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アパート経営の不安は「リスク把握」で解消!【8つのリスク】の事前対策と心構え

アパート経営の不安は「リスク把握」で解消!【8つのリスク】の事前対策と心構え

あなたは、アパート経営に対するこんな不安があるのではないでしょうか。

「アパート経営をはじめても空室が埋まるか不安だ……」

「親族がアパート経営をはじめると言っているけど不安だ……」

「アパート経営をはじめたあとの資金繰りが不安だ……」

あなたが感じているアパート経営の不安は、「アパート経営のリスク」を知れば解消します。

アパート経営はリスクを事前に把握して対策できるのが醍醐味。あらかじめのリスク回避方法がわかれば、あなたの不安もきっと解消するでしょう。

今回「あぱたい」では、アパート経営で不安に思われがちなリスク対策の方法を解説。アパート経営に不安を感じるあなたにとって有用な情報をお届けします。

タシカニ
タシカニ

アパート経営を不安に思うのはあなただけじゃないカニ! 

あぱたい王子
あぱたい王子

多くの人が抱えがちな悩みもこの記事で解決するよ! 

アパート経営を不安に思う理由は「リスク把握」ができていないから

アパート経営を不安に思う理由は「リスク把握」ができていないから

あなたがアパート経営に不安を感じるのは、不安に思う理由が漠然としているからかもしれません。

アパート経営は大きなお金が動く事業。どんな人でも簡単にはじめられるわけでもないため、ほとんどの人にとってアパート経営は未知の部分が多い投資なのです。

例えば『Yahoo!知恵袋』では、アパート経営に関する多くの相談があります。

「アパート経営 不安」で検索された30の質問に含まれる言葉を調査したところ、使われている言葉に大きな特徴がありました。

アパート経営を不安に思う理由は「リスク把握」ができていないから Yahoo!知恵袋 相談

■出典:Yahoo!知恵袋

あぱたい王子
あぱたい王子

相談内容で使われている言葉を使用頻度の高い順にグラフ化したよ

タシカニ
タシカニ

アパート経営の不安と関係ない言葉は除外したカニ

もっとも多かったのが、アパート建築会社の広告でよくみかける「家賃保証」。ほかにも「土地」、「購入」、「契約」、「新築」など、アパート経営をはじめる前の不安と思われる言葉が多くあります。

もしかするとあなたも、似た悩みや不安を感じていませんか。

アパート経営の不安を解消するには、アパート経営をはじめたあとの本当のリスクを把握することからはじめなければいけません。

多くの人がアパート経営を不安に思うのは、アパート経営で把握すべきリスクを知らないからなのです。

 

アパート経営のリスクとは?大家さんが感じている不安

アパート経営のリスクとは?大家さんが感じている不安

事実、アパート経営で把握すべき本当のリスクは前章でご紹介した不安要素と大きく異なります。

『Yahoo!知恵袋』にある相談だけでなく、アパート経営を不安に思っている人がよく口にするのはこんな疑問。

  • アパート建築会社が35年一括借り上げって言っているけど本当なの?
  • 木造の新築アパートを建てたいけど、あまり評判がよくない……
  • アパートローンでなん千万も借金するなんて危険では?
  • アパート経営が相続対策になるってどういうこと?
  • アパート経営って本当に節税対策になるの?

不安に思うのも無理はありません。

上記のような疑問は、すべて広告で謳われているキャッチコピーに対する疑問。広告は表面上の話しかしませんが、アパート経営で本当に大事なのは「アパート経営をはじめたあとのリスク把握」です。

広告の謳い文句に疑問を感じたところで、アパート経営の実際を知らないと不安は一向に解消しないのです。

タシカニ
タシカニ

じゃあアパート経営のリスクってなにカニ? 

あぱたい王子
あぱたい王子

把握しておくべきアパート経営のリスクをみてみよう! 

【アパート経営のリスク一覧】

内部要因 外部要因
空室の増加 資産価値の下落
家賃の下落 アパートローン金利の上昇
修繕費用の増加 周辺環境の変化
入居者トラブル 自然災害

実際にアパート経営をおこなう大家さんが感じている不安に関するデータもあります。

アパート経営のリスクとは?大家さんが感じている不安 アンケート

■出典:不動産投資サイト「ノムコム・プロ」

グラフは野村不動産アーバンネット株式会社の運営するメディア『ノムコム・プロ』が調査した、401人の大家さんが答えた「保有物件に対する不安」です。

アパート経営の大家さんが感じているのは「空室リスク」や「老朽化」、「家賃の下落」といったリアルな不安。

アパート経営をはじめる前とアパート経営をおこなっている大家さんとでは、不安に思う内容はまったく違うのがおわかりいただけるかと思います。

 

アパート経営の不安を解消!知れば納得8つのリスク対策

アパート経営の不安を解消!知れば納得8つのリスク対策

「でも具体的にどのリスクに、どんな対策をすればいいの? 」

あなたの疑問は、この章をお読みいただければ解消できます。

アパート経営では、最低限8つのリスクを把握しなければいけません。

  • 空室の増加
  • 家賃の下落
  • 修繕費用の増加
  • 入居者トラブル
  • 資産価値の下落
  • アパートローン金利の上昇
  • 周辺環境の変化
  • 自然災害

ご安心ください。最初にリスクを把握できて事前の対策ができるのは不動産投資ならではの醍醐味! 

市場心理のみえづらい株式投資やFXなどと違い、起こりうるリスクを予想しやすいのです。

「あぱたい」ではこれまで、アパート経営のリスクに対するさまざまな情報を発信してきました。参考になる記事をご紹介しつつ、アパート経営のリスクと事前の対策方法などをお教えします。

【アパート経営の不安解消術1】「アイディアと技」で空室を埋める!

アパート経営でもっとも不安視されるのが「空室」。

空室対策には、鉄則とも言うべき正しい方法があります。

  • 「無料Wi-Fi」など入居者に喜ばれる設備導入
  • 「入居募集チラシ」を見なおす
  • ひと部屋を「モデルルーム」にしてみる
  • 空室対策の定番「リフォーム」をおこなう
  • 「管理会社」や「仲介業者」を変更する
  • 民泊やシェアハウスなど「賃貸以外での活用」

ほかにも空室対策の方法はたくさんあります。

空室対策こそ「あぱたい」が多く発信してきた情報です。空室対策のすべてをまとめた記事がたいへん参考になりますので、ぜひ読んでみてください。>>空室対策【アイデア4選と成功大家のすごい12の技】リフォームはダメ?今必要な設備は◯◯

 

【アパート経営の不安解消術2】「相場観」が家賃の下落を防ぐコツ!?

アパート経営は空室が増えるとついつい「家賃の値下げ」を考えがちですが、アパート経営における家賃値下げは最後の手段です。

アパート経営における家賃は、3つの要素を加味した適正価格や相場観で決めなければいけません。

  • アパート経営の運営費
  • 周辺の家賃相場
  • 設備や間取りなどの物件スペック

家賃を下げるのは簡単ですが、一度下げた家賃を上げるのは非常にむずかしくなります。家賃は安易に下げてはいけません! 

たった1,000円下げただけでも、年間1万2千円の損失。10戸のアパート経営なら年間10万円以上の損失になります。これが3,000円の家賃値下げだと考えたら恐ろしいですよね……。

家賃の値下げによる空室対策を考える前にほかにできることがないかを探すのが、家賃下落に対する正しいリスク回避方法です。

家賃の正しい設定方法を解説している記事もありますので、ぜひ参考になさってください。>>アパート経営で家賃設定どうしてる?【宅建士が公開+3000円の方法】適正価格の目安を計算

 

【アパート経営の不安解消術3】「積み立て」で修繕費の不安を解消!

アパートの「修繕費」も最初に把握すべきリスクのひとつ。

アパートは築年数が経過するごとに修繕費が高くなり、特に「木造アパート」は築20年あたりから修繕費が非常に高くなります。

5〜10年 1戸あたり数万円
11〜20年 1戸あたり50万円前後
21〜25年 1戸あたり80万円前後

アパート経営の多くは木造。最近でこそ軽量鉄骨のアパートも非常に多くなりましたが、建築コストが高くなりすぎるため木造アパートが主流です。

将来の修繕費がアパート経営を不安にさせているなら、毎月の家賃収入から「修繕金の積み立て」をおこなうこと。

詳しい修繕費の内訳を解説した記事がありますので、どのくらいの積み立てをおこなうべきかの参考になさってください。>>【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算

 

【アパート経営の不安解消術4】「騒音問題」は入居者トラブルNo.1

アパート経営の不安要素でよく耳にするのが「入居者トラブル」。

実際、アパート経営をおこなう大家さんが「騒音問題」で頭を悩まされるケースは少なくありません。

【アパート経営の不安解消術4】「騒音問題」は入居者トラブルNo.1

■出典:LIXIL住宅研究所 賃貸住宅の不満に関する調査報告

騒音トラブルは物理的な問題ですので、やるべきことはハッキリしています。

  • 契約書に騒音に関する禁止事項を明記する
  • リフォームなどによる防音対策
  • 問題の入居者に対する毅然とした対応

騒音トラブルについて詳しく解説している記事もありますので、アパート経営の不安解消のためにお読みになってください。>>アパート経営者を悩ます騒音トラブル【この手があった】4つの解決方法

 

【アパート経営の不安解消術5】「3つの価値」でアパートの資産価値を維持!

アパート経営において建物の「資産価値の下落」は誰にも止められませんが、不動産としてみたときの資産価値を維持することは可能です。

理由は、アパートの価値は建物や土地以外の要素も重要であるため。

  • 土地建物の価値
  • 残りの耐用年数と管理状態
  • アパートの収益性

建物の価値は時間が経つにつれて限りなくゼロに近づきますが、土地の価値が決まるのは主に立地です。

また築年数が古くても修繕や管理がしっかりおこなわれた空室の少ないアパートなら、資産価値に大きなプラス材料になります。

つまりアパートの資産価値を維持するには、こまめな修繕・管理と空室対策による収益性の維持が非常に重要なのです。

特に積算価格という銀行の担当者も気にする資産価値の算出方法は覚えておいたほうがよいでしょう。以下記事で解説していますので、必ず一度は目をとおしておきましょう。>>アパート経営の悲惨な現実【儲からない4つの実態】データで紐解く大損しない金言

 

【アパート経営の不安解消術6】「5つの手段」で金利上昇の痛手を回避!

アパートローンの「金利上昇」については、非常に多くのメディアで解説しています。

ローン金利が上昇すれば毎月の返済額もアップ。返済できなくなれば、アパートの差し押さえや自己破産なんて結果もありえます。多くのメディアは記事の注目を集めるため、金利上昇についてなにかとセンセーショナルに伝えているのが現状です。

たしかに金融機関の金利変動は防ぎようがありません。

ただアパートローンの金利が変動しても痛手を受けない手段がいくつかあります。

  • 残債が少なければ手持ち資金で完済する
  • 売却してアパート経営をやめる
  • 繰上げ返済で借入額を減らして返済額を抑える
  • 借り換えを検討する
  • 金融機関に金利や返済期間を相談する

アパート経営で大事なのは「キャッシュフローの確保」です。アパートローンの金利上昇で毎月マイナスが発生しそうなら、アパート経営をやめてしまうか返済額を減らすなどの方法を模索する必要があります。

実はアパートローンの適切な活用方法で知っていただきたいのが「返済比率」という返済額の目安。

以下記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考になさってください。知っているかどうかで、あなたのアパート経営の未来が変わるかもしれません。>>アパート経営不動産投資の返済比率は50%が目安!危険を回避する4つの行動

 

【アパート経営の不安解消術7】「立地選び」はアパート経営の最重要事項!

アパート経営は「立地選び」が運命を左右します。

アパートの需要がある単身者や大学生の多いエリアなら、入居率はある程度維持できるでしょう。ただ人口減少や東京一極集中が進み、大学や工場の移転、地域開発などにより住環境が変わるケースも少なくありません。

そのため周辺環境が変わっても、交通や生活の利便、嫌悪施設の有無といった立地の選びかたは最低限覚えておきたいところです。

立地選びはポイントがあり、以下記事にてアパート経営を満室にする8つの立地条件を解説しています。アパート経営の立地選びで参考になる記事ですのでぜひご覧ください。>>アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】

 

【アパート経営の不安解消術8】「火災保険」があなたのアパートを守る!

アパート経営に限らず、不安の声も多くなった「災害リスク」。

急激な雨により、入り口やベランダから浸水するケースも少なくありません。昨今は集中豪雨や台風による被害が多く発生しています。特に2018年は風水害による保険金の支払額が過去最高になったと報じられており、2019年は少なくとも9000億円の支払額になるとのこと。

【アパート経営の不安解消術8】「火災保険」があなたのアパートを守る!

出典:日本損害保険協会 過去の風水災等による各種保険金一覧【支払額順】

災害リスクは事前の予防策がないため、アパート経営の大家さんには大きな不安となります。

アパート経営における火災保険や地震保険は、まさに命綱。絶対に加入しておくべきです。

以下記事では火災保険の仕組みや危険な土地の調査ツールをご紹介しています。アパート経営をはじめる前の不安を払しょくするのにきっと役立つはずです。>>アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介

 

「日々の勉強」がアパート経営の不安を解消する鍵!

「日々の勉強」がアパート経営の不安を解消する鍵!

未経験の分野にチャレンジするとき、心のなかに漠然とした不安が宿るのは誰しも同じ。もしあなたがアパート経営に対して不安を感じていたとしても、なんら特別なことではありません。

ことさらニュースをはじめとした多くのメディアでも、アパート経営の不安を煽る情報が多く発信されています。

  • 人口減少と供給過剰でアパート経営は空室が増える!
  • 東京一極集中で地方のアパート経営は儲からない!
  • 老朽化が早い木造アパートは資産価値の下落も早い!
  • アパート建築会社の「一括借り上げ」も「家賃保証」も嘘!
  • アパート経営に被害をもたらす自然災害の増加!

言っていることは間違いではありませんが、少々過剰に煽り立てている節も否めません。

アパート経営は、事前にリスクを把握できてあらかじめの対策も可能です。アパート経営は不安を解消してから取り組める不動産投資。不動産投資やアパート経営に関する正しい情報と知識を得ていれば、あなたが感じるアパート経営の不安は自然と解消するのです。

今回解説したリスクと対策方法はもちろん、「あぱたい」で掲載している記事をぜひご参考になさってください。

あぱたい王子
あぱたい王子

日々の勉強が、あなたのアパート経営に対する不安を解消する鍵だよ! 

まとめ

ではアパート経営の不安を解消する理由と方法をまとめましょう。

  • アパート経営が不安なのは正しいリスク把握をできていないから
  • アパート経営のリスクと事前の対策方法は決まっている
  • 日々の勉強がアパート経営の不安を解消する

不動産に関する情報は、インターネットで検索すると非常に多く出てきます。

ただ「こっちのサイトではこう言ってたのに、こっちのサイトでは反対のことを言っている」なんてケースが多いのも事実です。どれが正しい情報か判断するのに大事なのは、不動産業界を知っている人による情報であるかどうか。

今回解説したアパート経営の不安解消術は、筆者が過去にお客様から相談されたことのある内容です。

「あぱたい」は、今後もあなたに有用な情報をお届けします。たくさんの情報を掲載していますので、ぜひご参考になさってください。