無知は失敗の元!まずは10年を成功に導くアパート経営の4大秘訣とは

無知は失敗の元!まずは10年を成功に導くアパート経営の4大秘訣とは

空室増加による家賃収入の減少が、アパート経営にとって最大のリスクとなります。空室続きのままにしておくと、10年も待たずに破綻することでしょう。

安定した家賃収入を確保するために、空室リスク、家賃下落のリスク、災害のリスク、金利上昇のリスク、修繕費のリスク、入居者トラブルのリスクなど、徹底的にリスク対策を行いましょう。

今回は、成功に導くアパート経営の4大秘訣を「あぱ貸」がご紹介します。

まずは10年続けるための秘訣4つ

アパート経営を10年続ける秘訣を紹介します。

アパート経営をすると誰もが成功するということはありません。順調にやっていても、どこに落とし穴があるかわかりません。

不動産投資を成功させるためのポイントを理解して、コツコツと頑張っていると安定した家賃収入を得ることができます。

【成功する4つの秘訣】

  • 立地環境に最大限こだわる
  • 資金計画は徹底的に
  • 将来を見据えた管理・運用
  • 修繕計画を念頭に入れた利回り計算

これら成功する秘訣を実践していくと、失敗の確立が下がり、自然と成功の確率が上がります。

【その1】立地環境に最大限こだわる

アパート経営の場合、立地環境は重要要因の一つです。駅から徒歩5分以内、緑が多い、ショッピングモールが近くにある等、様々な立地環境があります。

交通の利便性が良いという立地環境だけではアパート経営は成功できません。入居者層によって求めるものが違うため、入居者ニーズを見極めなくてはなりません。

【具体的に検討すべき点】

  • 最寄駅までの時間(徒歩、バス)
  • 交通の利便性(急行や特急の停車駅)
  • コンビニやスーパーまでの時間
  • 周辺エリアのイメージ、知名度
  • 生活環境(住宅地or商業地)
  • 道路環境と駐車場有無
  • 各種施設の有無(ショッピング施設、銀行、役所等)

地縁のない場所は要注意

現在では、遠方にある収益物件情報をインターネットで簡単に入手することができます。インターネット上だけで物件候補を絞っていくと、利回りを重視して、入居者が少ない空室物件に投資することになり兼ねません。

地縁のない場所の場合、人口の動向、周辺エリアの情報、入居者ニーズを測る情報などを把握することが困難です。

高利回り物件を探すのではなく、知っているエリアへの不動産投資をしましょう

駅徒歩だけじゃない立地条件

立地条件は、空室リスクにつながる重要な要素です。間取りなどの機能性よりも立地条件の利便性を求める入居者の方が多いことを押さえておきましょう。

【ニーズの高い立地条件】

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 複数の路線がある
  • コンビニ、スーパー、銀行、役所などが近くにある
  • 騒音トラブルがない
  • 治安が良い

ターミナル駅へのアクセスが良く、複数の路線を利用できる駅も入居者のニーズが高いです。

高速道路や大通り沿いに物件があると、騒音トラブルや空気汚染に悩まされます。繁華街の近くでは、飲酒トラブルなど治安の問題が起こるでしょう。
入居者のニーズを考慮した上で、アパート経営をするエリアを検討しましょう。

【その2】資金計画は徹底的に

アパートローンは住宅ローンと同様、民間金融機関と公的金融機関で取り扱っています。アパート経営への融資なので、長期的に家賃収入が安定するかどうかの審査です。

借入期間は様々で、将来定年を迎える会社員の場合は、短期と長期を併用したローンを組むこともできます

金利は、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の3タイプです。借入を2本に分ける場合は、金利や返済期間を変えられるアンサンブルローンもあります

ローンの種類や返済方法が異なりますので、専門家に相談しながら資金計画の条件に合ったアパートローンを選ぶようにしましょう。

中古アパートを購入する場合

中古アパート購入後にリフォームする場合、築年数とリフォームの相場は相関関係にあります。物件が古いほど大規模リフォームが必要となることを理解しておきましょう。

【リフォームの内容と費用相場】
〇築20年~30年:225~270万円
・水回りの設備交換
・クロスの張替え

〇築30年~40年:340~415万円
・水回りの設備交換
・クロスの張替え
・フローリングの張替え
・間取りの変更

【リフォーム費用を抑える秘訣】

  • 地元の優良工務店に依頼する
  • リフォームの範囲を絞る
  • 補助金や減税制度を利用する

中古アパートのリフォームは金額が膨らみがちです。優先順位を決め、優先度を下げられるものは後回しにして修繕費に組み込むという方法もあります。

土地購入から新規建設する場合

立地環境が良くて人気のエリアでも、土地の価格が高ければアパート経営を成功させるのは難しいでしょう。アパート経営を成功させるためには、立地が良く、比較的割安な土地を見つけることが重要なポイントです。

人気エリアの場合、空室率が低く、家賃下落の可能性も低いため、家賃収入の安定が見込まれます。低金利を活用して、自己資金で土地を購入して、金融機関からの借入金で建築することが望ましいです。

投資額が大きいだけに、専門家に相談しながらしっかりと資産計画を立てる必要があります。

【その3】将来を見据えた管理・運用

長期的に安定したアパート経営をするのは、日頃の管理にかかっています。20年30年経っても建物面・経営面においてしっかりと維持している賃貸物件は、良く管理されているということです。

入居者の斡旋、家賃滞納、退室時の原状回復、入居者トラブルの対応など、専門的なノウハウがなければできません。

管理会社に入居者管理は任せ、建物管理は管理会社と協力しながら行っていくことが望ましいです。良質な管理こそがアパート経営の成功の鍵となります。

大家業を自分でするメリット・デメリット

成功させるためにはデメリットを理解し、失敗しない対策を立てましょう。

【メリット】

  • 順調な経営による安定した家賃収入
  • 老後の生活を安定させること
  • 相続資産となる
  • インフレに強い
  • 税金や相続税の軽減

【デメリット】

  • 空室のリスク
  • 建物の老朽化
  • 火災や地震のリスク
  • ローンの金利上昇
  • 現金化に時間がかかる

管理委託会社に任せるメリット・デメリット

不動産の管理を委託する場合、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

【メリット】

  • 手間が省ける
  • 他に仕事をしている
  • 老後のアパート経営
  • 知識もあり、効率が良い
  • 家賃滞納、ごみ問題、入居者同士のトラブルなどの解決

【デメリット】

  • 管理委託料が掛かる
  • 管理会社の選定
  • 解約が難しい
  • 入居者を選べない

プロに依頼するため、頼りになるノウハウがあり、時間の節約にもなります。その反面、管理会社の選定を間違えると逆効果のリスクです。

管理会社を選定する前に、もう一度アパート経営のプランを立て直すことをおすすめします。何を一番優先して経営するかで管理会社が選びやすくなるでしょう。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースとは、経営を全て外部に委託する方法のことで、所有する物件はサブリース物件となります。

【メリット】
管理委託に比べて高い費用が掛かりますが、自己経営や管理委託よりもリスクが軽減されます。

  • 空室や滞納リスクの回避
  • 確定申告の簡素化
  • 入居者トラブルの回避

【デメリット】

  • 家賃収入の減少
  • サブリース会社倒産のリスク
  • 免責期間について
  • サブリース会社とのトラブル

悪質なサブリースビジネスが展開されていたこともあって、サブリースはあまり良いイメージを持たれていません。健全なサブリース会社を選ぶことをおすすめします。

【その4】修繕計画を念頭に入れた利回り計算

利回りとは、投資した金額に対して、返ってくる金額の割合のことです。不動産投資の利回りは、物件価格に対して1年でどれだけの利益(家賃総額-必要経費)が得られるかを見る指標です。空室率、管理費、税金や保険料などを見込んだ利回りを表したものをネット利回りといいます。

ネット利回り(%)=(年間の家賃収入-年間の経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

管理費の値上げ、予期せぬ修繕費、退室による空室リスク、家賃の値下げなどが起こります。

収益物件を比較するときにはこのネット利回りで判断しますが、状況によって変動することを理解しておきましょう。また、数字だけでは投資の判断はできないことも忘れないでください。

中古購入なら老朽化による修繕も早まる

アパート経営でかかる修繕費は3種類あります。

  • 建物維持の修繕
    機械設備の修理、配管修理、外壁修理、雨漏り修理などです。大規模修繕の費用は、家賃収入の5%程度を積み立てておくのが良いです。
  • 老朽化を防ぐ修繕
    大規模修繕を防ぐために必要な修繕です。屋上の防水、シロアリ検査、外壁チェックなどです。
  • 空室リスクに備える修繕
    エアコンや給湯器の交換、壁の塗り替え、共用部分の修繕などです。

一度に多額の修繕費を支払うことのないように、修繕計画を立てましょう。
新築にしても、中古にしても、建物の状態を定期的にチェックすることが大切です。日頃から建物の管理が良ければ、老朽化は遅れます。

建て替えの際は立退料が発生する可能性も

立退料とは、本来正当事由が十分でないときに補助の意味で支払うものです。

例えば、賃貸物件が古くなった場合、地震による倒壊の恐れがあるため建て替えを考えます。入居者には退室してもらわなくてはなりませんが、理解のある入居者ばかりではありません。裁判に発展するケースの場合、立退料が発生することの方が多いようです。

立退料の相場はないので話し合いによって決めることになります。結果、家賃の6ヵ月分程度を支払って解決するケースが多いです。

アパート経営をする場合、建て替えによる立退料のことも理解しておきましょう。

アパート経営の成功ノウハウを宅建士がこちらの記事でくわしく解説しています>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

 

アパート経営成功の鍵は空室対策

アパート経営成功の鍵は空室対策です。

空室に悩まされている経営者は多く、費用のかかる対策法には踏み切れないのが現状です。

【空室対策法】

  • 管理会社を変更する
  • 賃貸設定を工夫する
  • 家賃をクレジットカード払いにする
  • 敷金、礼金の減額
  • 広告に載せる周辺環境を見直す
  • 単身高齢者対応も取り入れる
  • セキュリティ対策をする
  • 無料インターネットの設備を取り入れる
  • バイクや自転車置き場を設置する
  • ウォレットの新設サービスを取り入れる

そのままでは決して改善されることはありません。
費用をかけずに出来る対策から試してみましょう。

賃貸仲介を得意とする管理会社を利用

賃貸仲介のレベルが高い不動産会社に管理を委託すると、様々なことが改善され、特に空室が埋まることが一番のメリットです。

【不動産仲介の業務内容】

  • 物件の査定
  • 賃貸料金の提案
  • 広告の出稿、宣伝活動
  • 賃貸プランの提案
  • 物件への案内
  • 契約書等の書類作成
  • 決済対応

不動産仲介会社は、取り扱う物件数がとても多いことが魅力です。ところが、不動産の仲介は複雑な取引となるため、信頼できる営業マンを選んで、協力しながら取り組むことをおすすめします。

賃料設定に工夫を凝らす

アパート経営において、適正な家賃設定をすることが最も重要です。周辺の相場よりも高すぎると空室率を高くし、家賃設定が低すぎるとやりくりが苦しくなります。

家賃の設定方法には、比較法、積算法、収益分析法の3通りがあります。

比較法とは、近隣に建つ物件の賃貸条件と比較して家賃を決める方法です。
積算法とは、土地の取得費用、建築費用、アパート経営に必要な資金などを積算して、適正な家賃を算出する方法です。
収益分析法とは、物件を賃貸することでどれだけの収益を得るかを算出する方法です。

家賃=賃貸物件の年間予想収益+年間必要経費/12ヵ月

適正な家賃設定が長期安定経営につながります。

敷金・礼金など一時金の見直し

アパート経営の場合、家賃以外に敷金や礼金を徴収することが一般的です。最近では、敷金を相場よりも低くしたり、礼金を無くす傾向にあります。

【敷金の相場】
敷金とは、入居者がオーナーに預けておくもので、退去時に原状回復費を差し引いて返金します。
2004年に「東京における住宅の賃貸借にかかる紛争防止に関する条例」が施行され、東京都内の敷金相場は下落傾向です。

【礼金の相場】
礼金とは、入居者からオーナーへ部屋を貸してくれるお礼の意味で渡されるお金のことです。敷金とは違って、退去時に返金する必要がありません。最近では、「礼金ゼロ」とアピールして募集をかけるケースも多いです。

敷金も礼金も近隣相場を見て設定するのが良いでしょう。

セキュリティ対策を行う

賃貸住宅への入居者は、単身者やファミリー層だけでは収まらず多様化しています。賃貸住宅へのニーズは時代と共に変化してきていますが、現代はどの入居者層もセキュリティ問題を重要視する時代です。

特に、女性の一人暮らしや初めて一人暮らしをする人たちは防犯対策が充実している物件を求めます。

オートロックであれば、不審者などの侵入の確立が低くなり、TVインターホンが付いていれば訪問者の顔を確認することが可能です。

セキュリティ対策には費用がかかりますが、オートロックは当たり前の時代です。オーナーとして入居者の安心を確保する責任もありますし、空室回避にもつながるのでないでしょうか。

高速インターネットの導入

若い年齢層だけに限らず、全ての年齢層がインターネットを利用する時代に入っています。

賃貸物件においても、インターネット無料設備を導入している物件が増加中です。人気設備ランキングでは、単身者向け物件もファミリー向け物件もインターネット無料設備が第1位となっています。エントランスのオートロック設備を抜いて第1位になるほど入居者にとっては魅力あるものです。

インターネット無料設備とエントランスオートロックを設置することで物件の価値を上げ、空室対策を図ることになります。

インターネット設備についてこちらの記事でくわしく解説しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

 

アパート新築10年後に備える

アパート新築10年後に備えた対策が必要です。

新築や築浅物件の方が、入居者が早く決まります。新築後10年経っても、建物の管理がしっかりしていたら新築物件に劣りません。管理会社も入居者にすすめやすく、空室リスクの対策にもなります。

【10年以降心配な点】

  • 借入金のこと
    借入金のメリットは、相続財産を減らすためだけです。自己資金を用意して、返済計画を 立てましょう。
  • 家賃のこと
    将来的に家賃の保証はされません
  • 修繕費のこと
    修繕には、事後保全と予防保全があります。どちらにしても、修繕積立金を用意しておき ましょう。
  • 空室対策に掛かる費用のこと
    空室対策も、将来的にはリフォーム代が掛かります。

アパートを持てば持つほど赤字にあるということのないように、始める前からしっかりとした計画を立てるべきです。

エリアの今後を予測した決断が必要

入居者は築浅物件を好みますが、今後経営者にとって魅力ある物件かを判断しなくてはなりません。

【チェックポイント】

  • 今後地価が上昇するかどうか
  • 人口が増えて発展するようなエリアかどうか

地価が上昇して、人口の増加が見込まれるようでしたら継続して所有することも可能です。状況をしっかりと見極めて、今後のことを決めることをおすすめします。

売却を検討すべき状況

売却を考え始めたら、以下の点が当てはまるかチェックしましょう。

  • 建物の老朽化
  • アパート経営を続けていく自信がない
  • 相続人はいても、アパート経営をする気がない
  • 相続税を支払えない
  • 周辺エリアは将来的に不安がある
  • 空室率が高い
  • 家賃滞納やトラブル事が多い
  • 修繕計画がなく、資金不足に悩む
  • 不動産会社に管理委託をしていない

当てはまる項目があったら、不動産会社や専門家に相談してみましょう。

物件売却を決めたときは迷いがちですが、タイミングを逃すと売れなくなります。決めた時が売り時です。

今後も運用すべき状況

国交省の推計によると、賃貸用木造アパートの寿命は約25年、鉄筋コンクリート造りの場合は築30年で時代に合った改修工事をするケースが多いと言われています。

古くなった物件の選択肢は、大規模リフォーム、建替え、売却です。
管理会社や専門家と相談して、まだアパート経営が続けられるという結論に達した場合、何年どうやって続けていくかの計画を立てることをおすすめします。

まとめ

 

成功するアパート経営ではなく、失敗しないアパート経営を目指すことが大切です。
長期的に安定した収入を得られ、家族に相続することができます。

魅力あるこの事業を成功させられるかは皆様次第です!

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