アパート経営【0.5帖から始める土地活用10選】年間収入5万~48万以上アップの全知識

アパート経営【0.5帖から始める土地活用10選】年間収入5万~48万以上アップの全知識

パートの敷地にあるわずかな空きスペース、なにか活用方法はないだろうか。手間がかからずアパート経営に支障がなく、しかも失敗しない土地活用はなんだろう。

場所や広さによって活用の幅は変わります。例えば駐車場アプリを利用したシェアパーキングや、アパート敷地とつながる売却予定のない広大な土地活用など。自販機を設置するケースはよくみる事例ですが、ほかにも最近注目されてる方法もあります。

たった0.5帖の空きスペースから1,000㎡規模の土地まで、広さ別に分類した土地活用の情報を「あぱたい」がお伝えします。

大家さんなら誰もが土地活用を考えるはず!

【1㎡前後の土地】アパート経営のデッドスペースも活用できる!

【1㎡前後の土地】アパート経営のデッドスペースも活用できる!

アパートの周りをみてみると「剪定もしないでほったらかしの植栽」や、「ゴミをポイ捨てされそうなデッドスペース」など、活用できるスペースは意外と多いもの。

小さなスペースですが、収益の足しにもなるし周辺整備にもなる “一石二鳥” の土地活用をご紹介します。

あぱたい王子
あぱたい王子
土地活用はアパートオーナーの大きな関心事! 
タシカニ
タシカニ
小さなスペースを活用できるならありがたいカニ! 

1.「自動販売機」で土地活用

わずかなスペースで収入を得るなら「自動販売機」。清涼飲料水などの売上の15~20%がマージンとして入ってきます。

必要な面積 最低0.6㎡程度(半畳未満)
適した場所 歩道に面した空きスペース
年間収入額 5~7万円

支出する費用は「電気代」だけで、月3,000~5,000円が平均です。収入はおよそ月間3000円~1万円が相場。レジで待つ必要がないというメリットにより、近くにコンビニがあっても売り上げに大きく影響しないと言われています。

設置工事や電源工事、そして設置のためにブロック塀を撤去する特殊な工事も含めて、すべて無料で自販機設置会社がやってくれます。空き缶やペットボトルなどの回収もおこなってくれるため、オーナーの手を煩わすことはありません。

 

2.「野立て看板」で土地活用

空きスペースを登録するだけの土地活用として「野立て看板」もオススメ。ただ看板スペースを貸すだけですので、経費もかからず手間もかかりません。アパート敷地が道路沿いで、幅2メートル奥行き30センチほどのスペースがあれば、野立て看板を設置できます。

必要な面積 最低0.6㎡程度(半畳未満)
適した場所 車両や歩行者の通行量が多い道路沿い
年間収入額 広告主がいれば6万円~18万円、年間契約2万4,000円~6万円

※年間収入額は『株式会社オーエスアート』ロードサイン・野立て看板 を参考に算出

昨今は近所の歯医者さんや整体師さんなどの看板を立てたい事業者、そして土地オーナーをマッチングしてくれるサービスがあります。看板屋さんが展開するビジネスでは、土地オーナーの開拓もおこなっているケースも少なくありません。

広告主がいれば月額3万円が一般的な広告料金。土地オーナーには広告料金の50%が土地代として支払われるので、年間収入18万円を見込めます。
広告主がいない場合の年間契約プランなどもあり、それでも年間2万4,000円~6万円の収入にはなるでしょう。

心配なのが強風で倒れたりして第三者に損害を与えた場合。ただ設置する看板会社が「損害賠償責任保険」をつけますので、安心して運営できそうです。保守管理も看板会社がおこない、撤去する場合もオーナー負担はありません。
手軽に空き地の活用を図れる方法です。

 

3.「シェアスペース」で土地活用

アパートの敷地や建物で空いてるスペースを活用するのが「シェアスペース」。畳半分くらいの広さがあれば運営できます。

必要な面積 0.7㎡(およそ半畳)
適した場所 使用用途のない空きスペースで自由に出入りできる場所
年間収入額 5万円程度

「空きスペース貸します」と自身で宣伝するよりも、広く利用者を募集して収入につなげる “シェアビジネスマッチングサイト” を活用するのが効果的。
例えば、期間限定で出店するポップアップストア予約サービスとして「軒先ビジネス – 貸しスペース予約サイト」が有名です。2008年サービス開始以来、累計売上ナンバー1を誇る実績にも注目。

軒先ビジネス - 貸しスペース予約サイト

引用:『軒先ビジネス – 貸しスペース予約サイト』

軒先ビジネスを参考にするなら、アパートの空きスペースとして活用できそうな事例には以下のようなものがあります。

  • ワゴン販売
  • キッチンカースペース
  • サービスの宣伝・プロモーション
  • 各種展示物

シェアスペースによる土地活用は、システム利用料30%前後が差し引かれて70%が実収入というのが主なモデルケース。収入予測を立てるなら次のようなイメージです。

1日4,500円 × 年間20回利用 = 年間売上9万円
9万円 × 65% = 5万8,500円

タシカニ
タシカニ
畳半分程度の空いてるスペースから5万円もの収入が生まれるのは魅力だね! 

 

【5㎡未満の土地】極小地も活用して収入12万円を確保!

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自動販売機や野立て看板もいいですが、もう少しだけ敷地に余裕があるならほかのビジネスも考えてみましょう。畳3帖ほどのスペースで可能なビジネスがあり、年間とおして継続収入を生み出すことが可能です。

4.「バイクコンテナ」で土地活用

アパートの入居者にも「貸してほしい」と言われそうなのが「バイクコンテナ」。
バイク用の駐輪需要はかなり多く、防犯対策も要求されるためコンテナ型の駐輪スペースは土地活用として有望です。

あぱたい王子
あぱたい王子
何十万もするロードバイクもあるからね! 
必要な面積 最低3.87 ㎡(2.5帖程度)
適した場所 道路に面するか道路からのアプローチのよい場所
年間収入額 12万円程度

駐車場に入居者用以外の余裕スペースがあれば、バイクコンテナやバイクガレージを設置して有料駐輪場として経営できます。市販のバイクガレージで、安いものなら設置費用込みで16万円程度。5,000円で貸したとしても2~3年で投資額が回収できます。

 

【10㎡以上】アパート経営でつかわれない土地が大活躍!

【10㎡以上】アパート経営でつかわれない土地が大活躍!
さて、10㎡以上ともなると空きスペースの活用方法も幅が広がります。オーソドックスな活用方法も含めて、主に以下がオススメ。

  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
あぱたい王子
あぱたい王子
トランクルームやコインランドリーは、入居者の利便性もよくなるから空室対策にも役立ちそうだね

5.「駐車場経営」で土地活用

空き地の活用というと、真っ先にイメージするのが「駐車場経営」ではないでしょうか。

都心部なら時間貸しか月極駐車場、郊外なら月極駐車場メインと立地によって事業方針を考える必要があります。駐車スペースの標準サイズは、幅2.5メートル奥行き5.5メートル(約8.5帖)が目安。このサイズより小さい土地なら、軽自動車やコンパクトカー専用と考えればよいでしょう。

必要な面積 9~11㎡程度(6~7帖分)
適した場所 幅員4メートル以上の道路に面した場所
年間収入額 約10万円

上表はあくまで目安であり、利用料金は大都市圏や主要都市圏、地方都市によって異なります。

都心部と郊外の範囲でみればさらに相場は変わってきますが、駐車場料金の相場を知るには「月極駐車場検索サイト「駐マップ」」が便利です。

月極駐車場検索サイト「駐マップ」

引用:月極駐車場検索サイト「駐マップ」

上図のように都道府県別で平均の月極駐車場料金が確認できます。もちろん収入額は駐車台数や設備、立地などにより変わりますが、1台平均の月極駐車場料金が8,000円なら年間で9万6,000円の収入になります。

最近では、使わなくなった自宅の空きスペースも駐車場として活用できるプラットフォームも出てきました。
例えば駐車場シェアサービス「akippa」は、空き駐車場シェアのパイオニアとして有名です。

駐車場予約アプリakippa
引用:akippa

スマホひとつで簡単に登録でき、利用者登録した日から駐車場経営が可能です。もちろん掲載料や登録料は無料で、万一のトラブルに365日サポートもありますので、安心して土地活用できますね!

 

6.「トランクルーム」で土地活用

普通車1台が駐車できそうなスペースがあると「トランクルームビジネス」という選択肢もあるでしょう。
車1台分のスペースで2畳タイプのトランクルームを4室確保できます。駐車場なら月1万円ほどの収入が、トランクルームなら4倍の4万円という収入になります。

必要な面積 15~31㎡(10~20帖)
適した場所 コンテナの設置作業や荷物の搬出入ができる広い道路に面した場所
年間収入額 約48万円

トランクルームを設置するので初期投資が必要です。
多く利用されているのが “海上コンテナ” 。幅約2.4m×長約6m×高2.6m の「20ftタイプ」が一般的で、コンテナ内部に仕切りをつけて、シャッターを設置すればトランクルームのできあがり。

仕切りかたによって3室タイプと4室タイプで選ぶのも可能です。
例えばトランクルーム専用コンテナの会社「アパルトマンイクシーズ株式会社」によると、コンテナ1基が150万円。3室タイプにして1室1万円/月で貸したと仮定すると、年間36万円の収入が見込めます。

広い土地の活用ならコンテナを複数設置することになりますので、1年目から全室満室にすることはむつかしいでしょう。時間をかけて埋めていくことになりますが、立地がよほど悪くなければ2年目から3年目には満室を見込めます。

背景なおトランクルームは用途地域により建てられない地域があります。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種住居専用地域、田園住居地域といった用途制限を確認しましょう。

 

7.「コインランドリー」で土地活用

駅の付近や商店街などでよく見かけることのある「コインランドリー」。単身のかた以外にも需要が見込めるビジネスです。

18㎡(12帖)程度のスペースでもコインランドリー経営はおこなえますが、ランドリー機器が約650万円になります。そのため設備投資でなく、経費として落とせるリースのほうがスタートは楽でしょう。またランドリー機器だけでなく、建物で200万円、機器工事費400万円ほどが初期投資として必要です。

必要な面積 最低18㎡前後(約12帖)
適した場所 商店街などアクセスがよく人の集まりやすい場所
年間収入額 約48万円

コインランドリービジネスはFCチェーンと個人経営でわかれます。ただ個人経営といっても、いちからすべて自身でおこなうことを考える必要はありません。

例えば店舗開発事業をおこなう「株式会社Fujitaka」では、独立開業サポート込みのコインランドリー事業を全国で展開しています。同社が提示する収支シミュレーションをみてみましょう。

コインランドリーまるごとサポート.com

引用:コインランドリーまるごとサポート.com

毎月かかる主な経費で変動するのは水道光熱費で、売上の30%を計上しておくと間に合います。リース代が7年リースで月に10万円。月間売上20万円だとするなら、4万円が毎月の利益となります。

まったく新しい事業であったので、最初は不安がありました。特にオープン直後は、思うように売上が伸びず不安でした。
しかし、他店に絶対に負けない清潔で綺麗な店舗であれば、お客様は来てくれると信じ、努力しました。
(中略)おかげさまで、徐々にお客様が増えていき、安定した経営ができるようになりました。

引用:『コインランドリー独立開業支援及び経営支援のことならFujitakaへ』成功事例

上記は株式会社Fujitakaのホームページで紹介されている成功事例。

衛生面の維持やチラシ配布などの努力をされ、遊休地の活用を考えてスタートしたコインランドリーが10年目に突入。いまも安定経営を継続中とのことです。

 

【広めの土地】つかい道のない広い敷地が大きな収益を生む!?

【広めの土地】つかい道のない広い敷地が大きな収益を生む!?
最後にご紹介するのが、道路条件が悪いとか売却できない事情があるなど、広いのに活用しづらい土地を活用する方法。

たまに元農地の一部にアパートが建っているのを見かけますが、大部分の面積が放置されがち。そのため、風でホコリが舞ったり、雑草が伸びっぱなしになったりして周辺住民のクレームにつながりかねません。

アパート経営するにしても、余ってしまった土地が広大であるほど活用しづらいでしょう。リサーチをしっかりおこない、専門家からアドバイスを受けるようにしましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
土地を遊ばせておくと固定資産税をはじめ維持費が大きくなることも
タシカニ
タシカニ
アパート経営をはじめるときと同じような準備は必要だ! 

8.「太陽光発電」で土地活用

使いみちのない空き地の活用方法として「太陽光発電」も選択肢のひとつ。太陽光発電に必要な土地の面積は1kw10㎡で計算します。

必要な面積 最低30㎡(約20帖)
適した場所 日当たりのよい場所
年間収入額 約7万円

太陽光発電に必要な面積は「最低10㎡」とお伝えしましたが、上表では30㎡となっています。

これは「パワーコンディショナー」という別の機器が理由。太陽光発電には、パワーコンディショナーが必要ですが、パワーコンディショナーの最小容量は3kw。そのため「10㎡(1kw) × 3」で最低30㎡のスペースを確保していないと損なのです。

では東京郊外で太陽光発電を設置したときの、大まかな収入金額をシミュレーションしてみましょう。

3kw × 1,000kWh × 24円 = 72,000円

売電単価は2019年度10kw未満にて試算しました。設備費は1kwあたり24万円~35万円と言われていますので、10年~15年で元が取れる計算です。

こちらの記事でも太陽光が儲かるかシミュレーションしています>>アパート経営と太陽光発電儲かるのは?収支を維持費や利回り6項目にわけてデータ公開

 

9.「貸し農園」で土地活用

最近は「市民農園」という形で遊休地を活用するケースもあります。そのため近所に貸し農園ができたなんてかたもいらっしゃるのではないでしょうか。

実は活用される土地のほとんどが、元々は農地。農地にも次の2種類があります。

  1. 市街化区域以外の農地-特定農地貸付法
  2. 市街化区域内の農地-都市農地貸借法

農地を他人に貸すには「特定農地貸付法」により農地法の許可が不要とされています。市街化区域内の農地であっても生産緑地に指定されていると、自身で耕作しない場合は第三者に貸すことが可能です。

必要な面積 最低300㎡
適した場所 市民のアクセスがよい農地
年間収入額 約6万円

アパート経営で利用していない土地を市民農園として土地を活用するには、ある程度の初期投資が必要です。

  1. 土壌の改良
  2. 区画の整備
  3. 農園の道路造成

1区画は10㎡~30㎡の面積で区画することが多く、全体で300㎡程度の広さは最低限必要です。

農地の活用は何かと制限がつきますので、貸し農園を事業としている企業やエリアを管轄する行政に相談したほうがよいでしょう。

 

10.「定期借地」で土地活用

交通量の多い幹線道路に面した広い土地、あるいは第1種低層住居専用地域のように、単独店舗が建てられない地域もあります。そんな場所にある広い遊休地の活用方法として考えられるのが「定期借地」です。

ただ定期借地の契約期間は長く、住宅用として貸す場合は50年、事業用途なら30年と定めるのが一般的です。

所有者は定期借地契約を借地人と締結して地代を受け取ります。借地料には基準のようなものはありませんので交渉により地代を決めますが、おおよその目安は以下のとおり。

  • 住宅用地:土地価格の1%
  • 事業用地:土地価格の1.5%
タシカニ
タシカニ
100年間支払うと土地価格と同様になる計算なんだよ! 
あぱたい王子
あぱたい王子
事業用だと1.5倍になるんだ! 

年間収入のモデルケースは以下のようになります。

必要な面積 1,000㎡
適した場所 商業地や住宅地に適した場所
年間収入額 100万円(土地価格1億円)

ハウスメーカーやデベロッパーによっては、注文住宅や分譲住宅用地として「定期借地権」で敷地を確保するケースがあります。

例えばパナソニックホームズが手掛けた「パークナードテラス 桜区大久保」は、一時メディアでも取り上げられ話題になりました。

Panasonic Homes パークナードテラス 桜区大久保

引用:『Panasonic Homes』 パークナードテラス 桜区大久保

一定規模の敷地に45~54坪程度で区画割りされた定期借地権つきの住宅です。建物面積も各戸100㎡を優に超えていますので申し分ありません。

また各世帯が利用できる中庭も整備され、理想的な土地活用の方法と言えるでしょう。

 

まとめ

30㎡くらいの空き地があると「なにか利用できないかな~」と考えることもありますが、もっと小さな空き地やちょっとした空きスペースなどは、そのような考えすら浮かんできません。

しかしリサーチしてみるとたくさんの活用方法があることに気づきます。

アパート経営が軌道に乗ったら、敷地内の空きスペースや隣接する土地など、活用方法に頭を巡らしてみるのもよいのではないでしょうか。

シェアスペースや駐車場シェアなど、現代だからこそ可能になったビジネスもあります。初期投資はほとんどなく手軽にはじめられる “空き地ビジネス” はアパート経営をやっているから生まれる副産物ともいえるでしょう。

アパート経営で余った土地の活用を検討しはじめると、アパート経営とはまた違った視点で事業を考えられるおもしろさがあります。ぜひ収益につながる土地活用のチャンスを作り出してください。

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