で判断を下すという力も必要です。

修繕費を考慮して利益があるか判断

不動産投資を促すコピーを見ると税金や今回お伝えした修繕費をないがしろにする文章が目立ちますが、こういった前もってある程度の計算ができる要素をきちんと考えてもトータルで投資の利益が出るかということが重要になってきます。

テレビなどでお笑い芸人が不動産投資した話などがあります。例えば、家賃8万円の部屋が8部屋あるので8万円×8部屋×12か月で1年間で768万円の利益が出るなどといった誇大広告を出しているケースもありますね。

現実では、殆どの方が金融機関などでローンを組んで借入金を返済し、固定資産税や所得税などの主要な税金を支払い、今回のメインテーマであるメンテナンス費を支払うといったことになります。そういったアパート経営の真実を知っておくことが重要です。

また、仮にサラリーマンの方が不動産経営に乗り出す場合には、確定申告が必須になりますので、毎年お仕事をしながらそういった事務処理をすることに追われます。そういった経営の悩みといったものが出てくることを知っておくと良いでしょう。

まとめ

アパート経営のメンテナンスは費用について理解できましたか?

アパート経営においてはメンテナンスを行うことが必須です。メンテナンスを行うには定期的に費用が出ていきますし、不定期での設備に対する出費もあります。計画的にアパートの経営をしていきましょう。

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