アパート経営に関する償却資産税と減価償却費|知っておけば申告も安心!

アパート経営に関する償却資産税と減価償却費|知っておけば申告も安心!

初めてアパート経営に乗り出すと、様々な税金がかかります。例えば所得税、住民税、固定資産税、不動産譲渡所得税、消費税です。大きな税金は見落としませんが、他にも細かな税金がかかります。

賃貸業を始める際に物件を購入したとします。その後、所有しているアパートが所在する市町村から「償却資産税の申告をしてください。」とのハガキが届きます。

「そんなこと知らなかった!」とならないよう、償却資産税の申告方法や課税対象などを「あぱ貸」で把握しておきましょう。

償却資産税とは

償却資産税とは何か紹介します。
アパート経営に乗り出す際に、固定資産税や所得税、消費税などは意識している方は多くいらっしゃいます。その他にも必要な税金は多々あり、全てを理解する必要があります。

アパート経営に必要な「償却資産税」について細部まで把握している経営者は少ないようで、経営に乗り出して初めて知ったという人も多くいらっしゃいます。

償却資産税は、アパートを経営していく上で必要な知識であり、自分で算出できる力をつけておく必要があります。

償却資産税は、市区町村が固定資産に対して課税する固定資産税の一種です。「償却資産税」という名前はあくまでも言葉であり、正しくは固定資産税と言われその一部でもあります。

固定資産税にもたくさんの種類がありますね。そのため、土地や建物にかかる固定資産税と区別するために、減価償却の対象となる資産にかかる税金を「償却資産税」と呼んでいるのです。

申告期限と算出方法

まずは、償却資産税の申告期限についてです。申告するにあたり、たくさんの事柄を確認・調査する必要が出る可能性が高いので、余裕をもって作業を始めてください。

償却資産税の申告の期限は1月31日です。毎年1月1日までに所有している土地や建物以外の資産に対して申告の義務が発生します。

資産が所在する市区町村に対して申告をしなければなりません。申告書に記入し、郵送または窓口にて提出します。eLTAX(地方税ポータルシステム)を使った電子申告の方法もあり、足を運ぶ手間が省けます。

地方税ポータルシステムには、電算システムと言ってコンピューターが自動で計算してくれる機能も備わっているので、計算が苦手な方でも利用できますよ。

償却資産税の算出方法は、旧定率法の償却率を基準として、対象になる資産ごとに計算し、評価額を出します。償却資産の取得年月や取得価額、耐用年数に基づき算出されていきます。

前年中に取得した資産と前年中以前から所得している資産は、それぞれ計算式が違うので注意しましょう。それぞれにおいて計算する必要があります。

前年中に取得した場合:取得価格×(1-減価率×2分の1)
前年中以前から取得していた場合:前年度評価額×(1-減価率)

申告の際に、毎年自分で計算して提出するわけではないのですが、資金計画のためにも予測をたてておく必要はあります。

納税するには

申告をした後に、市区町村から課税標準額と納税額が決定した内容の通知が届きます。基本的にはその額を年4回に分けて、納付していく流れになります。

4回分をまとめて納付することも可能ですが、何%安くなるというような割引制度はありません。

申告をしたのに納税の通知が届かない場合もあります。その場合には、市町村区で算出した結果、納税義務が発生しないと認められた場合、もしくは申告届が出来ていない場合などが考えられます。

納税の通知書が届かずにどうしても不安な場合には、一度申告をした市区町村に問合せをしておくと安心です。

また、通知には納付書が一緒に入って届けられます。納付書での納付の方法が主ですが、口座振替での納付もできるので銀行で手続きしておくと忘れることはないでしょう。

課税標準額150万円未満は課税なし

償却資産の対象になるものがない場合や、課税標準額が150万円を満たない場合には課税義務がありません。

そのため、申告を出して算出した結果、課税する必要がないと判断された場合には、市区町村から納付書が届かないという仕組みになっています。

初めて申告する際に、間違えやすい事案があります。課税の義務がないことが分かり、自己判断で申告をしないケースです。申告をしないと、督促のハガキがくる場合もあります。

自分で算出して課税標準額が150万円未満だった場合にも、申告の手続きは必要なので誤解しないように注意してください。

償却資産の対象・非対象

償却資産の対象の非対象を具体的に紹介します。
償却資産は、土地や建物以外の事業用に供する資産となっています。しかし、そのすべてが対象となるわけではありません。

対象になるものをピックアップしてから、償却資産税の申告を行うので、対象になるものとならないものを理解しておかなければなりません。

では、償却資産には、どのような資産が考えられるでしょうか?対象になるものとそうでないものを具体例を挙げながらご説明していきます。

対象になるもの

対象になるものは次の6つの分野に大きく分けられています。下記に例示を挙げます。

1、構築物舗装路面、庭園、門・塀・緑化施設等の外構工事、看板(広告塔等)、ゴルフ練習場設備、受変電設備、予備電源設備、その他建築設備、内装・内部造作等

2、機械及び装置各種製造設備等の機械及び装置、クレーン等建設機械、機械式駐車設備(ターンテーブルを含みます。)等

3、船舶ボート、釣船、漁船、遊覧船等

4、航空機飛行機、ヘリコプター、グライダー等

5、車両及び運搬具大型特殊自動車(分類記号が「0、00~09、000~099」「9、90~99、900~999」の車両)等

6、工具、器具及び備品パソコン、陳列ケース、看板(ネオンサイン等)、医療機器、測定工具、金型、理容及び美容機器、衝立等
(引用:東京都主税局|「固定資産税(償却資産)、3  償却資産の具体例」)

対象となるものは、どの都道府県市区町村においても同じ基準となっています。各自治体のホームページにも掲載されていることも多いので、確認してみましょう。

また、不動産業においては、受変電設備や発電機設備、中央監視設備、駐車場等の舗装、避難器具なども対象となります。申告漏れのないよう、業にかかわるすべてのものに目を凝らしておく必要があるということです。

また、他にも賃貸業で利用する室内のエアコンや装飾品などの内装、LAN設備、集合玄関のインターホン、メールボックスなども対象です。インターホンは集合玄関用に限るので注意しましょう。

アパート経営においては、どのような設備がついているのか、外構などはどうなっているのかなどしっかりと把握しておきましょう。

新築を建てる場合には不動産業者や施工主から、中古を購入する場合には前家主から、設備などの詳細を記した書類をもらっておくととても参考になります。

対象にならないもの

アパート経営においては、目に入るものすべてが対象になるように思えます。しかし、逆に対象にならないものも存在します。申告の際に間違えないようにしましょう。

間違えて申告してしまった場合には、内容によって課税対象となってしまうので、必要ではないお金を払わなくてはいけなくなってしまいます。アパート経営に関する具体例を挙げます。

 

・繰延資産・耐用年数1年未満又は取得価額10万円未満の償却資産について、税務会計上固定資産として計上しないもの(一時に損金算入しているもの又は必要経費としているもの)

・取得価額20万円未満の償却資産を、税務会計上3年間で一括償却しているもの

・平成20年4月1日以降に締結されたリース契約のうち、法人税法第64条の2第1項・所得税法第67条の2第1項に規定するリース(売買扱いとするファイナンスリース)資産で取得価額が20万円未満のもの

・家屋として固定資産税が課税されるべき資産
(引用:東京都主税局|「固定資産税(償却資産)、固定資産税(償却資産)Q&A」)

 

規定では、上記のように内容が決まっていますが、ピンとこない方もいらっしゃるのではないでしょうか?

具体的な設備例としては、各部屋に取り付けたドアホン、給湯器、トイレの便器、浴槽や流し台、床暖房設備などは対象外となっています。ややこしいのですが、集合玄関のインターホンは対象ですが、各部屋のドアホンは対象外なのです。

不明な場合には、面倒ではありますが、ひとつひとつのものを税務局に問い合わせてみましょう。

リース設備は非対象

近年では古い物件をリフォームする際に、設備をリースできるようになってきました。防犯カメラやエアコン、浴室乾燥機やウォシュレットなどその種類も豊富です。

設備は経年劣化するものであり、また取換えなどの工事を行うととても面倒ですよね。そこで、設備などをリースするという方法が人気を集めるようになりました。

ほとんどすべての備品をリースで賄い部屋を完成させることもできます。さて、このリースで設置している設備は、償却資産税の対象となるのでしょうか?

答えは「いいえ」です。原則として貸している側が納税義務を負うので、借り手側は義務がないということになります。

ということは、設備をリースにすることで、課税となる対象物を少なくすることが可能です。家主の所有物ではありませんが、節税対策として検討してみるとよいですね。

一括償却資産としたものは非対象

償却資産の中には、「一括償却資産」と呼ばれるものがあります。

取得した価格が10万円~20万円の資産についてそれぞれ減価償却をしていないものがある場合。使用時から3年間にわたり、その年に一括償却資産に計上した資産の合計の3分の1を、必要経費に計上するものを一括償却資産と言います。

一括償却資産を3年にわたって均等償却することを「一括償却資産の3年均等償却」といいます。一般的に3年が目安です。均等償却することで償却資産税が課税されなくなります。

また取得価額を経費にでき、節税に繋がります。このように10万円~20万円の償却資産について一括償却資産する場合は、償却資産税の対象外となるのです。

償却資産税の注意点

償却資産税の注意点を紹介します。
償却資産税の申告する際に、注意すべきことがあります。償却資産として申告していたものを廃棄した場合には、ひとつずつ廃棄したことを申告する必要があります。

ここで廃棄したことを申告し忘れていると、そのまま資産を利用しているとみなされて、引き続き課税対象になっています。

また、パソコンなど事業とプライベートで併用している場合はどうでしょう?半分の割合で利用していたとしても、パソコン全体が課税の対象となるので、算出の際には注意してください。

他にも、申告が漏れていた場合には、5年分さかのぼって償却資産税が課税されます。ここにうそや不正が発覚した場合には、さらに2年プラスの7年間課税されるので漏れがないようにしましょう。

償却資産税申告書が届いたら要確認

申告書が届いたら、毎年必ず償却資産税の課税対象になるものをチェックするようにしましょう。前年度の書類を持ち出し、比較対照しながら確認すると漏れが少ないです。

なぜ、毎年確認する必要があるのでしょうか?それは、12月31日までに廃棄したものにおいては課税の対象とならないので、間違って申告してしまう可能性があるからです。

廃棄した際には、手帳や設備帳などにしっかりと「廃棄」と記しておくと、申告の際にラクに確認作業を行うことができます。

本来は申告不要であったのに、申告してしまったがために税金が減らない、ということになってしまいますので注意しましょうね。

該当する資産がなくても申告

先ほど少し触れたのですが、償却資産に該当する資産がないとしても、必ず申告が必要です。

すべてをリースにしている場合や償却資産を置いていない場合など様々なケースが考えられます。どの場合においても、「償却資産がない」ということを申告の際にしっかりと意思表示しましょう。

申告が漏れた場合には5年遡って課税されるので必ず申告は必要です。

減価償却費とは

減価償却費とは何か紹介します。
賃貸業を始めると「減価償却」という言葉を耳にすることも多いと思いますが、なんだか難しそうだなと思ってしまいますね。

減価償却とは、企業会計に関する購入費用の認識と計算方法のひとつです。分かりやすく言うと、一時的な支出を使える年数によって分割し費用化することです。

さらに詳しくして賃貸業に例えると、30万円のエアコンを買ったとして、10年間耐用年数があるのであれば、10分割したものを購入した年の経費として計上する方法です。

もちろんその後10年間は経費計上しなくてはいけないので、忘れないように把握しておきましょう。

減価償却費の算出方法としては、次の4種類の方法があります。
①定額法(年ごとに、一定の額を償却する方法。)
②定率法(年ごとに、残高に対して一定の率で償却する方法。)
③級数法(償却期間の早い時期に大きく償却していく方法。)
④生産高比例法(予想される総活動量の割合によって費用を算出する方法。)

一般的には定額法や定率法を用いて計算されています。それぞれの方法に計算式もあるので、数字を当てはめて減価償却費を計算することができます。

定額法の計算式:1年間の減価償却費=(取得原価-残存価額)÷耐用年数
定率法の計算式:1年間の減価償却費=未償却残高×償却率×(使用した月数÷当期の月数)

ここでの残存価額とは、耐用年数を経過した際の資産の価値のことです。10,000円のエアコンを買ったとして、5年の耐用年数があり、毎年1,800円支払ったとします。残りの1,000円に値する額を残存価額と言います。

平成19年の税制改正により残存価額が廃止となり、残存薄価に変更されました。耐用年数が過ぎた資産に対しては1円の価値しかないとされたのです。定額法の計算式を利用する際には、残存価額に配慮してみてください。

土地の取得費用は対象外

ここで、「じゃあ土地を減価償却することで計上する金額が少なくなるの?」という疑問がでてきますね。建物や設備に続いて土地を減価償却できるのであれば、とても節税になりますね。

「減価償却の対象は資産が時間とともに価値がなくなっていくもの」と定められています。そのため建物の取得費用は減価償却の対象になりますが、土地は違います。

土地は、時間とともに価値が変動しない不動の資産であるので、減価償却の対象外となっているのです。不動産を購入する場合には建物と土地を別個にして金額を算出してもらうと、のちのちの算出がとてもしやすくなりますよ。

減価償却資産の耐用年数

減価償却資産の耐用年数は知っていますか?
さて、減価償却資産にはそれぞれに耐用年数があります。中古物件や新築物件でも違いますし、附属の設備もそれぞれ耐用年数が違いますね。

また耐用年数の前半は経過しており、途中から使用する場合や、耐用年数が終わったときなども算出はどうすればよいのでしょうか?

それぞれの耐用年数についてご説明していきます。

新築物件と附属設備の耐用年数

新築物件を購入し主に事業用として利用する場合の耐用年数です。

  • 木造、合成樹脂造りのもの 24年
  • 木骨モルタル造のもの 22年
  • 鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造のもの 50年
  • れんが、ブロック造のもの 41年
  • 金属造のもの 22~38年

新築物件においては、何で造られているのかで耐用年数が違ってきます。やはり鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートが1番強い構造であり、耐用年数も長いです。

次に建物に附属している設備の耐用年数です。

  • 日よけ設備 金属性が15年、その他8年
  • 店舗の装備 3年
  • 照明などの電気設備 蓄電池電源設備は6年、その他は15年
  • 給排水や衛生設備、ガス設備 15年

となっています。

設備においては、大まかに規定されていますね。ここに当てはまらない場合には、国税庁がホームページにて耐用年数表を出しているので確認してみてください。

中古物件の耐用年数

賃貸業をしていると中古物件を取得する場合も多くあります。中古物件の耐用年数の計算は、面倒に思えますね。しかし、中古物件の耐用年数は、簡単に算出することができます。

平成30年4月現在の法令によると、

中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。)の50%に相当する金額を超える場合には、耐用年数の見積りをすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。
(引用:国税庁|「中古資産の耐用年数」)

計算方法を具体的に挙げてみるので、空欄に数字を当てはめて計算してください。
①(法定耐用年数)-(経過年数)=▲
②(経過年数)×20%=■
③▲+■=耐用年数
①~③の順で計算すると、中古物件の耐用年数を割り出すことができます。

一見難しそうですが、とても簡単に求めることができるので、計算式を利用してみてください。

耐用年数が経過し終わった場合

古い建物をフルリフォームしたりリノベーションしたりして経営しているオーナーもたくさんいます。耐用年数を超えてもなお、事業として活用している場合にはどうなるのでしょうか?

耐用年数が経過し終わった場合においても、事業に使用している場合には申告が必要となります。もちろん12月31日までに処分や売却をしている場合には翌年課税されることはありません。

まだ事業に供している場合には、取得価額の5%を限度とした評価額が課税台帳に登録されます。その分、課税対象となるので、耐用年数が経過した後も、課税対象であることを覚えておきましょう。

耐用年数の一部が経過している場合

耐用年数の一部が経過している場合、例えば中古物件を購入して各部屋にエアコンなどが付いていることなどが想定されます。他にも建物にも同じことが言えますね。

耐用年数の一部を経過した資産については、経過した年数を耐用年数から差し引いた年数に、経過年数の20%にあたる年数を加えた年数が耐用年数となります。

算出後、耐用年数が1年未満である場合には切り捨て、2年に満たない時には2年となります。前述での計算式でも求めることができるので参考にしてみてください。

売却予定なら注意が必要

売却予定なら注意が必要です。
購入した物件を売却する際の出口戦略を間違えると、大きな損失を生み出してしまう可能性があります。利益をいくら生み出していても、税金によりマイナスになることは大いにあるのです。

売却予定で物件を購入して運営・管理していくのであれば、いつ売却するのか、節税対策や納税額、売却時の利益などを想定しておくと良いでしょう。

納税額が節税額を上回る可能性

不動産を売却する際には、不動産所得とは別に譲渡所得税がかかります。

  • 短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在においての所有期間が5年以下の場合)は税率が39%。
  • 長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在においての所有期間が5年を超える場合)は税率が20%。

例えば、3年後に物件を売却予定の場合を想定して計算してみます。
3年間の減価償却費用累計額=(年間の減価償却費〇円)×3

3年間の節税額=(3年間の減価償却費用累計額)×(不動産所得にかかる税率)
売却時の納税率=(3年間の減価償却費用累計額)×39%

この計算式に数字を当てはめてみると、3年間での納税額が売却時の節税額を大幅に上回るケースも多くあります。そうなるともったいないように思えますね。

せっかく節税対策を行ってきたのに、売却時に失敗となってしまう可能性があるということです。売却予定で物件を購入する場合には、しっかりとした出口戦略を備えておくと安心です。

まとめ

アパート経営における償却資産税と減価償却費は理解できましたか?

アパート経営に関する償却資産税は、固定資産税の1種であり申告が必ず必要です。

申告の際には減価償却費や耐用年数など、各設備や装飾などに対して一つずつ計算する必要があるので余裕をもって計画してくださいね。

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