アパート経営ローン(融資)で差が出る活用法5つ!返済できない等を避ける3つの注意点

アパート経営ローン(融資)で差が出る活用法5つ!返済できない等を避ける3つの注意点

れからアパート経営をはじめようと考えているあなたは、アパートローンの利用を検討されていることでしょう。しかし、アパートローンを利用するにしても、手続きの流れや審査基準などを把握できていますか?

アパートローンの利用までにはさまざまな選択をしなければならず、用意しなければいけない書類も非常に多いです。

あぱたい王子
あぱたい王子
手続きの流れや必要書類、審査基準などを把握しておくことでアパートローンの契約は円滑に進められるよ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! さらにアパート経営を有利にする5つのコツや返済方法の選択方法もお伝えするカニ

今回はアパート経営のローンの流れや必要書類、返済方法の違いによるメリットデメリットについて『あぱたい』がくわしく解説します。

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アパート経営でどうやってローンを利用するの?

アパート経営でどうやってローンを利用するの?

アパートローンを利用するためには、金融機関で「アパートローン(不動産投資ローン)」を契約しなければいけません。

アパートローンは通常の住宅ローンとは異なり、投資を目的とした不動産を購入する際に利用できるローン。

不動産投資の特徴として、借り入れ金額の上限や利率が住宅ローンに比べて高いのが一般的です。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパートローン(不動産投資ローン)と住宅ローンは利用条件が異なるから注意しよう。

 ローンの申し込みから借り入れまでの流れ

基本的な流れは「買付けと事前審査→本審査の申し込み→物件の売買契約→金銭消費賃貸契約と決済」です。

アパートローンを利用するには、「不動産会社が提携している金融機関」と「自分で銀行を探す」という2パターンの方法にわかれます。

どちらも申し込み方法や借り入れまでの流れの大枠は一緒。

【1】買付けと事前審査

まずは購入を検討している物件の「買付け」を入れる必要があります。不動産会社や売り主に対して「購入の意志表示」をするためです。買付けを入れる方法は、買付け証明書という書類を不動産会社や売り主に提出するだけですのでむつかしくありません。

その後、売買価格が決定してアパートローンの申し込みという流れ。わかりやすく時系列でみてみましょう。

  1. 購入を検討している物件に買付けを入れる
  2. 売り主の承諾を経て売買価格が決定する
  3. アパートローンの申し込み
  4. 事前審査が開始される

買付けを言い換えれば「物件購入の申し込み」です。つまり必ず物件を購入できるわけではありません。購入希望者が複数いれば、買付けを入れた順番や購入費用などで購入者が決まります。

金融機関へアパートローンを申し込むと事前審査がはじまります。事前審査は買い主の信用情報や返済能力の有無を大まかに判断するものと考えておきましょう。もちろん事前審査に通過したからといって本審査に通過するとは限りません。

タシカニ
タシカニ
買付けが無事に終了しても必ず物件が購入できるわけではないカニ!?

あぱたい王子
あぱたい王子
人気のある物件はとくに買付けが集中するから注意しよう

 

【2】本審査の申し込み

本審査とは不動産投資ローンを正式に申し込むこと。主に物件の収益性や資産価値、買い主の資産状況などを総合的に確認して融資可能かどうかを判断。

 

【3】物件の売買契約

売買契約は双方が同意すれば特約をつけることも可能で、特約の種類は「権利関係」「建物設備」「ローン」などさまざま。

なかでももっとも重要な特約が「ローン特約」。

ローン特約とは買い主がローン審査に通らなかった際に売買契約を無効にするための特約。

※場合によって本審査と売買契約の順番が前後し、「事前審査→売買契約→本審査」になることもあります。

当然のことですが、民法の定めにより購入代金を支払わないと損害賠償請求の対象になります。よってローン特約をつけていないと、たとえローンの審査に通らなくても売り主に購入代金を支払わなければいけません。

あぱたい王子
あぱたい王子
本審査に通らなかったときのために「ローンが通らなかったら契約を無効にしてください」という特約がとても重要だよ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! もしもローン特約がついていなければ必ず追加してもらうようするカニ

 

【4】金銭消費貸借契約と決済

金銭消費賃貸契約とは金融機関と買い主が金銭を貸し借りする手続き。本審査通過後におこなわれる契約です。

金銭消費賃貸契約を締結したのちに決済に移ります。

決済は買い主と売り主、そして金融機関の担当者や不動産業者、司法書士などが金融機関内の会議室などを利用しておこなうのが一般的。

最後に司法書士により抵当権や所有権移転の設定登記まで終われば、ローン利用のすべてが完了します。

 

ローンの契約までに用意する書類

事前審査
物件概要書 物件を紹介してもらったときの資料です。
本人確認書類 運転免許証やパスポートなど金融機関で指定された書類のコピーを用意します。
収入証明 会社員なら源泉徴収票、自営業者などなら3期分の確定申告書のコピーが必要です。

 

本審査
登記事項証明書 物件の所有権や抵当権を確認するために必要です。法務局やインターネット、郵送で請求できます。
物件概要書 事前審査と同じく物件を紹介してもらった時の資料です。
物件取得にかかる費用一覧 融資額を決定するのに必要です。自分で作成するか不動産会社に作成してもらいます。
収入証明 会社員なら源泉徴収票、自営業者なら3期分の確定申告書のコピー。
本人確認書類 運転免許証やパスポートなど金融機関で指定された書類のコピー。
保有資産のエビデンス 自分の保有資産を証明します。通帳のコピーや不動産なら登記簿などです。
連帯保証人の源泉徴収票 連帯保証人の年収などを把握するために必要な書類です。
その他物件資料 地積測量図や登記簿、間取り図面、固定資産税評価などを求められることがあります。

 

金銭消費賃借契約
印鑑証明書 金銭消費賃借契約書を作成に必要です。
住民票 公的身分確認として必要な書類で、金融機関によっては本審査時にも求められることもあります。
本人確認書類 各手続きで必要になるため、手続きに臨む際は必ず用意しましょう。
あぱたい王子
あぱたい王子
ローン申し込みから契約までに必要な書類はたくさんあるんだ
タシカニ
タシカニ
タシカニ! すぐにすべての書類が必要になるわけじゃないカニ! 手続きは違っても同じ書類を求められる場合もあるカニ

 

ローンではじめるアパート経営を有利にする5つのコツ!

ローンではじめるアパート経営を有利にする5つのコツ!

【1】アパート経営のローンはどこがいい?

メガバンク メガバンクは地方銀行やノンバンクに比べて、金利が低く返済期間も長いのが特徴。
ただ審査スピードが遅いというデメリットもあります。
地方銀行 地方銀行はメガバンクに比べて審査が通りやすい傾向。
購入物件のエリアが限定される可能性が高いです。
金融機関の営業エリア以外で物件購入を検討する際は、利用する予定の金融機関で管轄エリアであるか確認。
ノンバンク ノンバンクは審査スピードが速く、審査も比較的にとおりやすい。
メガバンクや地方銀行に比べて金利が高めに設定。
あぱたい王子
あぱたい王子
メガバンク、地方銀行、ノンバンクそれぞれ異なる特徴があるんだね!

アパートローンの商品を提供する金融機関は、主にメガバンクをはじめとして地方銀行やノンバンク。それ以外だと、日本政策金融公庫もあります。

アパート経営の味方!「日本政策金融公庫」とは?

日本政策金融公庫とは政府が100%出資する政府金融機関で、各ローン商品は低く設定された金利が魅力的。

高額融資が可能 日本政策金融公庫が出している「一般貸付」を受けることで最大7,200万円の融資可能。
金利が低い 担保の有無や使用用途によっても異なりますが、1%台で借り入れ可能。
保証人が不要なローンもある 原則として保証人をつけることが条件ですが「担保を不要とする融資」を利用することで、担保や保証人がいなくても融資を受けることが可能。

担保を不要とする融資を利用するためには「税務申告を2期以上おこなっている」の条件を満たさなければいけません。

ただし、融資限度額が最高4,800万円までに減額されます。購入を検討しているアパートの価格などを考慮して検討しましょう。

日本政策金融公庫は返済期間が短いというデメリットもあります。一般の金融機関なら借入期間は20年~35年ですが、日本政策金融公庫の一般貸付における返済期間は最長で20年です。

高額な資金融資を受けて返済期間が短ければ、毎月の返済額も高額になります。家賃収入が安定していれば問題ありませんが、空室状態がつづけば自分の財布から返済しなければいけません。

ただ、総合的に判断しても日本政策金融公庫はメリットが多いです。しっかりと返済計画を立てて、日本政策金融公庫を味方につけましょう。

 

【2】ローンの融資を有利に進めるための戦略

アパート購入においては不動産会社を通しますが、不動産会社が提携している金融機関でアパートローンを契約することもあります。

あぱたい王子
あぱたい王子
不動産会社が提携している金融機関は審査にとおりやすい傾向です
タシカニ
タシカニ
タシカニ!ただ「ほかの銀行ならもっと低い金利で借りられた!」なんてケースもあるため、不動産会社にいわれるがままローンを利用するのはおすすめできないカニ

そのためアパート購入後の「返済」を第一に考え、自分自身で金利や返済額のシミュレーションする癖をつける必要があるのです。

そしてもうひとつ、アパートローンの融資まで有利に進めるためのポイントがあります。それが、 住宅ローンとアパートローンの審査項目の違いです。

 住宅ローンとアパートローンの審査項目の違い

  • 住宅ローンは自分が居住することが目的で建物を購入する際に利用するローン
  • アパートローンは「投資」を目的とした物件の購入に利用するローン
住宅ローンの審査項目(重要度順) アパートローンの審査項目(重要度順)
1.債務者の健康状態 1.融資対象になる物件の収益性
2.借入時の年齢 2.融資対象になる物件の担保価格
3.完済時の年齢 3.不動産オーナーの属性や保有資産
4.担保評価
5.勤続年数
6.年収
7.連帯保証
8.返済負担率
9.金融機関の営業エリア
10.融資可能額

参考︰平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査

住宅ローンとアパートローンの審査で重要視しているものを比較すると、

  • 住宅ローンでは債務者の健康状態や年齢が重視
  • アパートローンは対象不動産の収益性を重視

何を重視しているかわかりますね。

あぱたい王子
あぱたい王子
ふたつの違いは「返済原資」の違いだよ

住宅ローンは「給料」から返済する前提……債務者に万一のことがあっても「団体信用生命保険」への加入でリスクがカバーされるので金融機関は安心です。

ただ健康状態が悪ければ団体信用生命保険に加入できません。

あぱたい王子
あぱたい王子
だからこそ金融機関は万一の際のリスクを排除すべく「債務者の健康状態」をもっとも重視するんだね

アパートローンの返済原資は「家賃収入」……だからといって不健康でよいとは言いませんが、少なくとも債務者に万一があっても返済が滞る可能性は低くなります。したがって、団体信用生命保険への加入も任意。

上記はあくまで住宅ローンとアパートローンの審査項目の違いから、融資まで有利に進めるための一例です。

 

【3】どっちでもいいはダメ!元金均等返済と元利均等返済

アパート経営のローンを利用するコツとして「返済方式の違い」もあげられます。

  1. 元金均等返済
  2. 元利均等返済

返済方式はふたつあります。

元金均等返済

元金均等返済は、返済額のうち元金部分は一定額に抑えて徐々に利息部分が減っていく返済方式。

どっちでもいいはダメ!元金均等返済と元利均等返済画像出典︰知るぽると

元金均等返済のメリット

元金が早く減る分総返済金額がやすく済む

元金均等返済のデメリット

返済額が一定ではないため、最初は返済の負担が重い

ローンの返済額は元金をもとに計算されるます。そのため元金均等返済は最初だけ利息が多く乗って返済額が多くなります。ただ年月とともに緩やかに利息が減っていき、返済も徐々に楽になっていくのが特徴。

 

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額を一定額にする返済方式。

どっちでもいいはダメ!元金均等返済と元利均等返済

画像出典︰知るぽると

メリット

毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすい

デメリット

総返済金額が高くなる

元利均等返済は最初のうちなかなか元金が減りません。後半になるにつれて急激に元金部分が多くなるのが特徴。

さて、元金均等返済と元利均等返済はどちらもメリットデメリットがあるため、一概にどちらがよいとか悪いとか言うことはできません。

だからといって「どっちでもいい」と考えると痛い目に遭う可能性があります。その理由は「デットクロス」という現象です。

 

アパート経営を赤字に追い込むデットクロスに注意!

アパート経営を赤字に追い込むデットクロスに注意!
経費にできる利息部分の減少は、経費にできない元金部分の増加と意味は同じです。

デッドクロスとは実際に支払っていなくても経費計上できる減価償却費と、実際に支払っていても経費計上できない元金返済が逆転してしまうことです。デットクロスが起こると所得税が急激に増税になります。

デットクロスが起きる仕組みですが、税法上のルールである以下ふたつが主な要因です。

  1. アパートローンの返済額のうち利息部分しか経費にできない
  2. 減価償却費は税法上で定められた期間しか経費にできない

前述の元金均等返済と元利均等返済の違いを思い出してください。

元金均等返済は元金部分の増加と利息額の減少が緩やかでした。対する元利均等返済は後半で急に返済内訳が変わりましたよね。

つまり元利均等返済方式のアパートローンだと、いずれ以下のようなことが同時に起こるのです。

  • 経費にできる利息部分の急激な減少
  • 節税効果の高い減価償却期間の終了

「経費にできる利息部分の急激な減少」や「節税効果の高い減価償却期間の終了」が同時に起こると、節税効果は極端に薄くなり、所得税は急激に増税になります。これがデットクロスです。

デットクロスを理解するために、所得税の計算方法を思い出しましょう。

(家賃収入 - 経費) × 所得税率 = 所得税

計算式にある経費には減価償却費が含まれます。減価償却費が経費に占める割合はほかの経費より多いです。

そもそも減価償却費とはアパート経営における経費のひとつ。アパートが年々老朽化することを「価値の減少」としてとらえ、規定の計算方法により価値の減少分を毎年経費として計上します。つまり減価償却費の有無は、所得税額に大きく影響するのです。

アパート経営でローンを利用する場合、いずれデットクロスで税負担が重くなるのをいかに乗り越えられるかが非常に重要なのです。

 

 デットクロスを緩和するローンの借りかた

  1. 元金均等返済を選択する

減価償却期間が終了して所得税が高くなっても、アパートローンの返済額が減少しているため負担が緩和されるのです。

元金均等返済も経費に計上できる利息額は徐々に減っていきます。同時にアパートローンの返済額自体も減少します。

  1. ローン返済期間と耐用年数を同一にする

デットクロスは減価償却がなくなるのがひとつの要因でした。つまり逆に言えば、耐用年数と同じ期間でアパートローンを借りればよいということです。

※耐用年数とは税法上で定められた建物の寿命。この耐用年数が減価償却できる期間です。

デットクロス発生と同時にアパートローンも完済しているわけですから、所得税が高くなってもローン返済がない分、負担が少ないということになります。

  1. 繰り上げ返済をおこなう

資金に余裕ができたときにはアパートローンの繰り上げ返済をおこないましょう。繰り上げ返済したお金は全額が元金に充当されます。

繰り上げ返済をおこなうと、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらかを選択することができます。

デッドクロスを回避するためには、返済期間短縮型を選択しましょう。

毎回の返済額は変わりませんが、返済期間が短縮されるので耐用年数内でローン返済を終了させることも可能です。

ローン返済が終了すれば、デッドクロスの心配はいりません。もしも返済額軽減型を選択すれば、返済期間をそのままに毎回の返済金額が減るだけです。

  1. アパート購入時に自己資金を入れる

アパート購入時に自己資金を入れておけば、借り入れる金額も少なくて済みます。

借り入れる金額が少なければアパートの耐用年数内でローンを完済しやすくなりますから、デッドクロスの回避も可能です。仮に自己資金を入れて購入し長期間融資を受けても、毎回の返済額が軽減されます。

つまりデッドクロスの影響を緩和することが可能なのです。

 

【4】ローンの繰り上げ返済が推奨される本当の理由

アパート経営で受け取る家賃収入の使いみちは人それぞれですが、一般的には下記の3つではないでしょうか。

  1. 修繕や設備投資に充てる
  2. 繰り上げ返済をおこなう
  3. 自分のために利用する
あぱたい王子
あぱたい王子
自分のために利用するのは当然だよね
タシカニ
タシカニ
タシカニ! ただ、できれば修繕費や設備投資に充てるか繰り上げ返済することをおすすするカニ

繰り上げ返済をおこなうメリットはいくつかあります。

  1. 金利上昇やデッドクロスへの備え

変動金利でローンを組んでいると、金利上昇の影響を受けてしまう可能性が高いです。

繰り上げ返済をおこなうことで元金が減る分、金利が上昇しても影響をある程度軽減することができます。そして、前述したようにデッドクロスへの対策としても有効です。余裕資金ができたときには随時繰り上げ返済をしましょう。

  1. 次のアパートを購入できる

たとえ完済していなくても残債が少ないと銀行側に好印象を与えられるため、次のアパート購入で融資を受けやすくなるでしょう。

そもそもアパートローンを完済していれば、そのアパートを担保にできます。繰り上げ返済は2棟3棟と物件を増やしやすくするための手段でもあるのです。

タシカニ
タシカニ
余裕資金ができたら積極的に繰り上げ返済を行うカニ

 

【5】アパート経営の将来にあわせたローンの活用

  • 今の利益を優先したい=長期間のローンを利用する
  • 将来の不労所得を確保したい=短期間のローンを利用する

長期間のローンと短期間のローンでメリットデメリットを比較してみましょう。

メリット デメリット
長期間のローン 返済額を抑えられる

(収入額が多くなる)

返済期間中に収益が悪化しても返済額は変わらない
短期間のローン 借金を早く返せる

(完済すれば家賃がまるまる手に入る)

返済額の負担が大きくなる

本来アパート経営は大きなお金を用意しないとはじめられませんよね?

ただアパートローンを活用することで、すぐにアパート経営を開始して毎月家賃収入を得ることができます。

つまりアパート購入費を貯めてから得られるはずだった将来の家賃収入を、ローンという魔法を使って先に受け取っている状態です。

この魔法をアパート経営など投資の世界では、「レバレッジ」といいます。

レバレッジとは?

レバレッジとは少ない自己資金で大きなお金を借りてアパート購入する仕組みを指し、テコの原理と似ているためレバレッジと呼ばれます。

長期になればなるほど将来起こるリスクを予測しづらく、十分な計画性と準備が必要です。その反面、短期間のローンは最初に苦しい思いをしますが、完済後は悠々自適の生活が待っているかもしれません。

「アパート経営を通じて自分が将来どうなっていたいか」これがアパートローンを有利に利用するための最後のコツです。

 

アパート経営でローン利用時に注意したい3つの質問

アパート経営でローンを利用するときによくある3つの質問

アパート経営をおこなうオーナーが1番気にする点といえば、金利ではないでしょうか? 「金利を低く設定するための方法」や「ローン返済に困窮した際の対策」などの注意点について、質問形式でお答えします。

【質問1】金利を交渉してアパート経営を確実に成功させたい!

金利交渉がうまくいくケースは多くありません。個人での金利交渉はむずかしいと考えておいたほうがいいでしょう。

しかし、金利交渉がうまくいくケースもあります。

  • 不動産会社を通じてアパートローンでアパートを購入するとき
  • 銀行から「2棟目購入しないか? 」と打診があるとき
  • アパートローンの借り換えをすると伝えたとき

不動産会社と提携している銀行なら金利交渉できる余地があり、個人が交渉するより成功率は高くなります。

またアパート経営が順調であることを知った銀行側から、わざわざ融資を打診されることがあります。

あぱたい王子
あぱたい王子
ひんぱんに起こることではありませんが、高確率で金利交渉できるチャンス!

あとは借り換えをすると銀行側に宣言した場合。

タシカニ
タシカニ
銀行も長く確実に返済してくれるからこそ利益を得られるカニ。慌てて金利を下げてくれるかもしれないカニ

 

【質問2】低金利の住宅ローンならアパート経営がうまくいきそう!

住宅ローンで投資用物件を購入することは認められていません。

「ばれなければ大丈夫。」と考えるかたもいるかもしれません。しかし、もしもばれてしまったら一括返済を求められます。絶対にやめましょう。

賃貸併用住宅なら住宅ローンで借りられる!

住宅ローンで投資用物件の購入は認められていませんが、賃貸併用住宅であれば認められています。

賃貸併用住宅とは、自分が居住する部屋と賃貸用の部屋がひとつにまとまった建物です。

メリット

  1. 住宅ローンを利用できるため、低金利で家賃収入を得ることができる
  2. 家賃収入から住宅ローンを支払えるため、自分が居住する部分のローンを軽減できる

デメリット

  1. 賃貸併用住宅は需要が少ないため売却がむずかしい
  2. 賃貸併用住宅は一部の部屋に自分が居住している分、収益性が低くなります

 

【質問3】アパート経営中にローンが返せなくなったら?

一般的には「自己破産」と思いがちですが、その前に3つの方法があります。

1.リスケジュール

リスケジュールはなんらかの理由で一定期間のみ返済ができない場合に有効な手段です。つまり当該不動産を手放す必要もありません。

リスケジュールとは?
リスケジュールとは話し合いの結果返済を待ってもらったり返済方法を変更してもらったりする方法。

債務者と債権者が返済方法や返済時期について直接話し合いをします。

 

2.任意売却

任意売却の特徴は市場価格よりも高く売れるという点です。高く売れた結果、ローン残債を返済し、場合によっては差額分が還付されます。

任意売却とは?
任意売却とは、不動産会社が仲介し債務者および債権者と調整をおこない、当該不動産を売却する方法。

ただ、金融事故として信用情報へ記載されます。任意売却をしたあとしばらくはローンを利用できないと考えたほうがよいでしょう。

 

3.任意整理と特定調停

どちらも債権者と支払いについての交渉(和解)が成立すれば当該不動産を手放すことなく、返済額を軽減することができます。

任意整理とは?
任意整理は「弁護士が債務者の代理人として、債権者と交渉をおこなう方法」
特定調停とは?
特定調停は「裁判所に申し出て債権者に返済額の軽減を依頼する方法」

任意整理は弁護士に委任した時点でただちに取り立てが止まります。しかし、特定調整は裁判所に申し立てをおこなうまでは、取り立てが止まりません。

 

まとめ

アパートローンはさまざまな書類の準備からはじまり、決済をもって無事に終了します。アパートローン契約時は金融機関選びや返済方法など悩ましい選択を迫られることもあるでしょう。

アパートローンの手続きが無事に終了しても、アパート経営が本当のはじまりです。アパート経営をおこなっていれば、空室対策や節税の検討などもっともっと悩ましい事案が発生します。

まずは、今回紹介した内容をもとにいかに有利にアパートローンを組むかを検討してみてください。