入居者が絶えない間取りとは…?失敗しないアパート経営の基礎知識!

入居者が絶えない間取りとは…?失敗しないアパート経営の基礎知識!

入居者がお部屋さがしで重要視するのは、「中目黒駅近辺で、ゆずれないのはバス・トイレ別、コンロ2口、あとは日当たりが…」と、間取りの内容とどこの場所(駅)に位置しているかということです。

アパート経営としてはこのポイントを熟知して、いかに将来の入居者にアピールするかが大切ですよね。

今回は基本的な間取りの種類や内容、どの入居者層に向くものかなどを「あぱ貸」がまとめてみました。自分ならどれを選択し、運営するか、記事を読みながら楽しく想像してみてください。

知っておきたい間取りの用語

間取りの用語は知っていますか?

ワンルーム(1R)に1K、1DKと聞いただけでは紛らわしい間取りの名前ですが、内容を一度把握しておくと賃貸物件の情報を自分で勉強するときに便利です。

「ここマンションはあのくらいの広さで、こういう入居者層にアピールしたくてこの賃料なのか…」など自分で調べやすくなります。

間取りの種類

単身者向けにファミリー向け、さっそくそれぞれの間取りの種類を見てみましょう!

1R

よく耳にする「ワンルーム」と言われる単身者向けの間取りです。
1部屋タイプの間取りで、居室内にキッチンが併設されているものを指し、1Rと表記します。居室とキッチンが分けて設けられている場合は、次にご紹介する1Kとななります。

1K

単身者向けの1部屋タイプの間取りで、居室とキッチンが分けて設けられているものを指します。キッチンスペースは一般的に4.5畳未満の広さです。

お部屋探しの検索サイトには、1Kでもキッチンが居室と同等に広い部屋もありますので、各サイトを検索してみると新たな発見があるかもしれません。

1DK・2DK

1DKは、1部屋プラス、ダイニングキッチンの空間がついた間取りを指します。1DKと言っても広さには部屋によってばらつきがありますが、平均的なDK部分の広さは35平米程度です。

1DKでも極端にDK部分が狭い場合は、もともとワンルームであった部屋を仕切ってできあがった可能性もあります。

1DKに1部屋追加された間取りが2DKで、面積はだいたい40〜50平米の広さです。
2DKは比較的家賃相場が低めではありますが、その理由は築年数が経っていたり、面積が狭い物件が多いことが挙げられます。

間取りの流行は過ぎてしまっていますが、洗礼された内装にしたり工夫により入居者にアピールすることは可能です!

一般的に1DKは単身者向けで、2DKはカップルか単身者に人気の間取りです。

1LDK・2LDK

リビング・ダイニングキッチンのスペースと1部屋の間取りが1LDKです。水回りや収納、間取りのパターンは豊富に設定できます。

LDKが直接個室に接する設計なのか、廊下がありそれぞれ別に出入り口があるのかなど、生活パターンによって好みがわかれそうですね。

2LDKは2部屋とリビング・ダイニングキッチンのスペースの間取りです。2部屋とLDKがきっちり入り口を分離しているパターン、1つの部屋のみLDKと入り口を共にするパターン、2部屋ともLDKからしか入れないパターンが主なレパートリーとしてあります。

こうなると「子供部屋はLDKと入り口を共有しておきたいなぁ。」など、個室を誰が使うかによって入居者の選択がわかれてくるところです。

ちなみに1LDKは単身者かカップル向け、2LDKになるとファミリーでも生活できる広さとなっています。

間取り図でよく見る略語

間取りに関する概要がわかったところで、今度はその図面の中でよく出る略語を確認していきましょう!

①S/SR
サービスルーム(納戸)の略語です。居室と呼ぶためには、床面積の1/7以上の窓を設置するという採光条件をクリアする必要があります。この条件に当てはまらない個室がサービスルームです。

②DEN
書斎の略語です。「書斎がある」という響きだけでもかっこいいですよね。憧れる方も多いのではないでしょうか。denは英語で「ほら穴」という意味です。

サービスルーム(納戸)と条件は同じですが、読書やちょっとしたプライベート空間という位置づけで、このような表記になっています。

③R
英語のRefrigeratorの略語で、冷蔵庫置き場です。すぐそばにアースが取り付けられるコンセントがあります。

④W
英語のWashing machineの略語で、こちらもその名の通り、洗濯機置き場です。

⑤CL
クローゼットの略語です。洋室や廊下に備え付けられた、主に洋服用の扉付き収納スペースでハンガーバーのあるものを指します。

⑥WIC
ウォークインクローゼットの略語です。CLが押入れのような形状なのに対し、WICは文字通り歩いて入れるCLですのことを指します。

⑦SIC
シューズインクローゼットの略語です。玄関付近に備え付けられ、靴を履いたままに出入り可能な収納スペースのことを指します。

靴の収納だけにそれだけの広さを使うのか?!と感じられる方もいるかもしれませんが、その広さによっては様々な使い方ができるスペースです。

⑧MB
メーターボックスの略語です。電気、ガスなどの各種メーターを設置するスペースです。

⑨PS
パイプスペースの略語です。配管を通すためのスペースです。PSが寝室と近い場合、パイプの音が気になる可能性があります。一般的には、水回り近くの壁に埋め込まれています。

入居者が求める条件と設備

入居者が好む条件と設備とは何か紹介します。

ここまで間取り図の区別、その略語を確認してきましたが、実際の入居者はどのような条件、設備を重視して部屋探しをしているのでしょうか。細かく見ていきましょう!

①単身者も広さを重視

単身者もできるだけ広い部屋に住みたいと考えますが、物件を決める際にベースとなる条件は家賃の金額です。

入居者が自身の給与と照らし合わせ、その月額の1/3程に収まる部屋が大前提です。
日本人の平均給与額である430万円で考慮すると、6〜8万円の家賃設定の部屋を探す単身者が多いです。

ただやはり生活の場所としての部屋なので、より圧迫感を感じない快適な場所に住みたいと思うものです。リフォームにより内装を視覚的に広く見せる工夫が、入居者に選ばれるポイントになってくることでしょう。

②ファミリー層はゆったりリビング重視

ファミリー層の入居者には、しっかりとリビングの空間があることが重要視されます。特にお子さまが自立するまでは、家族でコミュニケーションが必然的にとれる設計が求められています。

リビングで家族が一緒に食事をとるスペースはもちろんですが、あえてリビングでお子さまに勉強をさせて集中力を鍛えるという親御様もいらっしゃるので、リビングの持つ意味は大きいです。

③高性能な広いキッチン

毎日使う場所だからこそ、視覚的にも機能的にも洗礼されているものが喜ばれます。

ただ単身者向けのお部屋ではキッチンにとれるスペースも限られていますので、コンパクトでありながらも視覚的にきれいな設備を設置することをおすすめします。

無理せず設置できるパーツのみでいいので、何か入居者の目に留まるメリットがあることが選ばれるお部屋の秘訣のひとつです。

④日当たりのいい南向き

日光が室内に入り、洗濯物がベランダでしっかり乾くと気持ち良いですよね。

日当たりがあまり良くないお部屋であれば、部屋干しでも対応できる風呂場乾燥機やドラム式洗濯乾燥機、部屋干し用乾燥機を設置することでカバーできます。

⑤十分な収納スペース

物が収納スペースに入ると生活空間が広くなり、すこし手狭なお部屋であっても狭さを感じにくくなります。長く入居者の方に選ばれる為にも、使える収納スペースが多いことは大きなポイントです。

⑥ユニットバスはNG!風呂トイレ別

お部屋探しの条件で真っ先に出てくるのが「風呂トイレ別」です。

確かに身体を綺麗にする場所のお風呂と、排泄をする場所のトイレは別であるほうが好ましいでしょう。ただ風呂トイレ別でなくとも入居者に選ばれる物件があるのも事実です。

もし予算内に収まらないのならば、お部屋の条件を総合的に見て、入居者の目に留まるメリットがいくつあるかによって、風呂トイレ別にするかを決めるべきと言えます。

⑦モニター付きインターホン

セキュリティ機能強化の為にモニター付きインターホンを好む入居者は、特に女性など一定数います。

物件がアパートでオートロックがない場合であれば、このインターホンを追加してセキュリティ面の強化を図るのも一つの方法です。

インターホンの受話器を上げずに、モニターに映る映像を先に確認でき、知らない訪問者が来た場合には居留守を使うことでトラブルを防げます。

⑧暮らしやすい周辺環境

単身者とファミリーでは求める環境が異なりますが、生活する環境として食料などの生活必需品の購入がすぐ近くでできることは、どちらにとっても優先度が高いポイントです。

その点以外に挙げられるのは、治安の良さです。警察庁のHPでは、各警察署所管地区内の全刑法犯認知件数が公表されていますので、この数値と実際に足を運んでみた肌感覚で治安の良し悪しを判断しましょう。

公園や自然が近くにあること、学校があることも環境が良い地域とされますので確認しておくべき項目です。

参考!入居者に人気の高い間取り

入居者に人気の間取りを紹介します。

ではここからは単身者やカップルなど、各入居者層に人気の高い間取りの実例を、図面と共に見ていきましょう!

単身者層

一人暮らしなので部屋数の多さはあまり求められませんが、キッチンスペースがどのような仕切りとなるかで間取りが変わってきます。

荷物の収納に困らない1K

ほとんど部屋にはいないので、最寄りの駅がどこなのかが最優先に選ばれることが多い1Kのお部屋。

駅近で利用できる空間の平米数が少ないからこそ、備え付けの収納スペースにより快適さに大差が生まれます。

ウォークインクローゼットが設置されていると、衣類とその他の小物を収納することで居住スペースに余裕のある空間を確保できます。

寝食をきっちり分けられる1DK

食事をする場所としてしっかりDKが寝室と分けられている1DK。しっかりしたDKスペースで落ち着いて食事ができ、整理された住空間で生活ができます。

自炊をされたりお部屋で過ごす時間を重要視される単身者の方にはおすすめです。

カップル・DINKS層

次は2人暮らし向けのお部屋です。2人が家でどのように過ごしたいかが、間取り決定の重要な要素となります。

一緒に過ごす時間が充実する1LDK

2人の寝室である1部屋と、LDKスペースの間取りです。
リビングで一緒に食事やくつろぐ時間を過ごし、寝室も共有できる設計です。

2人家族のDINKSやカップルに適しています。
ただお部屋の使い方は自由なので、1部屋をどちらかの寝室にして、LDKにどちらかのベッドを設置して生活する、そんなこともできます。

プライベートな時間を守れる2DK・2LDK

個室が2つあり、食事をする場所が別にあるのが2DK、2LDKです。

特に2LDKとなるとリビングスペースもしっかり確保されるので、お互いのプライベートスペースも持ちながら一緒にくつろぐ部屋もあり、各自のひとりの時間を大切にできます。

ファミリー層

次はお子さまを含むご家族向けのお部屋です。リビングと各個室との関係によって間取りの内容が一変します。

リビングに家族が集まる2LDK〜3LDK

ご夫婦の寝室とお子様のお部屋がそれぞれと、リビング1室、ファミリー向けの基本的な間取りです。

お子様を新たに授かった際にはすこし手狭ですが、3人家族であれば快適に生活できます。

リビングが全ての部屋と直接繋がっていると、すぐに家族がリビングに集まりやすく一体感を感じやすい間取りになります。

子育て層に安心な2LDK〜3LDK

玄関からリビングに繋がる廊下があり玄関付近に2~3部屋個室がある間取りは、お子様が大きくなって自分の部屋を持つ必要がでてきた際に適した間取りです。

特に3LDKはお子様が2人以上いらっしゃるご家庭に適しています。

リビングで家族団欒の時間を大切にしながらも、お子様の受験や集中を妨げないように各自のスペースを確保できます。また、全ての個室で個別性を守りながらも、廊下で繋がっているので各部屋の様子を伺いながら生活できます。

資産価値からみる物件・間取りの選び方

資産価値からみる物件・間取りの選び方を紹介します。

これまでは入居者にとってどのような間取りが良いかをを見ていきました。次は物件のオーナー方にとって重要な、資産価値の点から単身者向け・ファミリー向け物件の特徴をご紹介します。

単身者向け!4つの特徴

単身社会人や学生は人の移り変わりが激しいものの、彼らの賃貸物件に対するニーズは無くなりません。では具体的に、単身者向け物件はどのような特徴があるのか見ていきましょう!

【特徴1】利回りがいい

単身者向けの物件は、1戸当たりの面積が狭く、マンション全体に設置できる部屋の総戸数をより多く確保できます。

また、賃貸面積当たりの単価は(平米単価・坪単価)は、一般的にファミリー向けの物件と比較しても高くなります。

つまり、建物の延べ床面積が同じであれば、単身者向け物件の方が戸数を多く持つことができ、家賃の設定次第で利回りはファミリー向けよりも良くなるということです。

また、1戸当たりの賃貸面積も狭い分、前の入居者が退去した後、新しい入居者を募集する際の原状回復費用も安く済みます。

一方デメリットもあり、学生や独身の社会人は入学・卒業の時期や人事異動の時期に退去が発生しやすく、また退去者のタイミングが重なりやすいことが挙げられます。

【特徴2】入居期間が短い

単身者は学生や独身社会人であることが多いので、やはり卒業・人事異動の際には入れ替わりが激しくなります。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の2018年度上期データによると、だいだい平均入居期間は2〜4年です。

【特徴3】空室期間が短い

入居者の入れ替わりは激しくなりますが、人気の大学に近い物件であったり社会人単身者に需要の高い地域であれば、新たな入居者がすぐに決まることが多く、その点管理はしやすいです。

ただこれも物件の場所に左右されるので、単身者に需要があまりない土地ではすぐに空室が埋まるとは断言できません。

【特徴4】リフォーム費用が少なく済む

ファミリー向けのお部屋に比べては賃貸面積も狭いので、約10万円〜20万円程でリフォームが完了できます。
そしてこの点が【特徴1】にもある利回りに関係してきます。

ファミリー向け!5つの特徴

単身者と比べて家族の構成メンバーが増える分、表れる特徴も異なってきます。
こちらも具体的な特徴を見ていきましょう。

【特徴1】入居期間が長い

ファミリー向け物件に入居する層は、新婚もしくは小さなお子様のいる家族がメインです。

地域にもよりますが、お子様が中学校や高校に入学するタイミングでマイホームを購入して引っ越しするパターンがよく見られます。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の2018年度上期データによると、大半の一般ファミリーは4〜6年が平均居住期間です。

【特徴2】入居者の質がいい

賃料相場も高くなるので、相対的に入居者の属性は高くなります。またその空間で家庭を築いていることもあり、他の入居者の迷惑になる行為や賃貸契約に反する行為をする方が比較的少なくなります。

【特徴3】駅から離れていても需要がある

ファミリー層は家賃の負担を少しでも下げたいという希望があるので、家賃を駅近物件の相場より低く設定することで、駅から遠いというデメリットをカバーできます。

また部屋の広さは確保しやすくなるので、駅近物件に比べ平米数が大きくなることは嬉しいメリットです。

【特徴4】空室期間が長くなる傾向

単身者であれば一人で入居の判断ができますが、ファミリー向けの物件にはご家族全員の意向が必要なので、入居が決まるまでに時間を要します

ご主人様・奥様の会社までの通勤利便性、お子様の学校、住環境、ご近所付き合い、キッチンの使い勝手、日当たりの良さ、収納の有無…

ここに挙げたのは基本的な項目ですが、それでもこれだけの要素をほどよく満たす物件である必要があります。

その結果、空室期間は単身者用に比べて長くなる傾向があります。

【特徴5】リフォーム費用が高くなる

ワンルームマンションに比べて賃貸面積が2倍、3倍になるので、その分リフォーム費用も高くなります。

また単身者は夜、帰宅した際に部屋の各設備を使用するだけですが、ファミリー向けは日中家族の誰かが部屋で設備を使用し、消耗させる頻度が高くなります。

電気設備に関しては、エアコン・給湯器・ウォシュレットが代表的です。

入居者の付きやすい立地環境

入居者が付きやすい立地環境を紹介します。

ではオーナー様の物件の資産価値をあげる為にはどのような立地が適しているのでしょうか。

立地環境に合った物件・間取りが重要!

立地環境に合った物件・間取りを選びましょう。

単身者が好む土地にファミリー向けの物件を用意しても、需要は少なくなります。同様に、ファミリー層に人気がある土地は必ずしも単身者からも需要があるとは限りません。

その地域にはどのような利点があり誰にアピールできるのか、ターゲットが決まればそれに適した間取りも決まるはずです。

まとめ

アパート経営で大切な間取りは理解できましたか?

今回は入居者の視点から、またオーナー様の視点からも人気がある間取りはどのような内容であるかをご紹介してきました。

入居者様と地域に喜ばれ、それぞれのオーナー様らしい物件運用をする為に、是非この記事を活用してみてください!

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