いつか家賃収入で暮らしたい！アパート経営で儲けるためのお金の知識

「アパート経営の収入で生活できたらいいけど、失敗したら怖いんだよね」という話を時々耳にします。

確かにアパートを購入するのには多額のお金が必要ですから、怖いという気持ちも理解できますが、それはアパート経営に必要なお金の知識を知らないだけなのです。

どのくらいお金が必要で、どうやったら収益を増やすことができるかを知ってさえいれば、必要以上に恐れる必要はありません。

これから、アパート経営に必要な知識を「あぱ貸」がご紹介していきます。

アパート経営は儲かるって本当!?

アパートもしくはマンション経営を考える人にとって、儲かるかどうかは最大の関心ごとですよね。誰もができれば家賃収入だけで生活できるくらい稼ぎたいと思っているはずです。

ではアパート経営は本当に儲かるのでしょうか？

アパート経営が儲かるかどうかを考える前に、まずは儲かるというのはどういう状況を指すのかをきちんと定義する必要があります。

せっかくアパートを購入しても1万円しか利益が出ないのなら、やる意味はありません。投資した金額に対して満足できる利益が出ることが重要です。

結論から言えば、きちんとした計画を立てて、条件のいい物件を適正な値段で購入できれば、儲けることは十分に可能です。

利益を出す方法は大きく2つあります。

1. インカムゲイン：家賃収入
2. キャピタルゲイン：売却差益

キャピタルゲインは1回だけの利益です。狙って安価な物件を購入するのは簡単なことではありません。まずはアパート経営の目的をインカムゲインに絞っていきましょう。

不動産投資の収入と支出

アパート経営は一瞬で完了するものではなく、長期的に継続していくものです。収入と支出にはどんな項目があり、それぞれの数字がどうなればいいのかを事前にきちんと計画しておく必要があります。

収入の内訳

まずは収入にはどんな項目があるかをまとめていきます。

収入にはいくつか種類がありますが、アパート経営の収入はほとんど家賃のみと考えて差し支えありません。

支出の内訳

支出は購入金額の5〜10％になるのが一般的です。収入が家賃だけなのに対して、支出の項目は多岐に渡ります。購入時にかかる費用と購入後に定期的にかかる費用に分かれますので、それぞれまとめます。

【購入時】

【購入後定期的に発生】

アパート経営者の月収・年収は？

アパート経営者の月収・年収を明確にするのは簡単ではありません。物件の条件によって全く変わってくるからです。単純に部屋数が少なければ収入も少なくなりますし、大都市か地方かによっても差が出るものなのです。

そうは言っても、おおよその目安を知りたいと思いますので、サラリーマン大家と個人事業主の例を見てみましょう。

サラリーマン大家の場合

サラリーマン大家が有利なのは、安定した本業の給与収入があるので、住宅ローンの審査に通りやすいことです。手持ちの自己資金が多少少なくても、新築アパートの1棟を購入することが十分可能なのは大きなアドバンテージですね。

• 年収：800万円
• 物件：東京都内、木造2階建アパート7,500万円
•  年間家賃収入：840万円（7万円×10戸×12ヶ月）※常時満室の場合
•  年間ローン返済：295万円　※頭金1,500万円を支払い済み
•  諸経費：105万円

年収が840万円ということは、月収に換算すると約36万円になります。副業として考えれば悪くない数字ですが、頭金以外に6,400万円も長期の支払いを抱えるプレッシャーを考慮すると、多いと思うか少ないと思うか、みなさんはどちらでしょうか。

個人事業主の場合

基本的に収入の額は、サラリーマン大家と違いはありません。ただし、個人事業主登録をして青色申告をすると、税金の優遇措置があります。

所得から65万円も控除できますし、アパート経営に親族を据えて給料を支払い、経費に計上することも可能です。単純に控除される分だけ収入が増えるというわけです。

家賃収入にかかる税金と金額

アパート経営をしていると避けて通れないのが税金対策です。会社員が税金の金額算出から支払いまで全てやってもらえるのと違い、自分で全ての手続きをやらなくてはなりません。

ここでは家賃収入に対する税金の種類と金額について詳しく解説していきます。

税金は不動産所得から算出される

アパート経営の家賃収入に対する税金は3つあります。

• 所得税：収入に応じて税額が決まる累進課税方式を採用
• 住民税：都道府県民税と市町村民税の総称
• 個人事業税：個人事業主は所得税とは別に同税が発生する

税法上、所得は10の区分に分類されていて、アパートの家賃収入は “不動産所得” に当てはまります。

【不動産取得税の計算式】

不動産所得＝収入−必要経費

収入には家賃や管理費、駐車場代、礼金、更新料の他に、自販機や太陽光発電などを設置することで得られる細かい収入も含まれます。

必要経費は固定資産税などの税金、火災保険などの保険料、管理委託費などが考えられます。

会社員は給与所得と足した合計額から

会社員の場合、不動産所得の他にも本業である会社から入る “給与所得” があります。

不動産所得もある場合は、給与所得と不動産所得を合算して自分で確定申告をする必要があります。仮に給与所得800万円で不動産所得が300万円だった場合、合計1,100万円に対して課税されます。

反対に不動産所得がマイナスだった場合は、給与所得から不動産所得を差し引くことができるため、税金が少なくなる場合があります。

これを “損益通算” といいます。

所得から差し引き可能な所得控除

不動産所得の計算は収入から経費だけでなく所得控除を差し引くことができますので、控除が多いほど支払う金額が減り、節税になります。

不動産所得＝収入−必要経費−所得控除

主な所得控除をまとめておきます。

【物的控除】

【人的控除】

所得税の算出方法

10に分類された所得の中で、該当する所得全てを合計した金額から所得控除を差し引いたものを ”課税所得” といい、これに税率を掛けて税額を決定します。

税率は所得が多い人ほど高くなる “超過累進税率” がされており、税率は下記のようになっています。

※復興特別所得税が別途2.1％徴収されます

例）課税所得が400万円の場合

400万円×20％−427,500＝372,500円
※ 復興特別所得税は別途

所得税額から、さらに該当する項目を控除することが認められており、これを “税額控除” といいます。

【主な税額控除】

•  配当控除：株式などの配当所得がある場合
•  住宅借入金等特別控除：自宅を購入する際に住宅ローンを借りた場合
•  外国税額控除：国外で得た所得に対する税金をすでにその国で納税した場合

所得税額−税額控除＝申告納税額

住民税の算出方法

住民税は “都道府県民税” と “市町村民税” の総称です。所得税は自分で申告する方式ですが、住民税は地方自治体が税額を決定して書簡等で通知する方式を採用しています。

住民税には2種類あり、所得に対する “所得割” と 全員に一律に課せられる “均等割” を合計したものを納税しなくてはなりません。

【所得割】
所得割の算出方法は所得税とほぼ同じです。所得控除の金額が若干異なります。主な所得控除は、以下のとおりです。

• 生命保険料控除：7万円
• 地震保険料控除：2.5万円
• 寡婦控除：26万円
• 配偶者控除（一般）：33万円
• 基礎控除：33万円

【均等割】
標準税率は都道府県税が年1,500円、市町村民税が年3,500円。自治体によって金額が多少異なります。

自営業者は個人事業税に注意！

アパート経営をしていなくても、給与所得があれば所得に応じた所得税・住民税を納めなくてはいけません。

注意すべきなのは、所有するアパートが一定規模以上の場合です。一般的に “5棟10室” 以上の物件を貸している場合は、個人事業税の課税対象者と見なされます。

個人事業税の算出方法

（収入−必要経費−専従事者給与−各種控除）×税率

収入から必要経費と、専属で労働する人がいる場合はその給料も差し引くことができます。

注意したいのが、各種控除です。個人事業税では控除される項目は、事業主控除290万円と赤字になった場合の繰越控除だけです。

個人事業税は所得金額が290万円を超えた場合に発生すると考えておけば間違いありません。

個人事業税の税率は3種類あり、不動産貸付業と売買業は5％が適用となります。

青色申告特別控除は適用されない

不動産所得のある人が青色申告をした場合、青色申告特別控除が最大65万円ありますが、残念ながら個人事業税の計算では、青色申告特別控除は適用されません。

その代わりに事業主控除が290万認められています。65万円と290万円が合算されて控除されるわけではありませんので注意してください。

収入を増やすことだけに注力は危険！

アパート経営をするのであれば、誰もが収入を増やしたいと思うもの。ですから収入を増やすために、様々な方法を試してみるわけです。

真っ先に考えるのが新しくアパートを購入して、保有する棟数を増やすことです。同程度のアパートが1棟増えれば、単純に家賃収入が倍になるわけですから、棟数を増やしたいと考えるのは無理もありません。

他にも現在所有している物件に自販機や太陽光発電を設置したり、普通の部屋からコインランドリーに変更したりして家賃を上げるなど、いろいろな方法が考えられます。

ただし、闇雲に収入を増やそうとするのは危険です。なぜなら収入が増えても支出が増えて利益が出なければ、アパートを維持できなくなる危険性が高くなるからです。

まずは長期的に物件を維持し続けることが1番重要ではないでしょうか。

大事なのは収入ではなく「利益」

アパート経営をする上で収入を増やすことよりも重要なことがあります。それは十分な利益をきちんと出し続けることです。

収入が増えても支出も増えて手元に現金が残らないのであれば、アパートを経営する意味はないですよね。

収入と利益は全く別なもので、利益を出すためにアパート経営をしていることをきちんと頭に刻んでおきましょう。

アパート経営で利益を上げるには

アパート経営で利益をあげるためには、アパート経営に伴うリスク対策を購入前にきちんと計画し、その後も実行し続けることに尽きます。

【アパート経営のリスク対策】

1. 無理のないローン返済
支出の中で1番大きいのが “住宅ローン返済” です。計画の段階で、無理のないローン返済ができるかどうかをきちんとシミュレーションしておく必要があります。

2. 空室対策
利益を上げるためにはまずは空室を作らないというのが絶対条件です。そのためには

• 立地のよい物件を選ぶ：駅から近い、コンビニやスーパーが近い、治安がいいなど
• 古くなった部屋はリフォームで差別化する：シングルレバー水栓に交換など
• きちんとした管理会社とタッグを組み、入居者を確保する

またきちんとリスク管理さえできるのならば、棟数を増やして利益を生む母体を大きくすることも有効な方法といえます。

物件選びは慎重に！失敗は厳禁

アパート経営で何といっても重要なのが物件選びです。賃貸は分譲と違ってどんなに新しくてきれいでも、条件が悪ければ客付きがよくありません。

物件選びで失敗しないためには、選んではいけない物件を明確にしておくことです。

• 立地が悪い
  電車がメインの大都市であれば、駅から徒歩10分以上離れると遠いと思われてしまいます。地方なら車が移動手段の中心であり駅はあまり関係ありません。その代わりスーパーやコンビニ、病院、学校などが近くにないと敬遠されがちです。
• ニーズに合っていない間取り
  どんなにきれいで設備が整っていても、学生が多い場所で3LDKアパートは大きすぎます。反対にファミリーが集まる住宅地にユニットバスワンルームはミスマッチです。
• 魅力のない物件
  やはりきれいで “おしゃれ” “高級感がある” “かわいい” など、魅力のある物件が選ばれる傾向にあります。オール電化や浴室乾燥機、防犯カメラなど、設備が充実していることも人気の大きな要因です。

フルローンでの購入はしない

アパートを購入する際には、住宅ローンを組んで資金を調達するのが一般的ですが、頭金なしのフルローンで購入することは極力避けるべきです。

フルローンは自己資金を用意しなくても済むのですぐに購入できるというメリットはありますが、やはりデメリットもあります。

頭金がないことで返済金額が増え、毎月の利益が少なくなるということを頭に入れておく必要があります。

そこで知っておいて欲しいのが “返済比率“ です。

返済比率とは、家賃収入に対して住宅ローンの返済額がどのくらいの割合かを示す数値です。
返済額÷家賃収入×100

上の式に当てはめて、頭金がある場合とない場合の危険度を比較してみます。

• 頭金ゼロの場合：購入費用7,900万円、金利2.5％20年ローン、空室率10%、年間家賃収入840万円、年間返済額503万円、諸経費15%
• 頭金1,500万円（20％）の場合：購入費用7,900万円、金利2.5％20年ローン、空室率10%、年間家賃収入840万円、年間返済額407万円、諸経費15%

一般にアパート経営の安全な返済比率は50％前後が目安といわれています。

頭金を20％入れた場合は407万円÷840万円×100＝48% ですから、かなり安全と考えていいでしょう。

頭金がゼロだと503万円÷840万円×100＝60％ となり、物件購入を見送ることも考えなくてはいけないレベルです。

最低でも20％程度の頭金を用意して、ゆとりのある住宅ローンを組むべきです。

棟数を増やすならリスクの回避・分散を

収入を増やすのに1番簡単な方法は、棟数を増やして貸し出す部屋数を多くすることです。単純に同程度のアパートを1棟増やせば収入は倍になります。

もちろん棟数が増えた分、空室リスクや管理の手間が増えるので、きちんと対策を行う必要があります。

2棟もしくはそれ以上のアパートを経営するのであれば、1棟の時よりも管理会社との付き合い方がより重要になってきます。

また、2棟目以降の物件選びは、より慎重に計画を立てなくてはなりません。

まずは競争過多な場所や条件の悪い物件は避けてください。1棟目と全く違う層へのアプローチも有効です。1棟目がファミリー層向けの駅から少し離れた物件なら、2棟目は駅に近い単身者向けを選ぶなどです。

市や県をまたいで新しい客層を開拓するのも、リスク分散という観点からは効果的です。

能力の高い管理委託会社を選ぶ

アパート経営は物件を購入して終わりではありません。入居者を集め、その後賃貸契約が滞りないように管理をする必要があります。

自分で管理するという方法もありますが、手間がかかりますし、何よりも入居者募集のノウハウがありませんから、専門業者に委託するのが無難です。

ですから能力の高い管理委託会社とタッグを組めるかどうかが、非常に重要になってきます。

管理業務は大きく2つに分かれます。入居者の管理業務と入居者募集業務です。

入居者の管理業務は、家賃の集金、入退去手続き、修理手配、クレーム対応、契約更新など非常に多岐に渡ります。

入居者の満足度の向上に繋がりますので、管理業務はとても重要ですが、実は管理委託会社による差はそれほど大きくありません。極端な話、どの会社でも一定のクオリティを期待できる分野なのです。

それに対して差が大きく出るのが “入居者募集業務” です。

アパートはどんなにいい物件でも転勤などにより、退去が一定数出るものです。その際に新しい入居者をなるべく早く探さなくてはなりません。ですから何がなくても営業力のある管理委託会社を選ばなくてはならないのです。

全国にフランチャイズ組織を持つ会社を選びがちですが、地元に確固たるネットワークを持っているのは地場の管理会社の場合も少なくありません。何社か面談をして、営業力のある相性のいい管理委託会社を探してください。

表面利回りとNOI利回りを理解する

アパート経営をする際に “利回り” という指標がよく使われますが、利回りにはいくつか種類があります。それぞれの意味をしっかりと理解しておくことは不可欠です。

利回りは物件の収益性を表す数値であり、その物件が割安かどうかを判断できます。

まず1番基本となるのが、 “表面利回り” です。

表面利回りは、年間収入÷物件価格×100 で算出できます。

不動産広告に載っている利回りは、表面利回りがほとんどです。

表面利回りは家賃収入と物件価格のみで判断しますが、実際には様々な維持費がかかります。そこで家賃収入から光熱費や管理費、固定資産税などの出費を引いて、実質的な収益を算出し直します。

さらに表面利回りは満室状態が継続するという想定での計算ですが、実際には空室が出ることもよくあります。そこで一定の空室リスクも差し引いて、より実質的に計算をした数値が “NOI利回り” です。

NOI（Net Operating Income）の略で、営業純利益という意味です。表面利回りに対して実質利回りとも呼ばれます。

下記の式で計算します。

（年間家賃収入−空室損失−諸経費）÷（物件価格＋諸経費）×100

表面利回りとNOI利回りの比較例を見てみましょう。

【表面利回り】

• A：800万円÷7,000万円×100＝11.4％
• B：700万円÷6,000万円×100＝11.8％

【NOI利回り】

• A：（800万円×0.9−80万円）÷（7,000万円＋400万円）×100＝8.6％
• B：（650万円×0.8−70万円）÷（5,500万円＋325万円）×100＝7.7％

表面利回りはBの方が高いですが、実質的なNOI利回りではAの方の収益が高くなっています。これは想定した空室率の差による結果といえそうです。

実質的な方がもちろんいいに決まっているのですが、中古ならともかく新築の場合は事前のデータがありません。正確にNOI利回りを算出するのはかなり難しいことなのです。

ですから通常は表面利回りを中心に考えて、NOI利回りは信頼できるプロと相談しながら計画を立てていくのが間違いないでしょう。

適正なタイミングで法人化

アパート経営が軌道に乗ってくると頭をよぎるのが法人化です。どうしてアパート経営をするなら法人化がいいといわれるのでしょうか。

1番大きな理由は “所得税の節税” です。個人も法人も不動産所得の計算は同じなのですが、法人は自分と社員にした家族に給与を支払うことができます。給与所得には控除が使えますから、その分課税される金額が減るというわけです。

ではどの時点で法人化するのがいいのでしょうか。

これは個人と法人の税率を比較することでおおよその答えが見えてきます。

会社の規模にもよりますが、年間所得が800万円程度であれば、個人でも法人でも税率は約23％とほとんど差はありません。
差が出てくるのは900万円を超えてからです。法人の税率が低くなり、帳簿を作成したり管理したりする手間を考えても、法人に移行した方が断然有利になります。

年間の所得が900〜1,000万円を超えたら、真剣に法人化を考えてみてください。

まとめ

アパートを経営するには多額の資金が必要ですし、リスクも少なくありません。何も知らずに始めてしまっては取り返しのつかないことにもなりかねません。
しかしきちんと計画を立てれば、アパート経営は決して難しいものではありません。