アパート経営に必要な初期費用｜頭金・諸経費・自己資金について詳しく解説！
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送る史上最低の低金利が続き、年金不安が高まる中、注目されているのがアパート経営です。
しかし、多くの人はアパート経営に興味を持ちながらも、費用がどのくらいかかるのか？最初の自己資金はどの程度必要なのか？などがわからなくて悩んだまま行動に移せないようです。
アパート経営は、資金計画や、自分の自己資金で買えるアパートをしっかり把握することで大きくハードルは下がります。
この費用に対する疑問を「あぱ貸」が解消してアパート経営を身近に感じてもらいます。
アパートを経営するにはいくら必要か
まず、多くの人が気になるところはアパート経営には当初、いくら費用がかかるのか？どんな名目の諸経費がかかってくるのかというところです。
諸費用の内訳を一つずつ説明し、金額や計算方法を紹介します。
不動産投資の初期費用とはそもそも何？
アパートを購入するにあたり、金融機関からの融資を利用して購入する方がほとんどです。
頭金を一定額準備して、残った購入代金を融資で購入するといった方法でアパートを購入し、アパート経営を始めます。
しかし、アパート経営は購入代金の他にもいくつかの諸経費が必要です。
諸経費とは購入するまでに必要な手続きの費用や、税金関係の費用になります。
アパートの初期費用とは、頭金と諸経費、そしてアパート購入後の不測の事態に備える自己資金のことを指します。
諸経費に関しては、融資対象にはなりません。
諸経費関係は、購入者の自己資金で賄わないといけません。
ここで諸経費を列挙してみましょう。
1．仲介手数料…アパート購入にあたり不動産会社を通じて購入をしますが、不動産会社に支払う仲介手数料も発生します。
不動産会社は、仲介手数料を報酬として売主との交渉や契約書の作成、重要事項の説明などアパート購入に必要な業務を行います。
2-1．所有権設定登記…所有権設定登記とはアパートを購入した際に、売主から買主へ所有権が変わったこと登記簿に記載し、このアパートは買主が所有者ですよと、お知らせするためのものです。
実は所有権の設定はアパート購入にあたって絶対に行わなければいけないというわけではありません。
しかし、所有権設定登記を行わない時のデメリットは非常に大きく、例えば不動産を担保にした融資が受けられなくなりますし、不動産の権利が主張できないといったケースが考えられます。
2-2．抵当権設定費用…融資を受けて購入した際にそのアパートを抵当に入れます。
この場合も登記簿に抵当権が設定されているアパートだという事を記載しないといけませんので、抵当権設定費用が必要になってきます。
抵当権設定登記がされていないと、融資した人は、このアパートを抵当にお金を貸しているとの主張が出来なくなってしまいますよ。
所有権設定費用と抵当権設定費用の2つの登記費用は、大別すると登録免許税と司法書士手数料に分類されます。
3．印紙代…不動産売買において売買契約書を作成しますが、不動産売買契約書は課税文書に該当し、印紙税がかかってきます。
既定の印紙を契約書に貼り付けて印紙税を支払ったことを証明しなければなりません。
印紙を貼られていない場合、最大で印紙税額の3倍程度の税金が課せられてしまいます。
4．火災保険料…必須ではないですが、アパートを購入された方はほとんど加入しているのが火災保険です。
火災保険だから火災だけが保険対象というわけではなく、水害に対応出来たり、盗難に対応したりと様々な場面で火災保険が役に立ちます。
建物の構造や金額、付保する特約によって火災保険料は変わってきます。
5．ローン手数料…金融機関からの融資を受けてアパートを購入する際に、融資を受けるための手続きや融資が決まった後の手続きなど、金融機関と様々な手続きや書類集めに労力がかかり、時間的に難しいといった人も多いようです。
この様な事情がある場合、アパート購入にあたりたずさわった不動産会社がローン手数料を受け取る事で融資の事務代行を行ってくれます。
金額は不動産会社によってまちまちです。
この様な諸経費がアパート経営を行う際にかかってくる項目です。
詳しい金額などは各項目で詳しく説明していきます。
アパート取得に必要な費用とは
アパート経営を行う際に、さまざまな購入方法があります。
基本的には購入金額＋諸費用ですが、購入方法によって諸費用が異なっております。
仲介手数料が発生しないケースや、印紙税が2回発生するケースなどいくつかのケースに分類されるので、購入方法ごとに異なる諸経費を理解しておくことが必要です。
ここからは購入方法による必要な費用を紹介していきます。
所有する土地にアパートを新築する場合
自分が所有している土地に新たにアパートを新築する場合にかかる費用としては融資を受けて建築したと仮定すると、建築代金と上記諸費用が発生しますが不動産売買はありませんので仲介手数料はかかりません。
所有する土地にアパートを新築する場合、不動産売買は発生しないので印紙税はかからないのではないかという疑問点が出てくる人もいるでしょう。
確かに不動産関係の契約書はありませんので、売買契約書の印紙代などは必要ありません。
しかし、アパートを新築する際に工事請負契約書を締結してアパートの建築に取り掛かります。
この工事請負契約書が課税文書になりますので、印紙税が発生します。
土地を購入してアパートを新築する場合
土地を購入してアパートを新築する場合ですが、これも融資を受けて土地の購入、アパートの建築を行ったと仮定すると、土地の購入費用、アパートの建築費用と上記諸費用が全て発生します。
印紙代は、土地の売買契約書とアパート新築の工事請負契約書の2件分が必要になってきます。
土地の有無についてはこちらの記事でもくわしく説明しています＞＞アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】
中古アパートを購入する場合
土地を所有しておらず、中古アパートの購入を考えている人にかかる必要な費用を紹介します。
これも、融資を受けて中古アパートを購入したと仮定すると、アパートの購入代金及び上記諸費用が全て発生する事になります。
諸費用ではないですが、中古アパートの場合、購入後に補修費用がすぐに発生する可能性もあるので、多少自己資金に余裕を持った購入が良いでしょう。
3つのケースは全て融資を受けてアパートを新築したり、中古アパートを購入したりと仮定しました。
これが、全て自己資金でアパートを新築する、若しくは中古アパートを購入したとすると、融資にかかわる諸費用は全てかからなくなり、抵当権設定費用やローンの手数料がこれに該当します。
今回の3ケースはそれぞれ発生してくる諸費用額が異なってきます。
その上、融資を受けるか受けないかでも発生する諸費用は大きく異なります。
一番諸費用が抑えられるケースは所有する土地にアパートを新築する場合です。
仲介手数料が発生しない点と新築物件の場合、所有権設定登記や抵当権設定登記は軽減措置が受けられます。
諸費用を抑えたいのであれば、中古アパートの購入よりも新築アパートを建築した方がメリットは多いようですね。
諸経費の内訳と金額
上記で諸費用に関して、どのような内容の費用なのかを説明いたしました。
ここからは、列挙した費用の詳しい金額や金額の計算方法、抑えられる金額等について述べていきます。
仲介手数料
不動産売買に際し不動産会社に支払う手数料の事ですが、仲介手数料に関しては宅建業法であらかじめ定められた報酬額があります。
仲介手数料の限度額は
200万円未満…売買代金の5.0%以内
200万円以上400万円未満…売買代金の4.0%+2万円以内
400万円以上…売買代金の3.0%+6万円以内
です。
例えば5,000万円のアパートを購入した場合の仲介手数料は、
5,000万円×3%+6万円＝156万円
156万円×消費税（8%）＝12万4,800円となり
仲介手数料は168万4,800円が仲介手数料となります。
アパート購入に当たりかかってくる諸費用の中でも仲介手数料は大きな割合を占めます。
しかし、不動産会社によるスムーズな対応やアドバイスが今後のアパート経営にとっても重要な要素の一つですので、仲介手数料の費用分だけ不動産会社の役割は大きいものだといえるでしょう。
ただ、他の絶対に発生する費用とは異なり、仲介手数料は交渉次第になりますが減額できる可能性があります。
あまり不動産会社のやる気を損なわない程度の減額交渉を行うことで、諸費用を抑えることが出来る可能性があります。
登記費用
所有権の設定登記にあたり、必要な費用が登記費用です。
登録免許税と司法書士費用に大別され、不動産登記には表題部と権利部の2種類があり、表題部に土地や建物の住所を表示します。
そして、権利部分に所有権や抵当権を表示する事になるのですが、登録免許税は表示部、権利部双方ともかかるのではなく、表示部分に関して、登録免許税はかかりません。
権利部分には登録免許税がかかってきます。
司法書士費用
個人でも法務局に書類を提出し規定の書類に記入すれば設定登記は可能です。
併せて抵当権の設定登記も個人で行うことは可能です。
しかし、非常に煩雑な作業になるために、一般的には司法書士に依頼し、規定の手数料を支払って登記を行います。
以前は規定があり、どこの司法書士に依頼しても報酬額は大きく変わりませんでしたが、現在、司法書士によって司法書士の費用は異なります。
特に、アパートの購入に際し、登記を行うとなれば期日内に登記を行わないといけません。
登記関係は多少費用が掛かっても司法書士に依頼することをおすすめします。
登録免許税
所有権設定にかかる登録免許税の説明になります。
所有権設定の登録免許税は、売買、相続、贈与により異なっており、
- 売買…固定資産税評価額×1000分の20
- 相続…固定資産税評価額×1000分の4
- 贈与…固定資産税評価額×1000分の20
という計算方式です。
例えば固定資産税評価額が5,000万円の土地とアパートだったと仮定すると、
5,000万円×1000分の20=100万円の計算です。
しかし、登録免許税にはいくつかのケースに分かれて軽減措置があります。
まず売買で土地を取得した場合、平成31年3月31日までは1000分の15へ軽減され、売買で建物を取得した場合は新築建物の場合は、1000分の3へ軽減されます。
そして平成32年3月31日までは、認定長期優良住宅の場合1000分の1、認定低炭素住宅の場合も1000分の1へと軽減されます。
中古建物にも軽減措置の恩恵がありますが条件の中に自己居住用の住宅という条件があり、アパート購入の場合は対象ではありません。
ここで固定資産税評価額という言葉が出てきましたが、固定資産税評価額というのは、固定資産税をいくらにするかを決定する際の基準となる価格のことです。
固定資産税評価額は、「固定資産評価基準」を基準として各自治体が決定します。
固定資産税の担当している人が一つ一つ不動産を調査して決定しています。
抵当権設定費用
抵当権を設定する際にも登録免許税が発生する事は前述していますが、抵当権設定の登録費用は、融資を受けた金額の0.4%です。
例えば5,000万円の融資を受けてアパートを購入や建築した場合、
5,000万円×0.4%＝20万円となります。
抵当権設定費用にも軽減措置があり、新築の場合は、1000分の1へと軽減されます。
中古建物にも軽減措置はあるのですがこれも自己居住用の建物という条件があり、アパートには適応できません。
印紙代
印紙代は、契約書の内容により若干費用が異なります。
不動産売買契約書や土地賃貸借契約書における印紙代の内訳をおおよそアパート購入で想定できる金額の範囲で記入しますと
- 500万円以上1,000万円以下：10,000円
- 1,000万円以上5,000万円以下：20,000円
- 5,000万円以上1億円以下：60,000円
となっています。
建築請負契約書等は費用が異なるケースもありますので、注意が必要です。
火災保険料
火災保険は構造や保険を掛ける年数、建物の評価額や地震保険を付保するか否か等で大きく異なってきます。
特約の種類にもよりますが、アパートの電気系統まで保険の対象とする特約や、家賃の滞納補償を行う特約も付保できます。
どこまでの安心感を保険で補うかを十分考慮したうえで保険は付保しましょう。
また、火災保険の中に地震保険は含まれません。
地震保険に加入する際には新たに費用が発生することになります。
火災保険については、こちらの記事も参考にしてください＞＞アパート経営の火災保険料相場を新築3000万でシミュレート！保険料を安くする5つのポイント
ローン手数料
金融機関の融資を受ける際、不動産会社に代行を頼んだ時に請求される金額です。
サラリーマン大家さんを目指している人は、平日に法務局や金融機関に出向けずなかなか融資関係が進まないといったケースも良く聞きます。
どうしても時間的に不可能な場合は手数料を支払ってでも、不動産会社に依頼する方が良いでしょう。
費用に関しては、不動産会社によって異なっています。
5万円程度の費用を請求する会社もあれば、サービスで行う不動産会社もあります。
基本的には費用を徴収される会社が多いようですが、交渉次第では多少金額を下げてもらえる可能性がある項目といえます。
固定資産税
不動産を所有すると支払わないといけないのが固定資産税です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して請求され、4月からの1年分が請求され、4回分割で請求書が届きます。
固定資産税は前述した固定資産税評価額を基に算出され、固定資産税評価額×1.4%が固定資産税として徴収されます。
例えば固定資産税評価額が5,000万円だとすると、
5,000万円×1.4%＝70万円
70万円÷4(回)＝175,000円が1回に支払う固定資産税となる計算方法です。
また売買契約時に固定資産税をアパートの売主と買主で精算するケースも見受けられます。
1月1日時点の所有者に4月1日から翌年3月31日までの固定資産税及び都市計画税の請求が届き、1月1日時点の所有者が支払わないといけません。
例えば4月1日から182日後に所有のアパートが売却されたと仮定しましょう。
182日後は別の所有者なのに前所有者が売却後の固定資産税を払う事は不自然だという事で売買契約の時に残りの183日分の固定資産税を買主から売主へ支払います。
そして売主は責任を持って、固定資産税を支払ってもらいます。
これは都市計税も同様です。
都市計画税
固定資産税と一緒に請求される税金が都市計画税です。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業を行うために徴収されます。
市街化区域内の土地や住宅の所有者に徴収され、市街化調整区域の土地や、市街化区域外の土地、建物に都市計画税は掛かりません。
都市計画税も固定資産税を基に算出され、固定資産税評価額×0.3%が都市計画税として徴収されます。
例えば固定資産税が5,000万円だとすると、
5,000万円×0.3%=15万円
15万円×4（回）＝37,500円
が1回に支払う都市計画税です。
不動産取得税
アパートを購入後忘れたころにやってくるのが、不動産取得税です。
不動産取得税とは、不動産を取得した時にかかってくる税金です。
不動産を取得した時にだけかかる税金です。
登記数か月後に請求されが所有者の元へ届くでしょう。
不動産取得税の対象となるのは売買や新築、増改築や贈与が行われた不動産です。
計算方法としては、固定資産税評価額を基に算出されます。
固定資産税×4%が不動産取得税として徴収されます。
例えば固定資産税評価額が5,000万円だとすると
5,000万円×4%＝200万円です。
しかし、この不動産取得税には軽減措置があり、2021年3月31日迄税率が3%に軽減されます。
対象は、取得した不動産が土地と住宅が軽減措置の対象です。
併せて、土地が宅地の場合、土地部分に関しては固定資産税評価額の2分の１に軽減されます。
頭金と自己資金、いくらあれば安心？
ここまでは初期費用やアパート取得に必要な費用や税金について述べてきました。
ここからはアパート取得に関してどの程度の頭金があったら良いか？
自己資金を全額頭金に充ててしまって残りの自己資金は全くないけど、今後の自己資金の必要性はどの程度か等の疑問を持っている人も少なくありません。
アパート経営は、購入してしまったらすぐに家賃収入が得られるというほど簡単な経営ではありません。
突発的な出来事に対応するために自己資金を持っておくという事は、重要なアパート経営のポイントです。
ここからは、頭金についての考え方や自己資金はどのような場面で必要なのか等について紹介していきます。
購入するアパートの担保価値がどの程度で計算されるかという事もありますが、一般的に頭金は融資金額の2割は必要になっているといわれています。
5,000万円の融資を受けようとすると、1,000万円は頭金としてほしいところです。
ただし、どの金融機関にもあてはまるわけではありません。
例えば融資を受けようとする金融機関と長い取引があり信頼関係が構築されていたら少ない頭金でも融資が通る可能性もあります。
逆に新規での取引や、現在安定的な収入を得ていない場合は、いくら頭金を入れても融資が承認されない場合もあります。
また、金融機関によっては高い金利設定をして、頭金が少なくても融資を承認するようなところがあるかもしれません。
頭金2割というのはあくまでも目安であり、2割頭金を準備したからと言って確実に融資を受けることが出来る訳ではないという事はご理解ください。
また、自己資金を全額頭金に投入して自己資金がなくなってしまうのもおすすめできません。
先に述べた不動産取得税等、突発的に発生する費用も頭に入れておかないといけません。
おおまかな目安としては、購入金額の1割程度を自己資金として準備しておきましょうと言われています。
つまりアパート購入の際には、頭金と自己資金を購入金額の3割程度考えた方が良いということになります。
アパート経営費用を1,000万円と考えていた場合、3,300万円程度を購入予算の限度として資金計画を考えておけば不測の事態があっても対応できるのではないでしょうか。
頭金は多いほど融資審査に有利
先程、頭金は購入金額の2割程度と述べましたが、頭金は多ければ多いほど融資審査には有利です。
金融機関の融資は購入しようとする不動産の担保価値がどの程度かという計算の上、融資が大丈夫か否かを判断する材料の一つです。
担保価値とは、もしも融資した金額が焦げ付いて支払い不能となった場合に不動産を売却したらどの程度の金額になるかを、金融機関が独自に算出したものです。
一般的には金融機関は、不動産の担保価値を売買価格の7割～8割程度で計算します。
但し、立地の悪さや建物の老朽化が著しい場合など担保価値はさらに落ちてきます。
なぜ頭金は2割程度かと言えば担保価値が8割程度で設定されるというのが一番大きな理由です。
2割程度頭金が入っていれば融資した不動産が当初の売買代金の8割で売れると、融資の焦げ付きを埋める事が出来ると計算するわけです。
しかも売買価格の8割と考えていますので、比較的安い金額で処分もしやすいために、担保価値はあえて売買金額よりも安く設定するのが金融機関の思惑です。
しかし、条件が悪くとても8割の担保価値はつけられないと判断すれば、頭金の2割では不動産の担保価値が低くて融資審査が通らないといったケースもあるでしょう。
上記のような理由で頭金は多ければ多いほど融資審査には有利だということになります。
また、頭金を多く入れるという事は、融資してもらう金額も少なくできるということになりますね。
つまり、毎月の返済額が少なくなりますので、アパート経営を行う際に頭金を多く入れることで、非常に楽な運用ができます。
頭金ゼロは審査が非常に厳しい
頭金がなく、全額融資のフルローンでアパートを購入しようと考えている人もいますが2019年時点ではほぼ可能性はゼロだと言えます。
2017年位まではフルローンで融資を組んでアパートを購入する方も多く、活発に不動産取引が行われていました。
そのため、投資用物件に若干過熱感がありました。
特に地銀の投資用物件に対する融資残高が多く、金融庁や財務省に警戒感が出て、投資用物件に対する融資の引き締めが行われています。
あわせて、シェアハウスの建築と家賃保証を行っていたスマートディズが破たん、家賃の送金がストップしてしまい、多くの不動産投資家が苦境に立ってしまった「かぼちゃの馬車」事件。
建築、販売を行っていたスマートデイズとスルガ銀行の不正融資問題が明るみになり、更に投資用物件の融資に関する締め付けを強化してしまった側面があります。
最低でも2割の頭金が準備出来てはじめて融資審査の土俵に乗るのが2019年現在の状況と言えるでしょう。
不測の事態を想定した自己資金を
不測の事態を想定した自己資金が必要だと前述しましたが、考えられる不測の事態とはどのようなものが考えられるでしょうか。
まず不動産取得税が購入後に請求されます。
先ほど、計算方法などについては説明しましたが、不動産取得税の支払いのため、あらかじめ想定できる不動産取得税のお金は準備しておきましょう。
アパート経営の一番リスクを考えないといけない点は、入居が安定的に入っているかどうかです。
特に新築アパートは、竣工時期に満室になっておらず、空室が多くローン返済初回から赤字になるケースもないとはいえません。
特に部屋が決まりにくいと言われる5月～7月あたりのいわゆる閑散期にアパートが竣工した場合、空室リスクを考えて自己資金に余裕があった方が良いでしょう。
新築の場合、当初は故障などの修理費用を考える必要はありません。
基本的に、入居が思った様に埋まっていない時に備えるための自己資金と考えておいていいでしょう。
中古アパートを購入された場合、購入した途端、入居されている部屋の設備が故障して修理費用が必要になってくるケースも考えられます。
入居者に満足してもらえる住まいを提供することが長く入居してもらえて安定的に家賃が入る秘訣です。
そのため、修理はなるべく早く行う事がベストです。
まずは修理費用に対する備えを念頭に入れておきましょう。
また、中古アパートの場合、退去の可能性が考えられます。部屋を退去された場合、お部屋の内装工事費用が発生することも頭に入れておかなければなりません。
特に長期間、部屋を借りていた人が退居する場合、非常に大きな金額が発生してしまいます。
このような費用を運転資金としてプールしておくために購入金額の1割程度の自己資金を考えておきましょう。
まとめ
知識もなくアパート経営を行うのはリスクが高いです。
今回、初期費用や頭金、運転資金などを知ったことでアパート経営が身近に感じられたら幸いです。
アパート経営は、頭金2割程度、運転資金1割程度を目安に購入を考えましょう。
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