会社の給料だけで安心?副業禁止でもアパート経営は可能?将来の備えに

会社の給料だけで安心?副業禁止でもアパート経営は可能?将来の備えに

人生100年時代と言われる現代で会社の給料だけで一生を過ごすのに不安を感じるのも無理のない世の中ですよね。
アパート経営で不労所得を得たい考えが浮かぶのも当然です。

しかし、「会社勤めをしながらできるのか?」「失敗が怖くて勇気が出ない」という思いの方もたくさんいることでしょう。

ですが、何事も事前の準備と戦略を持てば乗り越えられるハードルです。「あぱ貸」で長い人生を不安なく過ごすために知識とお金を手に入れて、豊かな生活を送りましょう!

アパート経営は副業?

アパート経営は副業になるのか紹介します。

現在副業を認める会社が増えてきてはいるものの、まだまだ禁止と縛りをもつ会社が多いのも事実。
これから考えているアパート経営がそもそも副業に該当するのか気になるところです。

まずは、副業とは何を指すものなのか?アパート経営が副業に含まれるのかを知っていなければなりません。ここでは、大前提の知識として “副業” について解説していきます。

一般的な副業の定義とは

結論からすると、実は副業について明確な定義というものはありません。

よくある副業としては、アルバイトやフリーマーケット、オークションサイトへの出品から株取引や内職などでしょう。
そういった視点からみると、サラリーマンが本業以外に収入を得る仕事のことを指すことが多いです。

そうなると、本業以外から収入を得るとそれは副業に当たると認識しておくと間違い無いでしょう。
つまり、サラリーマンが本業以外に行うアパート経営は副業に該当するといえます。

勤務先の就業規則は要確認

勤務先の就業規則は確認しましょう。

アパート経営が副業に該当するとお伝えしましたが、まずは勤務先の就業規則を確認しましょう。
会社員をしていれば必ず就業規則が用意されており、副業を認めているのか、だめなのか明記されています。

副業を禁止している理由の主だったものに、「本業に支障がでないか」「守秘義務や情報漏洩を懸念している」といったものがあります。

仮に内緒で始めた副業が見つかった場合、罰則が設けられていることもあり、減給や降格、最悪の場合解雇ということもあるため注意が必要です。
特に銀行員や公務員といった職種では、就業規則が細かく定められていることも珍しくありません。

副業が禁止だった場合にアパート経営を行うと不要なリスクを抱えるだけとなるため、しっかりと就業規則を確認しておきましょう!

公務員の不動産投資は認められている?

企業に勤める会社員と違って、国に勤める公務員だと副業に関して話が変わってきます。
原則として、公務員は副業が禁止されており、それは法律によって定められています。

ですが、不動産投資に関してはある一定の条件を満たせば問題ありません。

その条件とは、国家公務員法の「人事院規則14-8」に記載されており、抜粋すると「5棟10室未満」「年間の家賃収入が500万円未満」の2つを満たすことが条件です。

結論として、公務員の不動産投資は一定条件を満たせば問題がないと言えます。

サラリーマンがアパート経営を始める理由

サラリーマンがアパート経営を始めるには以下のような理由があります。

実はサラリーマンがアパート経営を始めるのにたくさんの数々のメリットがあります。ここではその大きな強みをご紹介します。

自己資金が少なくても始められる

アパート経営を始めるにあたって銀行から融資を受けることが可能です。銀行が融資を行う際に、「この人はお金をちゃんと返せるのか?」という信用を見ています。

サラリーマンであれば、毎月安定して給料が入ってくるため、銀行としても安心感があります。

そのため、サラリーマンは自己資金が少なくとも信用という武器を元に銀行からの融資を受けられる大きなメリットがあるのです。

家賃収入からローン返済が可能

銀行からの融資を頼れるとご紹介しましたが、自己資金が少なければ当然借入額も大きくなります。

ですが、アパートからの家賃収入があるので滞りなく返済していくことが可能です。また、会社からの給料の一部を銀行への返済に回していけば、予定よりも早く返済することもできます。

安定した収入を長期間得られる

引っ越しをする場合、大きな金額が必要となるため、一度入居が決まれば長く住むことがほとんどです。

そのため、長期間にわたって安定した収入が得られます。短期間での利用を目的とする方も中にはいることもありますが、ほとんどが短期契約用のマンションを利用することが多いです。また、仮に短期契約を希望する場合は、別途条件をつけるなど工夫をすることも可能です。

手間がかからず本業に支障が出ない

住居を扱うため一見手間がかかりそうに見えて、実は労力が少ないこともアパート経営の魅力のひとつです。

基本的には、入居者が部屋の掃除を行い、電球が切れれば交換をしてといった具合にメンテナンスは不要と言えます。

また、契約や入居の手続きなども不動産会社に任せることができるため、ほとんど手間がかかりません。一般的な副業といえば、時間を対価に収入を得ることを考えると非常に効率のいい副業と言えるでしょう。

経済による影響を受けない

株や為替といった投資は経済の影響を大きく受けるため、損失が膨らむことも多い投資です。それと比べると不動産投資であるアパート経営は、とてもマイペースです。

なぜなら、いつの時代でも家は人が住むのに欠かせない必需品であるため経済の影響を受けにくいのです。

老後や万一の場合に備えて資産を残せる

家賃収入を生み出すため老後の不安を解消する資産になります。

また、自分に万一のことがあっても家族に収入源を受け継がせることが可能なのもアパート経営の魅力です。
銀行融資を受ける場合には、団体信用生命保険というものに加入することができます。

これは、万一のことがあった場合に保険金を使って借入したお金の返済をするため、家族に債務が残ることもありません。

こちらの記事ではサラリーマン大家になった場合、職業欄をどう書くかという疑問にお答えしています>>職業欄は何と書く?サラリーマン大家からアパート経営で会社設立も

 

なぜアパート経営は儲かる?

なぜアパート経営は儲かるのでしょうか?

アパート経営には、二面性が存在しており、安定感と同時に利益を生み出しやすい仕組みが存在します。気になる儲かり方をご紹介します。

物件売却時に発生する利益

不動産を “買う” ということは、当然 “売る” ことも存在するわけです。アパート経営は、大前提として不動産投資であるため、出口を考えておくことが必要です。

当然売却すれば大きなお金にもなります。ですが、ただ売るのではなく物件を綺麗に保ったりメンテナンスをした上で売ると価値を高めることができ、売却益のアップに繋がります。

また、満室経営を続けていくなど付加価値をつけることで、家賃収入を目的とした飼い主にとっては魅力的になり売却価格を上げることも可能です。

不動産経営で継続して発生する利益

先ほどもご紹介した通り、買ったアパートは家である以上、人が住みます。
入居者がいるだけで何も売らずにお金を払ってくれるため、継続した自動的な収益システムが生まれているのです。

少ない労力で自動的なシステムが完成しているため、非常に魅力的と言えるでしょう。

アパート経営に伴うリスク

アパート経営には魅力的な点が多く、誰もが始めたいと思うでしょう。しかし、何事にもリスクは生じるもので、アパート経営にも当然存在します。
その不安な点を解説していきます。

入退去による空室期間

いつまでも人が住んでいれば問題ないアパート経営ですが、どうしても引っ越す人はいます。

タイミングよく引っ越す人と同時に住みたい人がいれば安心ですが、毎年1~3月の引っ越しシーズン以外になると入居希望者が少なくなりがちです。

そのため、退去後に部屋を埋められない状態が続くと利益が生まれないため、入居のための努力が必要となります。

入居者によるトラブルや家賃滞納

ごく稀に入居者から「トイレの水が流れない」「窓ガラスが割れた」などのトラブルや、家賃滞納といった困ったことが出てきます。

ですが、入居者のトラブルに関しては緊急時の対応を行うサポートをオプションとしてつけることもでき、外部の業者に対応を任せることが可能です。

また、家賃対応については、入居の申し込みの際に保証会社を通しておくことができます。
滞納があれば保証会社が立て替えてくれますし、滞納に関する対応も保証会社などが行ってくれるため事前に備えておくことが可能なのです。

自然災害や突発的な事故

台風や地震など災害の多い日本のため、その被害を受けることもあるのがアパート経営の悩ましいところです。また、火災といったトラブルも住居ならではの問題でしょう。

ただし、どちらも対処策は存在し、火災や地震などの損害保険をつけておくこともできますので、大半の問題をカバーできます。

地震や火災によるリスクは、誰にでもおこりうるもの。保険の特約をしっかり理解できていますか? こちらの記事でくわしく説明しています>>アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介

 

銀行の金利上昇

経済の影響は受けにくいものの、銀行からの金利上昇といった影響はもろに受けてしまいます。
融資を受けた人にとっては、返済額が大きくなるため、痛手であることは間違いありません。

あらかじめ金利上昇となった場合でも手元にお金が残るように計算しておく必要があり、逆を言えばアパート購入時に避けられる問題と言えます。

地域の相場の下落

地域によっては商業施設や学校などがなくなることで、人気がなくなり土地建物や家賃の相場が下がることがあります。

こちらも金利と同じく事前に地域の絞り込みを行うことで先々の人気や予測を立てておくことができます。
多少の下落は起こり売るものの予測の範囲内の収めることができるかがポイントでしょう。

サラリーマン大家のはじめ方と実務

サラリーマン大家のはじめ方と実務を紹介します。

ここまでアパート経営の魅力やリスクをご紹介してきましたが、具体的にどのように始めていくのかを解説していきます。

理想的なタイミング

アパート経営は長い期間続けるものであるため、スタートを間違えると負担になる可能性が大きくあり、注意しなければなりません。

融資を受けて不動産を購入すると、返済期間が短い場合、毎月の返済額が大きくなり負担が増します。

仮に入居者が集まらない時期が長くなったり、一時的な持ち出しが発生した際に給料だけでは賄えない場合があります。

働き盛りのような若い時期に融資を受けて返済期間を長く設定しておくと良いです。
なぜなら、負担額が減るとともに家賃収入と給与収入で返済に回したり、生活の負担を減らしたりと選択肢を増やすことができます。

土地や物件の調査は念入りに

不動産というように簡単に動かせないのが、不動産投資です。また、投資と合わせて入居者を募る経営も必要となってきます。
売りづらく人気のない地域で不動産を購入することは、失敗を物語っています。

成功するためには、購入前に土地や物件、地域や付近の施設など現地を訪れて調査を行わないといけません。

また、人気をデータとして読み取り、その地域の将来性をつかむことも必要です。
国土交通省の出した駅別乗降客数データや総務省統計局の出した地域ごとの人口増減率や将来人口の予測を見ることで判断できます。

新築と中古購入の選び方

購入の選択肢として、 “新築” と “中古” がありますがその選び方は自身のスタイルを見極めると判断しやすいでしょう。

新築を選ぶメリット、デメリットとして以下のようなものがあります。

メリット

  • 融資を受けやすい
  • 物件自体の傷みがない
  • 入居者が集まりやすくしばらく修繕が必要ない

デメリット

  • 価格が高い
  • 利回りが低い
  • 売却価格は購入価格を下回ることが多い

価格が高いデメリットはあるものの、融資を受けやすくすぐに家賃収入を期待できます。
そのため、住宅に関する予備知識に自信がない場合や自己資金が少なく融資を受けられるか不安な方には新築物件は向いているでしょう。

中古を選ぶメリット、デメリットは以下のようになります。

メリット

  • 価格が安い
  • 利回りが高い
  • 自分好みにリノベーションなどができ付加価値をつけやすい

デメリット

  • 融資を受けにくかったり、返済期間が短い
  • 物件の傷みが激しい場合があり、修繕が必要なことがある
  • すぐに入居者を集めにくく、経営努力が必要

新築と比較して自己資金を多少必要として融資を受ける場合、返済期間が短めになることが多いです。また物件の傷みなども考え、しっかりと見極めが必要です。

ただし、好きなようにアレンジすることもできるため、ニーズを捉えることができれば入居者もすぐに集めやすくなります。

住居やリノベーションといった知識に自信がある場合には選びやすいのが中古物件と言えます。

入居募集や管理業務は委託可能

アパート経営に労力が少なくサラリーマン向きと言えるのは、その多くの手間を業者へ委託できることです。

大変な入居募集や家賃の回収や契約書の作成など、事務作業や事務手続きは不動産の中でも賃貸をメインとして扱う会社に任せることが多いのです。

また、物件の修繕を得意としている会社もあり、委託する範囲も多岐に渡ります。
そのため、本業が忙しくとも副業として始めるアパート経営はサラリーマンにとっておすすめと言えます。

資金計画・事業計画は重要

大金を扱い長期的な視点が必要なことから資金計画や事業計画はとても重要です。

銀行融資を受けて購入ができたとしても、入居を募る際や管理を行う委託会社への手数料、突発的な物件の修繕が必要な時などへの備えも必要とします。

上記のような経費だけでなく、税金に関する対策も必要です。なぜなら、物件を購入すると不動産取得税が発生し、売却した際に利益が出ると譲渡所得税と住民税が発生します。

また、不動産を購入すると毎年1月1日時点で所有している場合に固定資産税が発生します。
毎年4~6月ごろに請求されるため、ランニングコストとして念頭に置いておかなければいけません。

副業とはいえ経営であることから戦略を持って望まないといけません。
融資を受ける場合でも、信用だけでなくその “事業” として行う不動産投資が成功しそうかどうかを判断するために計画性も審査されます。

毎年の確定申告は行うこと

アパート経営を行う場合、家賃収入が発生します。年間20万円以上の収入がある場合には、確定申告が必要となります。

確定申告を行わない場合、無申告加算税や延滞税が発生し必要以上に税金を納めないといけません。

不動産投資には、たくさんの項目が経費として認められています。
固定資産税や都市計画税といった租税公課や損害保険料、減価償却費(建物の構造や用法、耐用年数に応じて毎年減った分の価値を計上して償却する費用)などがあります。

節税効果の高いと言われる不動産投資ですから税への知識を増やし、必要に応じて経費として計上し、損のないように節税していきましょう。

こちらの記事では、宅建士が解説するアパート経営のノウハウをお伝えしています>>アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

 

まとめ

サラリーマンの強みを活かしやすい “アパート経営” 。躊躇しやすい不動産投資ですが、事前に準備を行えば不安もクリアになっていきます。

会社の給料だけでは心もとない方に大きな味方になるので、将来に備えてぜひ参考にしてください。

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